"расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве" (карапетов а.г.) ("статут", 2007)

уплаты договорной цены. Это крайне нелогично, так как игнорирует волю продавца, который при желании взыскать деньги заявил бы соответствующий иск о взыскании долга, а не расторгал бы договор, и к тому же явно несправедливо, так как ставит право на получение оплаты по договору в зависимость от оснований и условий привлечения к ответственности (ст. 401 ГК), что неминуемо происходит в случае, когда иск о взыскании денежного долга (требование об исполнении обязательства в натуре) искусственно подменяется требованием взыскания убытков (мерой ответственности).
--------------------------------

<576> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2004. С. 218 - 219.
В данном случае либо нужно запрещать само расторжение договора купли-продажи недвижимости, либо разрешать расторжение с вытекающим отсюда требованием возврата недвижимости. Нам представляется, что препятствовать праву расторгнуть договор и требовать возврата недвижимости нет никакого смысла. Если доктрина и судебная практика допускают кондикцию для восстановления эквивалентности при расторжении, то данное требование может быть выражено в том числе и в форме возврата переданной недвижимости. А факт регистрации перехода права собственности здесь не имеет никакого значения. Право собственности как перешло на покупателя, так и может вернуться обратно, если, конечно, спорный объект недвижимости не перепродан третьим лицам. Если же впоследствии при рассмотрении дела об истребовании назад объекта недвижимости выяснится, что он уже перепродан или погиб, то ничто не мешает продавцу переформулировать свои требования из кондикции в натуре во взыскание денежной стоимости имущества в рамках все тех же норм о возврате неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК). Экономический итог здесь будет очень похож на ситуацию, когда продавец сразу потребовал бы взыскать денежный долг. Но не стоит забывать, что продавец получает реальную возможность попробовать вернуть недвижимость назад, а трансформация во взыскание денежного суррогата происходит только в случае невозможности вернуть неосновательное обогащение в натуре.
Окончательно убеждает нас в том, что любые ограничения права продавца требовать назад неоплаченный объект недвижимости являются надуманными, тот факт, что в п. 3 ст. 488 ГК законодатель прямо указывает на то, что при неоплате переданного товара продавец вправе сам выбирать, требовать ли ему уплаты долга или возврата товара. Спрашивается, зачем в отсутствие серьезных рациональных причин создавать искусственные ограничения для применения кондикционного иска в отношении недвижимости, если в целом при расторжении и правовая доктрина, и судебная практика допускают использование кондикции, а закон (п. 3 ст. 488 ГК) также прямо позволяет требование о возврате неоплаченного имущества.
Нас могут спросить: зачем продавцу недвижимости расторжение договора с последующим возвратом имущества, если у него есть куда более простой на первый взгляд вариант со взысканием денежного долга? Причины могут быть разными. Самая очевидная - оптимизация защиты своих интересов в случае возбуждения против покупателя дела о банкротстве (требование о возврате недвижимости будет рассматриваться и удовлетворяться вне рамок процедуры банкротства). Другая причина может заключаться в том, что объект недвижимости фактически по договоренности сторон все еще находится во владении у продавца, несмотря на то что переход права собственности зарегистрирован. В такой ситуации продавцу может быть удобнее расторгнуть договор и юридически вернуть себе право собственности, получив судебное решение о возврате недвижимости, чем пытаться взыскать долг путем обращения взыскания на счета и имущество должника. Кроме того, нельзя исключать влияние на выбор продавца таких факторов, как изменение цен на данный объект недвижимости или личные этические мотивы, которые зачастую играют не последнюю роль в экономическом поведении физических лиц. В конечном итоге это дело самого продавца, пострадавшего от нарушения. Если продавец выбрал именно такой сценарий защиты, значит, у него были для этого достаточные основания. Никаких серьезных причин ограничивать его волю, навязывая сценарий взыскания денежного долга, мы не видим.
Следовательно, разъяснение, данное в вышеуказанном Постановлении Пленума ВАС РФ, нужно толковать таким образом, который юридически не будет противоречить этому выводу. И никакой сложности в этом нет, тем более что в связи с некоторой неопределенностью самих используемых формулировок данное Постановление дает все основания для вывода о том, что ВАС РФ как раз одобряет возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости и предъявления требования о возврате недвижимости с обратной перерегистрацией права собственности на продавца, если у продавца есть достаточные законные или договорные основания для осуществления расторжения. Данная позиция, по крайней мере в части возможности расторжения договора, находит поддержку также и в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", в котором указывается, что "невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора".
§ 4. Раскрытие сущности перспективного эффекта расторжения
в отношении длящихся делимых договоров
Как мы узнали из гл. 6 разд. V, намного более сложная ситуация возникает в случае расторжения длящегося делимого договора. При этом допустимо несколько сценариев (вариантов) расторжения длящегося делимого договора в случае нарушения, допущенного должником в отношении одной из частей.
Во-первых, при пропорциональном расторжении кредитор вправе расторгнуть договор только в отношении нарушенной части исполнения, если нарушение достаточно существенно для того, чтобы оправдать частичное расторжение, и при этом в рамках встречного исполнения кредитора выделена или можно выделить соответствующую пропорциональную часть. При этом договор остается в силе в отношении всех остальных частей, как уже исполненных ранее, так и намеченных к исполнению позднее.
Во-вторых, при перспективном расторжении кредитор вправе принять ненадлежащее исполнение данной части или потребовать ее реального исполнения, но при этом расторгнуть договор в отношении будущих частей исполнения, если нарушение достаточно существенно для того, чтобы оправдать такой сценарий расторжения, и при этом в рамках встречного исполнения кредитора выделена или можно выделить соответствующую пропорциональную часть.
В-третьих, при непропорциональном расторжении кредитор вправе расторгнуть договор как в отношении той части исполнения, которая должником не исполнена или исполнена ненадлежащим образом, так и в отношении всех будущих частей исполнения. Для реализации такого права нарушение должно быть достаточно существенным, чтобы оправдать такой сценарий расторжения. В некоторых случаях невозможность выделения во встречном исполнении кредитора пропорциональной части также станет ограничителем для реализации такого сценария расторжения.
В-четвертых, при ретроспективном расторжении кредитор вправе расторгнуть договор целиком: как в отношении той части, в отношении которой уже произошло нарушение, а также тех частей, исполнение которых запланировано на будущее, так и в отношении тех исполнений, которыми стороны успели обменяться ранее. Для реализации данного права нарушение должно быть настолько существенно, чтобы оправдать в качестве исключения ретроспективный эффект расторжения, а кроме того, должна иметь место такая взаимосвязанность частей исполнения, при которой полученные ранее от должника части исполнения теряют свою ценность в отрыве от тех частей исполнения, от которых кредитор отказывается. Условие о необходимости выделения какой-либо пропорциональной части встречного исполнения здесь не возникает, так как имеет место полное расторжение договора.
Выбор между этими сценариями осуществляет кредитор, пострадавший от нарушения.
§ 5. Последствия пропорционального расторжения
длящегося делимого договора
Итак, в ситуации с неисполнением одной из частей длящегося делимого договора кредитор вправе осуществить пропорциональное расторжение, когда договор расторгается пропорционально той части, которая не была исполнена должником, но сохраняет свою силу в отношении остальных частей. Такой вариант расторжения опирается на абз. 2 п. 2 ст. 328 ГК. Например, если поставщик не отгрузил одну из десяти согласованных партий, покупатель на основании абз. 2 п. 2 ст. 328 ГК вправе отказаться от оплаты этой партии, но сохранить договор в оставшейся части в силе.
Таким образом, общая формулировка "обязательства прекращаются на будущее" должна быть здесь уточнена. При пропорциональном расторжении на будущее прекращается только уже созревший, просроченный долг. В части же несозревших к моменту расторжения исполнений обязательства должника и корреспондирующие с ними встречные обязательства кредитора сохраняются. Здесь мы видим, что перспективный эффект расторжения может быть по воле кредитора локализован лишь созревшими обязательствами, в отношении которых произошло нарушение.
Более того, в случае, если просроченными оказались несколько частей исполнения, кредитор должен иметь право на расторжение как в отношении всех этих частей, так и применительно к любой из них в отдельности. Например, если продавец просрочил две из пяти предусмотренных в договоре отгрузок, то покупатель вправе выбрать между пропорциональным расторжением в отношении этих двух просроченных отгрузок и пропорциональным расторжением в отношении одной из них.
В остальной части договор сохраняет свою силу и исполняется сторонами в точном согласии с его условиями.
§ 6. Последствия перспективного и непропорционального
расторжения длящегося делимого договора
Если кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником одной из частей длящегося делимого договора не заинтересован в пропорциональном расторжении, т.е. не заинтересован в сохранении договора в остальной части, то, как мы помним, возможны и два других варианта расторжения - перспективное расторжение или непропорциональное расторжение.
В обоих случаях договор остается в силе в отношении тех частей исполнения, которыми стороны успели эквивалентно обменяться ранее. При этом договор прекращается на будущее либо в отношении всех несозревших и запланированных на будущее частей исполнения с сохранением в силе той части, нарушение которой вызвало расторжение (перспективное расторжение), либо в отношении несозревших частей исполнения вместе с нарушенной частью исполнения (непропорциональное расторжение). В последнем случае к перспективному эффекту расторжения может опять же примешаться определенный ретроспективный эффект, если в рамках соответствующей части к моменту расторжения кредитор успел осуществить исполнение, а должник встречное исполнение не произвел или произвел его ненадлежащим образом. В случае же перспективного варианта расторжения у расторжения возникает только перспективный эффект, и вопрос о реституции вообще не встает.
Таким образом, разница между двумя этими вариантами проявляется в вопросе о том, сохраняется ли юридическое основание в отношении той части исполнения, нарушение которой спровоцировало расторжение. Кредитор вправе выбирать между двумя этими вариантами по своему усмотрению при условии, что нарушение достаточно существенно, чтобы оправдать такой выбор.
Тот факт, что российское законодательство, в отличие от Венской конвенции 1980 г., не разделяет эти варианты расторжения, приводит к серьезной путанице, доктринальной и практической неразберихе. Для примера можно привести недавнее разъяснение, данное Президиумом ВАС РФ по вопросу о последствиях расторжения договора. В п. 1 "Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. N 104) ВАС РФ указывает на то, что "если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора". Данный универсальный по своей формулировке вывод делается на основе анализа конкретного дела. В этом деле договор аренды, по которому арендатор имел задолженность по арендной плате за некоторые периоды, был расторгнут по соглашению сторон. В контексте данного дела такой вывод на первый взгляд выглядит вполне уместно. Какой разумный арендодатель расторгнет договор аренды так, чтобы лишить себя права взыскать просроченную арендную плату? Выше мы уже приходили к выводу о том, что расторжение длящихся делимых договоров может не затрагивать уже возникший к моменту расторжения договора долг и прекращать лишь исключительно несозревшие обязательства сторон, по которым не наступил срок исполнения (перспективный сценарий расторжения). Но сделанный ВАС РФ обобщенный вывод некорректен по двум причинам.
Во-первых, ВАС РФ не уточнил, что обязанность реально исполнить обязательство может сохраняться только по длящимся делимым договорам. Распространить эту рекомендацию ВАС РФ за рамки договора аренды или иного длящегося делимого договора не представляется возможным. Например, представим себе, что продавец передал покупателю картину, а покупатель не стал платить за нее, что привело к расторжению продавцом данного договора. Неужели расторжение в данном случае также "не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения суммы основного долга"? Безусловно, нет. Иначе становится непонятным смысл расторжения, если единственное неисполненное к моменту расторжения обязательство (в данном случае обязательство по оплате картины) сохраняет свою силу. Поэтому ВАС РФ, давая разъяснения по вопросу, связанному с расторжением договора аренды, следовало бы точнее обозначить сферу применения данного разъяснения, ограничив ее лишь длящимися делимыми договорами (т.е. договорами, исполнение которых разбивается на части). Применение этого разъяснения в отношении договоров, подразумевающих разовое исполнение с каждой из сторон, просто абсурдно.
Во-вторых, даже если считать, что ВАС РФ подразумевал исключительно договоры аренды и не имел в виду распространение этого разъяснения за рамки данного типа договоров или в целом за рамки длящихся делимых договоров, то и в этом случае занятая им позиция выглядит небезупречно. Дело в том, что ВАС РФ указывает на то, что расторжение сохраняет в силе обязательство должника, созревшее до расторжения. Иное, как уточняет ВАС РФ, может быть предусмотрено в договоре. Но такой вывод делает невозможным