"постатейный комментарий к семейному кодексу российской федерации и федеральному закону "об опеке и попечительстве" (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

отнесено и иное имущество.
Для несовершеннолетних в числе недвижимого имущества наиболее важное значение имеют жилые помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.
3. Недвижимое имущество несовершеннолетних не может быть отчуждено безвозмездно, например, по договору дарения. Основания отчуждения недвижимого имущества, предусмотренные в настоящей статье (см. таблицу 3), делятся на следующие виды:
- принудительное обращение взыскания;
- возмездные договоры, заключаемые к выгоде подопечного;
- возмездные договоры при перемене места жительства;
- возмездные договоры в целях, связанных с жизнью и здоровьем несовершеннолетнего.
Таблица 3
Основания отчуждения недвижимого имущества,
принадлежащего подопечному
---------T---------------------T--------------------¬
¦ ¦ Жилые помещения ¦ Иное ¦
¦ ¦ ¦недвижимое имущество¦
+--------+---------------------+--------------------+
¦Купля- ¦При перемене места ¦В исключительных ¦
¦продажа ¦жительства, а также ¦случаях, если этого ¦
¦ ¦в исключительных ¦требуют интересы ¦
¦ ¦случаях, если этого ¦подопечного ¦
¦ ¦требуют интересы ¦ ¦
¦ ¦подопечного ¦ ¦
+--------+---------------------+--------------------+
¦Договор ¦При условии ¦При условии ¦
¦мены ¦совершения договора ¦совершения договора ¦
¦ ¦к выгоде подопечного ¦к выгоде подопечного¦
+--------+---------------------+--------------------+
¦Договор ¦При условии ¦При условии ¦
¦ренты ¦совершения договора ¦совершения договора ¦
¦ ¦к выгоде подопечного ¦к выгоде подопечного¦
L--------+---------------------+---------------------
4. Основания принудительного обращения взыскания, в том числе при обращении взыскания на предмет залога, определены ГК РФ, также другими федеральными законами, в частности Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Порядок обращения взыскания регулируется ГК РФ, ГПК РФ, Федеральным законом "Об исполнительном производстве" и др. Согласно ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Например, согласно ст. 46 НК РФ взыскание налога производится по решению налогового органа путем направления в банк, в котором открыты счета налогоплательщика (налогового агента) - организации или индивидуального предпринимателя, поручения налогового органа на списание и перечисление в бюджетную систему Российской Федерации необходимых денежных средств со счетов налогоплательщика (налогового агента) - организации или индивидуального предпринимателя.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, предусмотрен в ст. 446 ГПК РФ и включает в себя, в частности:
- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением тех случаев, когда такое имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
- земельные участки, на которых расположены вышеназванные объекты, за исключением тех случаев, когда данное имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
- предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, и др.
5. В пп. 2 ч. 1 комментируемой статьи речь идет о договоре ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор ренты может предусматривать установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Глава 33 ГК РФ регулирует отношения, возникающие из договора ренты, а также пожизненного содержания с иждивением.
Выгода по договору ренты, по нашему мнению, должна быть определена таким образом, что доход, полученный несовершеннолетним, например по договору пожизненного содержания с иждивением с учетом среднего возраста жизни в стране, будет значительно превышать тот доход, который бы этот гражданин получил при отчуждении имущества по договору купли-продажи.
Согласно ст. 585 ГК РФ отчуждение имущества под выплату ренты может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32), постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты. В связи с этим от имени малолетних, недееспособных передача имущества бесплатно, согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается.
Пункты 2 - 5 ч. 1 комментируемой статьи предусматривают отчуждение недвижимого имущества по договорам. К договорам об отчуждении имущества относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты. Исходя из смысла комментируемой статьи заключение договоров дарения недвижимого имущества, принадлежащего подопечным, не допускается, в связи с чем названными пунктами охватываются три вида договоров. Нормы пп. 4 распространяются лишь на жилые помещения, а пп. 2, 3, 5 - на все виды недвижимости.
В настоящей статье речь идет исключительно о том недвижимом имуществе, которое принадлежит подопечному на праве собственности, в том числе о долях в праве общей долевой собственности, а также об имуществе, находящемся в общей совместной собственности. Данные нормы не могут быть распространены на имущество юридических лиц (хозяйственных обществ, товариществ, кооперативов), участниками которых являются подопечные (участникам юридического лица может принадлежать право собственности лишь на долю, вклад и т.п. в уставном капитале юридического лица, в отношении имущества таких юридических лиц подопечные обладают лишь обязательственными правами). Кроме того, данные нормы не распространяются на те объекты недвижимого имущества, которые могут находиться в пользовании подопечного. Так, например, при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, применяется специальная норма п. 4 ст. 292 ГК РФ о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства.
6. Договор мены, предусмотренный в пп. 3 ч. 1 настоящей статьи, регулируется гл. 31 ГК РФ. Необходимо учитывать, что принадлежащее подопечному имущество, отчуждаемое по договору мены, не может быть менее ценным, чем имущество, приобретаемое подопечным. Выгода подопечного, предусматриваемая в комментируемом положении, предполагает, что имущество, переходящее по договору мены к подопечному, должно быть более дорогостоящим, чем отчуждаемое. В противном случае сделка является ничтожной.
7. В пп. 4 ч. 1 комментируемой статьи имеются в виду договоры купли-продажи, мены, ренты, которые в отличие от положения пп. 3 в качестве объекта имеют именно жилые помещения, отчуждаемые прежде всего с целью обеспечения подопечного жильем по новому месту жительства. Место жительства определяется ст. 20 ГК РФ, согласно п. 2 которой местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. О перемене места жительства подопечного и обязанностях органа опеки и попечительства см. комментарий к ст. 9 Закона об опеке.
8. Положения пп. 5 ч. 1 комментируемой статьи не следует толковать расширительно. В данном случае имеется в виду договор продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Такие договоры могут быть совершены при наличии двух условий:
1) исключительный случай - невозможность получить доход иным образом, кроме как путем отчуждения, и такое отчуждение связано с обеспечением жизни или здоровья подопечного;
2) этого требуют интересы подопечного. Основным интересом в данном случае является необходимость сохранения жизни или здоровья подопечного.
При применении данной нормы следует учитывать, является ли недвижимое имущество единственным местом жительства или нет. В случае если это единственное жилое помещение для подопечного, где он проживает, оно не может быть отчуждено.
9. В ч. 2 комментируемой статьи особо отмечается необходимость получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства (см. комментарий к ст. 21 Закона). Причем такое разрешение необходимо для совершения не только названных в ч. 1 сделок, но также доверенностей на совершение этих сделок согласно ч. 2 ст. 21 Закона об опеке.
Последствия совершения сделки без предварительного разрешения урегулированы ч. 4 ст. 21 Закона об опеке и включают в себя обязанность органа опеки и попечительства незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении указанного договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Органы опеки и попечительства должны обратиться в районный суд в соответствии с нормами ГПК РФ о территориальной подсудности с иском к контрагенту по данной сделке.
В том случае, если имеются иные пороки сделки, предусмотренной ч. 1 комментируемой статьи, применяются общие последствия недействительности сделок, установленные ГК РФ и другими федеральными законами, в частности статьями § 2 гл. 9 ГК РФ.
Комментируемая статья не говорит о каких-либо особых последствиях получения разрешения органов опеки и попечительства после совершения сделки. По смыслу Закона об опеке предоставление разрешения на сделку после совершения таковой будет являться грубым нарушением со стороны органа опеки и попечительства. Разрешение органа опеки и попечительства не случайно названо в настоящем Законе предварительным.
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
Комментарий к статье 21
1. Комментируемая статья определяет прежде всего случаи, в которых опекунам и попечителям необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Необходимо отметить, что это чрезвычайно широкий круг ситуаций, включающих случаи участия подопечного как в материальных, так и в процессуальных правоотношениях. Комментируемая статья применяется в случаях управления имуществом как совершеннолетних, так и несовершеннолетних подопечных.
Общее правило заключается в том, что предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется всегда, когда действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
К числу таких действий комментируемая статья относит прежде всего сделки по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, а также отказ от иска, поданного в интересах подопечного. Кроме того, уменьшение стоимости имущества подопечного может повлечь отказ взыскателя по исполнительному производству от взыскания, отказ от права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ), а также, возможно, иные юридически значимые действия.
Иные действия, о которых идет речь в комментируемой статье, не всегда могут повлечь уменьшение имущества подопечного, но тем не менее тоже не должны совершаться без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В ч. 1 комментируемой статьи упоминается о таких случаях, как передача имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, раздел его имущества или выдел из него долей, заключение в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного, заключение мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем, а также выдача доверенности от имени подопечного.
Прокомментированные правила согласуются с нормами ст. 37 ГК РФ в редакции, введенной в действие