"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

того, на имя кого из супругов они приобретены либо от имени кого или кем из супругов внесены денежные средства в оплату паевого взноса. При этом в силу ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью <1>.
--------------------------------
<1> Следует согласиться с позицией, изложенной в Комментарии к третьей части Гражданского кодекса Российской Федерации (под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. М.: Юристъ, 2002. С. 190), согласно которой и в случае, если установлен договорной режим имущества супругов (ст. 254 ГК; ст. 34 СК), действует правило о разграничении прав пережившего супруга на свою долю в имуществе. Комментируемая статья ЖК РФ также должна применяться с учетом данного положения.
4. Следует учитывать, что закон не обусловливает возможность вступления пережившего супруга в члены кооператива фактом совместного проживания супругов на момент открытия наследства. Однако вступление в кооператив пережившего супруга не происходит автоматически. Во-первых, возможна ситуация, при которой переживший супруг не имеет права на часть пая в силу того, что паенакопление принадлежит единолично одному из супругов в соответствии с соглашением между супругами либо возникло до вступления в брак. Во-вторых, к пережившему супругу, равно как и к другим наследникам, могут при наличии оснований быть применены правила о недостойных наследниках (ст. 1117 ГК), в результате чего он может быть отстранен от наследования. В-третьих, в соответствии с положениями гл. 64 ГК РФ переживший супруг вправе отказаться от наследства. И наконец, в-четвертых, супруг, имеющий самостоятельное право на часть пая, может отказаться от вступления в члены кооператива. В этих случаях в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи преимущественным правом на вступление в члены кооператива будет обладать наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Срок совместного проживания законодателем не установлен. Это означает, что право на вступление в кооператив возникает у такого наследника при условии, что он проживал совместно с наследодателем на момент открытия наследства, т.е. на день смерти. Переживший супруг, отказавшийся от вступления в кооператив, но имеющий право на часть пая, получает материальное возмещение в порядке, способом и в сроки, установленные учредительными документами соответствующего кооператива.
5. При отсутствии лиц, указанных в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, а равно при их отказе от вступления в кооператив преимущественное право на вступление в члены кооператива принадлежит наследнику члена кооператива, не проживавшему совместно с наследодателем, но имеющему право на часть пая.
6. Член семьи, проживавший на момент открытия наследства с наследодателем, но не являющийся его наследником, может получить право на вступление в кооператив при следующих условиях:
- при отсутствии лиц, указанных в ч. ч. 1 - 3 комментируемой статьи;
- при их отказе от вступления в члены кооператива;
- в случае внесения данным членом семьи умершего члена кооператива паевого взноса.
При отсутствии наследников или их отказе от вступления в кооператив по существу происходит замена члена кооператива новым лицом с возмещением отказавшимся лицам стоимости паенакопления или при их отсутствии - государству в порядке перехода по наследству права на выморочное имущество.
7. С учетом требования ч. 4 ст. 130 ЖК РФ вопрос о приеме в члены кооператива одного из указанных выше лиц решается общим собранием членов кооператива с соблюдением процедуры, установленной ст. 121 Кодекса для приема в члены кооператива (см. комментарий к ст. 121 ЖК).
8. Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста. Следовательно, если наследником члена кооператива является несовершеннолетний, то право на вступление в кооператив такой гражданин иметь не будет. С учетом обстоятельств, имеющих значение для определения в порядке комментируемой статьи лица, имеющего право на вступление в кооператив, такое лицо должно быть определено, а несовершеннолетнему наследнику должно быть выплачено возмещение в порядке, установленном учредительными документами соответствующего кооператива.
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Комментарий к статье 132
1. О паевых взносах см. ст. 125 ЖК РФ и комментарий к ней.
2. В случае исключения члена жилищного кооператива из этого кооператива прекращается право пользования жилым помещением (см. ст. 133 ЖК и комментарий к ней). Кроме того, прекращаются паевые отношения и, как следствие, сумма паевого взноса подлежит возвращению.
3. Срок и условия возвращения пая определяются уставом жилищного кооператива, однако комментируемая статья устанавливает предельный срок: он не может быть более двух месяцев со дня принятия жилищным кооперативом соответствующего решения.
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 133
1. Комментируемая статья предусматривает последствия исключения члена кооператива из жилищного или жилищно-строительного кооператива и соответственно утрату права пользования жилым помещением. При этом в ч. 2 содержится условие, согласно которому при отказе добровольно освободить жилое помещение выселение происходит в судебном порядке, без предоставления другого жилого помещения выселяются все проживающие.
2. Представляется не противоречащим законодательству правило, по которому уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Такие основания, как правило, связаны с невиновностью членов семьи в нарушениях, которые привели пайщика к исключению из членов кооператива, а затем и к выселению из занимаемого жилого помещения (систематическое разрушение или порча жилья, нарушение правил общежития и др.) <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 7 Постановления Пленума ВС СССР от 3 февраля 1988 г. N 1 // Бюллетень ВС СССР. 1988. N 2. С. 8.
3. Скорее теоретически, нежели практически нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива имеет первоочередное право на получение освободившейся на основании комментируемой статьи квартиры в доме того же кооператива.
Следует отметить, что вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решается на основании устава кооператива в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет для улучшения жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п.
Общее собрание (конференция) не вправе предоставлять жилые помещения нечленам кооператива, если в кооперативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Справедливости ради следует отметить, что такое право хотя и встречается, но крайне редко, поскольку член кооператива имеет право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жильем на праве собственности по своему усмотрению. Кроме того, у наследников члена кооператива есть право на первоочередное вступление в кооператив (см. ст. 131 ЖК и комментарий к ней), что практически не оставляет возможности кооперативу распорядиться освободившимся жильем.
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
Комментарий к статье 134
1. Общее правило по поводу отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, содержится в ст. 239 ГК РФ. В соответствии с ним в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество (в нашем случае - кооперативный дом), находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.
2. Требование об изъятии земельного участка, на котором расположен кооперативный дом, не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данный многоквартирный дом.
Если все-таки изъятие будет подтверждено, в такой ситуации, полагаем, возможны разные варианты решения возникшей проблемы.
Первый - это договор купли-продажи жилого дома между государственным органом или органом местного самоуправления и кооперативом. При этом решение о продаже дома и распределении его цены между членами кооператива должно приниматься общим собранием единогласно.
Второй - государственный орган или орган местного самоуправления передает в собственность членов кооператива равноценный дом. При этом равноценность должна быть соблюдена и применительно к жилым помещениям, занимаемым членами кооператива; если последнее невозможно, то должна быть предоставлена соответствующая денежная компенсация.
И третий - государственный орган или орган местного самоуправления должен договориться с каждым членом кооператива о предоставлении им жилых помещений (возможны разные основания пользования: право собственности, членство в другом кооперативе, социальный наем и т.д.).
3. Об изъятиях жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд см. ст. 32 ЖК РФ и комментарий к ней.
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 135
1. В соответствии со ст. 291 "Товарищество собственников жилья" ГК РФ в ЖК РФ помещен целый раздел с названием, аналогичным названию ст. 291 ГК (кстати, комментируемая статья носит такое же наименование).
2. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья (п. 1 ст. 291 ГК). Такое товарищество является некоммерческой организацией (ч. 1 комментируемой статьи).
3. В правовой литературе можно встретить суждение о том, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам. Утверждения подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юридические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.
Первым отличием товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов и, в частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности) является то, что в товариществах собственников жилья нет т.н. паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же товариществ собственников жилья, как явствует даже из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).
В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в законодательстве, посвященном потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, - о возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.
Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).
Безусловно, существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.
Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (ч. 1 комментируемой статьи). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.
Подводя итоги сказанному, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, можно говорить о самостоятельной организационно-правовой форме некоммерческой организации - товариществе собственников жилья.
Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества собственников жилья возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые правоотношения перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.
4. В ст. 291 ГК РФ указано на необходимость наличия федерального закона, регламентирующего организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации. Однако исходя из необходимости развития и упорядочения отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома законодатель, приняв в 1996 г.