"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, при принятии решений по вопросам, предусмотренным п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Соответственно решения по указанным вопросам должны приниматься с соблюдением порядка, установленного ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.
Заключаемые от имени товарищества собственников жилья правлением товарищества и его председателем сделки и совершаемые иные действия также не должны нарушать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, размер которых определяется исходя из доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения (см. комментарий к ст. ст. 37 и 39 ЖК). Кроме того, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащего ему помещения.
Часть 3 комментируемой статьи предоставляет товариществу собственников жилья право обращения в суд для принудительного возмещения собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах как на содержание общего имущества в многоквартирном доме, так и на уплату обязательных для каждого собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.
6. Если в результате ненадлежащего исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих расходов товариществу были причинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков. Такое право товарищества, применительно к собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано это товарищество, установлено ч. 4 комментируемой статьи. Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленных собственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещение затрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи в аренду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственника помещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либо приводят к невозможности запланированного сметой получения доходов.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые такое товарищество получило бы при "нормальном" осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 138
1. Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья определяет основные обязанности такого товарищества.
В частности, товарищество обязано обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.
В случае же осуществления товариществом собственников жилья деятельности, запрещенной законом либо с неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо в случае допущения при создании такого товарищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению суда может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК). Требование о ликвидации по указанным основаниям вправе предъявить в суд государственный орган, которому такое право предоставлено законом (п. 3 ст. 61 ГК). При этом с учетом п. 2 ст. 25 ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1> федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере государственной регистрации юридических лиц <2>, вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации указанного товарищества в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов государственной регистрации юридических лиц.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431.
<2> В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 мая 2002 г. N 319 "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2002. N 20. Ст. 1872) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц, является Министерство Российской Федерации по налогам и сборам, которое Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 (СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945) преобразовано в Федеральную налоговую службу. При этом согласно п. 1 утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. N 506 (СЗ РФ. 2004. N 40. Ст. 3961) Положения о Федеральной налоговой службе названная служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.
Кроме того, согласно ст. 14.25 КоАП предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если такое действие не содержит уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 5 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до трех лет. Согласно ст. 171 УК РФ представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере (крупным размером, крупным ущербом признается стоимость, ущерб, доход либо задолженность в сумме, превышающей 250 тыс. рублей), наказывается штрафом в размере до 300 тыс. рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев. При этом то же деяние, сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере (особо крупным признается размер, превышающий 1 млн. рублей), наказывается штрафом в размере от 100 тыс. до 500 тыс. рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80 тыс. рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.
2. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом данного товарищества.
Если собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственником товарищество обязано заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность корреспондируется с установленным ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.
Надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать расширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.
3. Обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме и выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в товариществе обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вытекают из основной цели создания товарищества, а именно из совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме и обеспечения его эксплуатации.
Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме реализуется в рамках заключаемого товариществом договора с управляющей организацией по оказанию услуг, в том числе по выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме. Также товарищество может заключать отдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивать контроль за их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, возложен на органы государственной власти и местного самоуправления (ст. ст. 3, 12, 13 ЖК).
4. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в основном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В этой связи в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, такое товарищество обязано обеспечивать надлежащее выполнение всеми собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой органов управления товарищества собственников жилья совместно с его членами, заключением соответствующих договоров с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также может потребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, по оплате иных общих расходов (см. комментарий к ст. 137 ЖК).
5. Реализация предоставленных ЖК РФ товариществу собственников жилья прав в части определения товариществом условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью должна осуществляться с соблюдением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Особенность обеспечения товариществом собственников жилья соблюдения указанных прав заключается в том, что общее имущество в многоквартирном доме не является собственностью такого товарищества и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Предусматриваемая ЖК РФ реализация прав по владению, пользованию и распоряжению товариществом собственников жилья указанным имуществом должна осуществляться в строгом соответствии с компетенцией органов управления товариществом и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. ст. 44 - 48, 145 и 147 ЖК).
6. Для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество собственников жилья принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также представляет законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из обеспечения совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.
Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
Комментарий к статье 139
1. Комментируемая статья наряду с предусмотренной ст. 136 ЖК РФ возможностью создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в уже существующем многоквартирном доме вводит дополнительную возможность создания такого объединения - в случае, когда многоквартирный дом еще находится на стадии строительства.
В частности, ч. 1 комментируемой статьи допускает создание товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме <1>.
--------------------------------
<1> Следует признать, что создание товарищества в строящемся многоквартирном доме в полной мере не соответствует ни одной из целей создания товарищества,