"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

в коллегиальном (совместно согласованном) принятии управленческих решений.
3. Коллегиальность, а также многосубъектный состав общего собрания членов товарищества осложняют на практике возможность обеспечения его функционирования на постоянной основе. Поэтому названный орган не функционирует постоянно и созывается по мере необходимости. При этом комментируемая статья не определяет каких-либо сроков, периодичности и порядка его созыва. В соответствии с ч. 1 данной статьи указанный порядок должен быть отражен в уставе товарищества, который является единственным учредительным документом товарищества и принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создается товарищество (ч. 2 ст. 135 ЖК). Вместе с тем, учитывая, что товарищество как минимум один раз в год должно собираться для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении, можно сделать вывод о необходимости ежегодного проведения общего собрания членов товарищества.
4. Поскольку ЖК РФ не определяет, какое лицо или какой орган может инициировать созыв общего собрания членов товарищества, данный вопрос также должен быть решен в уставе товарищества. При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 8 ст. 148 ЖК РФ созыв общего собрания членов товарищества отнесен к обязанности правления товарищества. Однако это не исключает возможность предоставления уставом товарищества права инициирования созыва указанного собрания также и члену товарищества, либо не являющемуся членом товарищества собственнику помещения в многоквартирном доме, либо любому иному лицу, поскольку в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ обязанность направления уведомления о проведении собрания возлагается именно на лицо, по инициативе которого созывается собрание.
Следует также помнить, что в любом случае каждый член товарищества как собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, вправе в любое время инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
5. Представляется целесообразным в уставе товарищества предусмотреть возможность приглашения для участия в общем собрании членов товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества, с правом совещательного голоса. Это позволит выяснять мнение данных собственников по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, и в некоторой степени сглаживать возможные конфликты интересов членов товарищества и собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
В случаях, когда требуется принятие решения, выходящего за рамки компетенции общего собрания членов товарищества, такая процедура совместного обсуждения может в дальнейшем облегчить принятие соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом может возникнуть вопрос о необходимости проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, в случае, к примеру, когда все названные собственники являются членами товарищества. Жилищный кодекс РФ не дает однозначного ответа на данный вопрос. Вместе с тем, учитывая установленное требование о необходимости ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК) и особую процедуру его проведения, оформления и хранения его решений, а также обжалования таких решений (ст. ст. 46 - 48 ЖК), представляется, что такое общее собрание не может подменяться общим собранием членов товарищества.
Необходимо также обратить внимание на то, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, выступая в качестве органа управления таким домом, наделено по отношению к высшему органу управления товарищества собственников жилья особыми полномочиями, которые проявляются в праве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества, если члены такого товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК).
6. Часть 2 комментируемой статьи содержит перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Данный перечень является открытым, поскольку компетенция высшего органа управления товариществом может быть расширена за счет вопросов, отнесенных к компетенции указанного органа как ЖК РФ, иным федеральным законом, так и уставом товарищества (см. ч. 3 комментируемой статьи).
7. Компетенция (от лат. competentia) - принадлежность по праву, т.е. круг полномочий. Термин "компетенция" характерен для определения вертикальных властных правоотношений между управляемым и управляющим субъектом.
Управление в товариществе осуществляется не непосредственно его членами, а через соответствующие органы управления товариществом. При этом управление товариществом и хозяйственная деятельность товарищества находятся в тесной взаимной связи. Осуществление такой деятельности зависит от принимаемых органами товарищества управленческих решений, которые определяют объем, пределы и направление хозяйственной деятельности товарищества, а также пути использования ее результатов. Поэтому составляющие компетенции общего собрания членов товарищества могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые, хотя это разграничение в известной степени условно.
8. Организационные функции общего собрания членов товарищества основаны на его полномочиях, перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи. В их число входят:
- внесение изменений в устав товарищества; в отличие от процедуры его принятия при создании товарищества, предусматривающей принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов всех этих собственников (см. комментарий к ст. 135 ЖК), изменения в него вносятся на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на данном собрании членов товарищества;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества с учетом оснований и порядка, установленных гражданским законодательством (см. комментарий к ст. ст. 140 и 141 ЖК); при этом решения по данным вопросам принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
- избрание правления товарищества; данный орган избирается из числа членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (см. комментарий к ст. 147 ЖК); при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; данный орган избирается на срок не более чем два года; член товарищества, избираемый в состав ревизионной комиссии товарищества либо ревизором товарищества, не может одновременно являться членом правления товарищества; член ревизионной комиссии или ревизор товарищества не обязательно должны являться членами товарищества; при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; данное полномочие осуществляется в порядке, установленном общим собранием членов товарищества; цели использования (расходования) средств фондов должны быть предусмотрены в уставе товарищества; резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества; фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования; кроме того, может быть принято решение об образовании любого иного специального фонда (см. комментарий к ст. 151 ЖК), при этом решение об образовании специального фонда товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; предполагается необходимость ежегодно проводить общее собрание членов товарищества; ежегодно составлять указанные документы и представлять их на рассмотрение данному общему собранию обязано правление товарищества; в свою очередь ревизионная комиссия (ревизор) товарищества одновременно представляет заключения на указанные документы (см. комментарий к ст. ст. 150 и 151 ЖК); при этом утверждение указанных отчета и плана осуществляется путем принятия решения большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- рассмотрение жалоб членов товарищества на действия правления товарищества и его председателя, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- принятие и изменение правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; данные документы являются локальными нормативными актами товарищества, которые должны регламентировать порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудовых договоров, заключаемых товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе, а также должны определить вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат; разработать указанные документы и вынести их на утверждение общего собрания членов товарищества обязан председатель правления товарищества (см. комментарий к ст. 149 ЖК); при этом решения о принятии и изменении указанных документов принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- определение размера вознаграждения членов правления товарищества; размер такого вознаграждения может устанавливаться дифференцированно в зависимости от объема возложенных на каждого из членов правления обязанностей и результатов их выполнения; при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества.
9. К имущественно-правовым функциям общего собрания членов товарищества из непосредственно перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи можно отнести полномочия:
- по установлению размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; такие платежи и взносы составляют основную доходную часть финансового плана (бюджета) товарищества, в связи с чем расчет их размеров должен производиться одновременно с составлением указанного плана на очередной год с учетом закладываемой в него расходной части, включающей в себя расходы, связанные с выплатами за коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; представляется, что для упрощения расчета конкретного размера обязательного платежа и взноса каждого из членов товарищества в части содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаемый размер обязательных платежей и взносов членов товарищества в этой части может быть соотнесен с величиной общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности каждому члену товарищества (к примеру, если установлено 20 рублей с 1 кв. м, то размер платежа члена товарищества, которому на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 60 кв. м, составит 1200 рублей); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- по решению вопросов, связанных с получением заемных средств, в том числе банковских кредитов; это означает, что договор займа и кредитный договор могут быть заключены правлением товарищества или его председателем только на основании принятых общим собранием членов товарищества решений по указанным вопросам; предметом договора займа могут быть как денежные средства, так и вещи, определяемые родовыми признаками; предметом кредитного договора могут быть только денежные средства, предоставляемые по такому договору банком или иной кредитной организацией; договор займа относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи денег или вещи (-ей); кредитный договор относится к консенсуальным договорам, и его заключение влечет обязанность банка или иной кредитной организации предоставить денежные средства в установленные сроки и в обусловленном объеме; договор займа и кредитный договор заключаются товариществом по правилам гл. 42 ГК РФ; при этом решения по указанным вопросам принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
- по определению направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; денежные средства, полученные в виде дохода от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества; дополнительные доходы, т.е. доходы, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества, могут быть направлены и на иные цели, указанные в уставе товарищества (см. комментарий к ст. 152 ЖК); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества.
Следует отметить, что п. 12 ч. 2 комментируемой статьи признан утратившим силу, поскольку принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме затрагивает интересы не являющихся членами товарищества собственников помещений. Вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме. При этом указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).
10. Учитывая особое положение общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товарищества, ч. 4 комментируемой статьи предусматривает возможность решения им вопросов, отнесенных к компетенции исполнительного органа управления товариществом - правления товарищества (о компетенции данного органа см. комментарий к ст. 147 ЖК).
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
Комментарий