"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

правления товарищества как в коллегиальном органе является личным правом его члена, поэтому представляется, что передача этого права не должна допускаться никаким иным субъектам, в том числе другим членам правления товарищества.
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 148
1. Жилищный кодекс РФ относит к компетенции правления товарищества собственников жилья целый комплекс особенно важных для деятельности такого товарищества вопросов.
В частности, среди основных функций правления товарищества собственников жилья - выполнение решений общего собрания членов товарищества, оперативное руководство текущей финансово-производственной деятельностью товарищества (см. комментарий к ст. 147 ЖК).
2. Комментируемая статья определяет основные обязанности правления товарищества собственников жилья.
Данные обязанности являются своеобразными способами обеспечения реализации правлением товарищества его прав, связанных с выполнением им управленческих функций, и служат дополнительным правовым средством определения компетенции этого органа управления товариществом.
Таким образом, в комментируемой статье закреплены основные вопросы компетенции правления товарищества.
3. Одной из главных обязанностей правления товарищества является обеспечение соблюдения в деятельности товарищества действующего законодательства, устава товарищества. Достаточно очевидно, что такой обязанности корреспондирует право правления товарищества на принятие необходимых мер по устранению выявленных нарушений. При этом следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ товарищество может быть ликвидировано по решению суда в случае осуществления им деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.
4. К обязанностям правления товарищества собственников жилья также отнесены функции, связанные с контролем за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов обеспечивается в основном путем использования лицевых счетов членов товарищества, в которых отражаются их денежные обязательства перед товариществом.
5. Значительные полномочия предоставлены правлению товарищества по вопросам организации составления приходно-расходной сметы, годовых отчетов товарищества и их представления на утверждение общего собрания его членов. В частности, в соответствии с п. 3 комментируемой статьи правление товарищества обязано составлять смету доходов и расходов товарищества на очередной год и отчеты о финансовой деятельности, представляя их общему собранию членов товарищества на утверждение.
Решение данных вопросов непосредственно связано с обеспечением эффективного управления и реализации уставных целей, поскольку для этого необходимо финансовое планирование, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов членов товарищества, определить движение денежных средств применительно к конкретным временным периодам.
Главным элементом финансового планирования является составление годового плана о финансовой деятельности (годового бюджета) товарищества - сметы доходов и расходов.
В качестве исходных данных при формировании сметы на очередной год могут послужить:
- бюджет прошлых лет и его выполнение;
- условия инфляции;
- технические характеристики объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- предполагаемая заработная плата работников товарищества;
- цены на услуги по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- остатки финансовых средств с прошлых лет;
- остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Расходная часть сметы товарищества может включать следующие виды расходов:
- административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, содержание помещения правления товарищества (отопление, горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.), канцелярские расходы, содержание оргтехники, информационные и юридические услуги, транспортные расходы, связанные со служебными поездками, и прочие подобные расходы);
- расходы на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (заработная плата с начислениями для обслуживающего персонала, расходы на инвентарь и материалы, на дератизацию и дезинфекцию, на дежурное освещение мест общего пользования, оплату услуг по договорам о техническом обслуживании подрядных организаций и т.п.);
- отчисления в образованный товариществом фонд капитального ремонта многоквартирного дома и др.
Доходная часть сметы товарищества может складываться из следующих видов поступлений:
- обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- доходов от прочей хозяйственной деятельности товарищества.
Отчет о финансовой деятельности товарищества за прошедший годовой период - один из основных документов, откуда члены товарищества, иные лица могут получить информацию о финансовом состоянии дел товарищества. Особое значение в этом смысле имеет годовая бухгалтерская отчетность товарищества, поскольку именно в ней содержатся основные финансовые показатели деятельности товарищества по итогам года.
6. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по управлению многоквартирным домом. При этом по существу предлагается на выбор два варианта осуществления такого управления:
- непосредственно членами правления;
- управляющей организацией на основании заключенного с ней договора управления многоквартирным домом.
При первом из указанных вариантов все бремя управления многоквартирным домом ложится на членов правления товарищества, причем коллегиальность правления товарищества предполагает, что между членами правления могут быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того или иного объекта общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем такое управление членами правления товарищества имеет свои недостатки в силу особенностей формирования названного органа управления товариществом.
В частности, членами правления могут быть только члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно выбор кандидатур членов правления достаточно ограничен. Это в свою очередь может повлечь недостаточность профессиональных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, а также недостаточность у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения постоянно возникающих текущих вопросов, связанных с управлением. Неэффективность же управления многоквартирным домом в целом скажется на каждом собственнике помещения в этом доме.
Именно поэтому законодатель предусмотрел возможность выбора второго варианта управления многоквартирным домом, при котором допускается передача функций правления товарищества по управлению многоквартирным домом управляющей организации. В этом случае такое управление будет осуществляться уже силами профессиональных управленцев на основании договора управления соответствующим домом.
В частности, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация (любая коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) по заданию правления товарищества в течение согласованного срока за плату будет обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и лицам, пользующимся помещениями в нем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (см. комментарий к ст. 162 ЖК).
Достаточно очевидно, что профессиональное управление в большинстве случаев может дать лучший конечный результат и обеспечить непрерывность управления. В то же время данный вариант управления может потребовать и больших расходов, вызванных необходимостью оплаты услуг профессиональных управляющих.
7. Пункт 5 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по найму работников для обслуживания многоквартирного дома. Данной обязанности соответственно корреспондирует и право правления товарищества увольнять указанных работников.
Наем работников для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных ТК РФ.
В частности, наем работников должен производиться на основании заключения с ними трудовых договоров. В соответствии со ст. 56 ТК РФ трудовым договором является соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами и данным соглашением, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие у данного работодателя.
8. В соответствии с п. 6 комментируемой статьи обязанностью правления товарищества является также обязанность по заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Указанные договоры, заключаемые правлением товарищества от имени товарищества, подписываются председателем правления товарищества либо лицом, уполномоченным правлением товарищества.
Предметами таких договоров служат определенный результат, услуга, фактическое или юридическое действие, получаемые товариществом со стороны исполнителя. При заключении рассматриваемых договоров товариществу следует согласовать ряд обязательных условий. В частности, в договоре необходимо определить конкретный вид работы или характер услуги, подлежащих выполнению по заданию товарищества. Должны быть предусмотрены точная сумма вознаграждения либо порядок ее определения исходя из выполненного объема работы, затраченного времени и т.д. При этом в ходе исполнения соответствующего договора следует вести учет объемов работ (услуг), времени их выполнения (оказания). Промежуточный и (или) окончательный результат работы (оказания услуги) необходимо определять в двустороннем акте, исходя из установленной соответствующим договором формы учета (затраченное время на оказание услуги, площади отремонтированной крыши и т.п.). Расчеты по указанным договорам должны производиться исходя из результатов, отраженных в двустороннем акте (см. гл. 37 и 39 ГК РФ).
9. Правление товарищества в соответствии с п. 7 комментируемой статьи организует ведение списка членов товарищества.
Названный список является документом, в который вносится информация о всех членах товарищества. Данную информацию можно узнать только из этого документа, так как в устав товарищества сведения о его членах не вносятся, что вполне объяснимо, поскольку каждое изменение, вносимое в устав, потребует обеспечения соблюдения соответствующей процедуры (принятие решения о внесении изменения общим собранием членов товарищества, направление уведомления органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, и т.п.). В то же время в соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ для признания собственника помещения в многоквартирном доме членом товарищества достаточно одного его заявления о вступлении в товарищество. Соответственно праву собственника помещения в многоквартирном доме стать членом товарищества в заявительном порядке корреспондирует обязанность правления товарищества при получении от данного собственника заявления о вступлении в товарищество обеспечить внесение сведений о нем в список членов товарищества. При этом невключение в список членов товарищества такого собственника либо необоснованное (при отсутствии заявления о выходе из членов товарищества) исключение его из данного списка не изменяет его правового положения как члена товарищества, поскольку ЖК РФ не связывает с данными фактами каких-либо правовых последствий.
На основании сведений списка членов товарищества осуществляется идентификация члена товарищества, могут составляться списки участников общих собраний членов товарищества, обеспечиваться голосование на данном общем собрании опросным путем и т.п.
10. В процессе деятельности у товарищества, как и у любого другого юридического лица, образуется большое количество документов, различных по ценности и значимости: от бухгалтерской документации, протоколов общих собраний членов товарищества до описей имущества. Поэтому деятельность товарищества должна обеспечиваться системой ведения управленческой документации - делопроизводства. В соответствии с комментируемой статьей (п. 7) обязанность по ведению делопроизводства товарищества также возложена на правление товарищества.
11. Несмотря на то что ЖК РФ прямо не устанавливает требование о необходимости обеспечения хранения документов товарищества, не регламентирует виды документов товарищества, подлежащих обязательному хранению, и порядок их хранения, представляется, что хранение документов товарищества должно обеспечиваться правлением товарищества, поскольку это является неотъемлемой частью делопроизводства. Следует иметь в виду, что хранение некоторых документов товарищества необходимо в публично-правовых целях, с тем чтобы в течение всего либо части времени существования товарищества можно было составить объективное представление о его деятельности. Хранение документов товарищества создает условия для осуществления контроля за деятельностью товарищества со стороны государственных органов, членов товарищества.
Представляется, что правление товарищества в рамках ведения делопроизводства должно обеспечить хранение, к примеру, следующих документов:
- решения о создании товарищества, договора о присоединении (слиянии) товарищества и передаточного акта, решения о разделении, выделении или преобразовании и разделительного баланса;
- устава товарищества, изменений и дополнений, внесенных в устав товарищества, свидетельства о государственной регистрации товарищества;
- документов, подтверждающих права товарищества на имущество, находящееся на его балансе;
- внутренних документов товарищества;
- годовых отчетов товарищества;
- документов бухгалтерского учета товарищества;
- документов бухгалтерской отчетности товарищества (в т.ч. бухгалтерские