"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

г. до 14% на конец 2008 г. Для того чтобы эти товарищества не прекратили свою деятельность после окончания проведения капитального ремонта управляемых ими многоквартирных домов, органы местного самоуправления должны оказывать им методическую и организационную поддержку.
6. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи органы местного самоуправления и управляющие организации по запросам граждан обязаны предоставлять им информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, об объемах, перечне и параметрах качества выполняемых работ и оказываемых услуг, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги. Выполнение указанной обязанности не связывается законодателем с тем, установлены ли такие цены и тарифы в результате регулирования органами государственной власти или органами местного самоуправления или они являются рыночными и установлены по согласованию сторон договоров.
В случае применения регулируемых цен и тарифов, в частности на коммунальные услуги, такую информацию целесообразно запрашивать в органе местного самоуправления, а в случае применения цен и тарифов, установленных по согласованию сторон, - в управляющей организации, товариществе собственников жилья или в жилищном кооперативе.
Установление ЖК РФ такой обязанности должно способствовать защите гражданами своих прав потребителей, оно также позволит сравнивать предложения различных управляющих организаций, действующих в поселении, и обеспечит оптимальный выбор способа управления многоквартирным домом.
29 декабря 2004 года N 189-ФЗ


РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(в ред. Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ,
от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ,
от 01.12.2007 N 310-ФЗ, от 08.05.2009 N 93-ФЗ,
от 01.02.2010 N 4-ФЗ,
с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ
от 28.05.2010 N 12-П)
Комментарий к Водному закону
1. Современная законотворческая практика пошла по пути принятия специальных "вводных" законов применительно к кодифицированным законодательным актам (исключение составляет лишь Семейный кодекс РФ). Предметом "вводных" законов являются переходные положения, касающиеся введения в действие как всего Кодекса, так и его отдельных положений. Кроме того, данным актом отменяются либо признаются недействующими акты в связи с введением в действие самого Кодекса.
Вышеизложенное в полной мере распространяется и на кодификацию жилищного права - Жилищный кодекс РФ, и на Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон).
2. Любые процедуры, имеющие правовое значение, должны быть четкими, понятными и базироваться на законодательных актах. Не является исключением и федеральный законотворческий процесс, который основывается на Конституции РФ, устанавливается регламентами Государственной Думы, Совета Федерации и в некоторой части Регламентом Правительства РФ.
Нормы, посвященные отдельным стадиям процесса, установлены в Федеральных законах от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" <1>, от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" <2> и некоторых других.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801.
<2> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712.
В силу ст. 6 ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Зачастую в тексте закона говорится о вступлении его в силу с момента опубликования, иногда указывается иная дата.
3. В ст. 1 комментируемого Закона указывается дата - 1 марта 2005 г. - день введения в действие ЖК РФ. Отменяемые в связи с этим законодательные акты (ст. 2), содержащие нормы жилищного права, делятся на две категории: первые отменяются с той же даты, т.е. с 1 марта 2005 г., вторые - с 1 марта 2013 г., при этом вторая категория актов связана с окончанием приватизации жилищного фонда.
4. Что касается приватизации жилищного фонда, то следует отметить, что этот процесс в Российской Федерации продолжается уже около 20 лет и завершается 28 февраля 2013 г. Важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не с момента публикации в официальном источнике: гражданам предлагается достаточно продолжительный период времени для того, чтобы принять решение, приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя.
Более того, законодатель предусмотрел возможность и соответственно право для граждан, которые приватизировали жилые помещения, передать жилье в государственную или муниципальную собственность и заключить договор социального найма. В соответствии со ст. 20 Закона граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.
5. Нельзя не отметить, что государство периодически меняет позицию по поводу завершения приватизации жилищного фонда.
5.1. Первоначально в законодательстве о приватизации указывалось на "переходный период" (ст. 10 Закона РФ от 4 апреля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР").
5.2. С принятием комментируемого Закона срок окончания приватизации устанавливался 1 января 2007 г., а для лиц, заключивших договоры социального найма после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие Жилищного кодекса РФ, приватизация жилья была невозможна, поскольку договор заключался на условиях нового закона (ЖК РФ).
5.3. 16 июня 2006 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в ст. 8 которого срок окончания приватизации перенесен с 1 января 2007 г. на 1 марта 2010 г. Казалось бы, вопрос о сроках приватизации закрыт, однако данный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.
Результатом рассмотрения стало Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. Поводом к рассмотрению дела явился запрос Верховного Суда РФ по жалобе граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орловой и З.Х. Орловой. Основанием к рассмотрению дела стала обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ оспариваемые заявителями положения Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В результате Конституционный Суд РФ признал не противоречащим Конституции РФ положение подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым с истечением установленного этим Законом срока утрачивают силу ст. ст. 1, 2, 4, 6 - 8, 9.1 и разд. II Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", предусматривающие возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов для нанимателей этих помещений.
При этом Конституционным Судом РФ признано не соответствующим Конституции РФ (ч. 2 ст. 19) положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. ст. 12 комментируемого Закона), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.
5.4. 15 января 2010 г. Государственная Дума вновь перенесла срок окончания приватизации жилищного фонда еще на три года, т.е. до 1 марта 2013 г., мотивируя это тем, что "необходимость принятия предлагаемых изменений прежде всего вызвана тем, что значительная часть граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, не успели по разным причинам до настоящего времени обратиться в соответствующие органы с заявлением о приватизации жилья... Сбор всех необходимых документов занимает в разных регионах до нескольких месяцев, что свидетельствует о невозможности завершения приватизации на территории всей Российской Федерации к 1 марта 2010 года" <1>.
--------------------------------
<1> Пояснительная записка к проекту ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
6. Важнейшее правило устанавливается в ст. 6 Закона. Речь идет о том, что, несмотря на изменившийся порядок принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, граждане, принятые на учет до вступления в силу ЖК РФ, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилой площади по договору социального найма.
7. В ст. 7 комментируемого Закона решается судьба граждан, проживающих в бывших общежитиях (о правовом режиме общежитий см. ст. 105 ЖК и комментарий к ней). В частности, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
В силу закона эти граждане считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно права их расширяются: договор является бессрочным, наниматели вправе обменять данное жилое помещение и т.д. Кроме того, до 1 марта 2013 г. граждане вправе приватизировать занимаемое жилое помещение.
8. Статья 14 Закона, устанавливавшая, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации, утратила силу с 1 сентября 2006 г.
9. Нормы, касающиеся земельных участков под функционирующими многоквартирными домами, содержатся в ст. 16 Закона. В существующей застройке поселения земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об определении границ такого земельного участка. Многоквартирные дома, построенные и реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
10. Статья 19 Закона устанавливает исключения из общего правила, содержащегося в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (см. ст. 31 ЖК и комментарий к ней), касающиеся прав членов семьи собственников приватизированных жилых помещений. При утрате семейных отношений у членов семьи, в том числе бывших, сохраняется право пользования этими помещениями.
11. Статьи 21 и 22 введены Федеральными законами от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> и от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <2> соответственно, которые устанавливают особенности обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений в указанных регионах.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071.
<2> СЗ РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.