"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

1143 <2>, относил к исключительной компетенции общего собрания также выделение служебной жилой площади в доме кооператива для обслуживающего персонала. Включение данных условий (отражающих вопросы компетенции) в конкретные уставы не противоречит Закону СССР "О кооперации в СССР", ГК РФ и ЖК РФ. В соответствии с уставом кооператива к его исключительной компетенции могут быть отнесены и другие вопросы организационной, хозяйственной и общественной деятельности кооператива (п. 3 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР").
--------------------------------
<1> СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73.
<2> СПП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144.
Альтернативная компетенция общего собрания (собрания уполномоченных) предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Следует иметь в виду, что возможность рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью кооператива, не дает право высшему органу (как, впрочем, и другим органам) вмешиваться в осуществление членами кооператива своих гражданских прав по пользованию жилым помещением.
3. В целях решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением кооператива может создаваться временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформляться доверенностью, выданной руководителю данного образования. При достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании (собрании уполномоченных) или на правлении кооператива.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
Комментарий к статье 117
1. Согласно ст. 116 комментируемого Кодекса (см. соответствующий комментарий) высшим органом управления кооператива является общее собрание. При этом вместо него в крупных кооперативах могут создаваться конференции. Норма представительства на конференции устанавливается уставами конкретных кооперативов.
Выбирая норму представительства, как представляется, кроме учета общей численности членов объединения кооперативу необходимо принимать во внимание то, что на конференции должно присутствовать оптимальное количество представителей (например, 50 или 100), в противном случае могут возникнуть сложности организационного порядка (отсутствие необходимого помещения для проведения собрания, трудности в оповещении членов кооператива и ведении собрания). Вместе с тем представительство на конференции должно быть обусловлено четкими и понятными критериями: например, представителями становятся уполномоченные от каждой лестничной площадки или от каждого подъезда жилого дома (домов) кооператива.
2. Созыв общего собрания (конференции) кооператива производится членами кооператива или его органами.
Очередные собрания кооператива созываются правлением не реже той периодичности, которая закреплена в уставе кооператива. Во многих уставах кооперативов отражена норма, содержавшаяся в отмененном Примерном уставе жилищно-строительного кооператива, которая устанавливала, что собрание должно было созываться правлением не реже двух раз в год. В настоящее время возможны различные варианты регулирования данного вопроса в уставах конкретных кооперативов. Думается, что целесообразно проводить созыв высшего органа управления кооператива не реже одного раза в год.
При возникновении ситуации, когда необходимо безотлагательное решение каких-либо вопросов, созыва внеочередного собрания могут потребовать третья часть членов кооператива, правление, ревизионная комиссия. Представляется, что в "патронажном" кооперативе право требования внеочередного собрания должны иметь организация либо орган местного самоуправления, при помощи которых был организован кооператив.
3. Общее собрание (конференция) кооператива может считаться таковым лишь при наличии определенного количества членов (уполномоченных) кооператива. Кворум, необходимый для проведения общего собрания (конференции), закреплен в ч. 1 комментируемой статьи, он составляет 50% членов кооператива плюс один, т.е. если в кооперативе 100 членов, то на собрании должно присутствовать более 50 членов.
4. По общему правилу решения общего собрания принимаются большинством присутствующих на общем собрании (конференции). Однако устав кооператива может предусматривать вопросы, по которым решение принимается при условии, что за него проголосовало более 3/4 присутствующих на собрании (конференции) членов кооператива: например, внесение изменений и дополнений в устав кооператива, избрание председателя правления кооператива.
Решение общего собрания (конференции) оформляется протоколом и является обязательным для членов кооператива и безусловным для органов управления и контроля.
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Комментарий к статье 118
1. Для обеспечения выполнения уставных задач и в целях проведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание (конференция) избирает из числа членов кооператива исполнительно-распорядительный орган - правление. Уставом кооператива определяется срок деятельности правления, который, как представляется, не должен быть менее двух и более пяти лет. Согласно п. 4 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" правление кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива и принимает решения по вопросам, которые не относятся к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных). Если кооператив объединяет небольшое число членов, то функции правления может выполнять председатель кооператива.
2. Формулируя обязанности правления, уставы большинства жилищных и жилищно-строительных кооперативов воспроизводят ст. 33 отмененного Примерного устава жилищно-строительного кооператива, называя в их числе: получение установленных общим собранием вступительных и паевых взносов от членов кооператива; составление планов, смет и отчетов; управление домохозяйством; наем рабочих для обслуживания домохозяйства и увольнение их; заключение договоров; выдачу банковским организациям обязательств по погашению кредита и совершение других сделок от имени кооператива; осуществление технического надзора за строительством дома (домов) жилищно-строительного кооператива и участие через своего представителя в государственной комиссии по приемке дома (домов) в эксплуатацию; представительство кооператива во всех судебных и административных учреждениях и общественных организациях; ведение списка членов и делопроизводства кооператива; выполнение других обязанностей. Следует отметить, что изложенное не противоречит действующему законодательству.
Как верно отмечал Ш.Д. Чиквашвили, объем полномочий правления совпадает с пределами специальной правоспособности юридической личности кооператива. Все права и обязанности, которые находятся в этих пределах, могут быть осуществлены правлением от имени и за счет жилищного кооператива <1>.
--------------------------------
<1> См.: Чиквашвили Ш.Д. Жилищно-строительная кооперация в СССР. М., 1965. С. 72.
3. Правление созывается председателем не реже определенного в уставе количества раз в конкретный период, обычно не реже одного раза в месяц.
4. Правление в пределах своей компетенции принимает решения, обязательные к исполнению всеми членами кооператива, а также лицами, работающими в кооперативе по трудовым договорам. Решения правления могут быть отменены только общим собранием (конференцией) кооператива. Правление не реже одного раза в год отчитывается перед высшим органом управления кооператива. Надо полагать, что общее собрание (конференция) вправе потребовать отчета у отдельного члена правления.
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Комментарий к статье 119
1. Руководит деятельностью членов правления кооператива председатель, который избирается на заседании высшего органа управления или исполнительно-распорядительного органа.
В комментируемой статье говорится о председателе правления, однако на практике деятельность кооперативов в этом вопросе ведется (может вестись) в двух направлениях. В небольших жилищных и жилищно-строительных кооперативах избирается председатель кооператива. В больших жилищных кооперативах существует должность председателя правления кооператива. Кто избирает председателя и каковы его полномочия, решает общее собрание (конференция) кооператива при разработке (изменении) устава.
2. Председатель правления (председатель) кооператива обеспечивает выполнение решений общего собрания (конференции) и правления, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, организациями, в т.ч. с другими кооперативами, заключает договоры, совершает иные действия.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
Комментарий к статье 120
1. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива является контрольным органом кооператива. Ревизионная комиссия избирается на общем собрании (конференции), как правило, на тот же срок, что и правление. В обязанность ревизионной комиссии входит проверка хозяйственной и финансовой деятельности правления кооператива. Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) наряду с ЖК РФ определяется уставом и другими документами кооператива (например, положением о деятельности ревизионной комиссии (ревизора)).
2. Указание в ч. 1 комментируемой статьи на то, что члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления кооператива, означает также, что ревизионная комиссия (ревизор) не зависит от правления и его председателя. Комиссия отчитывается только перед общим собранием (конференцией) после проведения плановых и внеплановых ревизий, представляет заключение о бюджете кооператива и годовом отчете, отчитывается о своей деятельности.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
Комментарий к статье 121
1. Лица, имеющие право на вступление в жилищные кооперативы (граждане или юридические лица) (см. ст. 111 ЖК и комментарий к ней) и желающие стать членами жилищных кооперативов, могут стать таковыми двумя путями.
Первый - при учреждении кооператива, после решения об организации жилищного кооператива и его государственной регистрации в качестве юридического лица граждане и юридические лица, принимавшие участие в собрании учредителей, становятся членами жилищного кооператива.
Второй - вступление в "организованный" кооператив. В данном случае требуется выразить свою волю в заявлении, которое рассматривается в течение месяца правлением, а затем утверждается общим собранием (конференцией). Кроме того, требуется внесение вступительного взноса.
2. О правовом положении членов жилищных кооперативов см. гл. 12 ЖК РФ и комментарии к ст. ст. 124 - 134.
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Комментарий к статье 122
1. Несмотря на название, в комментируемой статье речь идет только об одном способе реорганизации - о преобразовании в товарищество собственников жилья, однако реорганизация возможна и в других случаях. Вместе с тем кооператив может произвести слияние с другим аналогичным кооперативом или присоединиться к таковому. Соответствующее решение принимает общее собрание (конференция) членов.
2. Слияние происходит, когда два, три или более кооперативов решили организовать один. Такие организации иногда называют объединенными кооперативами.
Присоединение возможно, когда один кооператив присоединяется к другому, как правило, более крупному или раньше организованному.
И слияние, и присоединение происходят в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий. В обоих случаях имеет место правопреемственность, т.е. происходит переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность кооператива: в первом случае - к вновь возникшему кооперативу (п. 1 ст. 58 ГК), во втором - к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК). Правопреемство осуществляется на основании передаточного акта.
3. Что касается преобразования жилищного или жилищно-строительного кооператива, то оно производится, как правило, в товарищество собственников жилья, т.е. происходит изменение организационно-правовой формы юридического лица, при этом к вновь возникшему товариществу переходят права и обязанности реорганизованного кооператива в соответствии с передаточным актом.
Следует обратить внимание на то, что первоначально на основании ст. 14 Вводного закона при выплате полностью паевых взносов членами кооператива последний следует преобразовать в товарищество собственников жилья до 1 января 2007 г. или ликвидировать. Впоследствии данная норма была отменена, поскольку на практике реорганизации не происходило: по сути, кооперативы стали действовать как товарищества, а ликвидация означала бы нарушение хозяйственных связей юридических лиц и нарушение прав собственников жилых помещений.
Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Акт утверждается общим собранием кооператива и представляется вместе с учредительными документами в налоговые органы для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы уже существующих юридических лиц <1>.
--------------------------------
<1> О государственной регистрации, осуществляемой при реорганизации юридического лица, см.: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц" / Под ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2003. С. 138 - 183.
Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного кооператива влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
4. В ст. 60 ГК РФ устанавливаются гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица, в т.ч. и жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого кооператива. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является этот кооператив.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Комментарий к статье 123
1. На основании ст. 61 ГК РФ ликвидация кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
2. Кооператив может быть ликвидирован:
- по решению общего собрания его членов;
- по решению суда в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, или осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также