"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

7. Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию жилищно-строительных кооперативов. Однако это относительно новая форма жилищной кооперации. Впервые она была предусмотрена в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. N 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" <1>, где указывалось, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.
--------------------------------
<1> СПП СССР. 1988. N 16. Ст. 43.
После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцами могут быть органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.
Такой договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК РФ).
В целях более полной защиты прав покупателей установлено правило, из которого следует, что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать дом считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается соответственно отказом продавца от исполнения обязанности передать дом, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения требований к качеству дома (обнаружения неустранимых недостатков или тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) жилищный кооператив как покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома ненадлежащего качества многоквартирным домом, соответствующим договору.
8. Из ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты, а именно:
- если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок;
- если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному кооперативу возможны и нетрадиционные (но необходимые для нормального проживания граждан) условия. Например, по соглашению между жилищным кооперативом и органом местного самоуправления на кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение и благоустройство участка, прилегающего к дому, установка ограды и устройство тротуаров в пределах отведенного для жилого дома земельного участка и т.д.
9. Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной кооперации существенно отличается от жилищно-строительных кооперативов.
Первым основанием различия является то, что при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом.
Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором - производный.
Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.
Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
Комментарий к статье 113
1. Как следует из п. 1 ст. 52 ГК РФ, жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании устава, который утверждается решением собрания учредителей (см. ст. 112 ЖК и комментарий к ней).
2. В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обязательно указаны:
- наименование кооператива с указанием на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив" (например, "Правобережный жилищно-строительный кооператив" либо "Кооператив по строительству и эксплуатации жилья "Дубовая роща");
- место нахождения кооператива, которое определяется местом его государственной регистрации;
- порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива;
- предмет и цели деятельности кооператива;
- сведения о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, в т.ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного кооператива.
3. Нельзя не обратить внимание на то, что наряду с действующим законодательством устав жилищно-строительного кооператива служит юридической основой, обеспечивающей участие кооператива в гражданских, административных, земельных и других правоотношениях. Нормы устава обязательны для регулирования внутрикооперативных отношений. В случае возникновения споров в данных отношениях правоприменительные органы наряду с положениями законодательных и иных нормативных актов применяют нормы конкретного устава жилищно-строительного кооператива.
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Комментарий к статье 114
1. Основным законодательным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией юридических лиц, является ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>, который был принят на основании и во исполнение ст. 51 ГК РФ. Данный Кодекс устанавливает общее правило, согласно которому юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом указанным Законом. Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Отказ в регистрации по мотивам нецелесообразности создания юридического лица не допускается. Отказ в государственной регистрации, а также уклонение от такой регистрации могут быть обжалованы в суд. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431.
Наряду со ст. 51 ГК РФ включает еще целый ряд норм, указывающих на необходимость осуществления государственной регистрации действий, влияющих на положение юридического лица: ст. 52 "Учредительные документы юридического лица", ст. 57 "Реорганизация юридического лица", ст. 59 "Передаточный акт и разделительный баланс", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой, так и в части второй данного Кодекса.
2. На основании ч. 2 ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация юридических лиц - акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соответствии с указанным Федеральным законом.
Из определения можно выделить три признака государственной регистрации юридических лиц.
Первый - это государственный акт, осуществляемый налоговыми органами.
Второй - это акт, который имеет правообразующее значение. С его осуществлением создается, реорганизуется или ликвидируется юридическое лицо, вносятся изменения в учредительные документы юридического лица.
Третий - это акт публичный: государственная регистрация осуществляется посредством внесения соответствующих сведений в государственный реестр, который открыт для получения информации о юридических лицах третьими лицами.
3. С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся его членами. Как верно отмечается в литературе, регистрация означает возможность реализации прав и обязанностей учредителей (участников) в полном объеме <1>.
--------------------------------
<1> См.: Захаров В.А. Создание юридических лиц: правовые вопросы. М.: Норма, 2002. С. 133.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Комментарий к статье 115
1. В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
2. Органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов можно разделить на органы управления и контроля.
К органам управления следует отнести:
во-первых, общее собрание членов кооператива или конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива, - высшие органы (см. ст. 117 ЖК и комментарий к ней);
во-вторых, правление и председателя кооператива - исполнительно-распорядительные органы (см. ст. ст. 118, 119 ЖК и комментарий к ним).
3. Контрольным органом кооператива является ревизионная комиссия (см. ст. 120 ЖК и комментарий к ней).
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 116
1. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 53 ГК РФ порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом или учредительными документами. Применительно к жилищным кооперативам комментируемый Кодекс предусматривает, что общее собрание, являющееся высшим органом управления, созывается в порядке, установленном уставом.
2. Объем полномочий высшего органа управления кооператива определяется законодательством, составляющим как российские нормативные правовые акты, так и акты Союза ССР. Компетенция общего собрания делится на исключительную и альтернативную. Закон СССР "О кооперации в СССР" в п. 3 ст. 14 к исключительной компетенции высшего органа управления кооператива относит принятие устава и внесение в него изменений и дополнений; избрание председателя, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности; решение вопросов о приеме в члены кооператива, исключении из него, а также вопросов, связанных с выходом из кооператива, принятием и изменением правил внутреннего распорядка кооператива, положением об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и других внутренних актов; определение размеров вступительных взносов; утверждение планов деятельности кооператива и отчеты об их исполнении; установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов; решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.
В исключительную компетенцию общего собрания (конференции) входят и другие действия. Так, по решению высшего органа кооператива лицу, принятому в члены кооператива, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса.
Думается, что уставом конкретных жилищно-строительных кооперативов может быть закреплен за общими собраниями (конференциями) более широкий круг полномочий. Так, наряду с полномочиями, предусмотренными в Законе СССР "О кооперации в СССР" и ЖК РФ, возможно отнесение к исключительной компетенции высшего органа решения таких вопросов, как утверждение проекта и сводной сметы на строительство жилого дома; принятие решения о получении банковского кредита на строительство дома; утверждение расчета стоимости квартир; установление размера паевых взносов; принятие решения о порядке эксплуатации жилого дома; установление сроков внесения взносов на капитальный ремонт жилого дома, на эксплуатацию и содержание придомовой территории, платы за коммунальные услуги; подача заявления в орган местного самоуправления о переоборудовании и переведении непригодных для проживания жилых помещений в доме кооператива в нежилые; рассмотрение жалоб на действия правления и ревизионной комиссии кооператива. Действовавший до 19 апреля 1989 г. Примерный устав жилищно-строительного кооператива <1>, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. N