"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

РФ, Федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.
Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются Земельным кодексом РФ, Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными законами, а также законами субъектов РФ (см. ст. 81 Земельного кодекса РФ).
Условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (см. ст. 82 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).
К полномочиям субъектов РФ относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления. Субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ (см. ст. 10 Земельного кодекса РФ).
К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (см. ст. 11 Земельного кодекса РФ).
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью на землю) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (см. п. 1 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (см. п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (см. п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
Комментируемый пункт был введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ (Закон вступил в силу с 10 февраля 2004 г.).
В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам или юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" если иное не предусмотрено законодательством РФ, расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах). Продаже не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, оборот которых не допускается законодательством РФ. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г.
2. При общей долевой собственности или совместной собственности на земельные участки, ипотека которых допускается (указанные в пункте 1 комментируемой статьи), ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Объектами земельных отношений являются (см. п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ):
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (см. п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
Комментарий к статье 63
В статье определены земельные участки, не подлежащие ипотеке (ипотека которых не допускается).
1. В соответствии с Федеральным законом об ипотеке не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной (федеральной собственности или собственности субъектов РФ) или муниципальной собственности.
Государственной собственностью на землю являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (см. п. 1 ст. 16 Земельного кодекса РФ).
Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность на землю), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность на землю) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" (см. п. 2 ст. 16 Земельного кодекса РФ).
До вступления в силу Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ не допускалась также ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Указанное ограничение было отменено, а следовательно, на такие земельные участки может быть установлена ипотека при соблюдении других требований комментируемого Закона и иных актов законодательства РФ и нормативных правовых актов.
2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, устанавливаются (см. п. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ): для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства - законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для вышеуказанных целей устанавливаются (см. п. 2 ст. 33 Земельного кодекса РФ):
федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;
законами субъектов РФ - из земель, находящихся в собственности субъектов РФ;
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.
Для целей, не указанных в п. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (см. п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ).
Размер садового земельного участка, огородного земельного участка или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (см. п. 5 ст. 13 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ).
В Московской области минимальный размер земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства составляет 2 га; органы местного самоуправления в отдельных случаях имеют право предоставлять земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства размером менее 2 га с учетом специализации хозяйства.
При разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, минимальный размер земельного участка составляет 0,02 га (см. п. 2, 3 решения малого Совета Мособлсовета "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" от 16 декабря 1992 г. N 4/28).
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
Комментарий к статье 64
В статье устанавливаются специальные правила ипотеки земельного участка, на котором имеются или возводятся здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке должно осуществляться в соответствии со ст. 65 (см. комментарий).
В п. 1 - 2 специальные правила определяют условия залога земельного участка без залога заданий и сооружений, находящихся на нем.
До вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ (до 31 декабря 2004 г.) в п. 3 комментируемой статьи устанавливались специальные правила залога земельного участка вместе со строениями и сооружениями одному и тому же залогодержателю (п. 3).
В п. 4, введенном Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ (Закон вступил в силу с 10 февраля 2004 г.), установлено специальное правило залога земель сельскохозяйственного назначения с находящимися или возводимыми на нем зданиями, строениями, сооружениями.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.) нормы, содержащиеся в п. 1 - 3, были "зеркально" изменены.
До 31 декабря 2004 г., если договором об ипотеке не было предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространялось.
Ипотека земельного участка не распространялась на находящееся или возводимое на этом земельном участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не было предусмотрено иное. Законодатель не лишал стороны права установить в договоре об ипотеке условие о том, что на здания или сооружения, находящиеся или возводимые на заложенном земельном участке, ипотека будет распространяться.
Стороны (залогодатель и залогодержатель) вправе были заключить такой договор об ипотеке, по условиям которого на одни виды зданий или сооружений ипотека распространяться будет, а на другие - нет.
Только при отсутствии в договоре об ипотеке условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохранял право на это здание или сооружение и приобретал право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определялись соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Залогодатель земельного участка был вправе без согласия залогодержателя распоряжаться только теми принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с договором об ипотеке земельного участка право залога не распространялось. Если право залога по договору об ипотеке земельного участка распространялось на уже построенные на этом участке или возводимые на нем здания, строения и сооружения, то залогодатель не вправе был распоряжаться ими без согласия залогодержателя.
При отчуждении здания или сооружения, на которое по договору об ипотеке земельного участка залог не распространялся, другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином это лицо (новый собственник) приобретало право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью земельного участка определялись