"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

соглашением между новым собственником и залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка, а в случае спора - судом.
В соответствии с п. 3 комментируемой статьи в редакции, действовавшей до 31 декабря 2004 г., если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, было заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определялись правилами главы VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" Федерального закона об ипотеке. В этом случае права залогодателя по распоряжению находящимся или возводимым на этом земельном участке зданием или сооружением определялись условиями договора об ипотеке конкретного здания или сооружения.
1. С 31 декабря 2004 г. при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.
Правилами главы VI Федерального закона об ипотеке (см. комментарии к ст. 37 - 42) определяются:
право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением;
условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п. 1 комментируемой статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения (право залога на которые не распространяется) другому лицу (новому собственнику) и отсутствии соглашения залогодателя с залогодержателем об ином права, которые новый собственник может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются следующими условиями:
прежний собственник (залогодатель) сохраняет право на такие здание или сооружение;
прежний собственник (залогодатель) приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.
3. Пункт 3 комментируемой статьи утратил силу с 31 декабря 2004 г. в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ.
4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находились или возводились здания, строения и сооружения или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие собственнику этого земельного участка, ипотека земельного участка допускалась только с одновременной ипотекой как уже находящихся, так и возводимых на нем зданий, строений, сооружений и иных прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Комментируемый пункт был введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ в связи с тем, что этим же Законом был устранен прежде существовавший запрет на установление ипотеки на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Правила комментируемого пункта не затрагивают ипотеки земельных участков, относящихся к иным категориям земель.
Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
Комментарий к статье 64.1
В статье устанавливаются особенности:
ипотеки земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом;
залога права аренды (земельного участка), приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение права аренды.
Статья была введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступившим в силу с 31 декабря 2004 г.).
1. Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге (ипотека в силу закона) с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка.
В соответствующем договоре о предоставлении заемных средств на приобретение земельного участка заемщиком (кредитном договоре или договоре займа с условием о целевом использовании) заемщик и займодатель вправе установить, что земельный участок, который приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в залог не передается.
Если с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретается право аренды земельного участка, то возникает ипотека в силу закона на право аренды этого земельного участка, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды земельного участка. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение права аренды земельного участка.
В договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что право аренды земельного участка не передается в залог.
Федеральным законом может быть предусмотрено, что при приобретении земельных участков, относящихся к определенным категориям земель, а также при приобретении права аренды земельных участков, относящихся к определенным категориям земель, с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, соответствующие земельные участки или право их аренды не передаются в залог.
2. К залогу земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка (к залогу земельного участка, указанному в п. 1 комментируемой статьи), применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества.
См. комментарий к п. 1 ст. 62.
К залогу права аренды (земельного участка), приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение права аренды (к залогу права аренды земельного участка, указанному в п. 1 комментируемой статьи), применяются правила о возникающем в силу договора залоге права аренды недвижимого имущества.
См. комментарий к п. 1.1 ст. 62.
Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
Комментарий к статье 64.2
Нормами статьи устанавливаются особенности:
ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом;
залога права аренды земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.
Статья была введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступившим в силу с 31 декабря 2004 г.).
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге:
либо с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение;
либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
В соответствующем договоре о предоставлении заемных средств на строительство здания или сооружения (кредитном договоре или договоре займа с условием о целевом использовании) заемщик-залогодатель и займодатель-залогодержатель вправе установить, что в залог не передается земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, а в залог передается только само здание или сооружение.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, право аренды земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге:
либо с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение;
либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
В соответствующем договоре о предоставлении заемных средств на строительство здания или сооружения (кредитном договоре или договоре займа с условием о целевом использовании) заемщик-залогодатель и займодатель-залогодержатель вправе установить, что в залог не передается право аренды земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, а в залог передается только само здание или сооружение.
Федеральным законом может быть предусмотрено, что при строительстве на земельных участках, относящихся к определенным категориям земель, зданий или сооружений с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, соответствующие земельные участки (или право их аренды) не считаются находящимися в залоге.
2. Залогодержателем по залогу земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение (по залогу земельного участка, указанному в п. 1 комментируемой статьи), является:
либо банк (или иная кредитная организация), предоставивший (предоставившая) кредит на строительство здания или сооружения;
либо другое юридическое лицо, предоставившее целевой заем на строительство здания или сооружения.
Залогодержателем по залогу права аренды земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение (по залогу права аренды земельного участка, указанному в п. 1 комментируемой статьи), является:
либо банк (или иная кредитная организация), предоставивший (предоставившая) кредит на строительство здания или сооружения;
либо другое юридическое лицо, предоставившее целевой заем на строительство здания или сооружения.
Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
Комментарий к статье 65
Статья регламентирует возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке.
Важно отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке было внесено принципиальное изменение: второе предложение абзаца первого п. 1 было изложено в новой редакции.
В соответствии с первоначальной редакцией на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель также был вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом на эти здания и сооружения не распространялось право залога, и залогодатель мог распоряжаться ими, как это предусмотрено п. 2 ст. 64 Федерального закона об ипотеке, т.е. без согласия залогодержателя по договору об ипотеке продавать вновь построенные здания и сооружения третьим лицам.
Первоначальная редакция п. 1 комментируемой статьи, соответствовавшая норме, содержавшейся в п. 4 ст. 340 ГК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ), создавала неприемлемые для залогодержателя условия ипотеки земельного участка. Если залогодержатель по договору об ипотеке не запрещал в договоре об ипотеке залогодателю возводить на заложенном земельном участке здания или сооружения или не устанавливал обязанность залогодателя согласовывать с залогодержателем возведение каждого нового сооружения, он мог столкнуться со следующей ситуацией. К моменту обращения взыскания участок мог быть застроен полностью, а должник-залогодатель, потеряв в результате обращения взыскания право собственности на земельный участок, имел бы на него право ограниченного