"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

пользования (сервитут). Отмеченная проблема не могла быть решена включением в договор об ипотеке условия о распространении ипотеки на возводимые здания или сооружения, так как такое распространение не осуществляется автоматически. Для того, чтобы на вновь возводимое здание или сооружение была установлена ипотека, в каждом отдельном случае необходимо было бы заключать самостоятельные договоры об ипотеке каждого здания или сооружения.
В соответствии с новой редакцией п. 1 комментируемой статьи (введенной Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ) ипотека стала распространяться на все возводимые на заложенном земельном участке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Важно отметить, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ также были внесены изменения в п. 4 ст. 340 ГК РФ, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (см. п. 4 ст. 340 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ).
Таким образом, содержание соответствующих норм ГК РФ было приведено в соответствие с нормами, содержащимися в комментируемой статье.
1. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения.
В договоре об ипотеке земельного участка, таким образом, может быть установлено:
право залогодателя без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения;
право залогодателя с согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения;
запрет на возведение залогодателем каких-либо зданий и сооружений.
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на здания и сооружения, возводимые на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке.
Залогодатель и залогодержатель в договоре об ипотеке земельного участка вправе определить, что ипотека:
распространяется на все здания и сооружения, возводимые залогодателем на земельном участке;
распространяется на отдельные здания и сооружения, возводимые залогодателем на земельном участке;
не распространяется ни на какие здания и сооружения, возводимые залогодателем на земельном участке.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого земельного участка, залогодержатель вправе (вне зависимости от того, осуществлялось такое возведение с согласия или без согласия залогодержателя) в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки (установления ипотеки) на возведенное здание или сооружение.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным нарушением договора признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
2. Если права залогодержателя по договору об ипотеке земельного участка удостоверены закладной, возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке допускается только в случае, если право залогодателя на возведение зданий или сооружений предусмотрено в закладной. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается лишь с соблюдением условий, которые отражены в закладной.
В том случае, когда в закладной предусмотрено право залогодателя возводить здание или сооружение на земельном участке, на них распространяется ипотека. В таких случаях основное обязательство становится обеспеченным не только ипотекой земельного участка, но и ипотекой возводимых на заложенном земельном участке зданий и сооружений, если иное не предусмотрено в закладной.
Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам
Комментарий к статье 66
В статье устанавливаются не особенности ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам, а последствия обращения взыскания на такой земельный участок.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Норма, содержащаяся в комментируемой статье, передает без каких-либо смысловых изменений содержание п. 5 ст. 340 ГК РФ: "Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель".
Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
Комментарий к статье 67
В статье устанавливаются правила оценки земельного участка при его ипотеке (как по договору об ипотеке, так и при ипотеке в силу закона).
Статья действует в редакции, установленной Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ. Указанным Законом было изменено содержание п. 1, введен п. 2 и сохранено без изменений положение, содержавшееся в ч. второй, ставшее пунктом 3 в новой редакции.
1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность).
В первоначальном варианте в части первой комментируемой статьи содержалось положение о том, что оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ (см. ст. 25 Закона РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. N 1738-1 в редакции изменений от 30 декабря 2001 г.).
Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" было установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в ст. 65 "Платность пользования земли" Земельного кодекса РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.
Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (см. п. 1 - 3 Постановления Правительства РФ "О порядке определения нормативной цены земли" от 15 марта 1997 г. N 319).
Использование показателя нормативной цены земли с введением документов кадастрового учета заменяется использованием показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка - оценка земельного участка, используемая для целей налогообложения. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ (см. ст. 66 Земельного кодекса РФ).
2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Залоговая стоимость земельного участка, таким образом, может отличаться (как в сторону повышения, так и в сторону понижения) от:
оценочной стоимости (рыночной цены) земельного участка, установленной независимым оценщиком;
нормативной цены земли;
кадастровой стоимости земельного участка.
Важно отметить, что внесенные Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ изменения были осуществлены в интересах залогодержателей по договорам об ипотеке земельных участков. Прежняя редакция комментируемой статьи фактически устанавливала минимальный предел залоговой стоимости земельного участка.
3. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
В соответствии со ст. 1 Закона о государственной регистрации прав кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
В соответствии со ст. 18 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" кадастровым номером является номер, присвоенный земельному участку в соответствии с кадастровым делением территории РФ в целях ведения Единого государственного реестра земель. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.
План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка (см. п. 4 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав).
Кадастровое деление представляет собой деление территории Российской Федерации, осуществляемое в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Единицами кадастрового деления территории РФ являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Порядок кадастрового деления территории РФ, а также порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам устанавливаются Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 были утверждены Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам. Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/117 были утверждены Требования к кадастровому делению.
Кадастровый учет представляет собой кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав).
Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации
Комментарий к статье 68
В статье, названной "Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации", особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки устанавливаются только в пункте 3, введенном Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ. Пункт 3 комментируемой статьи имеет отношение только к одной категории земель - землям сельскохозяйственного назначения. В пунктах 1 и 2 речь идет лишь об особенностях продажи и приобретения на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных