"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

участков.
Особенности купли-продажи земельных участков установлены в ст. 37 Земельного кодекса РФ.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка (см. п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ; указанные требования применяются также к договору мены):
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случаях предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:
об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (см. п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Требования, установленные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (см. п. 4 ст. 37 Земельного кодекса РФ).
1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке.
В комментируемой статье подтверждаются обязанности собственников земельных участков, а также лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, установленные Земельным кодексом РФ.
Собственники земельных участков обязаны (см. ст. 42 Земельного кодекса РФ):
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Следует отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2004 N 141-ФЗ с 1 января 2005 г. введена гл. 31 "Земельный налог" Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ).
2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки.
Ограничение в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки, сформулировано в п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ следующим образом: "Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами".
В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ до установления Президентом РФ указанного перечня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.
Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном ст. 30, в соответствии с пунктом 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 Земельного кодекса РФ (см. п. 12 ст. 30 Земельного кодекса РФ).
3. Комментируемый пункт был введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ в связи с тем, что этим же Законом была разрешена прежде запрещенная ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Введение данного пункта направлено на защиту сельскохозяйственных товаропроизводителей, являющихся залогодателями по договорам об ипотеке земельных участков.
Обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения не допускается до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.
Данное требование действует (взыскание не может быть обращено) до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Таким образом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке земельного участка, даже в случаях грубого неисполнения должником основного обязательства, допущенного в начале календарного года (например, в январе должник перестал вносить периодические платежи), на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения взыскание не может быть обращено ранее 1 ноября того же года.
Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ,
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
Комментарий к статье 69
В статье устанавливаются особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (см. п. 2 ст. 340 ГК РФ).
Предприятием (как объектом прав) признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. п. 1 ст. 132 ГК РФ).
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (см. п. 2 ст. 132 ГК РФ).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору:
либо земельного участка, на котором находится это здание или сооружение;
либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект;
либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками регламентировано в ст. 20 Земельного кодекса РФ.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (см. п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ). В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица, за исключением вышеуказанных, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (см. п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется (см. п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (см. п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (см. п. 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 Земельного кодекса РФ (см. п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается (см. п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ).
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство (см. п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ).
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (см. п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ).
Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса
Комментарий к статье 70
В статье устанавливаются особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса, относящиеся к:
получению согласия собственника имущества или уполномоченного им органа на передачу предприятия в ипотеку (п. 1);
составу заложенного имущества при ипотеке предприятия (п. 2 и 3);
оценке заложенного имущества (п. 3);
обязательным приложениям к договору об ипотеке (п. 3).
1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования (т.е. заключенный без получения согласия собственника имущества или уполномоченного им органа), ничтожен.
В соответствии с п. 2 ст. 48 ГК РФ к юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения. Хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы относятся к юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права. В соответствии с п. 3 ст. 48 ГК РФ к юридическим лицам, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).
Таким образом, на ипотеку предприятия получение согласия учредителя или уполномоченного им органа необходимо, когда на имущество предприятия учредитель имеет право собственности или иное вещное право, то есть оно необходимо только в случаях, когда в ипотеку передается имущество государственных или муниципальных унитарных предприятий, в том числе дочерних предприятий, а также финансируемых собственником учреждений.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса, принадлежащего хозяйственным товариществам