"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

или имущественного комплекса (по соответствующим статьям активов), но на нем начаты фактический выпуск продукции, выполнение работ, оказание услуг, то включение затрат по предоставленным займам и кредитам в первоначальную стоимость инвестиционного актива прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем фактического начала эксплуатации (см. п. 31 ПБУ 15/01).
В составе информации об учетной политике организации необходимо наличие как минимум следующих данных о:
переводе долгосрочной задолженности в краткосрочную задолженность;
составе и порядке списания дополнительных затрат по займам;
выборе способов начисления и распределения причитающихся доходов по заемным обязательствам;
порядке учета доходов от временного вложения заемных средств (см. п. 32 ПБУ 15/01).
В бухгалтерской отчетности организации должна отражаться информация о (см. п. 33 ПБУ 15/01):
наличии и изменении величины задолженности по основным видам займов, кредитов;
величине, видах, сроках погашения выданных векселей и размещенных облигаций;
сроках погашения основных видов займов, кредитов, других заемных обязательств;
суммах затрат по займам и кредитам, включенных в операционные расходы и в стоимость инвестиционных активов;
величине средневзвешенной ставки займов и кредитов (при ее применении).
Минфином РФ утверждено также Положение по бухгалтерскому учету "Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте" (Приказ Минфина России от 10 января 2000 г. N 2н; ПБУ 3/2000).
Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
Комментарий к статье 3
В статье определяются виды требований, которые могут обеспечиваться ипотекой.
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству (см. комментарий к ст. 2) полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
1) Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (см. п. 1 ст. 15 ГК РФ).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (см. п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (см. ст. 330 ГК РФ).
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (см. ст. 331 ГК РФ).
Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (см. ст. 332 ГК РФ).
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Правило об уменьшении судом неустойки не затрагивает права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 ГК РФ и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных ст. 394 ГК РФ (см. ст. 333 ГК РФ). В информационном письме Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 обобщена практика применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (см. п. 1 ст. 393 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения (см. п. 3 ст. 393 ГК РФ).
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (см. п. 4 ст. 393 ГК РФ).
Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда:
допускается взыскание только неустойки, но не убытков;
убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки;
по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
В случаях, когда за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена ограниченная ответственность (см. ст. 400 ГК РФ), убытки, подлежащие возмещению в части, не покрытой неустойкой, либо сверх ее, либо вместо нее, могут быть взысканы до пределов, установленных таким ограничением (см. ст. 394 ГК РФ);
2) Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом.
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования). При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (см. п. 1 ст. 395 ГК РФ).
Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании п. 1 ст. 395 ГК РФ, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму (см. п. 2 ст. 395 ГК РФ).
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (см. п. 3 ст. 395 ГК РФ).
Применение положений ст. 395 ГК РФ было разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами";
3) Если договором (договором об основном обязательстве, на основании которого возникает ипотека в силу закона, или договором об ипотеке) не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение судебных издержек (судебных расходов) и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество (см. комментарий к ст. 51 - 55);
4) Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (см. комментарий к ст. 56 - 61).
2. Если договором (на основании которого установлена ипотека, или договором об ипотеке) не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Моментом удовлетворения требований залогодержателя могут быть:
день погашения должником или залогодателем или третьим лицом обязательства, обеспеченного ипотекой;
день перечисления залогодержателю средств, полученных от реализации предмета ипотеки на публичных торгах (аукционе);
день заключения залогодателем и залогодержателем договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества (при оставлении залогодержателем предмета ипотеки за собой).
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением (требований, основанных на подп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона об ипотеке) следующих сумм:
сумм, причитающихся залогодержателю в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество (см. комментарий к подп. 3 п. 1 ст. 3);
сумм, причитающихся залогодержателю в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (см. комментарий к подп. 4 п. 1 ст. 3);
сумм дополнительных расходов залогодержателя (см. комментарий к ст. 4).
Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя
Комментарий к статье 4
В статье устанавливается специальное правило обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя.
Важно отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 3 комментируемого Федерального закона суммы указанных расходов обеспечиваются ипотекой сверх общей твердой суммы, указанной сторонами в договоре об ипотеке.
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества (см. комментарий к ст. 29 - 35).
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам и/или сборам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Под налогом понимается обязательный, индивидуально-безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. Под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков сборов государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий) (см. ст. 8 НК РФ).
Обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иным актом законодательства о налогах и сборах.
Обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика и плательщика сбора с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога или сбора.
Обязанность по уплате налога и (или) сбора прекращается:
1) с уплатой налога и (или) сбора налогоплательщиком или плательщиком сбора;
2) с возникновением обстоятельств, с которыми законодательство о налогах и (или) сборах связывает прекращение обязанности по уплате данного налога и сбора;
3) со смертью налогоплательщика или с признанием его умершим в порядке, установленном гражданским законодательством РФ (задолженность по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, погашается в пределах стоимости наследственного имущества);
4) с ликвидацией организации-налогоплательщика после проведения ликвидационной комиссией всех расчетов с бюджетами (внебюджетными фондами) в соответствии со ст. 49 НК РФ (см. ст. 44 НК РФ).
Налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.
Обязанность по уплате налога должна быть выполнена в срок, установленный законодательством о налогах и сборах. Налогоплательщик вправе исполнить обязанность по уплате налогов досрочно.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налога является основанием для направления налоговым органом или таможенным органом налогоплательщику требования об уплате налога.
В случае неуплаты или неполной уплаты налога в установленный срок производится взыскание налога за счет денежных средств, находящихся на счетах налогоплательщика в банке, в порядке, предусмотренном ст. 46 и 48 НК РФ, а также путем взыскания налога за счет иного имущества налогоплательщика в порядке, предусмотренном ст. 47 и 48 НК РФ.
Взыскание налога с организаций производится в бесспорном порядке, если иное не предусмотрено НК РФ. Взыскание налога с физического лица производится в судебном порядке.
Взыскание налога с организации не может быть произведено в бесспорном порядке, если обязанность по уплате налога основана на изменении налоговым органом:
1) юридической квалификации сделок, заключенных налогоплательщиком с третьими лицами;
2) юридической квалификации статуса и характера деятельности налогоплательщика.
Обязанность по уплате