"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

путем надписи на договоре об ипотеке (см. комментарий к п. 2 ст. 22);
орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, оставляет в своем архиве копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. В архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки по договору, оставляется копия договора об ипотеке (см. комментарий к п. 4 ст. 22).
В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения (см. комментарий к п. 2 ст. 23).
Порядок регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам были утверждены Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ в Инструкции от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Федеральным законом об ипотеке не установлены иные правила.
Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) - основной акт гражданского законодательства Российской Федерации. ГД ФС РФ 21 октября 1994 г. приняла часть первую ГК РФ и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Часть первая ГК РФ включает в себя три раздела: "Общие положения", "Право собственности и другие вещные права", "Общая часть обязательственного права" - и, за исключением некоторых положений, действует с 1 января 1995 года. Изменения в часть первую ГК РФ, внесенные Федеральным законом от 29.12.2004 N 192-ФЗ, вступили в силу с 10 января 2005 года. 22 декабря 1995 г. Государственная Дума приняла часть вторую ГК РФ и Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации". Отношения, регулируемые гражданским законодательством, определены в ст. 2 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 указанной статьи гражданское законодательство РФ:
определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности);
регулирует договорные и иные обязательства, другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования (в соответствии с нормами ст. 124 ГК РФ).
Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 129 ГК РФ "Оборотоспособность объектов гражданских прав" виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Комментарий к статье 2
В статье устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами и должниками) в бухгалтерском учете обязательств, обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.
Ипотека может быть установлена, если иное не предусмотрено федеральным законом в обеспечение:
обязательства по кредитному договору;
обязательства по договору займа;
иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре;
обязательства, основанного на причинении вреда.
По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (см. п. 1 ст. 819 ГК РФ). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (см. ст. 820 ГК РФ).
По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ (см. ст. 807 ГК РФ).
Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо - независимо от суммы (п. 1 ст. 808 ГК РФ). Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) - норматив, устанавливаемый актами федерального законодательства РФ. В ряде актов законодательства РФ о налогах и сборах используется эквивалентный термин "размер минимальной месячной оплаты труда (ММОТ)".
Федеральным законом от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" фактически установлено два вида МРОТ:
1) для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности;
2) для следующих выплат и платежей:
стипендий, пособий и других обязательных социальных выплат, размер которых в соответствии с законодательством РФ определяется в зависимости от МРОТ;
налогов, сборов, штрафов и иных платежей, осуществляемых в соответствии с законодательством РФ в зависимости от МРОТ;
платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от МРОТ.
Для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности установлены следующие размеры МРОТ (см. ст. 1 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда"):
с 1 октября 2003 г. - в сумме 600 руб. в месяц;
с 1 января 2005 г. - в сумме 720 руб. в месяц;
с 1 сентября 2005 г. - в сумме 800 руб. в месяц;
с 1 мая 2006 г. - в сумме 1100 руб. в месяц.
До внесения изменений в соответствующие федеральные законы, определяющие порядок исчисления налогов, сборов, штрафов и иных платежей, исчисление налогов, сборов, штрафов и иных платежей, осуществляемое в соответствии с законодательством РФ в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. - исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп., с 1 января 2001 г. - исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. - исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп., с 1 января 2001 г. - исходя из базовой суммы, равной 100 рублям (см. ст. 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда").
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (см. п. 2 ст. 808 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (см. п. 1 - 2 ст. 809 ГК РФ).
Центральным банком РФ были установлены следующие процентные ставки рефинансирования (учетные ставки):
-----------------------T-----------------T-----------------------¬
¦ Срок, с которого ¦ Размер ставки ¦ Документ, ¦
¦ установлена ¦рефинансирования ¦ в котором сообщена ¦
¦ ставка ¦ (%, годовых) ¦ ставка ¦
+----------------------+-----------------+-----------------------+
¦с 15 июня 2004 г. ¦ 13 ¦телеграмма ЦБ РФ ¦
¦ ¦ ¦от 11.06.2004 N 1443-У ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦с 15 января 2004 г. ¦ 14 ¦телеграмма ЦБ РФ ¦
¦ ¦ ¦от 14.01.2004 N 1372-У ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦с 21 июня 2003 г. ¦ 16 ¦телеграмма ЦБ РФ ¦
¦ ¦ ¦от 20.06.2003 N 1296-У ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦с 17 февраля 2003 г. ¦ 18 ¦телеграмма ЦБ РФ ¦
¦ ¦ ¦от 14.02.2003 N 1250-У ¦
L----------------------+-----------------+------------------------
Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда (см. п. 3 ст. 809 ГК РФ):
договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;
по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.
Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца.
Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет (см. ст. 810 ГК РФ).
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. Положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров (см. ст. 454 ГК РФ).
По договору аренды (договору имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (см. ст. 606 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены:
виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается;
особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (см. ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (см. ст. 608 ГК РФ). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (см. ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (см. ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора