"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

комнатах в общежитиях - исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ) в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ) в порядке, установленном федеральным законом.
Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ (см. ст. 157 Жилищного кодекса РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, а также компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг осуществляется в соответствии со ст. 159 - 160 Жилищного кодекса РФ.
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Комментарий к статье 5
В статье определяется имущество, которое может быть передано в ипотеку (быть предметом ипотеки).
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.) в п. 1 ст. 5 Федерального закона об ипотеке были добавлены слова "и сделок с ним". Данное изменение следует считать редакционным.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:
леса;
многолетние насаждения;
здания;
сооружения;
объекты незавершенного строительства (объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ).
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (см. п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Общие правила государственной регистрации недвижимости установлены в ст. 131 ГК РФ.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственной регистрации подлежат:
право собственности;
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
право пожизненного наследуемого владения;
право постоянного пользования;
ипотека;
сервитуты;
а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (см. п. 1 ст. 131 ГК РФ).
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (см. п. 2 ст. 131 ГК РФ).
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан (см. п. 3, 4 ст. 131 ГК РФ):
по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации;
предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (см. п. 5 ст. 131 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. п. 6 ст. 131 ГК РФ).
Приказами Минтранса РФ были утверждены Правила:
государственной регистрации судов (от 26.09.2001 N 144);
регистрации судов и прав на них в морских торговых портах (от 29.11.2000 N 145).
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
1) По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий).
Земельный участок (как объект земельных отношений) - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (см. ст. 6 Земельного кодекса РФ).
Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о государственной регистрации прав. Важно отметить, что в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Для целей Федерального закона "О государственном земельном кадастре" земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено Федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (см. ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре").
Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании:
сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.
Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно (см. п. 3 ст. 17, ст. 22 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").
Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (см. ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").
Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории РФ до вступления в силу Федерального закона "О государственном земельном кадастре", является юридически действительным.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в десятидневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в необходимом объеме (см. ст. 7 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").
На всей территории РФ ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления (см. ст. 17 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").
2) По договору об ипотеке могут быть заложены предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемые в предпринимательской деятельности, права на которые (которое) зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (см. п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В целях регулирования отношений, связанных с взиманием таможенных платежей, к товарам относится и иное имущество, определяемое ТК РФ (см. п. 3 ст. 38 НК РФ).
Под имуществом (в НК РФ) понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (см. п. 2 ст. 38 НК РФ). Для целей налогообложения к имуществу относятся вещи, в том числе деньги (валюта РФ и иностранная валюта) и ценные бумаги.
Работой для целей НК РФ признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц (см. ст. 38 НК РФ).
Услуга (для целей ГК РФ) - определенные действия или определенная деятельность, совершаемые исполнителем по заданию заказчика. В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В соответствии с п. 5 ст. 38 НК РФ: услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.
Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" регулируются отношения, возникающие в связи с:
государственной регистрацией юридических лиц при их создании, реорганизации и ликвидации, при внесении изменений в их учредительные документы;
государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей;
ведением государственных реестров - Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
Государственная регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемые посредством внесения в государственные реестры сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя, прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, иных сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Законодательство РФ о государственной регистрации организаций и индивидуальных предпринимателей состоит из ГК РФ, Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ и издаваемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов РФ (см. ст. 1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ).
Организация - понятие, используемое в НК РФ, схожее с термином гражданского законодательства "юридическое лицо", но имеющее определенные отличия. По НК РФ организациями являются