"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

сапфиры и александриты, а также природный жемчуг в сыром (естественном) и обработанном виде. К драгоценным камням приравниваются уникальные янтарные образования в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. Перечень драгоценных камней может быть изменен только федеральным законом (см. ст. 1 Федерального закона от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ "О драгоценных металлах и драгоценных камнях");
паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах;
суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц;
стоимость имущественных и земельных долей (паев);
валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении (см. ст. 2 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").
Оценка жилого дома (квартиры), дачи и садового домика, переходящих в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями. Оценка транспортных средств производится страховыми и другими организациями, которым предоставлено право осуществлять эти действия. Оценка другого имущества производится экспертами.
Нотариусы, а также должностные лица, уполномоченные совершать нотариальные действия, обязаны в 15-дневный срок (с момента выдачи свидетельства или удостоверения договоров) направить в налоговый орган по месту их нахождения справку о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан, необходимую для исчисления налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.
Исчисление налога производится налоговыми органами на основании справки о стоимости имущества. Сумма налога на имущество, переходящее в собственность физических лиц в порядке наследования, в случаях наличия в составе этого имущества жилых домов (квартир), дач и садовых домиков в садовых товариществах, уменьшается на сумму налогов на имущество физических лиц, подлежащую уплате этими лицами за указанные объекты до конца года открытия наследства, в соответствии с п. 5 ст. 5 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налоге на имущество физических лиц". В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона РФ "О налоге на имущество физических лиц" за строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог на имущество физических лиц взимается с наследников с момента открытия наследства. Наследственное имущество и имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, что подтверждается справкой налогового органа.
Налоговые льготы - полное или частичное освобождение от налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков (юридических лиц или физических лиц), предоставляемое нормами действующего законодательства о налогах и сборах; элемент налогообложения. Налоговые льготы могут предоставляться по одному или нескольким налогам и сборам. В Российской Федерации с принятием НК РФ используется термин "льготы по налогам и сборам".
Льготы по налогам и сборам - предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере. В соответствии со ст. 56 НК РФ нормы законодательства о налогах и сборах, определяющие основания, порядок и условия применения льгот по налогам и сборам, не могут носить индивидуального характера.
Налогоплательщик вправе отказаться от использования льготы либо приостановить ее использование на один или несколько налоговых периодов, если иное не предусмотрено НК РФ.
Льготы по федеральным налогам и сборам устанавливаются и отменяются НК РФ. Льготы по региональным налогам устанавливаются и отменяются НК РФ и (или) законами субъектов РФ о налогах. Льготы по местным налогам устанавливаются и отменяются НК РФ и (или) нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга о налогах).
К сборам, уплата которых связана с имуществом, передаваемым в ипотеку, относятся:
государственная пошлина;
местные сборы.
Кроме того, с имуществом, передаваемым в ипотеку, могут быть связаны обязанности по уплате местных сборов с владельцев или арендаторов объектов недвижимости.
Важно подчеркнуть, что в комментируемой статье законодатель не ограничивает права залогодержателя на получение возмещения только суммами по оплаченной задолженности залогодержателя по налогам и сборам, взимаемым на основании законодательства РФ о налогах и сборах.
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом иностранным налогам и сборам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов также может обеспечиваться за счет заложенного имущества.
Данное обстоятельство имеет особое значение для тех случаев, когда в ипотеку передаются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу, а также когда в ипотеку передается предприятие как имущественный комплекс. В тех случаях, когда залогодержатель вынужден нести расходы на погашение задолженности залогодателя по иностранным налогам или сборам, связанным с переданным в ипотеку морским судном, правомерно включение в дополнительные расходы залогодержателя соответствующих фактически уплаченных сумм налогов или сборов, взимаемых в соответствии с нормами налогового законодательства или законодательства о сборах иностранного государства (например, портовых сборов).
Портовые сборы - совокупность обязательных платежей (сборов), взимаемых в портах с судов и грузов, исчисляемые по установленным и официально публикуемым тарифам. Перечень портовых сборов определяется в каждой стране, а иногда и в отдельном порту. К основным сборам, взимаемым с судов в портах мира, относятся: маячный, тоннажный, корабельный, навигационный, якорный, причальный, доковый, канальный, ледовый, речной, шлюзовой, таможенный, грузовой. Кроме того, в портах могут взиматься следующие виды целевых сборов: санитарный, больничный, сбор за чистку причалов, сбор в пользу спасательных обществ и др. Перечень основных сборов публикуется в коммерческих справочниках ("Порты мира").
Портовые сборы делятся на государственные и местные. Государственные сборы направляются на покрытие расходов государства по содержанию портов, их хозяйства, а также на содержание таможенных органов и органов санитарного контроля. Устанавливаются на единых условиях и, как правило, по единым тарифам во всех портах страны. Местные сборы взимаются в каждом порту муниципалитетами, портовой администрацией, торговыми палатами и др. Органами, владеющими или управляющими портами, - исходя из местных условий.
По условиям взимания портовые сборы подразделяются на обязательные и необязательные. Под обязательными понимаются такие сборы, которые взимаются независимо от того, воспользовался клиент какими-либо услугами порта или нет. В большинстве портов мира начисление таких сборов происходит по твердым ставкам, установленным в зависимости от размера судна, количества принятого или выгруженного груза, числа перевозимых пассажиров. Необязательные сборы взимаются только при оказании судну заказанных конкретных услуг. Ставки этих сборов могут быть твердыми, установленными с учетом фактических затрат на обслуживание (например, буксирный сбор, размер которого зависит обычно от мощности буксира и продолжительности обслуживания).
По принципу начисления портовые сборы делятся на сборы, устанавливаемые с вместимости судна (в т, куб. м), с длины судна (в погонных м, футах) и времени стоянки в порту, с осадки судна (в м, дм, футах), с количества доставленного или принятого груза и пассажиров. Размер сборов зависит также от вида плавания судна (заграничное или каботажное), формы судоходства (линейное - по заранее установленным направлениям; трамповое - судно направляется в те пункты, куда его зафрахтовали), флага, классификации флота (торговый, промысловый, военный), рода груза и количества судозаходов.
Все расчеты по портовым сборам, как правило, производятся судовым агентом, который принимает на себя функции по защите интересов судовладельцев и оказанию содействия судовой администрации в выполнении своих обязанностей в порту. Перечень всех портовых сборов и других расходов, понесенных судовым агентом в порту обслуживаемого им судна, отражается в дисбурсментском счете, который направляется судовладельцу. Расходы должны быть подтверждены оправдательными документами, заверенными капитаном судна (кроме расходов на оплату обязательных сборов, взимаемых по твердым тарифам). Порядок оплаты обычно устанавливается соглашением между судовладельцем и агентом.
В целях упорядочения деятельности хозяйствующих субъектов в сфере предоставления коммунальных услуг и в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992, N 15, ст. 766) Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг и Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов.
Правила предоставления коммунальных услуг регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации.
Исполнитель (для целей Правил):
предприятия или учреждения, в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры и в обязанности которых входит предоставление потребителю коммунальных услуг, или предприятия и учреждения, уполномоченные выполнять функции исполнителя, - для потребителей, проживающих в государственном (ведомственном), муниципальном или общественном жилищном фонде;
предприятие, предоставляющее потребителю коммунальные услуги, - для потребителей, проживающих в частном жилищном фонде;
кондоминиумы, товарищества и другие объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом, включая заключение договоров на обслуживание, включая обеспечение коммунальными услугами, - для потребителей, проживающих в жилищном фонде, находящемся в коллективной собственности.
Потребитель (для целей Правил) - гражданин, пользующийся или имеющий намерение воспользоваться услугой для хозяйственно-бытовых нужд на основании заключенного с исполнителем договора найма, аренды или обслуживания жилого помещения.
Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги с 1 марта 2005 г. регулируется разделом VII (ст. 153 - 160) Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (вводится в действие с 1 марта 2005 г.).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (см. п. 1 - 3 ст. 154 Жилищного кодекса РФ).
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (см. п. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ).
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.
Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение указанного размера пеней не допускается (см. ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных