Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу n А32-21683/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ул. Первомайская, 1а и г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, всей площадью.

Буквальное толкование статьи 5 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в сопоставлении с требованиями Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" и приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" позволяют сделать вывод о том, что право на приобретение в будущем земельного участка в собственность или в аренду собственником объектов недвижимости в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит включению в результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с отчетами об оценке № 07/06-37 от 06.06.2007 и № 07/06-38 от 06.06.2007, подготовленных специалистами ООО "Ятрань-Оценка", при оценке спорных объектов недвижимости учтены обстоятельства их размещения на земельных участках, представленных ОАО "УК "Приморский" на праве пользования, отличном от права собственности (в отчетах отражено право аренды).

В рамках проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка с кадастровым номером 23:47:0108024:1 площадью 1266,2 кв.м необходимую для использования приобретенных ответчиками объектов недвижимости по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Первомайская, 1а, составляет 1332800 рублей; рыночная стоимость права пользования собственника объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117051:231 общей площадью 702 кв. м по адресу: г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, по состоянию на 20.06.2007 составляет 1050800 рублей.

Определение рыночной стоимости прав на указанные земельные участки произведено экспертом на основании метода сравнения продаж, что предполагает возможность свободной реализации права на рынке.

Однако, отчуждение права постоянного (бессрочного) пользования недопустимо в силу требования статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, спорные земельные участки заняты объектами недвижимости, что исключает их свободное обращение.

ОАО "УК "Приморский" не обосновало, каким образом при определении стоимости реализации спорного недвижимого имущества должна учитываться стоимость права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под отчуждаемыми объектами недвижимости общества, и может ли это право быть оценено (по балансовой или по рыночной стоимости) для его учета в целях установления обстоятельства убыточности оспариваемых сделок.

Не обоснована учебным комбинатом и возможность оценки для определения рыночной стоимости объектов недвижимости и исключительного права собственника здания, сооружения на приватизацию земельного участка под таким объектом. Переход права на земельный участок, расположенный под приобретаемыми объектами недвижимости и находящийся в государственной собственности, вытекает из закона и как таковой не свидетельствует об убыточности сделки продажи объектов недвижимости для продавца.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 по делу № А53-28242/2011, постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 по делу № А33-2849/2010.

Таким образом, заявителем жалобы при рассмотрении дела в суде первой инстанции не представлено достоверных доказательств, как убыточного характера оспариваемых сделок, так и потенциальной возможности причинения данными сделками убытков учебному комбинату или его акционерам, что в любом случае исключает возможность удовлетворения исковых требования о признании недействительными сделок с заинтересованностью применительно к абзацу 5 пункта 1 статьи 84 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Довод заявителя жалобы о злоупотреблении Сифириди И.Г. правами, признается судом апелляционной инстанции необоснованными. 

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения оспариваемых сделок) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По мнению заявителя жалобы, Сифириди И.Г., являясь одновременно единоличным исполнительным органом учебного комбината и ООО "Геос", допустил злоупотребление правом посредством совершения действий по отчуждению недвижимого имущества по сделкам без одобрения в порядке статьи 83 Федерального закона "Об акционерных обществах", а также сокрытия действительной рыночной стоимости спорного имущества посредством организации проведения оценки его рыночной стоимости без учета прав на земельные участки.

Вместе с тем, отчуждение спорного имущества по договорам купли-продажи от 20.06.2007 в пользу Кралиной Я.Е. не требовало одобрения совета директоров или общего собрания акционеров общества, поскольку данные сделки не отвечают признакам сделок с заинтересованностью.

Последующее распоряжение Кралиной Е.Я. данным имуществом в пользу ООО "Геос" является следствием реализации новым собственником объектов недвижимости своих субъективных прав, на которое не могут быть распространены правила статьи 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Довод о сокрытии от акционера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости носит предположительный характер, поскольку отчуждение спорных объектов произведено на основании результатов оценки рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

При этом, в разделах 9 отчетов об оценке № 07/06-37 от 06.06.2007 и № 07/06-38 от 06.06.2007, подготовленных специалистами ООО "Ятрань-Оценка", имеется указание о правах пользования ОАО "УК "Приморский" на земельные участки, на которых расположены оцениваемые объекты недвижимости. Оснований полагать, что данное обстоятельство не было учтено оценщиком при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости не имеется применительно к статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно данным экспертных исследований, проведенных в рамках настоящего дела, а также при производстве по уголовному делу № 389998, стоимость реализации объектов недвижимости, отчужденных по спорным сделкам, незначительно (менее чем в 2 раза) отличалась от рыночной стоимости данного имущества.

В данной ситуации, возможное незначительное занижение продажной стоимости спорных объектов недвижимости, при совершении оспариваемых учебным комбинатом сделок, не свидетельствует о злоупотреблении сторонами правом при их совершении.

Доказательства совершения сделки исключительно с намерением нарушить права и законные интересы истца, в материалы дела заявителем жалобы не представлены.

Согласно статье 179 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения оспариваемых договоров, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При этом под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить ее к совершению сделки. Заинтересованное в совершении сделки лицо преднамеренно создает у другой стороны не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на ее решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

В деле отсутствуют доказательства того, что сделки по отчуждению спорного имущества заключены вследствие обмана.

Первоначальное отчуждение имущества осуществлено ОАО "УК "Приморский" в пользу Кралиной Е.Я. Доводы о том, что реализация имущества в пользу Кралиной Е.Я. изначально преследовала цель его последующего отчуждения в пользу ООО "Геос" не подтверждены документально.

Цена отчуждаемых объектов недвижимости была определена истцом на основании отчетов об оценке № 07/06-37 от 06.06.2007 и № 07/06-38 от 06.06.2007, составленных по заявке ОАО "УК "Приморский" в лице генерального директора Сифириди И.Г.

В деле отсутствуют достоверные доказательства того, что отчеты об оценке № 07/06-37 от 06.06.2007 и № 07/06-38, на основании которых была согласована цена продажи имущества по спорным сделкам, составлены с нарушениями и являлись заведомо недостоверными (стоимость объекта недвижимости была существенно занижена).

Оснований полагать, что результат оценки, отраженный в названных отчетах об оценке, является следствием обмана со стороны Сифириди И.Г.  как единоличного исполнительного органа учебного комбината и ООО "Геос", не имеется исходя из норм статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и с учетом результатов экспертных исследований по определению рыночной стоимость спорных объектов недвижимости, проведенных в рамках настоящего дела и уголовного дела № 389998.

Заключения о наиболее вероятной цене объекта недвижимости, подготовленные специалистами ООО "ФК "Эксперт" представляют собой экспресс-анализ рынка недвижимости, в полной мере не отвечают требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, в связи с чем обоснованно не принято судом первой инстанции как доказательство недостоверности отчетов об оценке № 07/06-37 от 06.06.2007 и № 07/06-38 от 06.06.2007.

Заявителем жалобы не представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о совершении ОАО "УК "Приморский" в лице Сифириди И.Г., Кралиной Е.Я., ООО "Геос" в лице Сифириди И.Г. действий, направленных на умышленное введение учебного комбината или его акционеров в заблуждение относительно фактической стоимости отчужденного недвижимого имущества или наличия заинтересованности в совершении оспариваемых сделок. Доказательства того, что при совершении сделки волеизъявление ОАО "УК "Приморский" не соответствовало его действительной воле либо учебный комбинат вообще был лишен возможности действовать по своей воле и в своих интересах, в деле отсутствуют.

При этом Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае, как представитель единственного акционера ОАО "УК "Приморский" - Российской Федерации, располагало отчетами об оценке № 07/06-37 от 06.06.2007 и № 07/06-38 от 06.06.2007, что следует из письма № 05-09/11836 от 17.09.2012 представленного в материалы уголовного дела № 389998 (т. 4 уголовного дела).

Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае указанные отчеты об оценке не оспорило.

Являясь государственные органом, в чьи функции входит организация управления государственным имуществом на профессиональных началах, ТУ Росимущества в Краснодарском крае имело реальную возможность дать надлежащую оценку результатам определения рыночной стоимости недвижимого имущества, указанной в отчетах об оценке № 07/06-37 от 06.06.2007 и № 07/06-38 от 06.06.2007.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчики заявили о пропуске срока исковой давности (отзывы на иск - т. 4 л.д. 46-74, т. 5 л.д. 9-15, т. 6 л.д. 92-98).

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок, то есть без учета изменений, внесенных указанным Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Исполнение оспариваемых сделок началось не позднее передачи спорного недвижимого имущества от учебного комбината Кралиной Е.Я. по актам приема-передачи от 17.07.2007. Таким образом, срок оспаривания данных сделок по признакам ничтожности истек не позднее июля 2010 года и на момент обращения ОАО "УК "Приморский" с настоящим иском в Арбитражный суд Краснодарского края (05.07.2013) истек.

В силу пункта 1 статьи 84 Федерального закона "Об акционерных обществах" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" иски о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности могут предъявляться в течение срока, установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для оспоримых сделок.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исчисление сроков исковой давности по требованиям о признании недействительными сделок с заинтересованностью следует начинать с момента, когда заинтересованному лицу станет известным (может стать известным) наличие всей совокупности обстоятельств, необходимых для удовлетворения такого иска, предусмотренных статьей 84 Федерального закона "Об акционерных обществах", включая обстоятельства убыточность сделки.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации № 5-П от 10.04.2003 указано, что течение этого срока должно начинаться с того момента, когда правомочное лицо узнало или реально имело возможность узнать не только о факте совершения сделки, но и о том, что она совершена лицами, заинтересованными в ее совершении.

В абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 16.05.2014 № 28 "О