Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу n А32-21683/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных названным Федеральным законом требований к ней, недействительной, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу и акционеру, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

Как следует из материалов дела, с целью отчуждения спорного недвижимого имущества ОАО "УК "Приморский" организовано проведение независимой оценки специалистами ООО "Ятрань-Оценка".

Согласно представленному в материалы уголовного дела № 389998 отчету об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса учебного комбината № 07/06-38 от 06.06.2007 рыночная стоимость спального корпуса литер А площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, составила 200000 рублей.

Из отчета об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса учебного комбината № 07/06-37 от 06.06.2007 следует, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Первомайская, 1а, на момент проведения оценки составляет 2513000 рублей.

Договоры купли-продажи от 20.06.2007 между ОАО "УК "Приморский" и Кралиной Е.Я. в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Первомайская, 1а, заключены на общую сумму 2513000 рублей, что соответствуют их рыночной стоимости, определенной в отчете № 07/06-37 от 06.06.2007.

В договоре купли-продажи № 5 от 20.06.2007 стоимость отчуждаемого объекта недвижимости по адресу: г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, определена в размере 200000 рублей, что также отвечает данным отчета о рыночной стоимости № 07/06-38 от 06.06.2007.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Названные отчеты об оценки рыночной стоимости в установленном порядке не оспорены, недостоверными не признаны.

Возражая против достоверности отчетов об оценке, составленных специалистами ООО "Ятрань-Оценка", ОАО "УК "Приморский" сослалось на полученные в рамках уголовного дела № 389998 заключения о наиболее вероятной цене объекта недвижимости, подготовленные специалистами ООО "ФК "Эксперт", в соответствии с которыми стоимость мощения литер XIII площадью 231,1 кв. м по состоянию на 20.06.2007 - 456000 рублей; мастерских литер Б площадью 244,1 кв.м по состоянию на 20.06.2007 - 8315000 рублей; магазина литер Е площадью 12,1 кв.м по состоянию на 20.06.2007 - 412000 рублей; гаража литер В, В1 по состоянию на 20.06.2007 - 1657000 рублей; земельного участка под указанными объектами недвижимости по состоянию на 20.06.2007 - 4209000 рублей.

Между тем, вывод о стоимости объекта сделан исключительно на основании анализа рынка реализации коммерческой недвижимости в г. Новороссийске без использования иных подходов к оценке недвижимости (затратный и доходный) и обоснования отказа в их использовании.

При определении аналогов для сравнительного подхода специалисты исходили из коммерческого использования спорных объектов недвижимости, без учета специфики использования - ведение образовательной деятельности в сфере подготовки водителей категорий B, C, D.

Мотивированное обоснование использования (неиспользования) корректирующих коэффициентов специалистами ООО "ФК "Эксперт" в заключениях не приведено.

Кроме того, в заключениях прямо указано на ориентировочный характер результата определения рыночной стоимости, что не позволяет использовать его в качестве достоверного результата для совершения гражданско-правовых сделок.

Согласно полученному в рамках уголовного дела № 389998 заключению эксперта № 810/11-1/16.1, составленному специалистами ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, рыночная стоимость мощения литер XIII площадью 231,1 кв.м по состоянию на 31.03.2007 - 95618 рублей и по состоянию на 20.06.2007 - 1007711 рублей; мастерских литер Б площадью 244,1 кв.м по состоянию на 31.03.2007 - 872834 рубля и по состоянию на 20.06.2007 - 919881 рубль; магазина литер Е площадью 12,1 кв.м по состоянию на 31.03.2007 - 67558 рублей и по состоянию на 20.06.2007 - 71199 рублей; гаража литер В, В1 по состоянию на 31.03.2007 - 478469 рублей и по состоянию на 20.06.2007 - 504259 рублей; спального корпуса литер А площадью 43,7 кв.м по состоянию на 31.03.2007 - 235155 рублей и по состоянию на 20.06.2007 - 247830 рублей.

В связи с имеющимися противоречиями в величине рыночной стоимости объектов недвижимости определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2014 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" Климову Сергею Юрьевичу. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) определить по состоянию на 20.06.2007 рыночную стоимость объектов недвижимости, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Первомайская, 1а: магазин литер Е площадью 12,1 кв.м, гараж литер В, В1 площадью 156,6 кв.м, мастерские литер Б площадью 244,1 кв.м, мощение литер XIII площадью 231,1 кв.м - в границах, обозначенных в приложении № 1 к ходатайству ОАО "Учебный комбинат "Приморский" от 07.04.2014 (по данным кадастровой и технической документации на указанный период);

2) определить по состоянию на 20.06.2007 рыночную стоимость мощения литер XIII площадью 231,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, пос. Цемдолина, ул. Первомайская, 1а, в границах, обозначенных в приложении № 2 к ходатайству ОАО "Учебный комбинат "Приморский" от 07.04.2014 (по данным кадастровой и технической документации на указанный период);

3) определить по состоянию на 20.06.2007 рыночную стоимость права постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка с кадастровым номером 23:47:0108024:1 площадью 1266,2 кв.м необходимую для использования объектов недвижимости, перечисленных в вопросах № 1 и № 2 и обозначенную в техническом заключении специалиста-эксперта Ижбулдина А.А. от 28.06.2013 "По определению границ и расчету площади земельного участка для объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Геос";

4) определить по состоянию на 20.06.2007 рыночную стоимость спального корпуса литер А площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, база отдыха ОАО "УК "Приморский" (по данным кадастровой и технической документации на указанный период);

5) определить по состоянию на 20.06.2007 рыночную стоимость права пользования собственника объекта недвижимости, указанного в вопросе № 4, на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117051:231 общей площадью 702 кв. м, необходимый для эксплуатации указанного объекта недвижимости, в отсутствие оформленных в установленном порядке гражданских прав собственника объекта недвижимости на данный земельный участок по состоянию на 20.06.2007.

Согласно выводам эксперта (заключение № 23/120814-01 от 12.08.2014) рыночная стоимость объектов недвижимости, находящихся по адресу: г. Новороссийск, ул. Первомайская, 1а по состоянию на 20.06.2007 составляет 1911000 рублей, в том числе магазин литер Е площадью 12,1 кв.м - 87970 рублей, гараж литер В, В1 площадью 156,6 кв.м - 866180 рублей, мастерские литер Б площадью 244,1 кв.м - 769650 рублей, мощение литер XIII площадью 231,1 кв.м - 187170 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мощения литер XIII площадью 231,1 кв.м в границах, обозначенных в приложении № 2 к ходатайству ОАО "Учебный комбинат "Приморский" от 07.04.2014 составляет 145100 рублей.

Рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка с кадастровым номером 23:47:0108024:1 площадью 1266,2 кв.м необходимую для использования объектов недвижимости, перечисленных в вопросах № 1 и № 2 составляет 1332800 рублей.

Рыночная стоимость спального корпуса литер А площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, база отдыха ОАО "УК "Приморский" по состоянию на 20.06.2007 составляет 193800 рублей.

Рыночная стоимость права пользования собственника объекта недвижимости, указанного в вопросе № 4, на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117051:231 общей площадью 702 кв.м, по состоянию на 20.06.2007 составляет 1050800 рублей.

Заявителем жалобы заключение судебной экспертизы не оспорено, ОАО «УК «Приморский» ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявлялось.

Согласно выводам судебной экспертизы общая рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договоров купли-продажи от 20.06.2007, не превышает 2104800 рублей или 4488400 рублей с учетом прав на земельные участки.

Между тем, Кралина Е.Я. приобрела спорные объекты недвижимости за 2713000 рублей, что явно превышает определенную экспертом рыночную стоимость объектов недвижимости. При этом, общая сумма оплаченного Кралиной Е.Я. возмещения за приобретенное недвижимое имущество (2713000 рублей) лишь незначительно уступает сумме определенной экспертом стоимости такого имущества с учетом отдельного расчета стоимости прав на земельные участки (4488400 рублей).

Разница между фактической стоимостью приобретения недвижимого имущества и определенной экспертом рыночной стоимостью такого имущества с отдельным расчетом прав на земельные участки не превышает 40 %, что исключает возможность квалификации договоров в качестве сделок на невыгодных условиях в соответствии с абзацем 7 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица".

По акту технического состояния от 17.07.2007, технических паспортов на момент отчуждения спорных объектов износ объектов недвижимости составлял от 25 до 30 %, в связи с чем при определенных условиях, предусмотренных ПОТ РО 14000-004-98 "Положение. Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений, утвержденным Департаментом экономики машиностроения Минэкономики РФ 12.02.1998, дальнейшая эксплуатация спорных объектов требовала значительных затрат на проведение капитального ремонта. Частично работы проведены последующим приобретателем спорного недвижимого имущества, доказательства чего представлены в материалы дела (т. 7 л.д. 37-108).

Ссылка заявителя жалобы на то, что ущерб ОАО "УК "Приморский" причинен в связи с отчуждением спорных объектов недвижимости без учета стоимости земельных участков, необходимых для использования указанных объектов недвижимости, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Как следует из пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится на основе данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

Стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 статьи 11 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Согласно приложению № 2, утвержденному распоряжением Территориального управления Росимущества в Краснодарскому краю № 493-р от 10.11.2006, в составе имущественного комплекса ГУП УК "Приморский" не подлежало приватизации следующее имущество (имущественные права):

земельный участок земель поселений для эксплуатации базы отдыха площадью 702 кв.м с кадастровым номером 23:47:0117051:0261, расположенный по адресу: г. Новороссийск, с. Южная Озереевка;

земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для обслуживания учебного комбината площадью 6298 кв.м с кадастровым номером 23:47:0108024:0001, расположенный по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Первомайская, 1а;

земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для обслуживания учебного автодрома площадью 33500 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0109008:0018, расположенный по адресу: г. Новороссийск, с. Кирилловка, ул. Лермонтова, 1 (т. 1 л.д. 107-108).

Таким образом, балансовая стоимость земельных участков под спорными объектами недвижимости в любом случае не была включена в состав чистых активов ОАО "УК "Приморский", созданного в процессе приватизации ГУП УК "Приморский" применительно к статье 11 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Приватизация указанных земельных участков могла быть произведена только по общим правилам статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "УК "Приморский" на спорные земельные участки по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Первомайская, 1а и г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, подлежали учету на забалансовых счетах и не могли быть включены в состав чистых активов учебного комбината.

Соответственно, переход к ответчикам прав на земельные участки, в части необходимой для использования приобретенных ими объектов недвижимости ОАО "УК "Приморский", не может свидетельствовать о причинении убытков учебному комбинату, поскольку в любом случае не влечет за собой уменьшения чистых активов истца.

При этом, на момент отчуждения спорных объектов недвижимости земельные участки по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Первомайская, 1а и г. Новороссийск, с. Южная Озереевка не были сформированы с площадью и в границах, необходимых для эксплуатации приобретенных ответчиками объектов недвижимости.

Кралиной Е.Я., ООО "Геос" или Сифириди Ю.И. не проводилась приватизация земельных участков по адресу: г. Новороссийск, с. Цемдолина,