Положение Центрального банка Российской Федерации от 06.08.2015 № 483-П

Раздел II. Критерии для кредитных требований, отнесенных

к подклассам финансирования приносящей доход недвижимости

и финансирования коммерческой недвижимости с нестабильными

ценовыми параметрами

№ п/п	Критерий	Уровень кредитоспособности
		высокий (ВВВ- и выше)	достаточный (ВВ+ или ВВ)	удовлетворительный (ВВ- или В+)	слабый (от В до С-)
1	2	3	4	5	6
1.	Финансовое положение
1.1.	Рыночные условия	Спрос и предложение по типу проекта и его месторасположе-нию находятся в равновесии. Количество конкурирующих объектов недвижимости, появляющихся на рынке, равно или меньше прогнозируемого спроса	Спрос и предложение по типу проекта и месторасположению в настоящее время находятся в равновесии. Количество конкурирующих объектов недвижимости, появляющихся на рынке, примерно равно прогнозируемому спросу	Рыночные условия находятся в относительном равновесии. Конкурирующие объекты недвижимости появляются на рынке, а другие находятся на стадиях планирования. Конструкция и возможности проекта не являются самыми лучшими по сравнению с новыми проектами	Рыночные условия являются слабыми. Непонятно, когда условия улучшатся и вернутся в состояние равновесия. Проект теряет арендаторов по окончании сроков договоров аренды. Новые условия договоров аренды являются менее привлекательными по сравнению с текущими
1.2.	Финансовые коэффициен-ты и уровень авансирова-ния	Доходы по проекту финансирования объекта недвижимости в значительной степени превышают платежи по погашению и обслуживанию долга (далее – покрытие обслуживания долга) (не относится к стадии строительства), а отношение суммы кредита к оценочной стоимости рассчитывается с учетом типа объекта недвижимости. Если существует вторичный рынок, операция отвечает рыночным стандартам	Покрытие обслуживания долга и отношение суммы кредита к оценочной стоимости являются удовлетворительными. Если существует вторичный рынок, операция отвечает рыночным стандартам	Покрытие обслуживания долга объекта недвижимости ухудшилось и стоимость недвижимости упала, увеличив тем самым отношение суммы кредита к оценочной стоимости	Покрытие обслуживания долга объекта недвижимости значительно ухудшилось и отношение суммы кредита к оценочной стоимости значительно выше стандартов получения новых кредитов
1.3.	Стресс-анализ	Ресурсы объекта недвижимости, механизмы на случай чрезвычайных ситуаций и структура обязательств позволяют выполнять финансовые обязательства в условиях сильного экономического стресса	Состояние объекта недвижимости позволяет выполнять финансовые обязательства при финансовых проблемах. Объект недвижимости может подвергнуться дефолту только в условиях сильного экономического стресса	Во время экономического спада может упасть доходность объекта недвижимости, что ограничит возможности финансирования капитальных инвестиций и значительно увеличит риск дефолта	Значительные финансовые проблемы; по объекту недвижимости будет объявлен дефолт, если условия не улучшатся в ближайшем будущем
1.4.	Предсказуе-мость денежных потоков
1.4.1.	Для завершенно-го и стабильного объекта недвижимос-ти	Долгосрочные договора аренды недвижимости заключены с кредитоспособными арендаторами, их сроки сильно разнесены. Объект недвижимости имеет опыт сохранения арендаторов после окончания договоров аренды. Низкий уровень незанятых помещений. Расходы предсказуемы (содержание, договор страхования, обеспечение безопасности, налоги на недвижимость)	Большинство договоров – долгосрочные с арендаторами различной кредитоспособнос-ти. Объект недвижимости подвержен обычному уровню текучести арендаторов после завершения договоров аренды. Низкий уровень незанятых помещений. Расходы предсказуемы	Большинство договоров – среднесрочные с арендаторами различной кредитоспособнос-ти. Умеренная текучесть арендаторов после завершения договоров аренды. Умеренный уровень незанятых помещений. Расходы относительно предсказуемы, но варьируются по отношению к доходности	Договора аренды заключены на различные сроки с арендаторами различной кредитоспособнос-ти. Очень высокая текучесть арендаторов после завершения договоров аренды. Высокий уровень незанятых помещений. Значительные траты на подготовку мест для новых арендаторов
1.4.2.	Для завершенно-го объекта недвижимос-ти с волатильными ценовыми характерис-тиками	Активность на рынке аренды недвижимости отвечает прогнозам или превышает их. Денежные потоки по проекту должны стабилизирова-ться в ближайшем будущем	Активность на рынке аренды недвижимости отвечает прогнозам или превышает их. Денежные потоки по проекту должны стабилизироваться в ближайшем будущем	Сдача в аренду большей частью находится в рамках прогнозов, однако стабилизации денежных потоков не ожидается в течение некоторого времени	Активность на рынке аренды недвижимости не удовлетворяет ожиданиям. Несмотря на достижение прогнозируемых уровней занятости помещений, денежные потоки очень ограничены вследствие низкого уровня доходности
1.4.3.	Для этапа строительс-тва	Объект недвижимости предварительно полностью сдан на весь срок кредита или продан арендатору (при наличии в договоре права выкупа недвижимости) или покупателю с инвестиционным рейтингом или кредитор с инвестиционным рейтингом обязался предоставить банку замещающее финансирование	Объект недвижимости предварительно полностью сдан или продан кредитоспособному арендатору или покупателю, или кредитор с инвестиционным рейтингом обязался предоставить банку долгосрочное финансирование	Активность на рынке аренды недвижимости находится в рамках прогнозов, однако объект не может быть предварительно сдан в аренду и нет возможности замещающего финансирования. Банк может являться долгосрочным кредитором	Качество объекта недвижимости ухудшается вследствие перерасхода средств, ухудшения рыночных условий, отмены договоров арендаторами или прочих факторов. Может существовать спор со стороной, предоставляющей долгосрочное финансирование
2.	Характерис-тики активов
2.1.	Местораспо-ложение	Объект недвижимости находится в очень хорошем месте, которое удобно для предоставления услуг, нужных арендаторам	Объект недвижимости находится в хорошем месте, которое удобно для предоставления услуг, нужных арендаторам	Месторасположение объекта недвижимости не имеет конкурентного преимущества	Проблемы с месторасположением объекта отягощены спецификой конструкции проекта
2.2.	Конструкция и условия	Объект недвижимости привлекателен благодаря своей конструкции, конфигурации и эксплуатационным расходам и очень конкурентоспособен по сравнению с новыми объектами недвижимости	Удовлетворительные конструкция, конфигурация и эксплуатационные расходы. Конструкция и возможности объекта конкурентоспособны по сравнению с новыми объектами	Объект недвижимости адекватен в плане его конфигурации, конструкции и эксплуатационных расходов	Существуют слабые места в конфигурации, конструкции и эксплуатационных расходах объекта недвижимости
2.3.	Объект недвижимос-ти находится на стадии строительс-тва	Консервативный бюджет строительства с ограниченными техническими рисками. Высококвалифици-рованные подрядчики	Консервативный бюджет строительства с ограниченными техническими рисками. Высококвалифициро-ванные подрядчики	Адекватный бюджет строительства. Квалифицированные подрядчики	Проект превысил прогнозируемый бюджет или нереалистичен с учетом его технических рисков. Низкий уровень квалификации подрядчиков
3.	Состояние спонсора/ девелопера
3.1.	Финансовые возможнос-ти и желание поддержать объект недвижимос-ти	Спонсор/девело-пер сделал значительный денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости. Спонсор/девело-пер располагает значительными ресурсами и ограниченными прямыми или условными обязательствами. Объекты недвижимости спонсора/девело-пера диверсифицирова-ны по географии и типу	Спонсор/девелопер сделал денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости. Финансовое состояние спонсора/девелопе-ра позволяет ему поддерживать объект недвижимости и в случае проблем с денежными потоками. Объекты недвижимости спонсора/девелопе-ра расположены в различных регионах	Взнос спонсора/девелопе-ра может быть несущественным или делаться в неденежной форме. Среднее или хуже среднего финансовое состояние спонсора/девелопе-ра	Спонсор/девелопе-р не имеет возможности или желания поддерживать проект
3.2.	Репутация и опыт работы с аналогичны-ми объектами	Опытный менеджмент и высокое качество спонсора. Хорошая репутация и значительный успешный опыт работы с аналогичными объектами недвижимости	Надлежащий уровень менеджмента и качества спонсора. Спонсор или менеджмент имеют успешный опыт работы с аналогичными объектами недвижимости	Среднее качество менеджмента и спонсора. Опыт менеджмента или спонсора не вызывает серьезных сомнений в отношении эффективности управления объектами недвижимости	Неэффективный менеджмент и низкое качество спонсора. Менеджмент и спонсор не имеют опыта управления объектами недвижимости
3.3.	Взаимоотно-шения с игроками на рынке недвижимос-ти	Хорошие взаимоотношения с основными игроками, такими как агенты по передаче объектов недвижимого  имущества в аренду	Налаженные взаимоотношения с основными игроками, такими как агенты по передаче объектов недвижимого  имущества в аренду	Адекватные взаимоотношения с агентами по сдаче в аренду и прочими сторонами, предоставляющими значимые услуги в области недвижимости	Плохие взаимоотношения с агентами по сдаче в аренду и (или) прочими сторонами, предоставляющими значимые услуги в области недвижимости
4.	Обеспечение
4.1.	Характер обеспечения	Первое приоритетное обеспечение	Первое приоритетное обеспечение	Первое приоритетное обеспечение	Обеспечение не является первым по приоритетности, что ограничивает возможность кредитора вступить во владение объектом недвижимости в случае неисполнения обязательств заемщиком
4.2.	Уступка арендной платы (для проектов, сдающихся в аренду долгосроч-ным арендато-рам)	Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например, текущую арендную плату, и копий договоров аренды	Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например, текущей арендной платы, и копий договоров аренды	Права требования оплаты аренды  уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например, текущей арендной платы, и копий договоров аренды	Кредитор не имеет права на арендную плату и не располагает информацией, необходимой для уведомления арендаторов
4.3.	Условия страхового покрытия	Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору	Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору	Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору	Условия страхового договора обеспечивают страховое покрытие по договору ниже стандартного уровня

Раздел III. Критерии для кредитных требований,

отнесенных к подклассу объектного финансирования

№ п/п	Критерий	Уровень кредитоспособности
		высокий (ВВВ- и выше)	достаточный (ВВ+ или ВВ)	удовлетворительный (ВВ- или В+)	слабый (от В до С-)
1	2	3	4	5	6
1.	Финансовая позиция
1.1.	Рыночные условия	Высокий и растущий спрос, обстоятельства, существенным образом  препятствующие входу на рынок, низкая чувствительность к изменениям в технологии и экономических прогнозах	Высокий и стабильный спрос. Отдельные обстоятельства, препятствующие входу на рынок, чувствительность к изменениям в технологии и экономических прогнозах	Спрос является адекватным и стабильным, ограниченные обстоятельства, препятствующие входу на рынок, значительная чувствительность к изменениям в технологии и экономических прогнозах	Слабый падающий спрос, чувствительный к изменениям в технологии и экономических прогнозах, крайне неопределенная среда
1.2.	Финансовые коэффициен-ты (покрытие обслужива-ния долга, отношение суммы кредита к стоимости объекта)	Высокие показатели финансовых коэффициентов с учетом типа актива, очень надежные экономические прогнозы	Высокие и приемлемые показатели финансовых коэффициентов с учетом типа актива, надежные проектные экономические прогнозы	Стандартные показатели финансовых коэффициентов с учетом типа актива	Низкие  показатели финансовых коэффициентов с учетом типа актива
1.3.	Стресс-анализ	Стабильные долгосрочные доходы, способные выдержать значительный стресс в течение цикла деловой активности	Удовлетворительные краткосрочные доходы. Кредит может выдержать некоторое ухудшение финансовых условий. Дефолт возможен только в случае ухудшения экономических условий	Неопределенные краткосрочные доходы. Денежные потоки чувствительны к стрессам, которые могут проявляться в течение цикла деловой активности. Кредит может подвергнуться дефолту в ходе обычного спада	Доходы подвержены сильной неопределенности. Даже в обычных экономических условиях актив может подвергнуться дефолту, если условия не улучшатся
1.4.	Рыночная ликвидность	Рынок структурирован на глобальной основе, активы высоколиквидны	Глобальный или региональный рынок, относительно ликвидные активы	Региональный рынок с ограниченными краткосрочными перспективами, предполагающий более низкую ликвидность	Местный рынок и (или) ограниченные перспективы. Низкая ликвидность, особенно на второстепенных рынках, или ее отсутствие
2.	Политичес-кая и правовая среда
2.1.	Возможность возникнове-ния убытков или сокращения ожидаемого размера прибыли из-за изменений государст-венной политики, включающей риск введения ограничений на перевод капитала	Очень низкий. Сильные инструменты ограничения при необходимости	Низкий. Удовлетворительные инструменты ограничения при необходимости	Умеренный. Достаточные инструменты ограничения	Высокий. Слабые инструменты ограничения или их отсутствие
2.2.	Правовые и регулятив-ные риски	Правовой режим, установленный в  юрисдикции, благоприятствует получению возмещения и исполнению контрактов	В юрисдикции установлен благоприятный режим для получения возмещения и исполнения контрактов	В юрисдикции установлен в целом благоприятный режим для получения возмещения и исполнения контрактов, даже если получение возмещения может являться длительным или трудоемким процессом	Плохая или нестабильная правовая и регулятивная среда. Юрисдикция может затруднить или сделать невозможным получение возмещения или исполнение контракта
3.	Операцион-ные характерис-тики
3.1.	Сроки финансиро-вания, сопостави-мые со сроком полезного использова-ния актива	Полный профиль выплаты/минималь-ный последний платеж в погашение долга в конце периода. Отсутствие льготного периода	Последний платеж в погашение долга более значительный, но все же на удовлетворительном уровне	Значительный размер последнего платежа в погашение долга с потенциальными льготными периодами	Погашение со значительным или высоким последним платежом в погашение долга
4.	Операцион-ный риск
4.1.	Разрешения/ лицензии	Все разрешения/лицен-зии были получены, актив удовлетворяет текущим и предсказуемым требованиям по безопасности	Все разрешения/лицен-зии получены или находятся в процессе получения, актив удовлетворяет текущим и предсказуемым требованиям по безопасности	Большинство разрешений/ лицензий получены или находятся в процессе получения, неполученные разрешения/лицен-зии являются стандартными, активы удовлетворяют текущим требованиям по безопасности	Проблемы с получением всех необходимых разрешений/лицен-зий, часть планируемой конфигурации или планируемых операций может нуждаться в пересмотре
4.2.	Компетенция и характер контрактов на операцион-ное и техническое обслужива-ние	Сильный, долгосрочный контракт на операционное и техническое обслуживание, со стимулами к его выполнению и (или) резервными счетами на операционное и техническое обслуживание (при необходимости)	Долгосрочный контракт на операционное и техническое обслуживание и (или) резервные счета на операционное и техническое обслуживание (при необходимости)	Ограниченный контракт на операционное и техническое обслуживание и (или) резервные счета на операционное и техническое обслуживание (при необходимости)	Отсутствует контракт на операционное и техническое обслуживание: риск высоких операционных издержек превышает возможные факторы ограничения
4.3.	Финансовое положение оператора, опыт в управлении данным типом активов и возможности повторного выставления актива на рынок по завершении срока аренды	Отличный опыт и большие возможности повторного выставления актива на рынок	Удовлетворительный опыт и возможности повторного выставления актива на рынок	Слабый или непродолжительный опыт и неопределенная возможность повторного выставления актива на рынок	Опыт отсутствует или неизвестен, невозможность повторного выставления актива на рынок
5.	Характерис-тики актива
5.1.	Конфигура-ция, размер, конструк-ция, потребность в техническом обеспечении (например, возраст и размер объекта) по сравнению с другими активами в том же сегменте рынка	Конструкция и техническое обеспечение на высоком уровне. Стандартная конфигурация, объект ликвиден на рынке	Конструкция и техническое обеспечение выше среднего уровня. Стандартная конфигурация, возможно с очень ограниченными исключениями, объект ликвиден на рынке	Конструкция и техническое обеспечение на среднем уровне. Конфигурация является довольно специфической и, таким образом, сужает рынок для объекта	Конструкция и техническое обеспечение ниже среднего уровня. Экономическая жизнь актива заканчивается. Конфигурация очень специфическая; рынок для объекта очень узкий
5.2.	Стоимость перепродажи	Текущая стоимость при перепродаже значительно превышает сумму долга	Стоимость при перепродаже умеренно превышает сумму долга	Стоимость при перепродаже незначительно превышает сумму долга	Стоимость при перепродаже ниже суммы долга
5.3.	Зависимость цены актива и его ликвидности (возможнос-ти быстро и без потерь реализовать актив) от фазы цикла деловой активности	Стоимость и ликвидность актива не зависят от фазы цикла деловой активности	Стоимость и ликвидность актива зависят от фазы цикла деловой активности	Стоимость и ликвидность актива значительно зависят от фазы цикла деловой активности	Стоимость и ликвидность актива  сильно зависят от фазы цикла деловой активности
6.	Качество спонсора
6.1.	Финансовое положение спонсора, опыт в управлении данным типом активов и возможности повторного выставления актива на рынок по завершении срока аренды	Отличный опыт и большие возможности повторного выставления актива на рынок	Удовлетворительный опыт и возможности повторного выставления актива на рынок	Слабый или непродолжительный опыт и неопределенная возможность повторного выставления актива на рынок	Опыт отсутствует или неизвестен, невозможность повторного выставления актива на рынок
6.2.	Опыт и финансовое положение спонсора	Спонсор с отличным опытом и финансовым положением	Спонсор с хорошим опытом и финансовым положением	Спонсор с адекватным опытом и хорошим финансовым положением	Спонсор не обладает опытом или имеет сомнительный опыт и (или) финансовые проблемы
7.	Обеспечение
7.1.	Контроль актива	Юридические документы обеспечивают кредитору эффективный контроль (то есть в первую очередь первое приоритетное право на обеспечение или структуру аренды, включающую такое обеспечение) по отношению к активам или к компании, которой принадлежит актив	Юридические документы обеспечивают кредитору эффективный контроль (то есть в первую очередь приоритетное право на обеспечение или структуру аренды, включающую такое обеспечение) по отношению к активам или к компании, которой принадлежит актив	Юридические документы обеспечивают кредитору эффективный контроль (то есть в первую очередь, приоритетное право на обеспечение или структуру аренды, включающую такое обеспечение) по отношению к активам или к компании, которой принадлежит актив	Контракт обеспечивает небольшое обеспечение кредитору и оставляет некоторый риск утери контроля за активом
7.2.	Права и возможности кредитора по надзору за местонахож-дением и состоянием актива	Кредитор имеет возможность наблюдать за местонахождением и состоянием актива в любое время и в любом месте (регулярная отчетность, возможность проводить инспекции)	Кредитор имеет возможность наблюдать за местонахождением и состоянием актива почти в любое время и в почти любом месте	Кредитор имеет возможность наблюдать за местонахождением и состоянием актива почти в любое время и в почти любом месте	Возможности кредитора по отслеживанию местонахождения и состояния актива ограничены
7.3.	Страхование от убытков	Полное страховое покрытие, включая страхование залога от ущерба лучшими страховыми компаниями	Удовлетворительное страховое покрытие (исключая страхование залога от ущерба), предоставляемое хорошими страховыми компаниями	Удовлетворительное страховое покрытие (исключая страхование залога от ущерба), предоставляемое приемлемыми страховыми компаниями	Слабое страховое покрытие (исключая страхование залога от ущерба), предоставляемое слабыми страховыми компаниями