Постановление Правительства Хабаровского края от 23.06.2006 № 97-пр

институциональных       модернизации и      взаимодействия с   

преобразований.         строительству с     потребителями и    

                        привлечением        управления жилищным

Формирование            частного капитала в фондом.            

конкурентных рынков     ЖКХ края.                              

жилищных и коммунальных                     Широкое развитие   

услуг и их регулированиеЗавершение отработкиконкуренции на рынке

в соответствии с        системы городского  обслуживания и     

действующим             (поселенческого)    ремонта жилья и    

законодательством.      заказа, сервисных   борьба за рынок    

                        контрактов,         коммунальных услуг.

Создание (привлечение)  конкурсного порядка                     

управляющих компаний-   привлечения частногоЗавершение перехода

операторов в            оператора к         к индикативному    

коммунальном секторе    управлению и        планированию с     

края.                   развитию            применением        

                        коммунального       сценарных вариантов,

Создание целостной      сектора.            учитывающих        

системы договорных                          стартовый уровень и

отношений,              Применение новых    задачи развития ЖКХ

совершенствование       форм имущественных  поселений каждого  

городского              правоотношений,     типа.              

(поселенческого) заказа,структуризация                          

правил обслуживания,    основных фондов,    Переход к          

применение нормативов-  организация их      корпоративным формам

индикаторов.            аренды (концессии)  управления и       

                        или включение в     хозяйствования,    

Подготовка условий      уставный капитал    функциональная     

реализации              акционированных     интеграция         

инвестиционных проектов,жилищно-коммунальныхкоммунальных АО,   

обоснование привлечения предприятий.        частных операторов,

кредитных средств в ЖКХ.                    единых расчетно-   

                        Использование       кассовых центров   

Создание методического ииндикативного       (ЕРКЦ), биллинговых

правового обеспечения   планирования        служб,             

инвестиционных проектов деятельности ЖКХ с  информационных     

замены изношенных фондовприменением         центров.           

и модернизации объектов социальных и                            

ЖКХ.                    ресурсных критериев Отработка в        

                        и ограничений.      городском          

Инвентаризация,                             (поселенческом)    

реструктуризация и      Формирование планов заказе и сервисных 

разработка механизма    корпоративного      контрактах стимулов

предотвращения          развития ЖКХ, их    инвестиционной     

задолженности бюджета,  интеграция с планамиактивности         

бюджетных организаций и социально-          хозяйствующих      

населения перед         экономического      субъектов для      

предприятиями ЖКХ.      развития края и     повышения надежности

                        районов.            и ресурсной         

Совершенствование                           эффективности      

системы сбора текущих   Реализация проектов коммунального      

платежей за жилищно-    реконструкции       обслуживания до    

коммунальные услуги,    жилищного фонда,    рационального для  

доведение собираемости  модернизации        условий Севера     

до 92 - 94%.            объектов            уровня.            

                        инфраструктуры для                     

Замена 2 - 3% сетей в   снижения удельных   Оптимизация        

год для снижения        ресурсных затрат на структуры источников

аварийности на 20 - 30%.15 - 20%.           развития в         

                                            соответствии с     

Увеличение объемов      Замена изношенных   Федеральным законом

ремонтных работ и       основных фондов (4 -от 30 декабря      

реконструкции жилищного 6% в год), снижение 2004 г. N 210-ФЗ "Об

фонда.                  аварийности на 30 - основах            

                        35%.                регулирования      

Разработка тарифной                         тарифов организаций

политики, основанной на Реализация программыкоммунального      

реальной стоимости      реструктуризации    комплекса",        

жилищно-коммунальных    задолженности       совершенствование  

услуг, учете            организаций ЖКХ,    механизма          

инвестиционных          доведение           привлечения        

потребностей ЖКХ и      собираемости текущихкредитных ресурсов,

реальной                платежей до 94 -    мер по снижению    

платежеспособности      96%.                кредитных рисков,  

населения.                                  бюджетных и иных   

                        Переход к           гарантий.          

Переход к расчету       двухкомпонентным                       

платежей на основе      тарифам, включение вОкончательное      

комбинированного учета  тариф нормированных формирование       

по показаниям приборов идолгов маргинальных бездотационной     

нормативам.             неплательщиков      системы            

                                            финансирования ЖКХ в

Утверждение процедуры                       поселениях I типа и

формирования,                               нормирование       

согласования и                              бюджетной поддержки

пересмотра тарифов                          развития ЖКХ       

                                           поселений III типа.

                                            Стабильный уровень 

                                            (4 - 5% в год)     

                                            замены изношенных  

                                            основных фондов и  

                                            увеличение в 3 - 4 

                                            раза объемов       

                                            модернизации,      

                                            снижение аварийности

                                            на 30 - 35%,       

                                            повышение ресурсной

                                            эффективности на   

                                            25 - 30%.          

                                            Выравнивание       

                                            стандартов качества

                                            услуг в поселениях 

                                            края с привлечением

                                            внебюджетных       

                                            инвестиций в       

                                            жилищную и         

                                            коммунальную сферу 

44

6. Институциональные преобразования в ЖКХ края

Для повышения качества услуг ЖКХ края, модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, эффективного использования ресурсов в рамках разработки и реализации Стратегии развития требуется системное управление как процессом преобразований, так и самим рынком услуг. Эта задача должна решаться министерством жилищно-коммунального хозяйства края и органами управления, выполняющими функции городского (районного, поселенческого) заказчика в городских и сельских поселениях края.

Для реализации Стратегии развития на первом этапе необходимо создание нормативно-правовой и методической основы новых методов функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса.

Органам местного самоуправления края целесообразно принять ряд новых нормативных правовых актов, соответствующих действующему законодательству, а также утвердить примерные документы как основу для подготовки и заключения договоров различными субъектами жилищно-коммунального обслуживания: положение о городском (поселенческом) заказе, положение об управлении многоквартирным домом, положение о профессиональном управляющем многоквартирным домом, примерные договоры на исполнение городского (поселенческого) заказа с населением и др.

При этом в целях единообразия организации управления ЖКХ в городах и сельских поселениях края министерством жилищно-коммунального хозяйства края разрабатываются примерные формы указанных документов, которые органы местного самоуправления могли бы принять за основу при разработке собственных документов. Отметим, что хотя разрабатываемые министерством жилищно-коммунального хозяйства края формы указанных положений и договоров и будут иметь для органов местного самоуправления рекомендательное значение, учитывая аналогичную практику в других регионах, можно с уверенностью заявлять, что органы местного самоуправления проявят к документам должное внимание и будут использовать их в нормотворческой деятельности.

Институциональные преобразования ЖКХ края реализуются по следующим направлениям:

- совершенствование системы управления ЖКХ, структуризация городского (районного, поселенческого) заказчика, построение единой системы городского (поселенческого) заказа как механизма регулирования монополизированного рынка услуг;

- преобразование хозяйствующих субъектов, создание конкурентных отношений в сфере ЖКХ, создание условий для частного бизнеса в жилищно-коммунальном комплексе (далее - ЖКК);

- построение договорных отношений между субъектами рынка;

- совершенствование взаимодействия с потребителями, структуризация потребителей и собственников жилых помещений.

Мероприятия по институциональному преобразованию ЖКХ края по этапам применительно к каждому типу поселений представлены в таблицах 6.1 - 6.3.

Таблица 6.1

Мероприятия Стратегии развития по институциональному

преобразованию ЖКХ поселения I типа

,,

      Первый этап           Второй этап          Третий этап    

44

 - совершенствование     - привлечение частных - завершение

   содержания и            бизнес-структур к     структуризации

   процедуры               управлению и          органов и форм

   установления            обслуживанию          регулирования

   городского              объектов ЖКХ          рынка жилищных и

   (поселенческого)        (развитие);           коммунальных услуг

   заказа                - акционирование        с обязательным

   администрацией          муниципальных         конкурсным отбором

   городов с               унитарных             исполнителей,

   регламентацией          предприятий           заключением

   контроля за его         (далее - МУП) и их    контрактов на срок

   исполнением,            интеграция с          от 5 до 25 лет в

   организационная         частными              коммунальной сфере;

   структуризация          операторами,        - завершение создания

   органов управления      завершение            целостной системы

   ЖКХ, правовое и         создания механизма    договорных

   функциональное          регулирования         отношений,

   обеспечение             рынка услуг в         контролируемой на

   городского              городах;              уровне города

   (районного,           - отработка схем        городским

   поселенческого)         взаимодействия        заказчиком и

   заказчика;              частного бизнеса      включающей контроль

 - инвентаризация и        (управляющих          и стимулирование

   регистрация             компаний-             надежности и

   муниципального          операторов),          качества услуг;

   имущества (начальный    органов власти и    - отработка различных

   этап);                  инвесторов для        схем и процедур

 - акционирование          реализации            самоуправления

   подготовленных          инвестиционных        граждан при

   коммунальных            проектов в ЖКХ;       обслуживании

   предприятий           - завершение            общего имущества

   (первоначальный         регистрации           многоквартирных

   этап);                  объектов              домов, реальное

 - создание управляющей    инфраструктуры;       коммерческое

   компании в            - заключение            использование

   коммунальном секторе    договоров аренды с    общего имущества

   (городской либо         инвестиционными       членами ТСЖ;

   краевой при             обязательствами     - отработка форм

   совместном участии      арендатора и/или      взаимодействия с

   органов управления      договоров             профессиональными

   края и муниципальных    концессии;            управляющими

   образований);         - развитие института    многоквартирным

 - создание правовой       профессиональных      домом;

   базы системы            управляющих         - построение

   регулирования рынка     многоквартирным       целостной системы

   жилищных и              домом;                взаимодействия

   коммунальных услуг    - совершенствование     власти, бизнеса и

   (комплекс положений     взаимодействия        потребителей,

   и договоров);           хозяйствующих         завершение

 - заключение              субъектов с           построения системы

   муниципальных           потребителями по      по принципу

   (городских)             принципу "одного      "одного окна";

   контрактов городским    окна";              - создание

   заказчиком с          - создание системы      интегрированной

   организацией ЖКХ, с     мониторинга           базы данных ЖКХ

   профессиональными       надежности            края, охватывающей

   управляющими            инфраструктуры,       службы финансового

   многоквартирным         качества и            контроля,

   домом, договоров с      экологической         экологического

   потребителями,          безопасности          мониторинга,

   совершенствование       услуг, применение     службы учета

   системы контроля        индикативных          населения

   выполнения              методов анализа и     (паспортные столы),

   договорных              планирования          автоматизированной

   обязательств;           развития ЖКХ          системы управления

 - развитие тендерной      города;               технологическим

   схемы выхода          - совершенствование     процессом,

   предприятий на рынок    единой                автоматизированного

   коммунальных и          информационной        учета потребления

   жилищных услуг;         базы,                 и т.п.

 - привлечение             информационная

   управляющих             интеграция

   компаний-операторов,    расчетно-кассовых

   интегрированных с       центров (РКЦ) с

   финансово-              биллинговыми

   промышленными           организациями;

   группами              - комплексная

   (потенциальными         автоматизация

   инвесторами),           управления

   лояльными к экономике   производством и

   края (городов), к       реализацией

   управлению объектами    коммунальных

   ЖКХ городов             услуг, оптимизация

   (начальный этап);       работы сетей

 - развитие института

   профессиональных

   управляющих

   многоквартирным

   домом (конкурсный

   отбор и обучение

   лиц, имеющих

   намерение

   осуществлять

   деятельность по

   управлению

   многоквартирными

   домами);

 - организационная,

   правовая и

   финансовая поддержка

   ускоренного

   формирования

   объединений

   собственников  жилья

   с учетом действующего

   жилищного

   законодательства;

   заключение договоров

   с собственниками

   жилых помещений, ТСЖ

   как структурированных

   собственников;

 - создание системы

   взаимодействия

   потребителей с

   организациями ЖКХ по

   принципу "одного

   окна" - создание или

   совершенствование

   работы уже имеющихся

   центров по работе с

   потребителями

Таблица 6.2

Мероприятия Стратегии развития по институциональному

преобразованию ЖКХ поселения II типа

,,

    Первый этап         Второй этап          Третий этап     

44

 - совершенствование - совершенствование   - завершение

   содержания и        системы               структуризации

   процедуры           регулирования         органов и форм

   установления        монополизированного   регулирования рынка

   городского          рынка коммунальных    жилищных и

   (поселенческого)    услуг, на котором     коммунальных услуг с

   заказа с            действуют             обязательным

   регламентацией      хозяйствующие         конкурсным отбором

   контроля за его     субъекты различных    исполнителей,

   исполнением,        организационно-       заключением

   организационная     правовых форм и       контрактов на срок

   структуризация      форм собственности;   от 5 до 25 лет в

   органов           - завершение            коммунальной сфере;

   управления ЖКХ,     регистрации         - завершение создания

   правовое и          объектов              целостной системы

   функциональное      инфраструктур;        договорных

   обеспечение       - акционирование        отношений,

   городского          подготовленных        контролируемой на

   заказчика;          коммунальных          уровне поселения

 - инвентаризация и    предприятий;          городским (районным,

   регистрация       - развитие              поселенческим)

   муниципального      корпоративных форм    заказчиком и

   имущества           управления            включающей контроль

   (начальный этап);   организациями ЖКК     и стимулирование

 - создание            с участием органов    надежности и

   правовой базы       власти;               качества услуг;

   системы           - заключение          - формирование

   регулирования       договоров аренды с    профессиональных

   рынка жилищных и    правом                управляющих

   коммунальных        модернизации и        многоквартирным

   услуг (комплекс     договоров             домом (завершающий

   правовых            концессии;            этап);

   документов и      - заключение          - отработка различных

   договоров);         договоров с           схем и процедур

 - заключение          собственниками        самоуправления

   муниципального      жилых помещений,      граждан при

   (городского)        ТСЖ по содержанию     обслуживании общего

   контракта между     общего имущества;     имущества

   городским         - развитие              многоквартирных

   заказчиком и        процесса              домов, реальное

   организацией ЖКХ;   формирования          коммерческое

   договоров с         института             использование общего

   профессиональным    управляющих в         имущества членами

   управляющим         жилищном фонде;       ТСЖ, отработка форм

   многоквартирным   - формирование          взаимодействия с

   домом,              объединений           профессиональными

   совершенствование   собственников         управляющими

   системы контроля    жилищного фонда       многоквартирным

   выполнения          (развитие);           домом;

   договорных        - организация         - построение целостной

   обязательств;       взаимодействия        системы

 - создание условий    хозяйствующих         взаимодействия

   для деятельности    субъектов с           власти, бизнеса и

   биллинговых         потребителями по      потребителей,

   компаний;           принципу "одного      завершение

 - формирование        окна";                построения системы

   института         - создание системы      по принципу "одного

   профессиональных    мониторинга           окна";

   управляющих         надежности          - создание системы

   многоквартирным     инфраструктуры,       мониторинга

   домом;              качества и            надежности

 - организационная,    экологической         инфраструктуры,

   правовая и          безопасности          качества и

   методическая        услуг, применение     экологической

   поддержка           индикативных          безопасности услуг,

   ускоренного         методов анализа и     применение

   формирования        планирования          индикативных

   объединений         развития ЖКХ города   методов анализа и

   собственников       (первоначальный       планирования

   жилья в             этап);                развития ЖКХ

   соответствии с    - выделение РКЦ в       поселения

   действующим         самостоятельное       (завершение);

   жилищным            юридическое лицо    - создание единой

   законодательством                         информационной базы

Таблица 6.3

Мероприятия Стратегии развития по институциональному

преобразованию ЖКХ поселений III типа

,,

    Первый этап         Второй этап          Третий этап     

44

 - совершенствование - инвентаризация и    - завершение создания

   содержания и        регистрация           целостной системы

   процедуры           муниципального        договорных

   установления        имущества             отношений,

   городского          (начальный этап);     контролируемой на

   (поселенческого)  - формирование          уровне поселения

   заказа              института             городским (районным,

   администрацией      профессиональных      поселенческим)

   района              управляющих           заказчиком и

   (поселения) с       многоквартирным       включающей контроль

   регламентацией      домом (развитие);     и стимулирование

   контроля за его   - формирование          надежности и

   исполнением,        межмуниципальных      качества услуг;

   организационная     управляющих         - завершение

   структуризация      компаний в            регистрации объектов

   органов             коммунальном          инфраструктуры,

   управления ЖКХ,     секторе               заключение договоров

   правовое и                                аренды имущества с

   функциональное                            обязательствами

   обеспечение                               арендатора и/или

   районного                                 договоров концессии;

   (поселенческого)                        - расширение

   заказчика;                                деятельности

 - совершенствование                         управляющих компаний

   договорных                                в коммунальном

   отношений между                           секторе;

   районным                                - развитие процесса

   (поселенческим)                           формирования

   заказчиком,                               профессиональных

   организацией ЖКХ,                         управляющих

   профессиональным                          многоквартирным

   управляющим                               домом

   многоквартирным

   домом и

   потребителями;

 - формирование

   института

   профессиональных

   управляющих

   многоквартирным

   домом

   (первоначальный

   этап);

 - формирование

   межмуниципальных

   управляющих

   компаний в

   коммунальном

   секторе

   начальный этап);

 - создание условий

   для работы

   биллинговых

   компаний

   (начальный этап)

6.1. Совершенствование системы управления ЖКХ

Систему управления ЖКХ предлагается построить по двухуровневому принципу.

На муниципальном уровне уточняются и отрабатываются методы регулирования монополизированного рынка услуг. Устанавливается порядок и гарантируемый уровень обслуживания всех потребителей хозяйствующими субъектами. За основу принимаются документы, разрабатываемые органами государственной власти края.

Для регулирования монополизированного рынка услуг предлагается совершенствовать уже существующий инструмент городского (поселенческого) заказа и разработать критерии конкурсного отбора хозяйствующих субъектов. Выбор управляющих компаний в коммунальном секторе, профессиональных управляющих многоквартирным домом также проводится по конкурсу. Требуется четкое определение прав и ответственности коммунальных предприятий, управляющих компаний-операторов (включая ответственность за развитие объектов инфраструктуры), гарантий их инвестиционных рисков, стимулов поддержания надежности, устойчивости и экологической безопасности обслуживания.

Борьба за право выхода на монополизированный коммунальный рынок - право реализации городского (поселенческого) заказа - позволяет при невозможности конкуренции на рынке обеспечивать конкуренцию за рынок. В этом заключается одно из важнейших институциональных преобразований, обеспечивающее повышение эффективности ЖКХ.

Второй уровень определяет взаимоотношения предприятий и потребителей. Здесь необходимо совершенствовать правоотношения, обеспечивая равенство сторон, защиту интересов потребителей (постепенно объединяемыми в ТСЖ), управляющими жилищным фондом (представляющими потребителей или ТСЖ). На этом уровне используются договоры производителя с потребителями услуг (ТСЖ) и с профессиональными управляющими, нормы которых основываются на условиях городского (поселенческого) заказа.

6.2. Организация регулируемого рынка услуг

Для ограничения монопольного положения коммунальных предприятий необходимо максимально развивать конкурентные формы деятельности жилищно-коммунальных предприятий во всех поселениях края. Однако крайне медленное развитие этого процесса (а в большинстве сфер коммунальных услуг - принципиальная невозможность открытой конкуренции) требует регулирования органами местного самоуправления как процесса жилищно-коммунального обслуживания, так и состояния жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, для чего и необходим городской (поселенческий) заказ.

Регулирование органами местного самоуправления процесса оказания услуг осуществляется путем установления единых правил и условий выхода на рынок для хозяйствующих субъектов и реализуется через внедрение инструмента городского (поселенческого) заказа на оказание жилищных и коммунальных услуг.

Действующее законодательство Российской Федерации предполагает использование городского (поселенческого) заказа для регулирования работы ЖКХ.

Порядок формирования, обеспечения размещения, исполнения и контроля за исполнением городского (поселенческого) заказа устанавливается уставом муниципального образования или иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Городской (поселенческий) заказ на жилищно-коммунальное обслуживание определяет основные требования к порядку, качеству и стоимости обслуживания, обязанности и права сторон, включая имущественные отношения, инвестиционные обязательства хозяйствующего субъекта, обеспечивающие определенный уровень социальной эффективности коммунальной сферы. Городской (поселенческий) заказ на жилищно-коммунальное обслуживание - нормативный правовой акт, содержащий установленные органом местного самоуправления требования и условия обслуживания потребителей муниципального образования в составе края, являющиеся обязательными для субъектов хозяйствования, обеспечивающих или претендующих на право обслуживания и ремонта жилищного фонда и/или предоставление коммунальных услуг, эксплуатацию, замену, реконструкцию и модернизацию изношенных основных фондов, строительство объектов коммунальной инфраструктуры, реализацию инвестиционных проектов, управление жилищным фондом, а также предоставление работ и услуг в жилищно-коммунальном секторе.

Императивный порядок установления требований и стандартов практически исключается при заключении прямых договоров предприятия-монополиста с потребителем - слабейшей стороной правоотношений.

В потенциально конкурентном секторе обслуживания жилищного фонда также должны быть регламентированы единые требования к содержанию зданий и качеству обслуживания, содержанию придомовой территории, качеству и объемам предоставляемых коммунальных услуг, что также требует их отражения в нормативных правовых актах органов местного самоуправления, учитывающих специфику конкретного муниципального образования.

Порядок подготовки конкурсной документации и размещения городского (поселенческого) заказа на жилищно-коммунальное обслуживание должен осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Не вмешиваясь в финансово-хозяйственную деятельность предприятия, органы власти определяют условия, опосредованно обязывающие хозяйствующий субъект выполнять необходимый регламент работ, совершенствовать технологию (включая привлечение кредитных ресурсов).

При конкурсном размещении городского (поселенческого) заказа обеспечивается возможность регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг, определяется единый порядок расчетов и условия пересмотра тарифов. В то же время обеспечивается и сохранение условий оплаты и уровня финансирования (в том числе - бюджетного) при проведении предприятием ресурсосберегающих мероприятий, сокращении затрат и объемов потребления услуг.

Порядок формирования и размещения городского (поселенческого) заказа на жилищно-коммунальное обслуживание на конкурсной основе представлен на рис. 6.1 (не приводится).

В условиях конкурса на право обслуживания принадлежащей муниципальному образованию инфраструктуры коммунальные предприятия должны бороться за право выполнения городского (поселенческого) заказа. Требования городского (поселенческого) заказа публикуются для всех потенциальных участников открытого конкурса.

При конкурсном размещении городского (поселенческого) заказа формирование рынка услуг сопровождается ликвидацией преобладающего в настоящее время в некоторых поселениях края жесткого бессрочного закрепления потребителей (их жилых помещений) за определенным исполнителем.

На основании итогов конкурса на выполнение городского (поселенческого) заказа заключается договор на предоставление коммунальных услуг с исполнителями, ставшими победителями.

Рис. 6.1. Порядок формирования и размещения

городского (поселенческого) заказа

Рисунок не приводится.

Обязательность реализации условий городского (поселенческого) заказа в договорах является гарантией обеспечения минимально допустимого стандарта условий проживания во всем поселении (естественно, более высокий уровень по требованию и согласию жителей допускается).

6.3. Реализация властных полномочий

органами местного самоуправления

Формирование и размещение городского (поселенческого) заказа, а также контроль за жилищно-коммунальным обслуживанием муниципального образования (как и поселений) необходимо возложить на властную структуру - городского (районного, поселенческого) заказчика, что на практике часто смешивается с управляющей организацией.

Необходимо отметить, что согласно действующему законодательству функции по размещению городского (поселенческого) заказа путем проведения конкурсов на право заключить муниципальный (городской, районный, поселенческий) контракт на предоставление жилищных и/или коммунальных услуг могут быть переданы специализированной организации (юридическому лицу) также на конкурсной основе. Среди функций по размещению городского (поселенческого) заказа можно отметить диагностику исходного состояния и выбор критериев оценки, разработку конкурсной документации, публикацию извещения о проведении конкурса. Между администрацией муниципального образования и специализированной организацией должен быть заключен договор на передачу полномочий по размещению и контролю выполнения городского (поселенческого) заказа на жилищно-коммунальное обслуживание.

При этом права и обязанности возникают у органа местного самоуправления или уполномоченного им органа. Специализированная организация не должна быть участником размещения заказа.

Создание комиссии по размещению заказа, определение предмета и существенных условий контракта, утверждение проекта муниципального городского (районного, поселенческого) контракта, конкурсной документации проведения конкурсов, определение условий торгов и их изменение осуществляется органом местного самоуправления или уполномоченным органом.

Подписание муниципальных контрактов (договоров на исполнение городского (поселенческого) заказа) с организациями ЖКХ должно осуществляться только городским (районным, поселенческим) заказчиком.

В небольших муниципальных образованиях (в некоторых поселениях II и преимущественно в поселениях III типа) передача функций городского (районного, поселенческого) заказчика администрацией муниципального образования возможна отделу в структуре администрации муниципального образования, не наделенного статусом юридического лица, фиксируется в положении об отделе.

Орган местного самоуправления участвует в организации жилищно-коммунального обслуживания всех поселений муниципального образования (через непосредственное воздействие на условия обслуживания, участие в финансировании инвестиционных проектов и т.п.), планирует развитие и обслуживание, организует учет жилищного фонда (включая индивидуальный) и регистрацию прав муниципальной собственности на коммунальные объекты.

На основании заключенных муниципальных (городских, районных, поселенческих) контрактов городской (районный, поселенческий) заказчик контролирует состояние жилищного фонда, инженерной инфраструктуры, качество услуг, организует систему оплаты услуг населением.

Необходимо отметить, что к функциям городского (районного, поселенческого) заказчика не должно относится управление жилищным фондом. Управление жилищным фондом должно быть передано профессиональным управляющим, создание которых предусмотрено действующим жилищным законодательством.

Хозяйствующие субъекты, в свою очередь, принимают на себя обязательства по обеспечению установленных требований обслуживания потребителей, поддержания технического состояния жилищного фонда, сетей и сооружений путем замены и модернизации, в том числе за свой счет.

Критерии качества услуг и условия их предоставления должны быть отражены в договорах (муниципальных (городских, районных, поселенческих) контрактах), а также закреплены в нормативных правовых актах, принятых на уровне муниципального образования.

6.4. Система управления ЖКХ по типам поселений края

6.4.1. Система управления ЖКХ поселений I типа

Для выполнения властных функций формирования и регулирования рынка услуг целесообразно четко обозначить полномочия по формированию и размещению городского (поселенческого) заказа, контроля за качеством жилищно-коммунального обслуживания в муниципальных образованиях, закрепив функции городского (районного, поселенческого) заказчика за вновь созданным муниципальным учреждением, либо преобразовав существующую службу заказчика, созданную в виде МУПа, в муниципальное учреждение. Схема управления ЖКХ в поселениях I типа представлена на рис. 6.2 (не приводится).

Необходимо использовать сформированную в поселениях I типа систему договорных отношений для разделения функций каждого субъекта правоотношений, дополнив систему созданием института профессиональных управляющих многоквартирным домом, управляющих компаний-операторов в коммунальном секторе.

Развития требует обслуживание жилищного фонда подрядными организациями на конкурсной основе в соответствии с условиями городского (поселенческого) заказа (или конкурсов на обслуживание конкретных домов - ООО, предприниматели без образования юридического лица (ПБЮЛ) и т.п.).

В поселениях I типа приоритетным является реализация норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Рекомендуется активно использовать административный ресурс стимулирования создания ТСЖ путем организационной, информационной, финансовой и правовой помощи со стороны государственной власти края, органов местного самоуправления и другими способами, приведенными в Стратегии развития.

В I типе поселений требуется некоторое упорядочение расчетов платежей, которые могут выполняться информационно-вычислительными (расчетно-кассовыми) центрами. Функции по сбору, инкассации платежей могут по договору осуществляться банками, почтовыми отделениями связи и т.п.

Рис. 6.2. Схема управления ЖКХ в поселениях I типа

Рисунок не приводится.

Информационно-вычислительным центрам (ИВЦ) следует передать полномочия по сбору платежей с населения по всем видам услуг. Для этого необходимо в положении о проведении конкурса по отбору управляющих организаций включить условие, обязывающее победителя конкурса заключить соответствующий договор с ИВЦ, а также закрепить аналогичное положение в договоре управления многоквартирным домом, который заключается с победителем конкурса.

Как показывает общероссийская практика, специализация этой функции не только позволяет повысить собираемость платежей до 95 - 97%, но и создает более комфортные условия для населения. При этом необходимо реализовать принцип "одного окна" - максимально приближенное к жилищу каждого человека место информационного контакта со службами ЖКХ, обеспечивающее достаточность однократного обращения по всем вопросам и проблемам к специалисту, имеющему доступ к интегрированной базе данных и библиотеке ответов на наиболее часто встречающиеся вопросы.

Необходимо совершенствовать работу и центра по работе с потребителями (такого как ООО "Системы учета" в г. Хабаровске), в котором должен вестись контроль и анализ неплательщиков, жалоб и предложений потребителей, реакций на них коммунальных и жилищных предприятий. Деятельность данного центра функционально и информационно должна быть интегрирована с ИВЦ.

ИВЦ необходимо обеспечить функциональную и информационную интеграцию с биллинговыми компаниями городов, диспетчерскими службами предприятий. Функцию сбора, инкассации платежей по договору может выполнять как сам ИВЦ, так и привлеченные им банки, почта, кассы торговых сетей и т.д.

Необходимо урегулирование организации начисления, сбора, обработки, распределения ("расщепления") и перечисления организациям ЖКХ платежей населения за услуги. Должен быть усовершенствован механизм двусторонней связи с потребителями, предусматривающий в качестве условия оплаты ЖКУ обязанность предприятий ЖКХ и управляющей организации урегулировать конфликт с потребителями в случае возникновения у них претензий к качеству жилищно-коммунального обслуживания. Для более эффективного функционирования данной системы, а также для предотвращения злоупотреблений со стороны жильцов многоквартирного дома рекомендуется развивать институт профессиональных управляющих многоквартирным домом, которые представляют интересы жильцов, несут обязанности по обеспечению граждан жилищными и коммунальными услугами.

Ведение единой базы данных в городах Хабаровск и Комсомольск-на-Амуре по поставщикам услуг и потребителям рекомендуется возложить на ИВЦ.

В поселениях I типа рекомендуется также и совершенствование платежного документа, форма которого позволила бы потребителю оплачивать только те услуги, которые ему были в действительности качественно и своевременно оказаны. В этом случае собранные с населения денежные средства распределяются не механически между предприятиями ЖКХ, а направляются в соответствии с оформленными надлежащим образом санкциями потребителей.

Реализация функционально единого комплекса расчета с населением, обеспечивающего экономическое стимулирование со стороны потребителей качества, надежности и экологической безопасности обслуживания позволит, с одной стороны, прогнозировать уровень платежей с учетом ожидаемых претензий, связанных с эксплуатацией коммунальной инфраструктуры. С другой стороны, будет более оперативно отслеживаться выполнение предприятием ЖКХ установленных стандартов надежности, качества обслуживания населения. Программный комплекс расчетов должен обеспечивать распределение ("расщепление") платежей между поставщиками услуг непосредственно в момент их оплаты, т.е. без вмешательства в этот процесс управляющей организации, службы заказчика и т.д.

Для повышения собираемости платежей необходимо установить нелинейный размер вознаграждения ИВЦ пропорционально приросту сбора платежей, расширить сеть пунктов приема платежей, активизировать работу с должниками, в том числе по выселению злостных неплательщиков.

Для поселений I типа актуальным является повышение эффективности существующей системы, которое возможно осуществить путем прямого взаимодействия ИВЦ и биллинговой компании.

В соответствии с действующим законодательством решения о предоставлении субсидий принимаются органами местного самоуправления или уполномоченными ими муниципальными учреждениями. ИВЦ являются коммерческими организациями и, соответственно, не могут быть уполномоченными органами местного самоуправления на предоставление субсидий.

Необходимо совершенствование и договорных отношений, которые требуют доработки с учетом действующего законодательства Российской Федерации.

6.4.2. Система управления ЖКХ поселений II типа

Городам и населенным пунктам II типа присуща система управления жилищно-коммунальным комплексом с регулирующим органом, являющимся структурным подразделением администрации (отделом, департаментом, комитетом, управлением), который потенциально мог быть городским (районным, поселенческим) заказчиком, но не во всех муниципальных образованиях выполняет его функции (рис. 6.3 - не приводится). Поэтому целесообразно регламентировать закрепление за структурой, выполняющей властные полномочия по управлению ЖКК в поселениях, статус и весь комплекс задач городского заказчика. В некоторых поселениях возможно создание юридического лица - муниципального учреждения, выполняющего функции городского заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание.

В поселениях II типа должен быть создан институт профессиональных управляющих (эквивалент организации по управлению жилищным фондом).

Рис. 6.3. Схема управления ЖКХ в поселениях II типа

Рисунок не приводится.

Деятельность управляющей компании-оператора на рынке ЖКУ во II типе поселений возможна как на уровне отдельного поселения, так и на территории, объединяющей несколько поселений и муниципальных образований.

Во II типе поселений функции расчетов могут выполняться как расчетно-кассовыми центрами, так и подразделением городского заказчика (только при условии, что городской (районный, поселенческий) заказчик является самостоятельным юридическим лицом - муниципальным учреждением). При этом городской заказчик осуществляет предпринимательскую деятельность, которая служит достижению целей, ради которых данное учреждение создано, и соответствует этим целям, а именно - организации осуществления расчетов за ЖКУ в муниципальном образовании. Функции по сбору, инкассации платежей могут по договору осуществляться банками, почтовыми отделениями связи.

Так же, как и в поселениях I типа, необходимо правовое закрепление порядка начисления, сбора, обработки, распределения ("расщепления") и перечисления организациям ЖКХ платежей населения за услуги, а также осуществление иных мер, направленных на увеличение сбора платежей и защиту прав и интересов потребителей при осуществлении жилищно-коммунального обслуживания (см. выше).

В поселениях II типа необходимо создавать центры по работе с потребителями по принципу "одного окна".

6.4.3. Система управления ЖКХ поселений III типа

В поселениях III типа функции заказчика в основном выполняют соответствующие отделы (управления и т.п.) администраций муниципального образования (рис. 6.4 - не приводится).

Большинство рекомендаций, относящихся к поселениям II типа, вполне применимы и к поселениям III типа (переход на систему городского (поселенческого) заказа, упорядочение системы расчетов за оказанные услуги и т.д.).

Между тем в системе построения ЖКХ поселений III типа имеются и свои отличия, которые могут быть сведены к следующему.

Право заключения договоров с населением может быть делегировано администрациям отдаленных поселений, входящих в состав муниципального образования, их стандарты - определяться органами местного самоуправления данного муниципального образования.

В поселениях III типа ЖКУ оказывают, как правило, многоотраслевые предприятия. Выделение из многоотраслевых предприятий специализированных видов деятельности должно производиться только по соображениям рационального хозяйствования, сокращения удельных ресурсных затрат.

Кроме того, необходимо исключить имеющиеся в настоящее время несвойственные функции многоотраслевых предприятий, такие как реализация властных полномочий по формированию и размещению городского (поселенческого) заказа, когда предприятие выступает в роли заказчика и исполнителя услуг, а также функции по управлению жилищным фондом.

Оказывать услуги населению организация ЖКХ должна на основании муниципального контракта (договора на выполнение городского (поселенческого) заказа) на жилищно-коммунальное обслуживание, заключаемого на конкурсной основе с администрацией каждого муниципального образования, на территории которого данным предприятием оказываются услуги.

Платежи населения за ЖКУ целесообразно собирать через кассы организаций ЖКХ, отделения банков или почтовые отделения связи и иными способами.

Рис. 6.4. Схема управления ЖКХ в поселениях III типа

Рисунок не приводится.

В каждом муниципальном образовании (районе) доминирующие поселения, имеющие развитую инфраструктуру, производственные базы, целесообразно использовать в качестве опорных точек для выездного обслуживания объектов в транспортнодоступных поселениях.

В условиях административной реформы повышается роль поселковых органов власти, возникает необходимость кооперации структур разного уровня, создания межмуниципальных (межпоселковых) коммунальных предприятий и управляющих компаний-операторов в коммунальной сфере, что будет способствовать:

- проведению единой технической политики в создании, развитии и обслуживании имущественного комплекса ЖКХ края;

- контролю своевременности расчетов за ЖКУ населением, организациями бюджетной сферы и другими потребителями;

- осуществлению единой тарифной и финансовой политики в ЖКХ в пределах края;

- обеспечению механизмами, специализированными работами, материалами, помощью в заготовке топлива в период подготовки к сезонной эксплуатации;

- координации взаимоотношений между предприятиями ЖКХ и администрациями поселений, а также развитию предпринимательской активности, в том числе в проведении модернизации и замене изношенных фондов ЖКХ.

В целях повышения качества обслуживания в поселениях III типа, а также эффективного использования производственных баз, техники, материально-технических ресурсов, для оперативной ликвидации аварийных ситуаций в сельских поселениях целесообразно создать кустовые службы межмуниципальной управляющей компании-оператора. Возможно наделение ее парком техники, машин, механизмов, сдаваемых в аренду под конкретные работы службам поселений III типа, организация лизинговых схем или выполнение ряда работ по договорам.

Такая организация жилищно-коммунального обслуживания позволит при ограниченности квалифицированных кадров обеспечить устойчивость коммунального обслуживания в небольших по численности населенных пунктах.

6.5. Основные направления и правовое обеспечение работы

субъектов хозяйствования, имущественных отношений,

приватизация МУПов

6.5.1. Право выхода на рынок организации ЖКХ получают на конкурсной основе. С каждой организацией ЖКХ, выигравшей конкурс (или получившей право оказывать услуги без проведения конкурса в случаях, предусмотренных положением о городском (поселенческом) заказе), заключается муниципальный контракт.

6.5.2. Акционирование коммунальных предприятий.

Для решения задач модернизации инфраструктуры, повышения предпринимательской активности в ЖКХ, привлекательности этого сектора для частных операторов необходимо, в частности, преобразование унитарных предприятий в акционерные общества.

В процессе подготовки к акционированию предприятий необходимо провести мероприятия по классификации и инвентаризации всех основных фондов, находящихся на балансе предприятий, оценке имущества, а также осуществить государственную регистрацию имущества, принадлежащего муниципальному образованию.

В соответствии с законодательством органы местного самоуправления, являясь собственником имущества муниципальных предприятий, определяют целесообразность и условия акционирования предприятий жилищно-коммунального комплекса, а также определяет итоги их работы в условиях монополизированного муниципального рынка, используя инструмент городского (поселенческого) заказа.

При выходе на рынок акционерных коммунальных организаций возможны различные варианты оформления передачи имущественных прав на объекты инженерной инфраструктуры, сети, сооружения и т.п., принадлежащие муниципальному образованию. Наиболее предпочтительный вариант - заключение договоров аренды при условии использования арендной платы как финансовой основы инвестиций в улучшение арендуемого имущества - инженерной инфраструктуры (пункт 5 части второй статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), которая является собственностью арендодателя (муниципального образования).

Таким образом, процесс приватизации предприятий - это целый комплекс мероприятий, который предполагает подготовку плана приватизации предприятия, плана реструктуризации задолженности, определение степени участия в уставном капитале органов местного самоуправления и других потенциальных акционеров (инвесторов), разработку инвестиционных проектов, тарифных соглашений, кредитных схем и т.п.

6.6. Хозяйствующие субъекты

6.6.1. Управляющая компания - оператор

В целях повышения социальной и ресурсной эффективности, оперативной реализации антикризисных мер, финансового оздоровления предприятий необходимо привлечение частного бизнеса и внебюджетных финансовых ресурсов в ЖКК края.

Целесообразно привлекать на конкурсной основе (либо создавать) специализированную структуру - управляющую компанию-оператора, обладающую необходимыми компетенциями (техническими, управленческими) и имеющую возможность получения внебюджетных заемных средств.

Схема организации управления ЖКХ муниципального образования с участием управляющей компании-оператора представлена на рис. 6.5 (не приводится).

Возможно несколько вариантов привлечения и последующего участия управляющей компании-оператора в управлении объектами коммунальной инфраструктуры муниципальных образований края.

6.6.1.1. В случае признания органами местного самоуправления целесообразности приватизации существующих коммунальных муниципальных унитарных предприятий, преобразование данных предприятий в ОАО осуществляется при участии администрации муниципального образования и управляющей компании-оператора.

Рис. 6.5. Схема организации управления ЖКХ муниципального

образования с участием управляющей компании-оператора

Рисунок не приводится.

Помимо муниципального образования и оператора во вновь создаваемых коммунальных акционерных обществах могут принимать участие и частные инвесторы, гарантируя возврат вложенных денежных средств через участие в управлении ОАО и распределении прибыли (учитывая незначительность дивидендных доходов этого сектора более целесообразно пытаться привлечь инвестиционные ресурсы, доход на которые выше).

Управляющая компания и инвестор привлекаются в порядке конкурсного отбора на территории муниципальных образований края.

По результатам конкурса с управляющей компанией и инвестором заключается муниципальный контракт, предусматривающий порядок и условия предоставления коммунальных услуг населению муниципального образования, регламентацию имущественных отношений органа местного самоуправления и коммунального акционерного общества, тарифное соглашение на долгосрочной основе, инвестиционные обязательства и т.д. В соответствии с положениями об арендных обязательствах арендную плату за пользование муниципальным имуществом целесообразно устанавливать в виде проведения коммунальными предприятиями по согласованию с муниципальным образованием работ по реконструкции и модернизации коммунальных сетей и других арендованных объектов коммунальной инфраструктуры.

6.6.1.2. Возможно заключение договора передачи управляющей компании-оператору полномочий единоличного исполнительного органа ОАО - договор управления (часть первая статьи 69 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"). В данном случае управляющей компании передаются полномочия по управлению коммунальной организацией, заключению сделок и т.п.

В этом случае весь комплекс прав и обязанностей (имущественные, инвестиционные, производственные и т.п.) предоставляются управляющей компании, которая обеспечивает привлечение внебюджетных финансовых ресурсов частных инвесторов. При такой схеме управляющая компания концентрирует в себе управленческие и хозяйственные функции. Управляющая компания-оператор за осуществление своих функций получает вознаграждение, определенное в соответствующем договоре.

6.6.1.3. Другим вариантом является создание на территории муниципальных образований края управляющей компанией-оператором, инвестором(ами) и муниципальным образованием (либо без него) коммунальных акционерных обществ, не являющихся правопреемниками муниципальных унитарных предприятий.

Вновь созданные ОАО или ЗАО, ООО не обременены финансовыми обязательствами. Однако необходимо учитывать, что принципы организации производства и предоставления услуг, технический и управленческий менеджмент, схемы взаимоотношений с органами местного самоуправления, правовая проработанность договорных отношений вновь образованных предприятий должны быть отличными от тех, которые применялись на прежних муниципальных унитарных предприятиях.

Кроме того, необходимо избегать ситуации, когда продолжают существовать параллельно муниципальное унитарное предприятие с накопившейся задолженностью и вновь созданная коммунальная организация с неупорядоченными имущественными и договорными отношениями между ними и органами местного самоуправления.

Таким образом, использование данной модели эффективно в том случае, когда проводятся мероприятия по изменению системы договорных отношений, финансированию, ценообразованию, привлечению опытного менеджмента и финансовых ресурсов и т.п.

6.6.1.4. Для ряда поселений II и III типа возможно создание межмуниципальной или краевой управляющей компании-оператора.

Таким образом, привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры требует повышения реальной правовой самостоятельности и финансовой самодостаточности организаций ЖКХ, что, в свою очередь, определяет необходимость изменения их организационно-правовой формы, повышения реальной самостоятельности в рамках действующих социальных ограничений, прозрачной тарифной и финансовой политики, повышения инвестиционного потенциала организаций.

6.6.2. Управляющие многоквартирным домом (профессиональные управляющие)

Стратегией развития предусматривается создание в крае института управляющих многоквартирным домом (далее - профессиональных управляющих), которые являются структурами, наиболее приближенными к населению, что соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации.

Организации, профессионально управляющие многоквартирным домом (профессиональные управляющие), в интересах потребителей заключают договоры на содержание, ремонт и коммунальное обслуживание конкретных домов, при этом часть работ или весь комплекс работ по обслуживанию населения они могут выполнять самостоятельно. Профессиональными управляющими могут быть также предприниматели без образования юридического лица.

Институт профессиональных управляющих в жилищном секторе позволяет обеспечить разделение функций хозяйствования и управления, что часто ведет к подмене ими городского (районного, поселенческого) заказчика. Разница заключается в том, что порядок и условия поддержания уровня комфортности жилых домов и благоустройства придомовой территории, правила взаимодействия с населением могут устанавливаться лишь городским (поселенческим) заказчиком, имеющим соответствующие властные полномочия. Реализация установленных им правил - задача профессиональных управляющих.

Основными функциями профессиональных управляющих являются обеспечение сохранности жилищного фонда, содержания и ремонта жилых домов, обслуживания придомовой территории, решение вопросов пользования общим имуществом домов, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, предоставление им коммунальных услуг, проведение работы с жильцами, направленной на обеспечение прав, обязанностей и ответственности всех сторон правоотношений. Предоставление жителям коммунальных услуг управляющим жилищным фондом, который сам их не производит и не обеспечивает транспортировку (подобно сетевой компании), можно трактовать как комплекс действий: заключение договора с коммунальной организацией, контроль соблюдения параметров качества и надежности, обслуживание внутридомового инженерного оборудования для обеспечения доведения поставляемого ресурса (воды, тепла и др.) до крана или до нагревательного прибора.

Схема взаимодействия профессиональных управляющих с органами местного самоуправления, хозяйствующими субъектами и потребителями представлена на рис. 6.6 (не приводится).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Рис. 6.6. Схема взаимодействия городского (районного,

поселенческого) заказчика с профессиональным управляющим

жилищным фондом и потребителями

Рисунок не приводится.

В жилищном законодательстве определены случаи, когда конкурс по отбору профессиональных управляющих проводится органом местного самоуправления. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса по отбору орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. При уклонении гражданина от заключения такого договора управляющая компания вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор с возмещением причиненных ей убытков (часть четвертая статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Создание и развитие института профессиональных управляющих на территории края требует проведения комплекса мероприятий:

- проведение мероприятий по совершенствованию нормативной базы муниципального образования по вопросам деятельности профессиональных управляющих.

Органами местного самоуправления муниципальных образований края должны быть приняты нормативные акты, определяющие порядок представления интересов муниципального образования на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах и на общих собраниях членов ТСЖ, порядок передачи муниципального жилищного фонда в управление ТСЖ или управляющим организациям, порядок и условия финансирования расходов на проведение капитального ремонта общей собственности в многоквартирных домах, должны быть приняты рекомендации по периодичности проведения капитального ремонта в многоквартирных домах и т.п.

Так, например, необходимо принятие положения о профессиональном управляющем многоквартирным домом (домами), регламентирующего требования к управляющим, их основные функции, порядок заключения договоров и их примерные формы, а также меры по организации конкурсов, обучения профессиональных управляющих;

- для развития института профессиональных управляющих необходимо отказаться от практики жесткого закрепления жилищного фонда путем передачи его в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям, обслуживающим жилищный фонд. Должны передаваться только права и обязанности по управлению жилищным фондом (но не сами имущественные права - хозяйственное ведение или оперативное управление) на основании договора, заключенного на конкурсной основе;

- необходимо использовать административный ресурс для активизации подготовки профессиональных управляющих многоквартирными домами, а также обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. Программа обучения может включать в себя не только проведение семинаров с участием опытных управленцев, руководителей государственных и муниципальных органов, но также и организацию практической стажировки в уже действующих организациях;

- необходимо способствовать развитию конкурентной среды, в том числе путем снижения или освобождения на первоначальных этапах от уплаты местных налогов вновь созданных управляющих организаций. Дальнейшее развитие конкуренции на рынке управления жилищным фондом путем создания условий для появления новых управляющих позволит населению получать ЖКУ на более выгодных для себя условиях и с лучших качеством выполняемых работ;

- рекомендуется осуществлять мероприятия по улучшению качества обслуживания через установление в договорах с организациями ЖКХ общеобязательных параметров качества жилищно-коммунального обслуживания для всех организаций, управляющих жилищным фондом в муниципальных образованиях края, и проведения плановых проверок соблюдения качества предоставленных услуг, вести с управляющими информационную работу по снижению себестоимости ЖКУ и т.д.

6.6.3. Учет потребления коммунальных услуг

Совершенствование системы начисления и сбора платежей и повышение на этой основе уровней собираемости требуют реализации мер по учету фактического потребления ресурсов. В целях повышения эффективности существующей системы целесообразно прямое взаимодействие ИВЦ (расчетно-кассовых) и биллинговых компаний, при котором показания приборов учета передаются биллинговыми компаниями не только в управляющие компании, а непосредственно в ИВЦ, а затем ретранслируются городскому заказчику.

Основными функциями биллинговой компании являются:

- проектирование, установка и обслуживание систем учета потребления воды и энергоресурсов на домовых вводах, границах собственности и эксплуатационной ответственности, в квартирах - по заказам населения, ведение базы данных приборного парка;

- считывание, регистрация показаний приборов объемов потребленных коммунальных услуг, перебоев в их предоставлении, нарушений качества, аварий и повреждений;

- анализ фактического объема реализации услуг, обработка получаемой информации, сравнение фактических данных и нормативов потребления;

- передача данных в ручном или автоматизированном режиме в ИВЦ для расчета платежей, субсидий, льгот, обслуживание каналов связи.

Организация биллингового обслуживания на территории городских округов края должна включать в себя весь комплекс услуг по установке приборов учета, их поверке, ремонту, снятию показаний реального потребления, их доведение до ИВЦ, что, в конечном итоге, позволит осуществлять обоснованные расчеты, соответствующие объему и качеству предоставленных услуг. Эффективность работы биллинговых компаний позволит упорядочить взаимодействие коммунальных организаций с отдельными потребителями, что также является необходимым элементом взаимодействия с ассоциированным потребителем в виде ТСЖ, с профессиональными управляющими.

В поселениях I и II типа возможно создание специализированных компаний как самостоятельных коммерческих организаций, информационно взаимодействующих с ИВЦ, профессиональными управляющими, коммунальными предприятиями, правлениями ТСЖ.

В поселениях III типа возможно оказание услуг специализированными компаниями, выездными бригадами и т.п.

Биллинговой или специализированной компании для оформления сложившихся правоотношений и построения эффективной системы функционирования компании целесообразно заключать следующие виды договоров:

- на установку и обслуживание приборов учета коммунальных услуг - с городским (районным, поселенческим) заказчиком;

- на предоставление данных приборного учета о потреблении услуг - с ИВЦ (информационная интеграция ИВЦ и биллинговой компании);

- о предоставлении услуг энергосервиса - с коммунальными и жилищно-эксплуатационными организациями.

Таким образом, основой эффективной системы взаимоотношений производителей и потребителей услуг ЖКХ, обеспечивающей экономию ресурсов, является интеграция действий по оценке объемов потребления услуг на основе приборного учета, считыванию и обработке получаемой информации, расчету и сбору платежей за ЖКУ.

6.7. Система договорных отношений

В муниципальных образованиях края двухуровневая система управления жилищно-коммунальным обслуживанием должна обеспечиваться четкой схемой договорных отношений.

На уровне муниципального образования выстраивается система договорных отношений, в соответствии с которой происходит взаимодействие между муниципальным образованием, городским (районным, поселенческим) заказчиком ЖКУ, управляющей компанией-оператором, организациями ЖКХ, расчетно-кассовым центром, профессиональными управляющими, населением.

Необходимо отметить, что построение договорных отношений отличается в зависимости от типа поселений края.

Так, например, для поселений I типа характерна развитая система договорных отношений с определенной ролью каждого из участников (органов власти, хозяйствующих субъектов и потребителей).

Для городов I типа - Хабаровска и Комсомольска-на-Амуре - характерно выделение городского заказчика как самостоятельного юридического лица и передача ему полномочий соответствующим договором.

Схема договорных отношений подразумевает создание института профессиональных управляющих (уже на первом этапе реализации Стратегии развития) и заключение договоров с жилищно-эксплуатационными и коммунальными организациями, в то время как в поселениях III типа управление многоквартирным домом на первом этапе будет осуществляться путем непосредственного управления собственниками жилых помещений.

Кроме того, для поселений III типа оказание ЖКУ производится многоотраслевыми предприятиями, в то время как в I типе поселений услуги оказываются и специализированными коммунальными предприятиями.

6.7.1. Договоры с хозяйствующими субъектами

Между городским (районным, поселенческим) заказчиком и управляющей компанией-оператором (до создания управляющей компании-оператора - непосредственно с организациями исполнителями услуг) после утверждения и во исполнение городского (поселенческого) заказа заключаются муниципальные контракты, в которых должны быть регламентированы имущественные отношения сторон, инвестиционные обязательства управляющей компании-оператора, тарифное соглашение.

В указанных контрактах должны быть формализованы основные требования и условия по содержанию, модернизации и развитию основных фондов, предоставлению услуг и социальные ограничения, отражающие требования поселений муниципального образования и социальные результаты работы организаций ЖКХ.

В контрактах, дающих право обслуживания конкретного муниципального образования, должна быть предусмотрена ответственность исполнителя за нарушения условий городского (поселенческого) заказа.

Нормами муниципальных контрактов хозяйствующего субъекта с городским (районным, поселенческим) заказчиком должна регламентироваться процедура контроля, оценки и стимулирования качества обслуживания через механизм снижения оплаты при авариях, повреждениях и других фактах снижения качества услуг, а также предоставления налоговых и иных льгот при надлежащем исполнении условий договоров (или более высоком качестве обслуживания населения).

В этих же контрактах может быть оформлен переход прав пользования муниципальным имуществом к коммунальным организациям.

На стадии подготовки реализации Стратегии развития (на этапе мобилизации) муниципальными образованиями края должны быть осуществлены мероприятия по инвентаризации, оценке и регистрации имущества жилищно-коммунального комплекса.

В большинстве случаев в отношении объектов недвижимости, используемых в ЖКХ, не проведена регистрация права собственности. Кроме того, государственной регистрации подлежат и договоры по отчуждению или обременению этого имущества (в частности, договоры аренды на срок не менее одного года), которая невозможна без регистрации права собственности на имущество.

В случае получения права выполнения городского (поселенческого) заказа на жилищно-коммунальное обслуживание организацией, не являющейся муниципальным унитарным предприятием, рекомендуется заключать договор аренды объектов инфраструктуры с возложением на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества (пункт 5 части второй статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).