Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу n А70-7217/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№№ 2 и 4 присвоен вес 0, поскольку удельный показатель стоимости аналогов 1 и 3 выше, чем у аналогово 2 и 4, что позволяет получить наибольшую стоимость оцениваемого объекта. Кроме того, вид разрешенного использования аналога № 4 – под ЛПХ, а у оцениваемого аналога и аналогов 1 и 3 – для сельхозпроизводства, поэтому данный аналог не использовался, вопреки ошибочному мнению ответчика, при взвешивании (л.д. 78 т.9).

При выведении итоговой стоимости земельного участка в рамках избранного как наиболее полно отвечающего интересам собственника метода сравнения продаж (по сравнению с доходным подходом, при котором стоимость спорного участка составила 1 178 367 рублей) в рамках сравнительного подхода стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:284 составила 1 500 000 рублей (л.д. 84).

В заседании арбитражного суда, состоявшегося 20.01.2015, на вопрос представителя ответчика о значении примененного экспертом критерия наиболее эффективного использования земельного участка эксперт пояснил, что избранная методика оценки и примененные критерии взаимосвязаны юридически допустимым и единственно возможным видом разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственного производства. На вопрос о том, почему невозможно использовать земельный участок по иным видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом в данной территориальной зоне, эксперт пояснил, что иных видов разрешенного использования, кроме как под сельскохозяйственное производство и использование дороги, не предусмотрено. Исходя из поставленного судом вопроса – определение выкупной стоимости участка осуществлено без учета разрешенного использования «под эксплуатацию дороги», то есть исходя из того, что осталось (под сельскохозяйственное производство). Отвечая на вопрос ответчика о допустимости на дату изъятия использования участка под размещение инфраструктуры придорожного сервиса, эксперт пояснил, что на дату фактического изъятия актом выбора земельного участка было запланировано исключительно строительство дороги и ничего более. Акт выбора земельного участка был издан задолго до принятия решения об изъятии. На дату выбора участка в документах территориального планирования и в сведениях ГКН иного разрешенного использования, кроме как под сельскохозяйственное производство, не предусматривалось. Исходя из выбранной методики (определение рыночной стоимости) и представленных документов эксперт пояснил, что не располагал возможностью определить иную (не рыночную) стоимость участка. Фактически, по утверждению эксперта, ответчик предлагает своими вопросами перенести смысловую нагрузку на определение инвестиционной стоимости, что выходило за пределы предмета исследования. Как далее пояснил эксперт, им исследованы также нормы проектирования дороги (ширина варьируется от 60 до 100 м), по нормативам которых не предполагалось строительство каких-либо объектов придорожного сервиса. Никаких обстоятельств, связанных с изменением целевого назначения земельного участка (например, в результате перемещения полотна дороги и иных) из представленных документов не следовало. Кроме того, эксперт дополнительно сообщил, что для того, чтобы просчитать все экономические риски при приобретении земельного участка в той или иной территориальной зоне, необходимо ознакомиться с проектом планировки территории. Сам по себе выбор инвестиционного решения (желание собственника либо его намерение) – строить или не строить инфраструктуру придорожного сервиса – не имеет никакого отношения к рыночной стоимости. Также пояснено, что абстрактная возможность менять разрешенное использование в пределах предусмотренных в данной градостроительной зоне подвидов, не может быть произвольно реализована заинтересованным лицом, поскольку во внимание всегда принимается техническая, организационная возможность, факторы соседства со смежными землепользователями, близость коммуникаций и т.д. Отмечено, что в результате раздела земельного участка вновь образованный спорный участок по своей конфигурации и размерам малопригоден для проектирования и размещения объектов строительства. Инвестиционные решения на этот счет сомнительны, более того, инвестиционная стоимость может приобрести отрицательные значения, то есть повлечь убытки. На вопрос ответчика о примененных аналогах пояснил, что все объекты расположены в одном кадастровом квартале.

Не исключает достоверности выводов эксперта довод общества «Экострой» о прекращении участка кадастровый номер 72:17:0705003:680.  Данный участок разделен на два других и в связи с этим снят с кадастрового  учета с постановкой на учет образовавшихся участков. 

Собственник сохраняет право собственности на образованные в результаты раздела участки, продолжающие физическое существование, и свободно реализует в отношении них правомочия владения, пользования, распоряжения, что и в отношении разделенного по своему усмотрению участка (п.2  ст.11.2 , п. 2 ст.11.4 ЗК РФ).

 Кроме того, сведения о нахождении участка в процессе раздела доведены в объявлении до сведения потенциальных покупателей (т.9 л.д.30-31), что означает, что влияние этого обстоятельства на цену предложения учтено.

 В связи с  чем использование данного участка для целей оценки допустимо.

Отклоняется довод общества «Экострой» о том, что эксперт не оценил имеющиеся в деле документы о других аналогах: подлежащие исследованию экспертом  документы из материалов  дела указаны в определении суда от 20.10.14 года.

В этом же судебном заседании отклонено ходатайство ООО «Экострой» о приобщении документов об инженерных коммуникациях.

Замечаний на протокол судебного заседания в части не отражения каких-либо других ходатайств ответчика не заявлено.

 Вплоть до составления экспертного заключения стороны не были лишены возможности представления (раскрытия в установленном порядке) дополнительных доказательств с целью учета при экспертизе, о чем сообщал и сам эксперт в ходатайстве об отложении рассмотрения дела (суд не приостанавливал производство по делу на период экспертизы), а равно предлагал суд в определении от 20.11.14.

Общество «Экострой» соответствующую возможность имело и реализовало , так как фактически реагировало на эти предложения представлением документов (технические условия, рабочий проект и др.).  

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Оценив содержание экспертного заключения ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 1/НВ от 12 декабря 2014 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно, с учетом специфики проведения судебной экспертизы, соответствует «Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, составлено с учетом того обстоятельства, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо коммуникации, кроме предназначенных для обслуживания дороги (в частности, согласно письму ОАО «Тюменьэнерго» от 07.10.2014 № 713/01/8179 от земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:284 до ближайшей Вл в среднем – 1-1,5 км; согласно письму ООО «Тюменьводоканал» от 10.10.2014 № 472м техническая возможность подключения объектов капитального строительства на спорном участке к существующим сетям водоснабжения и водоотведения отсутствует) (л.д. 115-132 т. 6, л.д. 120-123, 139-165 т. 8). Также экспертом учтено, что этот земельный участок, хотя и относится к землям населенных пунктов, имеет при этом разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, что препятствует его использованию в каких-либо иных целях, в том числе для ведения на нем строительства, поскольку ответчик не представил никаких доказательств того, что им предпринимались меры для изменения разрешенного использования.

При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорного земельного участка и использования его в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для разрешения данного спора суд устанавливает рыночную стоимость данного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и фактическим использованием на момент принятия решения о его выкупе, что соответствует пункту 14 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 и устанавливающего, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Как следует из статьи 3 Закона об оценочной деятельности, для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценивая критически и отклоняя доводы ООО «Экострой» со ссылкой на документы о продаже земельных участков по ценам, намного превышающим те цены, которые указаны в экспертном заключении, суд первой инстанции установил, что представленные ответчиком сделки купли-продажи земельных участков совершались, в основном, между одними и теми же лицами (л.д. 70-77 т. 5, л.д. 11-53 т. 10), в том числе Евсеевым Владимиром Викторовичем, который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ответчика (л.д. 82 т. 3, л.д. 61, 126-127 т. 4, л.д. 128 т. 5, л.д. 31-32, 137-139 т. 6).

Исходя из данных в процессе допроса пояснений эксперта Воловича Н.В., последний указал, что ему известно большое количество случаев, когда в целях искусственного увеличения выкупной стоимости земельного участка, заинтересованные лица дают объявления о продаже аналогичных земельных участков по заведомо завышенным, нерыночным ценам, а в отдельных случаях даже заключают сделки по продаже земельных участков по таким ценам между взаимосвязанными лицами. Аналогичное разъяснение, как установлено выше, отражено и в исследовательской части заключения.

В данном случае сделки, приводимые ответчиком в качестве аналогов, в таком аспекте не могут восприниматься, поскольку механизм формирования рыночной цены обусловлен нормальной рыночной конъюнктурой, не подвергающейся воздействию таких факторов, как строительство автодороги в публичных интересах и сопутствующее этому изъятие участков в границах строительства. Данное обстоятельство в совокупности с пояснениями эксперта при непосредственном вовлечении в качестве стороны некоторых из приводимых ответчиком сделок его представителя исключает возможность объективной оценки данных аналогов применительно к статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Стороны этих сделок , безусловно, действуют под влиянием осведомленности о  наличии гарантированного покупателя, более того - обязанного купить участок, что исключает учет этих сделок с целью доказательства рыночной цены, как не соответствующих критериям, указанным в  статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Суд учитывает, что несмотря на обсуждаемый неоднократно в судах первой и апелляционной инстанций вопрос о факте оплаты обществом «Экострой» в адрес Насырой А. приобретённого участка,   данное обстоятельство  в подтверждение добросовестного определения в договоре цены, документально  не подтверждено.

Кроме того, суд учитывает позицию истца, согласно которой указанные ООО «Экострой» земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:0706003:306, 72:17:0706003:254, 72:17:0706003:234, 72:17:0706003:269, 72:17:0706003:268, 72:17:0707005:19, 72:17:0706003:339 имеют разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, для реконструкции автомобильной дороги, под животноводческий комплекс, для размещения торговых объектов, в связи с чем в силу пункта 22 ФСО № 7 они не могут влиять на суждение о формировании рыночной цены спорного земельного участка.

Согласно аналитической справке от 27.02.2015, подготовленной ООО «Этажи-Тюмень» средняя рыночная цена 1 га земельного участка, расположенного в административных границах г. Тюмени (категория – земли населенных пунктов) и имеющего вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» на текущий момент составляет 17 млн. рублей и варьируется от 14 до 40 млн. рублей.

Вместе с тем, в отзыве на апелляционную жалобу истец в порядке возражений указал, что на запрос Департамента от 19.03.2015 ООО «Этажи-Тюмень» сообщило, что при подготовке аналитических справок от 24.02.2015 и от 27.02.2015, представленных ответчику, были использованы предложения о продаже земельных участков в п.Березняки, Метелево, Московский дворик, оз. Цимлянское, а также в черте Тюмени. Земельные участки в указанных районах отличаются более высокой привлекательностью, нежели участки в районе с. Яр и с. Ембаево, вблизи которых расположен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284. Кроме того, ООО «Этажи-Тюмень» сообщило, что при расчете также использовались объекты по данным застройщиков, которые не подкреплены документально. В обоснование изложенных возражений к отзыву приложена переписка с ООО «Этажи-Тюмень». Проверив и оценив указанную переписку, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией Департамента относительно недостоверности предлагаемых ответчиком в качестве аналогов сведений о ценовых предложениях на основании аналитических справок от 24.02.2015 и от 27.02.2015.

Представленные ответчиком критические замечания в отношении положенного в основу принятого решения экспертного заключения сводятся главным образом к несогласию с примененными экспертом объектами-аналогами, которые, по мнению ООО «Экострой», обладают наименьшим экономическим потенциалом, направлены на занижение выкупной стоимости спорного земельного участка.

Обозначив свою позицию