Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу n А70-7217/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ, на которую ссылается заявитель жалобы, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В этой связи  апелляционный суд отмечает 1) на момент начала изъятия спорный участок имел вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», 2) вхождение его в градостроительную зону ИТ-1 (для инженерной и транспортной инфраструктур) произошло исключительно для и исключительно в связи со строительством на спорном участке автодороги, 3) спорный участок выделен из другого участка под строительство конкретного участка транспортной развязки                       (автодороги), а конфигурация, форма спорного участка обусловлена именно этой нуждой, что   подтвердил в судебном заседании представитель общества «Экострой».

Следовательно, спорный участок не должен оцениваться исходя из возможного выбора его собственником любого из видов разрешенного использования из числа  предусмотренных градостроительным регламентом для зоны ИТ-1 (предприятия автосервиса и т.п.), поскольку  кроме как для соответствующего участка автодороги   спорный участок не предназначался и  не имел иного потенциального использования, а на момент утверждения градостроительного регламента в 2008 году (момент вхождения спорного участка в зону ИТ-1) был фактически застроен автодорогой, что исключало его использование иным образом.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о нарушении экспертом принципа учета при оценке объекта его  наиболее эффективного использования  отклоняются: участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия – «для сельскохозяйственного производства», а последующее вхождение участка в зону  ИТ-1 обусловлено только строительством дороги и не создавало ни в коей мере для собственника участка  возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для ИТ-1, поскольку выбор уже состоялся - спорный земельный участок выбран и занят построенной автодорогой.

В этой связи апелляционный суд отмечает, что обстоятельство застройки участка дорогой было известно сторонам договора купли-продажи в 2010 году (покупатель ООО «Экострой»), что влечет и выводы об известном этим лицам обстоятельстве наличия  гарантированного покупателя (публичного образования –заказчика дороги), а равно субъективном формировании цены договора под влиянием этой осведомленности.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, правообладатели земельных участков имеют право выбора вида разрешенного использования из числа видов, указанных в градостроительных регламентах.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 9 статьи 35 Градостроительного кодекса в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т.п.), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Как установлено выше, земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 имеет разрешенное использование: «для сельскохозяйственного производства».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

В части 2 статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов.

При изменившейся категории земель на земли населенных пунктов собственником сохранен  в правоустанавливающих документах на земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 вид разрешенного использования  - «для сельскохозяйственного производства».

Несмотря на изменение категории земель (с земель сельхозназначения на земли населённых пунктов) сохранился  запрет на строительство объектов недвижимости в силу избранного собственником и закрепленного в ГКН , ЕГРПНИ вида разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства».

Изъятием спорного участка под автодорогу  прекращены права собственника  на использование участка  по выбранному им виду разрешенного использования -   «для сельскохозяйственного производства», исходя из которого и следует определять цену выкупа.  Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создала новому собственнику никаких дополнительных возможностей использования участка.

Апелляционная коллегия принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 образован из земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:163, относившегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под сельскохозяйственное производство.

На момент начала процесса изъятия земель для строительства окружной автодороги (2005 год) разрешенное использование было тем же, что и в настоящий момент – под сельскохозяйственное производство.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Тюмени в ред. Решений ТГД от 30.10.2008 до 30.05.2013 располагался в зоне, предназначенной для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ-1). С 29.08.2013 территориальная зона изменена на ИТ-3 (зона улично-дорожной сети) (письмо Администрации г. Тюмени от 06.03.2014 № 38-06-827).

Ссылка ответчика на расположение земельного участка в градостроительных зонах ИТ-1 и ИТ-3 в целях определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка на начало его изъятия не может быть принята во внимание, поскольку соответствующие зоны введены Правилами землепользования и застройки уже после того, как состоялось фактическое изъятие.

При этом вид разрешенного использования по установленной процедуре ответчиком в пределах отведенной участку категории земель (земли населенных пунктов) не менялся. Доказательств об этом материалы дела не содержат, у эксперта при проведении исследования отсутствовали.

Исходя из чего экспертом определена рыночная стоимость выкупа земельного участка в соответствии с его актуальным на дату оценки (а также на момент изъятия) разрешенным использованием.

В силу положений статей 11, 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке объекта оценки не должен вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Федерального закона.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

По пункту 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как следует из раздела 6.2 экспертного заключения, определение стоимости оцениваемого земельного участка осуществлялось с применением метода сравнения продаж сравнительного подхода, а также метода капитализации земельной ренты доходного подхода. Применение метода сравнения продаж обусловлено тем, что на рынке имеется достаточное количество предложений о продаже свободных земельных участков. Применение метода капитализации земельной ренты также допустимо ввиду возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка (выращивание на нем сельскохозяйственных культур). Применение метода выделения, а также метода распределения невозможно по причине того, что данные методы применяются только для оценки застроенных участков, а оцениваемые участок является незастроенным. Применение метода остатка и метода предполагаемого использования также невозможно ввиду невозможности его застройки улучшениями, приносящими доход (л.д. 74-75 т.9).

Экспертом при применении метода сравнения продаж использованы 4 объекта-аналога из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» и в одном случае – «для ведения личного подсобного хозяйства». В качестве информации о предложениях по продаже аналогов использованы данные агентства недвижимости «Этажи».

Доводы ответчика о недопустимости самостоятельного сбора информации экспертом в данном случае не могут быть приняты во внимание, поскольку сведения о примененных аналогах получены из открытых источников и имеют прямое отношение к обоснованию избранной методики исследования в соответствии с целями назначенной судом экспертизы.

Информация об объектах-аналогах, использованных экспертом, носит объективный характер: размещена в визуальной форме в приложении № 1 к заключению и представляет собой распечатки с интернет-сайта агентства недвижимости, в том числе путем указания URL-адресов ее размещения. Ссылка ответчика на отсутствие должной идентификации земельных участков-аналогов, их «несуществование» опровергается представленными к отзыву Департамента графическими материалами: схемой расположения земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:680 (площадью 200 соток – аналог № 3 л.д. 93 т.9), 72:17:0705003:297 (25 соток – аналог № 4 л.д. 94 т.9), 72:17:0705003:668 (400 соток – аналог № 2 л.д. 92 т.9), 72:17:0705003:322 (площадью 100 соток – аналог №1 л.д. 91 т.9), выкопировками из публичной кадастровой карты РФ (источник – официальный сайт Росреестра), а также кадастровыми выписками в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:680 и 72:17:0705003:297.

Заявляя доводы о недостаточности сведений (не указан кадастровый номер) для  идентификации участков, выбранных экспертом в качестве аналогов, общество «Экострой» ,  тем не менее, не затруднилось в их идентификации  на публичной кадастровой карте, представив 19.05.15 в заседание апелляционного суда соответствующие распечатки  (сине-фиолетового цвета), которые  идентичны результатам аналогичной проверочной деятельности, проведенной Департаментом в ходе объявленного судом перерыва в заседании (48-я минута аудиопротокола 19.05.15).

 Не опровергнуто обществом «Экострой» ссылками на нормы права  утверждение Департамента о том, что Федеральные стандарты оценки не предусматривают кадастровый номер в качестве обязательного средства идентификации участка.

В данном случае сведения об участках, приведенные в предложениях об их продаже без кадастровых номеров, позволили обеим сторонам их однозначно идентифицировать на местности.

Проверяемость сведений о продаже аналогов,  размещенных на интернет-сайте агентства недвижимости по URL-адресам страниц (указаны в экспертном заключении), подтвердилась в результате соответствующих действий, проведённых в заседании апелляционного суда с участием представителей сторон.

Корректировка цен объектов-аналогов осуществлялась экспертом по нескольким критериям (на цену предложения, на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия и время продажи, на площадь, местоположение, на подъездные пути, наличие коммуникаций с обоснованием каждой корректировки). Кроме того, произведена корректировка на форму земельного участка.

Для получения итогового результата применялся метод взвешивания: в соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, в результате которого расчетная величина стоимости участка будет максимальной. Для достижения максимальной стоимости объектам-аналогам №№ 1 и 3 присвоен максимальный вес (по 0,5 каждому), а объектам-аналогам