Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу n А70-7217/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Предметом настоящего спора  является только выкупная цена изъятого участка.

В соответствии со статьей 55 Земельного Кодекса РФ, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

 Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством. Как указано в пункте 2 части 1 статьи 49 Кодекса, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно статье 57 Кодекса, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации. Статья 63 этого же Кодекса устанавливает, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: 1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; 2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 3) возмещения в соответствии со статьей 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Пункт 6 «Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 мая 2003 года № 262, определяет, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Указанная позиция изложена в  ответе на вопрос  №8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014).

При первом рассмотрении настоящего дела по ходатайству ответчика  определением от 02 сентября 2013 года назначалась судебно-экономическая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «АйКью Плюс-Оценка», при этом на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка, в том числе рыночной стоимости данного земельного участка, а также размера убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги (том 4 л.д. 61). В заключении эксперта выкупная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 20 сентября 2013 года определена в размере 18 780 037 рублей (том 4 л.д. 64-111).

 На этой же цене ответчик настаивает в апелляционной жалобе на решение, принятое 26.01.2015 при новом рассмотрении дела.

Между тем, момент, на который определена такая  выкупная цена, не отвечает указанному выше правовому критерию её определения на момент рассмотрения спора, что исключает удовлетворение жалобы по такому требованию ответчика.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 с адресным описанием – Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадью 5647 кв.м, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:163 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 30.10.2009 № 7217/104/09-1615, межевого плана от 23.10.2009 № 7217/104/09-1615, дополнительно представленных документов, решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области от 30.12.2009 № 17/09-30278. Сведения о земельном участке с кадастровым номером 72:17:0706003:163 с адресным описанием – Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, площадью 95031 кв.м., внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 18.10.2005 № 17/05-4616, приказа от 29.04.2002 № 115, распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 28.07.2005 № 1753/14-з, описания земельных участков от 24.03.2006 № 097/06. Затем на основании решения Тюменской городской думы от 27.03.2008 № 9 «О генеральном плане городского округа г. Тюмень» категория данного земельного участка изменилась на «земли населенных пунктов». На основании Приказа Департамента земельных ресурсов Администрации г. Тюмени от 09.11.2009 № 317, в сведения государственного кадастра недвижимости о данном земельном участке внесены изменения в части адреса (изменен с «Обл. Тюменская, р-н Тюменский Ембаевское МО» на «обл. Тюменская, г. Тюмень») (ответ Управления Росреестра по Тюменской области от 04.03.2014 № 14-29/14-1311-СВ).

Право собственности ООО «Экострой» на земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 приобретено обществом на основании договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2010 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.07.2010, зарегистрировано в ЕГРП 24.08.2010 (свидетельство о государственной регистрации права 72 НЛ 886341).

 Как установлено выше, 27 октября 2010 года истец за № 12461/08-1 направил ответчику уведомление о предстоящем изъятии данного земельного участка (том 1 л.д. 32-33). Также истец 08 декабря 2010 года за № 14556/08-1 уведомил ответчика о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка (том 1 л.д. 34-35).

Вместе с тем, фактически изъятие земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:284 осуществлено значительно раньше.

Согласно акту приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика «Строительство окружной автодороги г. Тюмени на участке п.Мелиораторов (АД Тюмень-Нижняя Тавда» - ФАД «Тюмень-Ханты-Мансийск») и Заключению № 58-пд от 28.04.2011 работы по строительству автодороги осуществлены в сроки: начало – 8 июня 2005 года, окончание работ – 30 ноября 2009 года (л.д. 117-132 т.1).

 Юридическое оформление изъятия участка произведено в 2010 году, что влечет вывод о соответствующих нарушениях установленной законодательством ( ст.279 ГК РФ)   последовательности процедуры изъятия, но не вывод о моменте начала процедуры изъятия, которая началась в 2005 году.

Таким образом, изъятие участка в силу строительства дороги осуществлено не позднее 2005 года. С этого периода времени  фактически прекращена возможность его использования в соответствии с предусмотренным в ГКН и ЕГРПНИ видом разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства».

Правовые основания  обосновывать вывод о начале процедуры изъятия (применительно к правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос  №8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)») указанным нарушением установленной законодательством процедуры изъятия отсутствуют.

В связи с тем, что в границах проектируемой дороги расположен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:284 ГБУ ТО «Управление автомобильных дорог» письмом от 27.08.2010 № 3487/19 обратилось в Департамент с просьбой об изъятии указанного земельного участка (л.д. 28 т.1).

Данное обстоятельство явилось поводом для документального оформления изъятия по установленной процедуре.

Спорный земельный участок согласно карте-схеме № 1 располагается на протяженности участка автодороги Тюмень-Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск до автодороги Тюмень-Боровский-Богандинский, в т.ч.  пятый пусковой комплекс (л.д. 30 т.1).

В экспертном заключении № 1/НВ от 12.12.2014, выполненном экспертом ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Воловичем Н.В. (доктор экономических наук, профессор кафедры «Оценка и управление собственностью» ФГБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве РФ», имеет опыт работы в качестве судебного эксперта по вопросам определения стоимости недвижимости, в том числе, в комиссионных и повторных экспертизах более 5 лет, общий стаж – 28 лет) в разделе 3 «Проблемы оценки земельных участков для государственных нужд» указал, что принятые Министерством имущественных отношений РФ Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков позволяют в условиях гибкости действующих норм по территориальному планированию и несовершенства практики применения градостроительного и земельного законодательства обосновать претензии на выкупные цены, значительно превышающие тот уровень, который был достигнут в обычных условиях. Учесть необходимо и то, что на практике реальные цены сделок скрыты, а у профессиональных участников рынка недвижимости всегда есть возможность оказать выгодное им давление на рынок при реальном монополизме собственников земельных участков и других объектов недвижимости в районе планируемого размещения будущих объектов капитального строительства. Исходным в оценочной теории является понимание того, что стоимость земельного участка в рыночных условиях определяется прежде всего факторами его местоположения и вида использования, что учитывает и состояние самого объекта оценки (л.д. 45 т.9).

В соответствии с пунктом 4.4 исследовательской части экспертного заключения (характеристика вида разрешенного использования) экспертом при проведении оценки учтены такие характеристики спорного земельного участка, как целевое назначение и разрешенное использование: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р) к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе, целевое назначение и разрешенное использование. Сведения о разрешенном использовании земельного участка наряду со сведениями о его площади являются элементом уникальной характеристики земельного участка.

Как предусмотрено статьей 7 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к