Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу n А74-2461/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)
оценки, установленной в отчёте, арбитражный
суд вправе обязать стороны совершить
сделку по цене, определённой в ходе
рассмотрения спора в судебном
заседании.
Согласно условиям приватизации, утверждённым постановлением главы города Абакана от 29.12.2012 №2710, цена отчуждаемого спорного имущества составляет 36721000 рублей (определена на основании отчёта общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности №744-18/12). Таким образом, судебной экспертизой подтверждён тот факт, что рыночная стоимость спорного объекта превышает стоимость, определённую в отчёте общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности №744-18/12. На основании изложенного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно включил в пункт 2.1. спорного договора установленную в отчёте общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности» №744-18/12 цену 36 721 000 рублей в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества. С учётом того, что выкупная стоимость определена для Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана на основании отчёта общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности №744-18/12, пункт 2.2. договора следует принять в редакции продавца: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости №744-18/12.». Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Поскольку нормы Федерального закона №159-ФЗ не содержат положений, наделяющих субъекта малого или среднего предпринимательства исключительным правом устанавливать периодичность и размер подлежащих внесению платежей, то в таком случае при разрешении спора подлежат применению пункты 3 и 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно содержанию и смыслу статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 того же Закона порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, определяется органами местного самоуправления. Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2468/10. Вопросы приватизации муниципального имущества в городе Абакане регулируются Положением о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утверждённым постановлением Администрации города Абакана от 02.08.2013 № 1492, согласно пункту 3.4. которого оплата арендуемого имущества, приобретаемого арендаторами в рамках реализации преимущественного права на его приобретение, осуществляется арендатором единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять более пяти лет. Вместе с тем при применении Федерального закона №159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счёт нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счёт денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества. Истец не представил суду доказательства того, что он не располагает возможностью уплаты стоимости выкупаемого имущества в течение трёх лет. С учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений, определённой в экспертном заключении от 11.08.2014 №Э/729-67/14 в сумме 1 820 000 рублей, в счёт выкупной цены объекта арбитражный суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что спорный пункт 2.3.2. договора следует изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения по результатам проведенного зачёта, составляющая 34 901 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора». Таким образом, поскольку истец обоснованных аргументов в пользу изменения редакции данного пункта не привел, арбитражный суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что пункт 2.3. договора следует принять в редакции продавца. Редакция, предложенная ответчиком, соответствует законодательству и не нарушает прав и законных интересов истца на выкуп спорного имущества. Разногласия сторон по размеру ответственности, предусмотренной пунктом 3.1 договора, суд первой инстанции признал возможным принять в редакции покупателя, исходя из следующего. Согласно проекту договора, предложенному истцом, пункт 3.1 изложен в следующей редакции: «За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки». Применение способа обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь в случае согласия с этим обеих сторон договора, в результате свободного волеизъявления сторон. Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против её установления. В данном случае стороны достигли соглашения об установлении ответственности покупателя, но не смогли договориться о размере этой ответственности. В соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки может быть предусмотрен либо законом, либо договором. При отсутствии предусмотренного законом размера неустойки этот размер может быть установлен только соглашением сторон. Предлагаемый продавцом размер неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению денежных средств за помещение не установлен нормативно-правовыми актами. Ответчик возражал против установления неустойки в размере 0,03%. С учётом изложенного, арбитражный суд первой инстанции признал возможным установить в договоре размер неустойки равный 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки, поскольку этот размер соответствует 10,95% годовых, то есть превышает ставку рефинансирования Центрального банка России, в связи с чем спорный пункт принят в редакции истца. Пункт 3.3 договора, по которому стороны не достигли согласия, суд первой инстанции правомерно признал возможным по требованию истца исключить из договора, т.к. он противоречит судебному порядку обращения взыскания на имущество, которое до момента оплаты в рассрочку считается находящимся в залоге, установленному статьёй 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». В части исключения пункта 1.7 из договора требование подлежит удовлетворению, поскольку ответчик признал отсутствие в необходимости составления акта приёма-передачи в связи с нахождением имущества во владении истца на основании договора аренды от 01.12.2005 №348. В связи с изменением судом цены выкупаемого имущества и порядке его уплаты (с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений), оснований для сохранения в договоре пункта 1.3., отсылающего к условиям приватизации спорного помещения, определённым изначально продавцом, не имеется, вследствие чего данный пункт правомерно исключен из условий договора купли-продажи. Пункт 2.3.1 о первоначальном взносе также обоснованно исключен из договора по требованию истца, поскольку на момент рассмотрения судом разногласий данное условие не отвечает требованиям части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. 02.07.2013) о возможной рассрочке платежей ежемесячными или ежеквартальными равными платежами и Положению о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, утверждённого постановлением администрации города Абакана от 02.08.2013 №1492, из которого исключён пункт о первоначальном платеже в 30% стоимости выкупаемого имущества. Заявитель апелляционной жалобы – ООО «ВСК-Фотон» полагает, что необходимо увеличить срок рассрочки оплаты за приобретаемое имущество с 3 до 5 лет, поскольку это право дано всем субъектам малого и среднего предпринимательства Законом Республики Хакасия от 12.02.2014 №02-ЗРХ «Об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение». Данный довод подлежит отклонению как необоснованный ввиду следующего. Согласно содержанию статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 того же Закона порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, определяется органами местного самоуправления. Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2468/10. Вопросы приватизации муниципального имущества в городе Абакане регулируются Положением о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утверждённым постановлением Администрации города Абакана от 02.08.2013 № 1492, согласно пункту 3.4. которого оплата арендуемого имущества, приобретаемого арендаторами в рамках реализации преимущественного права на его приобретение, осуществляется арендатором единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять более пяти лет. В Федеральном законе №159-ФЗ указано, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. Вместе с тем при применении Федерального закона №159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счёт нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счёт денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества. Учитывая, что истец не представил суду доказательства того, что он не располагает возможностью уплаты стоимости выкупаемого имущества в течение трёх лет, арбитражный суд первой инстанции правомерно установил в пункте 2.3.2. договора рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору). Довод апелляционной жалобы о том, что сумма, подлежащая зачету, должна составлять стоимость работ по созданию всех неотделимых улучшений, которые были приняты ответчиком в полном объеме; никаких возражений по объемам фактически существующих в помещении улучшений в момент приемки ответчик не выразил; суд первой инстанции неправомерно ограничил эксперта локальным сметным расчетом и актом приемки формы КС-2, отклоняется арбитражным апелляционным судом. Согласно полученным экспертным заключениям от 30.04.2014 №Э/701-39/14 (т. 6, л.д. 5-14) и от 11.08.2014 №Э/729-67/14 (т. 8), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита», рыночная стоимость затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении № 90Н, проведённой в соответствии с проектом реконструкции 2004 года и договором подряда от 01.08.2004 в объёме, предусмотренном локальным сметным расчётом от 01.08.2004 и актом приёмки формы КС-2 от 15.11.2005, по состоянию на 26.10.2012 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет 1 820 000 рублей с учётом НДС. Заключение эксперта ответчиками не оспорено. Доказательства, опровергающие выводы, изложенные в экспертных заключениях, не представлены. Корректировка экспертом суммы неотделимых улучшений до 1 820 000 рублей с учетом пояснений эксперта (л.д. 86, т.9) не противоречит действующему законодательству, в связи с чем вышеназванные экспертные заключения являются допустимыми доказательствами. Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие доказательств того, что затраты на создание неотделимых улучшений ответчиками арендатору (истцу) не компенсированы, требование истца о зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт выкупной цены спорного помещения в размере 1 820 000 рублей правомерно удовлетворено судом первой инстанции. Довод апелляционной жалобы КМЭ г. Абакана о том, что цена определена в соответствии с условиями приватизации на основании отчета об оценке рыночной стоимости №744-18/12, следовательно, КМЭ г. Абакана не является проигравшей стороной по этим требованиям и на него не могли быть возложены судебные расходы в размере 30 000 рублей по экспертизе об установлении рыночной стоимости нежилого помещения, также подлежит отклонению как необоснованный. В рамках дела по ходатайству истца проведена судебная оценочная экспертиза по определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Согласно отчёту от 05.11.2013 №168/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Р-Центр Недвижимости», рыночная стоимость спорного помещения № 90Н составляет 40 080 000 рублей (т. 3, л.д. 1-131). Также по ходатайству Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу n А33-4066/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК) »Читайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2025 Январь
|