Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу n А74-2461/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

инвентаризации» по состоянию на 29.08.2001, объект недвижимости (административное помещение по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение 90Н) имеет площадь 619,2 кв.м. Помещение выделено в натуре согласно заключению проектного отдела РУТИ от 12.04.2002 (т. 7, л.д. 84).

Между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Восточно-Сибирская компания» (арендатор) 12.04.2004 заключён договор аренды №348, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 584,7 кв.м. по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, от помещения 89Н, под магазин, на срок до 01.01.2012 (т. 7, л.д. 75).

Общество с ограниченной ответственностью «Восточно-Сибирская компания» (арендатор) и ООО «ВСК-Фотон (перенаниматель) 01.03.2005 заключили соглашение о перенайме №142 (т. 7, л.д. 7).

Постановлением  мэра города Абакана от 22.06.2004 № 1077 утверждён акт выбора и обследования места предварительного размещения объекта «Реконструкция помещений продуктового магазина путём пристройки для размещения в ней кафетерия по ул. Маршала Жукова, 18» (т. 7, л.д. 67).

Между КМЭ г. Абакана и ООО «ВСК-Фотон» 22.07.2004 заключён договор (в редакции дополнительных соглашений от 17.09.2004 и от 25.02.2005), предметом которого является производство реконструкции нежилого помещения, расположенного по ул. Маршала Жукова, 18, в г. Абакане. Срок завершения работ – не позднее 31.12.2004.

В соответствии с пунктом 3.1. договора вознаграждение за выполнение реконструкции, а также компенсация расходов по реконструкции в виде денежных средств обществу не выплачивается (т. 7, л.д. 52).

В соответствии с распоряжением мэра г. Абакана от 23.07.2004 № 380р обществу с ограниченной ответственностью «Восточно-Сибирская компания» разрешено проведение капитального ремонта общедомовых систем водо-, теплоснабжения и канализации, проходящих по подвальному помещению по ул. Маршала Жукова, 18, с компенсацией затрат общества путём освобождения от уплаты арендных платежей на сумму фактически понесённых затрат в соответствии с утверждённой сметой, актом формы КС-2, справкой формы КС-3 (т. 8, л.д. 37).

Согласно постановлению мэра города Абакана от 22.11.2004 № 2065 Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана разрешена реконструкция помещения 90Н, расположенного в жилом здании по ул. Маршала Жукова, 18, под магазин продовольственных товаров с кафетерием (т.7, л.д. 64).

Согласно техническому паспорту, составленному ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» по состоянию на 11.01.2005, объект недвижимости (продовольственный магазин с кафетерием по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение 90Н) имеет площадь 502,1 кв.м. Технический паспорт содержит отметку о том, что разрешение на перепланировку помещения № 90Н не предъявлено (т. 7, л.д. 2-8, 42-51).

Между ООО «ВСК-Фотон» и индивидуальным предпринимателем Кутубеевым Романом Адамовичем 01.08.2004 заключён договор подряда (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2005), предметом которого является выполнение работ по реконструкции продовольственного магазина с кафетерием, расположенным по ул. Маршала Жукова, 18, в г. Абакане (т. 7, л.д. 57-59).

Согласно локальному сметному расчёту стоимость работ по договору подряда от 01.08.2004 составляет 1 218 513 рублей (т. 6, л.д. 92-100).

По акту приёма-передачи от 30.11.2005 общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» передало Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана в муниципальную собственность вновь созданное в результате реконструкции пристроенное помещение (часть помещения литер 90Н часть №№ 68, 69, 72, 75 (1 этаж) по экспликации), расположенное по ул. Маршала Жукова, в г. Абакане, общей площадью 135, 6 кв.м., стоимостью 600 000 рублей (т. 5, л.д. 36).

Согласно расходным кассовым ордерам от 15.03.2005 №ФТ00012, от 21.06.2005 №ФТ00035, от 21.11.2005 № ФТ00056 ООО «ВСК-Фотон» оплатило индивидуальному предпринимателю Кутубееву Р.А. 1 218 513 рублей по договору от 01.08.2004 за реконструкцию продовольственного магазина с кафетерием по ул. Маршала Жукова, 18, в г. Абакане (т. 6, л.д. 127-129).

ООО «ВСК-Фотон» в письме (т. 5, л.д. 23) сообщило КМЭ г. Абакана о том, что общая стоимость затрат на увеличение площади магазина по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18-90Н, составляет 600 000 рублей.

Постановлением мэра города Абакана от 18.11.2005 №2182 (т. 7, л.д. 56) утверждён акт от 17.11.2005 (т.7, л.д. 60) приёмки в эксплуатацию магазина продовольственных товаров с кафетерием после реконструкции помещений № 90Н по ул. Маршала Жукова, 18, общей площадью 720,3 кв.м.

За муниципальным образованием город Абакана 17.01.2006 зарегистрировано право собственности на магазин продовольственных товаров с кафетерием площадью 720,3 кв.м, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18-90Н (свидетельство серии 19АА № 041863) (т. 7, л.д. 27).

Согласно выписке из технического паспорта, составленного ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» по состоянию на 31.01.2006, объект недвижимости (магазин продовольственных товаров с кафетерием по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение 90Н) имеет площадь 720,3 кв.м, перепланировка согласована ДГАЗ 20.03.2006 (т. 7, л.д. 87).

КМЭ г. Абакана (арендодатель) и ООО «ВСК-Фотон» (арендатор) 01.12.2005 заключили договор аренды № 348 (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2011), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18-90Н, общей площадью 720,3 кв.м. под магазин продовольственных товаров с кафетерием.

Согласно пункту 1.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2011) срок аренды устанавливается 01.12.2005 по 01.07.2015.

По акту приёма-передачи от 01.12.2005 помещение передано в аренду ООО «ВСК-Фотон» (т.1, л.д.109-114).

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 06.06.2006 и 07.06.2011, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки.

Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана 23.03.2006 выдано разрешительное заключение на перепланировку нежилого здания (90Н), расположенного на 1 этаже жилого дома №18 по ул. Маршала Жукова (т. 7, л.д. 65).

ООО «ВСК-Фотон» 22.12.2009 обратилось в КМЭ г. Абакана с заявлением о намерении реализовать право на приобретение нежилого помещения площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18. Просил согласовать условия о купле-продаже (т. 6, л.д. 64).

В письме от 28.12.2009 №8893 обществу отказано в приобретении в собственность помещения по причине включения спорного помещения в утверждённый постановлением мэра г. Абакана от 21.11.2008 № 2137 Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (т. 6, л.д. 65).

ООО «ВСК-Фотон» в 2012 году вновь обратилось в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о намерении реализовать право на приобретение нежилого помещения площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18.

Постановлением главы города Абакана от 29.12.2012 №2710 утверждены условия приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение №90Н, в соответствии с приложением, согласно которому цена продажи имущества – 36 721 000 рублей (определена на основании отчёта общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности № 744-18/12); порядок оплаты: 11 016 300 рублей – 30% от суммы, подлежащей оплате по договору купли-продажи, оплачивается в течение 45 календарных дней со дня заключения договора, оставшаяся часть стоимости имущества в размере 25704700 рублей вносится арендатором ежемесячными равными платежами в течение трёх лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования настоящего постановления (т. 1, л.д. 24-25).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана в письме от 09.01.2013 №10 (т. 1, л.д. 23) в адрес ООО «ВСК-Фотон» сообщил о том, что заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения по ул. Маршала Жукова, 18, помещение №90Н, признано соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направил на подписание проект договора купли-продажи от 09.01.2013 (т. 1, л.д. 16).

В проекте договора купли-продажи спорные пункты изложены в следующей редакции:

- пункт 1.3.: «Условия приватизации нежилого помещения определены в постановлении Администрации города Абакана от 29.12.2012 №2710»;

- пункт 1.7.: «Нежилое помещение передаётся продавцом покупателю по акту приёма-передачи в течение 10 рабочих дней после подписания настоящего договора»;

- пункт 2.1.: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 36 721 000 (тридцать шесть тысяч семьсот двадцать одна тысяча) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2.: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости №744-18/12.»;

- пункт 2.3.: «Оплата за нежилое помещение покупателем производится в следующем порядке.»;

- пункт 2.3.1.: «Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 11 016 300 рублей, в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

- пункт 2.3.2.: «Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 25 704 700 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора»;

- пункт 3.1.: «За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки»;

- пункт 3.3.: «В случае расторжения договора продавцом в порядке пункта 3.2. договора покупатель обязуется возвратить нежилое помещение в течение 10 рабочих дней с даты прекращения действия договора купли-продажи».

ООО «ВСК-Фотон» подписало проект договора с разногласиями. Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 08.02.2013 (т.1, л.д. 19) следующего содержания:

- исключить пункты 1.3., 1.7., 3.3 договора;

- изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет 32 800 000 рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации по реализации нежилого помещения не является объектом налогообложения НДС»;

- изложить пункт 2.2. договора в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчёта от 25.12.2012 № 93-Н/12»;

- изложить пункт 2.3.1. договора в следующей редакции: «Покупатель оплачивает 5% стоимости нежилого помещения, что составляет 1 640 000 рублей, в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

- изложить пункт 2.3.2. договора в следующей редакции: «Оставшаяся часть нежилого помещения в размере 31 160 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора»;

- изложить пункт 2.4. договора в следующей редакции: «Обязательства покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счёта покупателя»;

- изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: «За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки».

Рассмотрев протокол разногласий, ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий от 01.03.2013 (т.1, л.д. 20), согласно которому:

- пункт 1.7. договора изложить в следующей редакции: «Нежилое помещение в момент подписания договора купли-продажи находится во владении покупателя в соответствии с договором аренды от 01.11.2012 № 430, в связи с чем акт приёма-передачи помещения между сторонами не составляется»;

- пункты 1.3., 2.1., 2.2., 2.3.1, 2.3.2., 2.4., 3.1., 3.3. оставить в редакции продавца, изложенной в договоре купли-продажи.

ООО «ВСК-Фотон» инициировало проведение оценки нежилого помещения. Согласно отчёту от 25.12.2012 № 93-Н/12, составленному закрытым акционерным обществом «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами», рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 720,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение №90Н, по состоянию на 19.12.2012, составляет 32 800 000 рублей (т. 1, л.д. 26-129).

ООО «ВСК-Фотон» инициировало проведение оценки стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения.

Согласно отчёту от 04.04.2013 №14-УН/13, составленному закрытым акционерным обществом «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами», рыночная стоимость неотделимых улучшений, созданных арендатором в результате произведённых реконструкций и ремонтных работ, которые привели к увеличению общей площади на 135,6 кв.м. в нежилом помещении общей площадью 720,3 кв.м., расположенном по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение № 90Н, в период 1 квартала 2005 года, составляет 2 400 392 рубля 51 копейку (т. 4, л.д. 83-135).

В рамках дела по ходатайству истца проведена судебная оценочная экспертиза по определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно отчёту от 05.11.2013 №168/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Р-Центр Недвижимости», рыночная стоимость спорного помещения № 90Н составляет 40 080 000 рублей (т. 3, л.д. 1-131).

Также по ходатайству истца и ответчиков проведена судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении №90Н.

Согласно