Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу n А74-2461/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

экспертным заключениям от 30.04.2014 №Э/701-39/14 (т. 6, л.д. 5-14) и от 11.08.2014 №Э/729-67/14 (т.8), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита», рыночная стоимость затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении №90Н, проведённой в соответствии с проектом реконструкции 2004 года и договором подряда от 01.08.2004 в объёме, предусмотренном локальным сметным расчётом от 01.08.2004 и актом приёмки формы КС-2 от 15.11.2005, по состоянию на 26.10.2012 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет 1 820 000 рублей с учётом НДС.

Полагая, что договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 720,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение №90Н, не может быть подписан в редакции ответчика, а также ссылаясь на то, что должен быть произведён зачёт стоимости затрат общества по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорного помещения. Таким образом, заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора, в предмет судебного исследования должны быть включены вопросы о наличии у стороны, обратившейся в суд за урегулированием разногласий, права на такое обращение либо о наличии соглашения между сторонами договора о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Как установлено судом и не оспаривается КМЭ г. Абакана, реконструкция спорного помещения произведена ООО «ВСК-Фотон» с согласия арендодателя, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

По ходатайству истца и ответчиков проведена судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении № 90Н.

Согласно полученным экспертным заключениям от 30.04.2014 №Э/701-39/14 (т. 6, л.д. 5-14) и от 11.08.2014 №Э/729-67/14 (т. 8), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита», рыночная стоимость затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении № 90Н, проведённой в соответствии с проектом реконструкции 2004 года и договором подряда от 01.08.2004 в объёме, предусмотренном локальным сметным расчётом от 01.08.2004 и актом приёмки формы КС-2 от 15.11.2005, по состоянию на 26.10.2012 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет 1 820 000 рублей с учётом НДС.

Заключение эксперта ответчиками не оспорено. Доказательства, опровергающие выводы, изложенные в экспертных заключениях, не представлены.

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие доказательств того, что затраты на создание неотделимых улучшений ответчиками арендатору (истцу) не компенсированы, требование истца о зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт выкупной цены спорного помещения в размере 1 820 000 рублей правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы ответчиков о том, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться с учётом всех выполненных работ по реконструкции объекта, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку арендатор в течение длительного времени пользовался реконструированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объём произведенных обществом работ и понесённых им затрат привёл к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Таким образом, зачёту подлежат фактические затраты истца на производство неотделимых улучшений, соответствующие условиям договора подряда от 01.08.2004 и отражённые в локальном сметном расчёте от 01.08.2004 и акте приёма-передачи от 15.11.2005.

Из материалов дела следует, что истец не согласен с предложенной ответчиком (продавцом) редакцией пунктов 1.3., 1.7., 2.1, 2.2., 2.3., 2.3.1., 2.3.2., 3.1., 3.3. договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение № 90Н.

Как следует из материалов дела, основная часть разногласий сторон сводится к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно отчёту общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности» №744-18/12, составленному для Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 36 721 000 рублей.

В порядке оспаривания оценки выкупаемого имущества истец представил в дело другой отчёт об оценке от 25.12.2012 № 93-Н/12, составленный закрытым акционерным обществом «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами», согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 32 800 000 рублей на 19.12.2012 (т. 1, л.д. 26-129). При рассмотрении дела истец ходатайствовал о независимой оценке посредством назначения судебной экспертизы.

В рамках дела по ходатайству истца с целью проверки достоверности рыночной стоимости объекта и для установления реальной рыночной стоимости спорного объекта арбитражным судом назначалась оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение № 90Н, по состоянию на 26.10.2012.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 отражено, что дата, на которую следует определять рыночную стоимость выкупаемого имущества независимым оценщиком, определяется с учётом законодательно определенной процедуры и ее этапов для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства своего преимущественного права, в том числе обеспечения проведения оценки рыночной стоимости объекта уполномоченным органом. В частности, в указанном Постановлении отмечено, что в случае, когда субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно отметил, что рыночная стоимость спорного объекта не подлежит установлению по состоянию на 22.12.2009, так как у истца на указанную дату отсутствовало преимущественное право приобретения спорного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», ввиду того, что на указанную дату Правительством Республики Хакасия была установлена максимальная для возможности приобретения площадь – 100 кв.м. У истца в аренде находится помещение площадью 720,3 кв.м.

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Р-Центр Недвижимости» Васильеву А.Т. На разрешение эксперта судом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения №90Н площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, по состоянию на 27.10.2012.

Согласно представленному заключению от 05.11.2013 №168/13 рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 40 080 000 рублей по состоянию на 26.10.2012 (т. 3, л.д. 44).

Проверив отчёт на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчёта.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что возражения истца по представленному экспертному заключению носят субъективный характер. При этом истцом не представлены доказательства того, что истец обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведённой экспертизе, что приведённые им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта. Доказательства недостоверности данного экспертного заключения никем из участников дела не представлены.

Доводы истца о том, что стоимость спорного объекта недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, выше его рыночной стоимости, опровергается экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Р-Центр Недвижимости» от 05.11.2013 №168/13, составленным в результате проведённой судебной экспертизы.

В соответствии со статьёй 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта