Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.01.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

3, цена недвижимого имущества определяется судом в размере, определенном в результате судебной экспертизы - экспертного заключения № 10.05 от 12.07.2010 в сумме 286 337 руб.

При таких обстоятельствах, требования истца в части изменения редакции пункта 2.1 является обоснованным и подлежат в этой части удовлетворению.

Пункт 2.1 договора  обосновано изложен в следующей редакции:

«Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, составляет 286337,00 (двести восемьдесят шесть тысяч триста тридцать семь) рублей, в том числе НДС 43678,53 рублей, сложившаяся из:

- стоимости помещения № 4, общей площадью 128,5 кв. м. - 123 223,00 руб.;

- стоимости помещения № 6, общей площадью 66,1 кв. м. - 65 883,00 руб.;

- стоимости помещения № 8, общей площадью 102,2 кв. м. - 97 231,00 руб.

В части требования об урегулировании разногласий по пункту 2.2 договора суд приходит к следующим выводам.

С учетом того, что отчет №10009-2 от 23.12.2009 признан судом по настоящему делу не достоверным, требование истца об изменении пункта 2.2 договора является обоснованным.

Пункт 2.2 договора следует изложить в редакции:

«2.2. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В части требования об урегулировании разногласий по пункту 2.4 договора суд пришел к следующим выводам.

Как следует из пункта 2.4 договора ответчик КУМИ г. Канска предоставил истцу рассрочку оплаты, согласно которой оплата за объект должна производиться истцом в течение 5 (пяти) лет на основании письменного заявления истца, размер первоначального взноса составляет 30 % (тридцать процентов) от общей стоимости объекта оплачивается в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения договора.

В связи с тем, что размер первоначального взноса ставится в зависимость и определяется от общей стоимости объекта, которую истец обоснованно оспорил, последний просит внести соответствующие изменения в абзацы 2, 3, 5 пункта 2.4 договора с указанием суммы первоначального взноса в размере 30 % от достоверной общей стоимости объекта.

Сроки предоставления рассрочки и порядок внесения платежей истец не оспаривает.

Поскольку размер первоначального взноса, в том числе сумма НДС, связан с общей стоимостью объекта – его рыночной стоимостью, которая в редакции ответчика КУМИ г. Канска признана в рамках настоящего дела недостоверной, абзацы 2, 3, 5 пункта 2.4 договора подлежат изменению.

Абзац 2 пункта 2.4 договора следует изложить в редакции:

«Размер первоначального взноса составляющий 30 % (тридцать процентов) от общей стоимости объекта в сумме 85 901 (восемьдесят пять тысяч девятьсот один) рубль 10 коп., в том числе НДС 13103,56 руб., оплачивается в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения договора по следующим реквизитам:

Абзац третий пункта 2.4 договора следует изложить в редакции:

«Сумма в размере 72797,54 (семьдесят две тысячи семьсот девяносто семь рублей 54 копейки) рублей перечисляется на счет 40101810600000010001 в ГРКЦ ГУ банка России по Красноярскому краю, БИК 040407001, получатель УФК по Красноярскому краю («КУМИ г. Канска»), ИНН 2450002594, КПП 245001001, ОКАТО 04420000000 КБК 902 1 14 02033 04 0000 410 — в графе «назначение платежа» покупатель обязан указать: адрес объекта, номер и дату настоящего договора.».

Абзац пятый пункта 2.4 договора следует изложить в редакции:

«Сумма НДС в размере 13103,56 (тринадцать тысяч сто три рубля 56 копеек) рублей, покупателем вносится в бюджет в порядке и сроки установленные налоговым законодательством Российской Федерации.».

График платежей, указанный в Приложении №1 к договору подлежит применению с учетом изменившейся цены продаваемого объекта, пропорционально цене, определенной пунктами 2.1 и 2.4 договора.

В части требования об урегулировании разногласий по пункту 1.4 договора суд пришел к следующим выводам:

Пункт 1.4 договора в редакции ответчика определен на следующих условиях:

«На объект, указанный в п. 1.1, возникает право залога у продавца с момента регистрации права собственности покупателя до момента исполнения покупателем следующих обязательств:

- оплата денежной суммы в размере, указанном в разделе 2 договора купли-продажи;

- оплата процентов, начисленных за предоставленную рассрочку;

- оплата штрафных санкций (пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи. Срок действия залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.».

Истец просит принять пункт 1.4 договора в следующей редакции протокола разногласий от 27.02.2010:

«Объект находится в залоге у про­давца до полной его оплаты покупателем», остальное из текста исключить (п.5 ст.5 Закона №149-ФЗ).».

Ответчик КУМИ г. Канска возражает против изменения данного пункта, указывая, что условия пункта 1.4 договора соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Федерального закона от 16.07.1998 № 102.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае если арендуемое имущество приобретается в рассрочку, указанное имущество находиться в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Договор купли - продажи по отчуждению нежилых помещений №№ 4, 6, 8 является смешанным договором, поскольку в нем содержатся условия о залоге недвижимого имущества, элементы договора об ипотеке, следовательно, к возникшим между истцом и ответчиком – КУМИ г. Канска отношениям применяется положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договора об ипотеке.

Согласно частям 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 названного Кодекса.

Согласно статье 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия пункта 1.4 договора, определенные ответчиком, предусматривает сохранение залога до момента исполнения истцом всех обязательств по оплате обусловленных договором платежей, в том числе до момента оплаты процентов за предоставленную рассрочку, штрафных санкций за нарушение сроков оплаты. Срок действия залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пункт 1.4 договора купли-продажи в редакции ответчика соответствует статьям 352, 486, 488, 489, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, доводы истца о нарушении его прав пунктом 1.4 в редакции продавца не основан на действующем законодательстве. В удовлетворении иска в части изменения пункта 1.4 договора  правомерно отказано судом первой инстанции.

В части требования об урегулировании разногласий по пункту 3.2.8 договора купли-продажи суд пришел к следующим выводам.

Согласно  протоколу разногласий от 27.02.2010 истец просит исключить из договора пункт 3.2.8.

Согласно договору пункт 3.2.8 изложен в следующей редакции:

«На период нахождения объекта в залоге у продавца покупатель обязан:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;

- обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;

- не препятствовать продавцу производить осмотр объекта.».

В силу статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:

1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.

Данная редакция соответствует правилам, установленным в статье 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, требования истца к КУМИ г. Канска  обоснованно удовлетворены частично в части изменения редакции пунктов 2.1, 2.2, 2.4 договора.

От требований о  признании  недостоверной  величины  рыночной стоимости  объекта оценки  истец отказался в суде апелляционной инстанции и указанный отказ судом принят.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы