Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.01.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

заканчивается рассмотрение дела в соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая, что отказ  общества с ограниченной ответственностью «Фаворит»  от иска в части требования о признании  недостоверной  величины  рыночной стоимости  объекта оценки не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, подписан уполномоченным лицом, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьями 49, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает отказ от иска в данной части.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

Согласно договору аренды № 54А/63 от 13.03.2006 ООО «Фаворит» является арендатором нежилого помещения общей площадью 329,9 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Парижской Коммуны, д. 50.

ООО «Фаворит» обратилось к КУМИ г. Канска с заявлением от 16.06.2009 о выкупе арендуемых площадей 329,9 кв.м. по адресу ул. П. Коммуны, 50, в связи с реализацией преимущественного права с приложением документов согласно описи, и с заявлением от 21.09.2009 о предоставлении в собственность занимаемого по договору аренды № 22А/63 от 22.01.2008 нежилого помещения.

На указанные заявления муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Канска администрация г. Канска в письме от 17.11.2009 № 210/07 сообщило ООО «Фаворит» о том, что КУМИ г. Канска заявило в БТИ подготовку документов по выделению из общего здания арендуемых помещений из объекта муниципальной собственности «двухэтажное здание нежилого назначения общей площадью 1198,2 кв.м.». По мере готовности технической документации, КУМИ г. Канска сможет заказать оценку рыночной стоимости объекта в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распоряжением КУМИ г. Канска № 14 от 04.02.2010 ООО «Фаворит» предусмотрено предоставление преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений № 4 общей площадью 128,5 кв.м., № 6 общей площадью 66,1 кв.м., № 8 общей площадью 102,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Канск, ул. Парижской коммуны, 50, стр. 3, соответствующих требованиям установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, по цене 2 065 000,00 руб., равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 23.12.2009 № 10009-2.

Письмом от 08.02.2010 № 21/38 муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Канска (далее КУМИ г. Канска) направил ООО «Фаворит» копию распоряжения о приватизации и проект договора купли-продажи нежилых помещений № 4 общей площадью 128,5 кв.м., № 6 общей площадью 66,1 кв.м., № 8 общей площадью 102,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр. 3, предоставляемых в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения согласно Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Письмом от 11.02.2010 № 24/17 КУМИ г. Канска направило ООО «Фаворит» договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа на 5 лет согласно заявлению от 10.02.2010 о предоставлении рассрочки платежа с указанием цены этого имущества в размере его рыночной стоимости 2 065 000 руб., определенной на основании отчета № 10009-2 от 23.12.2009.

Цена имущества (нежилых помещений №№ 4, 6, 8) в пункте 2.1 договоре купли-продажи определена ответчиком в соответствии с отчетом ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» № 10009-2 от 23.12.2009 в размере 2 065 000,00 рублей.

Согласно отчету ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» № 10009-2 от 23.12.2009 для определения рыночной стоимости нежилых помещений № 4 общей площадью 128,5 кв.м., № 6 общей площадью 66,1 кв.м., № 8 общей площадью 102,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр. 3, оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы (стр. 40). Оценщик ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» отказался от затратного подхода определения рыночной стоимости объекта (стр. 34)

Оценщик ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» в отчете № 10009-2 от 23.12.2009 определил физический износ по данным Ростехинвентаризации по состоянию на 17.11.2006 равному 66 %, который использовался экспертом в определении рыночной стоимости объекта. Техническая экспертиза строения, не выполнялась, части строения, которые закрыты или недоступны для осмотра не исследовались. Такие части здания находятся в исправном состоянии (поскольку здание эксплуатируется). В связи с отсутствием возможности осмотра некоторых частей зданий, в отчете оценщик полагает, что каркас и несущая часть структуры здания исправны (стр. 23).

При применении доходного подхода оценщик ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» в отчете № 10009-2 от 23.12.2009 указал (стр. 37), что анализируется возможность имущества генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполняется в соответствии с наиболее эф­фективным использованием методом дисконтирования денежных потоков (ДДП). Применение метода ДДП обусловлено конструкцией здания (деревянные стены) и хроноло­гическим возрастом - 75 лет, износ по результатам технической инвентаризации 66%. Первич­ный объект - здание «идёт на доживание», ремонт экономически нецелесообразен. Применялись следующие показатели (таблица 9.2 на судебное разбирательство. 37):

Наименование показателя

Значение

Год оценки

2009

Год ввода в эксплуатацию

1934

Типичный полный физический срок службы объекта, лет

100

Типичный полный эфф срок службы, лет

93

Хронологический возраст объекта, лет

75

Остаточный срок экономической жизни

5

Эффективный возраст (ЭВ)

88

Уровень ФИ, при котором он считается полностью изношенным, эксплуатация возможна, ремонт не разумен

70%

Уровень физ износа, при котором объект физически прекращает свое существование

75%

Типичный ежегодный прирост физического износа, %

0,75 %

Накопленный физический износ объекта оценки ,%

66%

Норма возврата (фактор фонда возмещения) округленно, %

18,75%

В приложении № 1 к отчету ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» № 10009-2 от 23.12.2009 приводится таблица коммерческой недвижимости, используемая для расчета стоимости доходным и сравнительным подходами. При этом в таблице по каждому помещению не конкретизировано, в каком здании они расположены либо в  деревянном или кирпичном здании. В таблице для анализа приводятся также сведения о помещениях, находящихся в кирпичных зданиях, находящихся по ул. Свердлова, ул. Красноярская и ул. Василия Яковенко.

В соответствии с пунктом 1.1 проекта договора купли-продажи на основании Распоряжения от 04.02.2010 № 14 «О приватизации нежилых помещений № 4; 6; 8 по адресу: г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр.3», продавец (ответчик – КУМИ г. Канска) продает, а покупатель (истец – ООО «Фаворит») покупает:

-    помещение нежилого назначения общей площадью 128,5 кв. м., расположенное на первом этаже, по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр.3, пом.4 (далее объект),

- помещение нежилого назначения общей площадью 66,1 кв. м., расположенное на первом этаже, по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр.3, пом.6 (далее объект),

-    помещение нежилого назначения общей площадью 102,2 кв. м., расположенное на первом этаже, по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр.3, пом.8 (далее объект).

Согласно пункту 1.4 договора на объект, указанный в п. 1.1., возникает право залога у продавца с момента регистрации права собственности покупателя до момента исполнения покупателем следующих обязательств:

- оплата денежной суммы в размере, указанном в разделе 2 договора купли-продажи;

- оплата процентов, начисленных за предоставленную рассрочку;

- оплата штрафных санкций (пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи. Срок действия залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В пункте 2.1 договора указано, что стоимость объекта, являющегося предметом договора, составляет 2 065 000,00 рублей, в том числе НДС 315 000,00 руб., сложившуюся из:

- стоимости помещения № 4, общей площадью 128,5 кв. м. - 950 000,00 руб.;

- стоимости помещения № 6, общей площадью 66,1 кв. м. - 392 000,00 руб.;

- стоимости помещения № 8, общей площадью 102,2 кв. м. - 723 000,00 руб.

Согласно пункту 2.2 договора стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом № 10009-2 от 23.12.2009.

Согласно пункту 2.4 договора оплата за объект производиться покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет на основании письменного заявления покупателя в следующем порядке:

Размер первоначального взноса составляющий 30 % (тридцать процентов) от общей стоимости объекта в сумме 619 500,00 (шестьсот девятнадцать тысяч пятьсот) рублей, в том числе НДС 94 500,00 руб., оплачивается в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения договора по следующим реквизитам:

Сумма в размере 525 000,00 (Пятьсот двадцать пять тысяч) рублей перечисляется на счет 40101810600000010001 в ГРКЦ ГУ банка России по Красноярскому краю, БИК 040407001, получатель УФК по Красноярскому краю («КУМИ г. Канска»), ИНН 2450002594, КПП 245001001, ОКАТО 04420000000 КБК 902 1 14 02033 04 0000 410 — в графе «назначение платежа» Покупатель обязан указать: адрес объекта, номер и дату настоящего договора.

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Продавца.

Сумма НДС в размере 94 500,00 (девяносто четыре тысячи пятьсот руб.) рублей, покупателем вносится в бюджет в порядке и сроки установленные налоговым законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового Кодекса РФ с 1 января 2009 г. налоговыми агентами по уплате налога на добавленную стоимость являются Покупатели, при реализации (передаче) на территории РФ муниципального имущества, составляющего муниципальную казну муниципального образования.

Согласно пункту 3.2.8 проекта договора на период нахождения объекта в залоге у продавца покупатель обязан:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;

- обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;

- не препятствовать продавцу производить осмотр объекта.

Письмом от 27.02.2010 (вх. 34/06 от 27.02.2010) ООО «Фаворит» уведомило КУМИ г. Канска о том, что цена выкупаемого объекта является завышенной, направило подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, отчетом  о рыночной стоимости объекта независимого оценщика Погоденковой Г.Я. № 10 от 26.02.2010, а также другие приложенные документы согласно перечню указанному в письме в подтверждение доводов о цене объекта.

Согласно протоколу разногласий от 27.02.2010 ООО «Фаворит» предложило внести следующие изменения в договор купли-продажи:

1) Изложить пункт 1.4. договора в следующей редакции: «Объект находится в залоге у Про­давца до полной его оплаты покупателем», остальное из текста исключить (п.5 ст.5 Закона №149-ФЗ).

2) Изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 355180,00 (триста пятьдесят пять тысяч сто восемь­десят) рублей, в том числе НДС 63932,40 рублей, сложившаяся из:

- стоимости помещения №4, общей площадью 128,5 кв.м. - 134520,00 рублей;

- стоимости помещения №6, общей площадью 66,1 кв.м. - 90860,00 рублей;

- стоимости помещения №8, общей площадью 102,2 кв.м. - 129800,00 рублей;

3) Внести в пункт 2.2. договора дополнение после точки, - «и отчетом № 10 от 26.02.2010».

4) Внести во второй абзац пункта 2.4. Договора изменение. Вместо указанного, - «619500,00 (шестьсот девятнадцать тысяч пятьсот) рублей, в том числе НДС 94500,00 руб.», записать -«106584,00 (сто шесть тысяч пятьсот пятьдесят четыре) рублей, в том числе НДС 16254 руб.», да­лее по тексту без изменения.

Внести в третий абзац пункта 2.4. Договора изменение. Вместо указанного, - «525000,00 (пятьсот двадцать пять тысяч) рубля 00 копеек», записать «90300 (девяносто тысяч триста) рублей», далее по тексту без изменения.

Внести в пятый абзац пункта 2.4. Договора изменение. Вместо указанного, - «94500,00 (девяносто четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек», записать - «16254,00 (шестнадцать тысяч двести пятьдесят четыре) рублей», далее по тексту без изменения;

5) Исключить из договора пункты 3.2.7. и 3.2.8. Указанные обязанности, возлагаемые Продавцом на Покупателя договором, Законом №159-ФЗ не установлены.

ООО «Фаворит» подписало акт приема-передачи на нежилые помещения № 4 площадью  128,5 кв. м., № 6 площадью 66,1 кв. м., № 8 площадью 102,2 кв. м., расположенные на первом этаже, по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр.3.

Письмом от 04.02.1010 исх. № 241 ООО «Фаворит» просило КУМИ г. Канска предоставить ему копию отчета независимого оценщика Тишенина Г.М.

Письмом от 04.03.2010 № 39/12 КУМИ г. Канска отказал ООО «Фаворит» в подписании протокола разногласий, изменении условий договора купли-продажи.

Поскольку соглашения о цене недвижимого имущества сторонами договора купли-продажи достигнуто не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском:

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся  в обжалованном  судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом  первой инстанции норм материального права и соблюдения норм  процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора,