Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.01.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. (пункт 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ)

Учитывая, что нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривают обязанность органа местного самоуправления  заключить договор купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства объектов недвижимого имущества при наличии условий, предусмотренных данным законом, спор по иску ООО «Фаворит» о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора,  подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Поэтому на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации суду надлежало определить условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Цена имущества (нежилых помещений №№ 4, 6, 8) в пункте 2.1 договоре купли-продажи определена ответчиком в соответствии с отчетом № 10009-2 от 23.12.2009 в размере 2 065 000,00 рублей.

Оспаривая указанную цену, истец ссылается на недостоверность сведений о рыночной стоимости нежилых помещений, содержащихся в отчете № 10009-2 от 23.12.2009, что подтверждается, по его мнению, отчетом независимого оценщика Погоденковой Г.Я. № 10 от 26.02.2010 и заключении экспертизы ООО «Региональный институт оценки и Управления недвижимостью» № 10.05 от 12.07.2010.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   в Информационном письме от 30.05.2005 № 92  «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»  разъяснил, что «оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).»

Определением арбитражного суда  от 09.06.2010  назначена судебная экспертиза рыночной  стоимости  нежилых помещений № 4, 6, 8, проведение которой поручено ООО «Региональный институт оценки и Управления недвижимостью», эксперту Козлову А.Г.

Согласно экспертному заключению  объекты оценки - нежилые помещения № 4, 6, 8 расположены в двухэтажном деревянном здании капитального строительства, земельный участок, на котором расположено здание является муниципальной собственностью, разделение участка отсутствует. Хронологический возраст (из условия сдачи в эксплуатацию в конце 1934 г.) – 75 лет. В отчете указано, что исходя из п. 21 ФСО № 1 использовать доходный поход к оценке рыночной стоимости не представляется возможным. Экспертом использованы два подхода определения рыночной стоимости: затратный и сравнительный. В итоге в качестве согласованной величины принята средняя величина. Проведенной по делу экспертизой по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений установлено, что она составляет 286337 руб. (с учетом НДС) (л.д. 1-25 том № 2)

В отчете ООО «Центр профессиональной оценки «Тишенин и партнеры» № 10009-2 от 23.12.2009 указано, что эксперт отказался от затратного подхода определения рыночной стоимости объекта. Согласно отчету ответчик определил физический износ по данным Ростехинвентаризации по состоянию на 17.11.2006 равному 66 %, который использовался экспертом в определении рыночной стоимости объекта. Техническая экспертиза строения, не выполнялась, части строения, которые закрыты или недоступны для осмотра не исследовались. В связи с отсутствием возможности осмотра некоторых частей зданий, в отчете эксперт полагает, что каркас и несущая часть структуры здания исправны.

Таким образом, из отчета оценщика ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» № 10009-2 от 23.12.2009 следует, что оценщиком проведен осмотр не всех конструктивных элементов объектов, необходимых для проведения достоверной и достаточной оценки.

Из экспертного заключения ООО «Региональный институт оценки и Управления недвижимостью» № 10.05 от 12.07.2010 (стр. 12) следует, что затраты на капитальный ремонт в ветхом состоянии составляют от 91 % до 120 % восстановительной стоимости (МСГН 301.03-97), классическая величина износа составляет порядка 100 % (стр. 16). Если исходить из того, что величина износа для ветхого деревянного здания 65 %, то соотношение общего срока амортизации и срок наступления состояния «ветхого» здания составит 1/0,65=1,54. Тогда для перевода физического износа в экономические показатели (остаточный срок службы) необходимо использовать этот коэффициент. Т.е. оставшийся срок службы здания при износе на дату составления технического паспорта 66 % составить (100-1,54х0,66)/0,02 = -8,05 года, т.е. срок истек 8 лет назад (стр. 16). Экспертиза проведена по результатам визуального осмотра всего объекта.

Из вышеизложенного следует, что ООО «Центр профессиональной оценки «Тишенин и партнеры» применен неправильный расчет износа, износ должен быть 99% (если остаточный срок 5 лет), метод аналогов с корректировками использован необоснованно. В качестве аналогов использованы кирпичные здания, а не деревянные здания. Должен быть использован коэффициент износа 0,5454 (постановление Губернатора Красноярского края № 129 УГ).

Рассмотрев вопросы соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта, оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив имеющимся в деле доказательства,  суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что сведения о рыночной стоимости объекта оценки, в указанном отчете,  не являются достоверными. Следовательно, рыночная стоимость нежилых помещений № 4 общей площадью 128,5 кв. м., № 6 общей площадью 66,1 кв. м., № 8 общей площадью 102,2 кв. м. в общей сумме 2 065 000 руб., содержащаяся в отчете ООО «Центр профессиональной оценки «Тишенин и партнеры» № 10009-2 от 23.12.2009, не может быть признана достоверной, а цена этого имущества, указанная в договоре купли-продажи, в общем размере 2 065 000 руб., в том числе:

- 950 000,00 руб. стоимости помещения № 4 общей площадью 128,5 кв. м.;

- 392 000,00 руб. стоимости помещения № 6 общей площадью 66,1 кв. м.;

- 723 000,00 руб. стоимости помещения № 8 общей площадью 102,2 кв. м.

не является обоснованной.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Проведенной по делу экспертизой по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений установлено, что она составляет 286337 руб. (с учетом НДС), в том числе:

1. рыночная стоимость нежилого помещения № 4, находящегося по адресу: г. Канск,              ул. Парижской Коммуны, 50, стр. 3, по состоянию на 23 декабря 2009 года составляет        123 223 рубля, в том числе НДС,

2. рыночная стоимость нежилого помещения № 6, находящегося по адресу: г. Канск,            ул. Парижской Коммуны, 50, стр. 3 по состоянию на 23 декабря 2009 года составляет 65 883 рубля, в том числе НДС,

3. рыночная стоимость нежилого помещения № 8, находящегося по адресу: г. Канск,            ул. Парижской Коммуны, 50, стр. 3 по состоянию на 23 декабря 2009 года составляет 97 231 рубль, в том числе НДС.

С учетом положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений № 4, 6, 8, расположенных по адресу: г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр.