Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 по делу n А14-1131/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Иск удовлетворить полностью

администрация городского округа город Воронеж  должна была учесть права  на земельный участок не только  обществ «ЦКиБ «АПЕКС» и «Логос», но и  права Сбербанка России, Воронежской области и общества «Фортуна» на долю земельного участка, соответствующую размеру принадлежащих им объектов недвижимости и  необходимую для их эксплуатации, а также соблюсти установленную процедуру  предоставления земельных участков и землеустройства.

Администрация городского округа города Воронеж не представила суду доказательств того, что при предоставлении земельного участка обществу «Логос МС» ею было обеспечено соблюдение прав всех собственников объектов недвижимости, находящихся на разделяемом земельном участке, произведено их извещение о  проведении землеустроительных работ и о согласовании границ земельного участка, определены доли  собственников, в соответствии с которыми  подлежал разделу земельный участок, варианты использования земли с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земли и расположенных на ней  объектов,  установлена фактическая возможность раздела земельного участка.

Представленное суду  градостроительное заключение от 03.04.2007 г. № 3-2022/РГП не может быть принято в качестве доказательства соблюдения порядка выделения земельного участка и правильности определения размера выделенного земельного участка, так как, во-первых, оно составлено после принятия оспариваемого постановления, во-вторых, администрацией не представлены нормативные документы, на основании которых выполнено это градостроительное заключение: утвержденные в установленном порядке нормы отвода земель для конкретных видов деятельности,  правила землепользования и застройки,  землеустроительная и проектная документация, на основании которой определена площадь выделяемого участка и его границы, а также выполнено градостроительное заключение.

Также не представлено доказательств того, что разделение земельного участка произведено исходя из сложившегося порядка землепользования. Имеющиеся в деле соглашения об определении размеров земельных участков, необходимых для эксплуатации приобретенных Сбербанком России и обществом «Логос МС» объектов недвижимости, заключенные ими при приобретении  имущества с акционерным обществом компания «АПЕКС» и  обществом «ЦКиБ АПЕКС» доказательством наличия сложившегося порядка землепользования не являются,  так как, во-первых,  указанные соглашения заключены не всеми собственниками объектов недвижимости, во-вторых, действующим земельным законодательством  не предусмотрена возможность заключения каких-либо соглашений о разделе земельного участка между лицами, не являющимися собственниками данного земельного участка.

Кроме того, суд считает, что  при вынесении оспариваемого постановления администрация городского округа город Воронеж не учла назначение сооружения коммунального назначения площадью 158,7 кв. метров, под эксплуатацию которого оспариваемым постановлением обществу «Логос МС» предоставлен в собственность земельный участок площадью 1315 кв. метров, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса.

Из  материалов дела следует, что в качестве самостоятельного объекта недвижимости сооружение литер А1 впервые зарегистрировано акционерным обществом компания «АПЕКС» на основании изготовленного на указанный объект технического паспорта, в котором этот объект обозначен как «градирня».

При этом в качестве оснований возникновения права собственности на данный объект в свидетельстве о праве собственности указано постановление муниципального совета города Воронеж № 87-II от 16.03.2001 г. и договор передачи недвижимого имущества № 1 от 03.04.2001 г.

В соответствии с названными документами, а также актом приема-передачи от 03.04.2001 г., комитетом по управлению имуществом города Воронежа переданы в собственность акционерного общества компания «АПЕКС» части отдельно стоящего здания по ул. Платонова, 8 общей площадью 6887,5 кв. метров, а именно: подвал – 1171,5 кв. метров, 1 этаж – 1708,3 кв. метра, 2 этаж – 2768,7 кв. метра, 3 этаж – 981,7 кв. метра, 4 этаж – 257,3 кв. метра, согласно поэтажному плану (приложение №1 к договору). Градирня в качестве объекта, передаваемого акционерному обществу «АПЕКС», в названных документах не названа, так же как отсутствует в них и упоминание о передаче какого-либо иного объекта коммунального назначения.

В соответствии с заключением архитектурно-планировочного управления исполкома городского совета народных депутатов города Воронежа № 27 от 18.03.1982 г., имеющимся в материалах дела, индивидуальный проект дома политического просвещения разработан на основании задания на проектирование, утвержденного первым секретарем Воронежского ОК КПСС 04.06.1981 г., решения горисполкома от 27.02.1981 г., архитектурно-планировочного задания от 15.05.1981 г., где  указывается, что перед главным фасадом административного здания со стороны ул. Плехановской размещен брызгательный бассейн.

Факт нахождения брызгательного бассейна перед главным фасадом административного здания со стороны ул. Плехановской на земельном участке, отведенном под эксплуатацию здания в составе данного объекта недвижимости, подтверждается материалами инвентарного дела № 9193.

Согласно постановлению муниципального совета города Воронежа № 87-II от 16.03.2001 г., договору передачи недвижимого имущества № 1 от 03.04.2001 г., акту приема-передачи, инвентарному делу № 9193, при разделе административного здания по ул. Платонова, 8 между муниципальным образованием город Воронеж и акционерным обществом компания «АПЕКС» вход в часть здания, оставшуюся в муниципальной собственности, определен со стороны ул. Плехановской,  вход в часть здания, переданную акционерному обществу компания «АПЕКС», определен со стороны ул. Платонова.

При этом брызгательный бассейн, расположенный перед главным фасадом здания со стороны ул. Плехановской, находился перед частью здания, находившейся в муниципальной собственности, и включен в паспорт технической инвентаризации части здания, являющейся муниципальной собственностью.

Лица, участвующие в деле, не представили суду проектную, строительную или техническую документацию, согласно которой на земельном участке площадью 7150 кв. метра по ул. Платонова, 8, появился такой объект коммунального назначения, как  градирня, а также документы, определяющие назначение данного сооружения.

Указанное обстоятельство явилось основанием для отказа в удовлетворении ходатайства общества «НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ» о проведении экспертизы с целью установления  назначения сооружения литер А1, под которое выделен земельный участок площадью 1315 кв. метров. Кроме того, при отклонении ходатайства о назначении экспертизы суд учел также то обстоятельство, что в настоящее время, как это следует из представленной представителем территориального управления федерального имущества компьютерной распечатки фотографического снимка, сделанного в день рассмотрения спора,  сооружение литер А1  разрушено.

При указанных обстоятельствах суд считает, что принятое  администрацией городского округа город Воронеж постановление от  30.06.2006 г. № 1308 «Об утверждении проекта границ и предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Логос МС» земельного участка, фактически занимаемого сооружениями коммунального назначения, по ул. Платонова, 8 «б» не соответствует   абзацу 5 пункта 1 статьи 1, статье 6, пункту 3 статьи 33, пунктам 1 и 2 статьи 35, пунктам 1 и 3 статьи 36 Земельного кодекса, что является одним из критериев для признания оспариваемого ненормативного акта недействительным в силу статьи  198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также суд считает доказанным, что  указанным постановлением нарушены права собственников  объектов недвижимости, находящихся на земельном участке площадью 7150 кв. метров -   Воронежской области, от имени которой выступает главное управление государственного имущества Воронежской области, Сбербанка России, общества «Фортуна», чьи интересы не были учтены при разделе земельного участка.

То обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего дела  Воронежская область передала принадлежащее ей имущество в федеральную собственность, не может служить основанием для отказа в удовлетворении  требований о признании ненормативного акта недействительным, поскольку в настоящем деле главное управление государственного имущества выступает как в качестве лица, чьи   права землепользователя, имевшиеся у него на момент принятия оспариваемого постановления, были нарушены, так и в качестве органа, в чью компетенцию с 01.07.2006 г. входит  распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Воронежа.

Доказанным является  и факт нарушения оспариваемым постановлением  прав территориального управления Федерального агентства  по управлению федеральным имуществом по Воронежской области как преемника главного управления государственного имущества в отношении объекта недвижимости, переданного в федеральную собственность, поскольку из  материалов дела следует, что главным управление государственного имущества предпринимались меры к оформлению прав землепользования  частью земельного участка, необходимого для эксплуатации  части  административного здания площадью 3700,5 кв. метра и,  при условии соблюдения администрацией установленного порядка выделения земельных участков,  указанные права землепользования перешли бы к территориальному управлению федерального имущества. Напротив, несоблюдение указанного порядка повлекло нарушение прав  территориального управления на получение части земельного участка площадью 7150 кв. метров, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости.

С учетом изложенного, требования главного управления государственного имущества Воронежской области и территориального управления  Федерального агентства  по управлению федеральным имуществом по Воронежской области о признании недействительным постановления главы городского округа город Воронеж от 30.06.2006 г. № 1308 «Об утверждении проекта границ и предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Логос МС» земельного участка, фактически занимаемого сооружениями коммунального назначения, по ул. Платонова, 8 «б» подлежат удовлетворению как обоснованные.

Доводы администрации городского округа город Воронеж, обществ  «Логос МС» и «НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ»  о необоснованности заявленных требований отклоняются судом как не нашедшие подтверждения в ходе рассмотрения дела.

При этом суд считает необходимым отметить, что  факт наличия у  обществ «ЦКиБ «АПЕКС», «Логос МС» и «НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ» зарегистрированного права собственности на объект недвижимости - сооружение литер А1  в настоящем деле судом не оценивается, так как в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено заинтересованными лицами только в судебном порядке.  Доказательств  оспаривания  государственной регистрации права на сооружение литер А1 лицами, участвующими в деле, не представлено, в связи с чем  при рассмотрении спора суд исходит из того, что указанный объект недвижимости принадлежит (принадлежал)  третьим лицам как собственникам. Основанием для признания недействительным постановления № 1308 от 30.06.2006 г. является нарушение им прав иных собственников объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, из которого выделен земельный участок площадью 1315 кв. метров.

Довод  обществ «Логос МС» и «НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ»  об отсутствии у иных собственников подлежащих защите земельных прав в связи с отсутствием документального оформления таких прав, не может быть принят арбитражным судом в связи с его необоснованностью.

Согласно разъяснению, данному в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Следовательно,  отсутствие у Воронежской области, Сбербанка России и общества «Фортуна» оформленных в установленном порядке прав  аренды на земельный участок  не является основанием для того, чтобы не учитывать их права на долю земельного участка, соответствующую размеру принадлежащей им недвижимости, находящейся на общем земельном участке, при его разделе. В случае невозможности фактического раздела земельного участка между всеми собственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, в соответствии с их правами, администрация городского округа город Воронеж обязана была заключить с ними договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 36 Земельного кодекса.

Также не может быть принят довод о том, что оспариваемое постановление  не повлекло никаких правовых последствий в связи с его неисполнением.

Из текста постановления № 1848 от 18.10.2006 г. «Об утверждении проекта границ земельного участка по ул. Платонова, 8б», на которое общества «Логос МС» и  «НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ» ссылаются как на основание возникновения права на выделенный земельный участок,  следует, что  им утверждены  проекты границ земельных участков площадью 1315 кв. метров и 5835 кв. метров. В то же время, вопрос о  разделении земельного участка площадью 7150 кв. метров на земельные участки площадью  1315 кв. метров и 5835 кв. метров и о предоставлении обществу «Логос МС» земельного участка площадью 1315 кв. метров  разрешен именно постановлением от 30.06.2006 г. № 1308 «Об утверждении проекта границ и предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Логос МС» земельного участка, фактически занимаемого сооружениями коммунального назначения, по ул. Платонова, 8 «б».

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что  выявленное при рассмотрении спора  противоречие относительно  момента передачи части административного здания площадью 3700,5 кв. метров в федеральную собственность (06.08.2007 г. по копии акта приема-передачи, представленной обществом «Логос МС» и 01.10.2007 г. по акту приема-передачи, представленному  территориальным управление по управлению федеральным  имуществом) не имеет принципиального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку  сам