Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 по делу n А14-1131/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Иск удовлетворить полностью

соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129 Гражданского кодекса).

Статья 130 Гражданского кодекса разделяет такие объекты гражданских прав, как вещи, на недвижимые и движимые вещи, относя к недвижимым вещам  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статьи  131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на недвижимые вещи возникает с момента государственной регистрации, в том числе, согласно  статье 164  Гражданского кодекса, государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Статьей 209 Гражданского кодекса установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу статьи  212 Гражданского кодекса в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.  Права всех собственников защищаются равным образом. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса (статья 214 Гражданского кодекса).

Согласно статье  260 Гражданского кодекса лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (статья 263 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса  собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Статья 273 Гражданского кодекса установлено, что  при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.  В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма предусмотрена  пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса  Российской Федерации, согласно которой при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. При этом понятие доли используется в данном случае законодателем для определения методики расчета размера земельного участка, необходимого для эксплуатации приобретенного объекта (части объекта) недвижимости.

Предельный размер площади земельного участка (его части), занятого зданием, строением, сооружением и необходимый для их использования, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса  в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При формировании новых земельных участков путем раздела уже существующего земельного участка необходимо учитывать также положения статьи 6 Земельного кодекса, а именно возможность его реального раздела между всеми собственниками объектов недвижимого имущества, находящегося на земельном участке.

То есть, в соответствии с приведенными нормами, размер земельного участка, необходимый для эксплуатации приобретенной части объекта недвижимости или одного из объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке, при условии делимости конкретного земельного участка, должен определяться по правилам, предусмотренным абзацами 1 и 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, но не более предельного размера, предусмотренного пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Причем, в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются нормы, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

В силу пунктов  7, 8 статьи 36, пункта 4 статьи 69 Земельного кодекса, статьи 3 Федерального закона «О землеустройстве» при предоставлении земельного участка в собственность собственнику объекта недвижимости необходимо проведение землеустройства с учетом законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении.

Статьей 16 Федерального закона «О землеустройстве» предусмотрено, что при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяется местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границы ограниченных в пользовании частей объектов землеустройства; варианты использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной структур; площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; иные характеристики земель.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, в пределах их компетенции.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в период издания оспариваемого постановления), было определено право органов местного самоуправления осуществлять полномочия по распоряжению землями до разграничения государственной собственности на землю в пределах их компетенции, если иное не определено нормативным актом субъекта Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 44, статье 48 Устава городского округа город Воронеж, утвержденного постановлением Воронежской городской Думы от 27.10.2004 г. № 150-1  (в редакции, действовавшей в период принятия оспариваемого постановления), администрация городского округа город Воронеж была наделена правами на предоставление в собственность, изъятие земельных участков в границах города Воронежа, организации и ведения документов о правах юридических лиц на земельные участки, обеспечение ведения дежурных кадастровых карт, планирования и использования городских земель, организации работ по землеустройству.

Данные права администрации были прекращены с 01.07.2006 г. в соответствии с Законом Воронежской области № 59-ОЗ от 28.06.2006 г. «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже».

Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле,  что земельный участок по ул. Платонова, 8, площадью 7150 кв. метров, относится к землям, государственная собственность на которую не  разграничена. Указанный земельный участок выделялся для эксплуатации административного здания общей площадью 10531,8 кв. метров, находящегося на нем.

На момент принятия решения о  разделе земельного участка на два земельных участка с площадями  1315 кв. метров и 5835 кв. метров  административное здание площадью 10531,8 кв. метров перешло в собственность ряда лиц, в том числе:

   -обществу «ЦКиБ «АПЕКС» принадлежала часть нежилого встроенного помещения I в литере А, с условным номером  36-36-01/010/2006-295, площадью 5312,9 кв. метров;

   -обществу  «Фортуна» принадлежала часть  подвала нежилого встроенного помещения I в литере А, с условным номером  36-36-01/010/2006-294,  общей площадью 854,3 кв. метра;

   -Сбербанку России  принадлежало нежилое встроенное помещение I, III в литере А, условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9193:2002-82-5, площадью после перепланировки   664,1 кв. метра;

   -Воронежской  области принадлежало нежилое встроенное  помещение II в литерах А1, А, условный номер  36:34:04:00-00-00:00:9193:2001-80-29, площадью 3700,5 кв. метров;

   -обществу «Логос МС» принадлежало сооружение литер А1, условный номер  36-36-01/121/2005-293, площадью 158,7  кв. метров.

Следовательно,  при принятии оспариваемого постановления