Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу n А35-4259/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, рассматриваются в судебном порядке, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

В целях разъяснения смысла вышеназванных правовых норм, в своем определении от 19.05.2009 N 489-О-О Конституционный Суд Российской Федерации в указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.

Как следует из материалов дела, приватизация муниципального предприятия «Актив», владевшего спорным зданием, была произведена в 1993 году, на основании распоряжения Главы администрации г.Курска №1034-р от 07 июня 1993 г. Согласно плану приватизации МП «Актив» г.Курска, утвержденного Комитетом по управлению имуществом г.Курска от 27 мая 1993 г., домовладение по ул.К.Маркса, 17, литер А с имуществом, расположенное на земельном участке площадью 3150 кв.м., общеполезной площадью 5803 кв.м., включая технический этаж, было приобретено в собственность ОАО «Актив», что подтверждается свидетельством на право собственности от 10 декабря 1993 г. №217.

 Таким образом, характеристика и предназначение спорных помещений подлежит определению именно на дату приватизации МП «Актив», т.е. на 07 июня 1993.

Суд области к общему имуществу собственников здания, местам общего пользования отнес: помещение №2 площадью 26,9, кв.м., помещение №3 площадью 2,2 кв.м., помещение №4 площадью 2,6 кв.м., помещение №5 площадью 2,6 кв.м., помещение №6 площадью 16,9 кв.м., помещение №7 площадью 5,9 кв.м., помещение №8 площадью 103 кв.м., помещение №37 площадью 124,8 кв.м., помещение №38 площадью 12,9 кв.м., помещение №40 площадью 4,6 кв.м., помещения №41 площадью 5,7 кв.м. с назначением «туалет», №41а площадью 2,3 кв.м. с назначением «коридор», №42 площадью 6,1 кв.м. с назначением «туалет», №42а площадью 1,1 кв.м. с назначением «туалет» №42б площадью 1,1 кв.м. с назначением «туалет», №42в площадью 1,1 кв.м. с назначением «туалет», №43 площадью 10,2 кв.м. с назначением «подсобное», №44 площадью 12,4 кв.м. с назначением «подсобное», помещение №43а площадью 3,3 кв.м., помещение №43б площадью 1,2 кв.м., помещение №45 площадью 4,6 кв.м., помещение №46 площадью 4,3 кв.м., помещение №48 площадью 6,2 кв.м., помещение №49 площадью 6,6 кв.м., помещение №50 площадью 5,1 кв.м., помещение №51 площадью 22,9 кв.м., помещение №56 площадью 7 кв.м., помещение №62 площадью 6,2 кв.м. с назначением «торговое» и помещение №63 площадью 1,4 кв.м. с назначением «подсобное» расположенные на первом этаже указанного здания, помещение №4 площадью 17,2 кв.м., помещение №10 площадью 20,8 кв.м., помещения №11 площадью 13,4 кв.м. с назначением «торговое», №11а площадью 8,6 кв.м. с назначением «торговое», помещение №17 площадью 16,9 кв.м., помещение №18 площадью 9,3 кв.м., помещение №19а площадью 4,2 кв.м. с назначением «подсобное», помещение №19б площадью 1,5 кв.м. с назначением «подсобное», помещение №21а площадью 24 кв.м. с назначением «коридор», помещение №24 площадью 6,5 кв.м. с назначением «кабинет», помещение №25 площадью 37,2 кв.м. с назначением «коридор», помещение №27 площадью 30,7 кв.м. с назначением «торговое», помещение №32 площадью 48,2 кв.м. с назначением «фойе», помещение №33 площадью 125,9 кв.м. с назначением «коридор», расположенные на втором этаже указанного здания, помещение №5 площадью 17,4 кв.м., помещение №6 площадью 96,4 кв.м. с назначением «коридор», помещение №12а площадью 2,5 кв.м. с назначением «подсобное», помещение №12 площадью 21,6 кв.м. с назначением «торговое», помещение №16 площадью 2,9 кв.м., помещение №17 площадью 3,4 кв.м., помещение №18 площадью 12,6 кв.м., помещение №19 площадью 16,8 кв.м., помещение №21 площадью 86,8 кв.м., помещение №22 площадью 7,4 кв.м., помещение №26 площадью 17,3 кв.м. с назначением «торговое» и помещение №29 площадью 40,6 кв.м. с назначением «коридор» расположенные на третьем этаже указанного здания, помещение №4 площадью 17,1 кв.м., помещение №15 площадью 16,5 кв.м., помещение №27 площадью 103,2 кв.м., помещение №43 площадью 2,5 кв.м., помещение №41 площадью 4,4 кв.м., помещение №40 площадью 1,9 кв.м., помещение №42 площадью 3,2 кв.м., помещение №44 площадью 1,2 кв.м., помещение №45 площадью 1,2 кв.м., помещение №46 площадью 2,5 кв.м.  расположенные на четвертом этаже указанного здания, помещение №12 площадью 17,1 кв.м., помещение №18 площадью 17,1 кв.м., помещение №20 площадью 161 кв.м., помещение №33 площадью 6,1 кв.м. расположенные на пятом этаже указанного здания, а также технический этаж указанного здания (который состоит из помещений: №1 площадью 24 кв.м. назначение «коридор»; №2 площадью 18,3 кв.м. назначение «маш отд»; №3 площадью 121,5 кв.м. назначение «подсобное»; №4 площадью 17,6 кв.м. назначение «подсобное»; №5 площадью 8,7 кв.м. назначение «лест кл»).

Суд области также пришел к выводу о том, что помещение №64 первого этажа и помещение №6 второго этажа не предназначены для обслуживания всего здания, а также помещений иных собственников в этом здании, т.е. не подлежат отнесению к местам общего пользования.

Исследуя вопрос о том, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение, а также для каких целей предназначались первоначально помещения, и как они в связи с этим использовались, апелляционный суд исходит из положений "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.Для целей установления данного обстоятельства судом исследуются имеющиеся в деле материалы технической инвентаризации помещений.

Судебная коллегия, проанализировав представленную техническую документацию, соглашается с указанным выводом суда области о том, что спорные помещения предназначались для обслуживания как помещений, занимаемых истцами, так и помещений занимаемых ответчиками, т.е. по своему назначению являются общим имуществом собственников здания, местами общего пользования.

Довод заявителей жалобы о том, что при определении помещений, которые являются общей долевой собственностью суд области не должен был учитывать характеристики и предназначение спорных помещений на дату приватизации МП «Актив», отклоняется судом апелляционной инстанции как основанное на неверном толковании норм материального права.

Истцами также было заявлено требование о признании права общей долевой собственности на крышу здания, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, на электрощиток, на внутренние инженерные сети, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся внутри помещений и обслуживающее более одного помещения в здании.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу вышеизложенного собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 Постановления Пленума N 64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3).

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд области правомерно указал, что иск о признании зарегистрированного права собственности ответчиков отсутствующим заявлен истцами с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления аналогично требованию заявителя о внесении в реестр сведений о прекращении существования объекта недвижимости, предусмотренному ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Несовпадение формулировки заявленного иска (признание права отсутствующим) с названным способом внесения в реестр сведений о прекращении существования объекта недвижимости не влияет на существо требования истцов.

Относительно части исковых требований о об обязании Донченко З.С. и ОАО «Актив» не чинить препятствий в пользовании помещениями общего пользования и коммунальными системами нежилого здания Дома быта по ул. К.Маркса, д. 17 г. Курска суд области правомерно пришел к выводу о том, что истцами не доказаны факты совершения Донченко З.С. и ОАО «Актив» действий, препятствующих истцам в пользовании помещениями общего пользования №№ 3, 4, 5 на первом этаже и № 17 на третьем этаже