Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу n А47-10509/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

г. Оренбурга от 30.05.2014 (т. 3, л.д. 47, 48); письмо Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 30.06.2014 № 1-24-2/1223 (т. 3, л.д. 49), согласно которому  Оренбургской областной организации Всероссийского общества инвалидов 11.04.1996 выдано разрешение № П-01/94 на строительство станции технического обслуживания автомобилей, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось; постановление мирового судьи судебного участка № 1 Дзержинского района г. Оренбурга от 02.06.2014 (т. 3, л.д. 50-53), в соответствии с которым Бутько В.И. привлечен к административной ответственности по части 5 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях.

Общество «СТРА» с предъявленными к нему встречными исковыми требованиями не согласилось, представило отзыв с возражениями по существу встречного иска (т. 2, л.д. 68, 67, т. 3, л.д. 15-17).

Оренбургская областная организация Всероссийского общества инвалидов с предъявленными к обществу «СТРА» встречными исковыми требованиями также не согласилась, представила отзыв с возражениями по существу встречного иска (т. 3, л.д. 4, 5). 

В рассматриваемом случае правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во временное владение и пользование предпринимателя Макаева Р.Р. нежилого помещения по договору от 15.11.2012.

         В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что недвижимое имущество - станция технического ремонта автомобилей, расположенная по адресу:                             г. Оренбург, пр-т Победы, д. 170/1, - передано обществу «СТРА» в аренду Оренбургской областной организацией Всероссийского общества инвалидов по договору аренды от 01.01.2012.

Данный договор предусматривает возможность сдачи арендованного имущества в субаренду с согласия арендодателя (пункт 4.3.8).

Нежилое помещение общей площадью 253 кв. м, литер В4 и № 33, из  состава указанной выше станции технического ремонта автомобилей передано обществом «СТРА», в свою очередь, предпринимателю Макаеву Р.Р. по договору субаренды от 15.11.2012.

Оренбургская областная организация Всероссийского общества инвалидов возражений, свидетельствующих о её несогласии с передачей спорного объекта в субаренду предпринимателю Макаеву Р.Р., в ходе судебного разбирательства не заявила.

Напротив, Оренбургская областная организация Всероссийского общества инвалидов поддержала исковые требования общества «СТРА».

Заявленные во встречном исковом заявлении предпринимателем Макаевым Р.Р. требования о признании договора субаренды от 15.11.2012 недействительным мотивированы тем, что данный договор заключен в отношении самовольной постройки и, как пояснил представитель предпринимателя суду апелляционной инстанции, отсутствием в силу этого обязанности у предпринимателя оплачивать пользование таким объектом. 

Судебная коллегия считает, что обозначенные требования предпринимателя направлены по существу на оспаривание вещного права на спорное имущество Оренбургской областной организации Всероссийского общества инвалидов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены.

Названные нормы закона позволяют сделать вывод о том, что правом на обращение в арбитражный суд обладают лица, права и законные интересы которых нарушены или оспариваются, а удовлетворение исковых требований повлечет за собой их восстановление.

Применительно к заявленным предпринимателем Макаевым Р.Р.  требованиям указанные нормы законодательства обязывают предпринимателя  представить доказательства, свидетельствующие о том, что фактом самовольной постройки нарушены принадлежащие ему субъективные права.

Между тем из материалов дела усматривается, что предприниматель Макаев Р.Р. не имеет иных полномочий в отношении спорного объекта, кроме как основанных на договоре субаренды от 15.11.2012, и его заинтересованность в оспаривании данного договора обусловлена лишь нежеланием оплачивать пользование этим объектом. 

  Соответственно, предприниматель в данном случае не может быть признан субъектом, обладающим процессуальным правом фактически оспорить вещное право Оренбургской областной организации Всероссийского общества инвалидов, а суд, соответственно, не вправе выйти за рамки правоотношений общества «СТРА» и предпринимателя Макаева Р.Р. и рассмотреть несуществующий спор о праве на объект недвижимого имущества между последним и Оренбургской областной организацией Всероссийского общества инвалидов.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что требование к лицу, позиционирующему себя  собственником строения, по основаниям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть заявлено лишь о сносе такого строения. Недопустимо заявлять требование только о признании строения самовольным без требования о сносе, причем не только в том случае, когда ответчик значится собственником строения.

Поскольку требование о сносе спорного объекта как самовольной постройки предпринимателем Макаевым Р.Р. к Оренбургской областной организации Всероссийского общества инвалидов не заявлялось, доказательств наличия иных оснований недействительности оспариваемого договора субаренды предпринимателем не представлено, судебная коллегия таких оснований не усматривает.

Довод предпринимателя Макаева Р.Р. о том, что договор субаренды от 15.11.2012 является ничтожным также в силу того, что срок его действия (до 15.11.2013) превышает срок действия основного договора аренды от 01.01.2012 (до 30.12.2012), судебная коллегия также отклоняет как несостоятельный.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Доказательств прекращения между Оренбургской областной организацией Всероссийского общества инвалидов и обществом «СТРА» договорных арендных отношений по поводу спорного имущества в материалах дела не имеется. Позиция названных лиц по делу свидетельствует о том, что договорные арендные отношения между ними сохраняются.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит встречные исковые требования предпринимателя Макаева Р.Р. не подлежащими удовлетворению.

Соответственно, первоначально заявленный иск общества «СТРА» о взыскании с предпринимателя Макаева Р.Р. задолженности из договора субаренды от 15.11.2012, а также о взыскании убытков в связи с повреждением переданного в субаренду имущества, подлежит рассмотрению по существу.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая положения спорного договора от 15.11.2012, судебная коллегия приходит к выводу о том, что его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды (нежилое помещение литер В4 и     № 33, общей площадью 253 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург,        пр-т Победы, д. 170/1, а также оборудование согласно приложению № 2), размера арендной платы (раздел 3 договора).

Сведений о государственной регистрации договора от 15.11.2012 как заключенного на срок один год (с 15.11.2012 по 15.11.2013) в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имеется.

Вместе с тем из материалов дела следует, что данный договор в период его действия сторонами фактически исполнялся, о чем свидетельствует передача имущества предпринимателю Макаеву Р.Р. в аренду по актам от 15.11.2012, внесение им арендных платежей. 

Факт использования спорного нежилого помещения в период действия договора от 15.11.2012 предприниматель Макаев Р.Р. в ходе судебного разбирательства не отрицал.  О том, что между сторонами в период действия данного договора имелись какие-либо разногласия по объекту аренды, стороны не заявляли.  

В соответствии с разъяснениями, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011    № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статьи 1102, 1105 названного Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, правоотношения сторон по договору аренды от 15.11.2012 подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий       не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом изложенного, требование общества «СТРА» о взыскании с ответчика арендных платежей является обоснованным по праву.

Представленный обществом «СТРА» расчет задолженности предпринимателя Макаева Р.Р. по арендной плате произведен за период с апреля 2013 г. по октябрь 2013 г.(т. 2, л.д. 1-2).

Проанализировав данный расчет, судебная коллегия приходит к выводу, что период задолженности предпринимателя по внесению арендных платежей определен обществом неверно ввиду следующего.

На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу данного положения закона односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в  договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора субаренды от 15.11.2012 прямо следует из положений пункта 5.5 данного договора, в котором стороны согласовали условие о возможности расторжения договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в случае, если арендатор пользуется нежилым помещением с нарушением условий настоящего договора и назначения помещения либо с нарушением условий пункта 3.1 договора, а также если арендатор существенно ухудшает качество нежилого помещения.

27 августа 2013 г. общество «СТРА» направило в адрес предпринимателя Макаева Р.Р. уведомление о намерении расторгнуть договор аренды от 15.11.2012 с 15.09.2013 в связи с невнесением арендных платежей и платежей за потребленные коммунальные услуги (т. 1, л.д. 62а, 63).  

Исходя из буквального содержания п. 5.5 договора и уведомления от 27.08.2013 следует, что арендодатель имеет право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды в случае нарушения арендатором условия о сроках и размере внесения арендных платежей.

Факт просрочки в оплате арендных платежей ответчиком                           не оспаривается, равно как не оспаривается факт получения уведомления о расторжении договора субаренды.

Из содержания уведомления от 27.08.2013 усматривается, что волеизъявление истца направлено на прекращение договорных отношений с 15.09.2013.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание названные выше нормы закона и условия договора, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении договора аренды от 15.11.2012 в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.

Судебная коллегия учитывает при этом и позиции сторон по настоящему делу, свидетельствующие