Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2015 по делу n А32-17138/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в первоначальном проекте торгового центра была равна 695 кв. м. Площадь застройки в скорректированном проекте торгового центра составляет 780 кв. м. Погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой, построенного по скорректированному проекту по сравнению с первоначальным проектом, составляет 4,8%; погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой, построенного по скорректированному проекту, с первоначальным проектом составляет 4,8%. Превышение площади застройки объекта на 4,8% от максимальной для территориальной зоны "ОД-1" является допустимым при проектировании и строительстве в стесненных условиях городской реконструируемой застройки и не является существенным нарушением градостроительной деятельности;

- фасад вставки и ее отделка выполнены в едином архитектурном стиле с основным зданием торгового центра; в увязке с существующим зданием ЗАГСа (г. Сочи, ул. Войкова, д. N 14) здание торгового центра со вставкой создает единое архитектурное решение в переходе от многоэтажной застройки улицы Войкова за Курортным проспектом к малоэтажной застройке со стороны морской набережной. При сохранении построенного здания торгового центра со вставкой в существующих его технических параметрах улучшится архитектурная композиция улицы Войкова до пересечения с Курортным проспектом и будет соответствовать внешнему архитектурному облику г. Сочи в этом композиционном ядре;

- приведение построенного здания торгового центра со вставкой в соответствие с параметрами, установленными в разрешении на строительство от 12.05.2012 N RU 23309/2231 невозможно без нанесения ущерба конструктивным элементам как здания торгового центра, так и смежному с ним зданию ЗАГСа (г. Сочи, ул. Войкова, д. N 14), так как снос вставки приведет к нарушению единого архитектурного решения в увязке здания торгового центра с существующим зданием ЗАГСа и ухудшению облика улицы Войкова в г. Сочи;

- возможно сохранение здания торгового центра со вставкой в существующем его виде и фактических технических параметрах;

- при строительстве вставки к основному зданию администрация, осуществляя контроль за градостроительной деятельностью, не предприняла мер для приостановления ее строительства (доказательства обратного в материалах дела отсутствуют);

- общество является собственником объекта, незавершенного строительством - торгового центра, имевшего строительную готовность в размере 84%, данное право администрацией не оспорено и не признано судом отсутствующим;

- общество предприняло меры для корректировки проекта, внесению изменений в разрешение на строительство, необходимого для строительства торгового центра со вставкой;

- для строительства торгового центра, на этот объект филиалом "СочиВодоканал" обществу выданы технические условия на водоснабжение от 23.12.2011 N 05.3-08/5452, которые обществом выполнены (справка о выполнении технических условий от 23.12.2011 N 05.3-08/5452, акт готовности водопроводной сети от 19.04.2013 N 1742, актом готовности канализационной сети от 19.04.2013 N 1743, акт о присоединении к сетям водоснабжения от 19.04.2013 N 1741);

- для строительства торгового центра, на данный объект ОАО "Кубаньэнерго" обществу выданы технические условия для присоединения к электрическим сетям ОАО "Кубаньэнерго" от 25.11.2013 (с изменениями от 16.09.2014).

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ для признания за обществом права собственности на торговый центр и удовлетворения встречного иска общества.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки судом обоснованно отказано.

В обоснование жалобы Администрация г. Сочи указала, что договор аренды от 05.10.2006г. является ничтожной сделкой, поскольку в момент его заключения земли относились к объектам Федеральной собственности.

Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Данные доводы не были заявлены истцом в суде первой инстанции. Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Заявителем не представлены доказательства наличия уважительных причин невозможности указания об этих доводах в суде первой инстанции.

Кроме того, данные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.

На земельном участке площадью 1760 кв.м., находящемся по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Войкова/Курортный просп. 16/23, ранее - до начала строительства торгового центра располагалось здание продовольственного гастронома № 1 (литер А) и здание складское и торговое (литер Д) (далее - объекты недвижимого имущества), первоначальным собственником которых являлось ТОО «Гастроном № 1» на основании договора № 921 от 24.11.1994 купли-продажи государственного (муниципального) имущества, акта приёма-передачи от 24.11.1994, перечня основных фондов от 24.11.1994, свидетельства о праве собственности от 10.01.1995 регистрационный № С/921, выданного Комитетом по управлению имуществом г.Сочи и зарегистрированного МП БТИ г.Сочи 30.01.1995 инвентарное дело № 3174, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25.09.2001.  

В последующем, в результате различных сделок, и на момент начала строительства торгового центра, ООО «Стелс»  являлось собственником объектов недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АЕ № 029719 от 07.07.2008, серии 23-АЕ № 029720 от 07.07.2008, серии 23-АЕ № 029721 от 07.07.2008.

Ранее, в связи с приватизацией муниципального имущества по договору купли-продажи государственного (муниципального) имущества № 921 от 24.11.1994, земельный участок, занятый объектами недвижимого имущества, был предоставлен Товариществу с ограниченной ответственностью «Гастроном № 1» в бессрочное (постоянное) пользование для размещения и эксплуатации приватизированных объектов недвижимого имущества, этому товариществу выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землёй серии КК-2 № 426001476 с приложением чертежа границ земель и описанием координат, госакт зарегистрирован в книге записей государственных актов на право собственности, владения и пользования землей за № 1375.

В силу части 1 статьи 37 ЗК РСФСР 1991 г. при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Аналогичное правило установлено в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ, согласно которому исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

08.12.1997 между комитетом по управлению имуществом г.Сочи (арендодатель) и ТОО «Гастроном № 1» (арендатор) заключён договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 506, зарегистрированный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Сочи за № 299 от 27.02.1998, о чём имеется соответствующая информация (отметка) на последнем листе договора.

Согласно п.1.1. договора арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок  площадью 1760 кв.м., на котором расположено здание гастронома № 1 и кафе «Модерн», по улице Войкова, 23,16 Центрального района г.Сочи (п.1.1. договора).

Пунктом 5 Постановления Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» и приказом Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141 Комитет по управлению имуществом города Сочи был наделен правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом, в частности, с правами распоряжения федеральным имуществом, в т.ч. земельными участками особо охраняемых природных территорий федерального значения, и заключения договоров аренды (указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях  ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2009 по делу № А32-5438/2008, от 22.09.2011 по делу № А32-14408/2010, от 14.06.2011 по делу № А32-13122/2010, от 25.05.2011 по делу № А32-22190/2010, от 06.03.2009 по делу № А32-13741/2008).

Подписывая договор аренды от  08.12.1997 № 506, комитет по управлению имуществом г. Сочи действовал как территориальное агентство Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

Договор аренды в судебном порядке не оспорен, не расторгнут, не признан незаключенным либо недействительным. Таким образом, договор аренды от 08.12.1997 № 506 был заключен в соответствии с действовавшим на дату его заключения (1997г.) законодательством (п.1 ст. 552 ГК РФ, ч.1 ст.37 ЗК РСФСР 1991 года (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 № 1103-1), подписан уполномоченным органом, оснований для признания договора аренды незаключенным либо недействительной (ничтожной) сделкой не имеется, являлся  заключённым и действительным.

30.10.2003 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о постановке земельного участка на кадастровый учёт и присвоении ему кадастрового номера 23:49:0204026:8 (кадастровый паспорт земельного участка от 01.07.2014 № 2343/12/14-560135).

05.10.2006 между администрацией г.Сочи (арендодатель) и ЗАО «Интеко-Сочи» (арендатор) заключён договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900003975, согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1760 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204026:8, фактически занимаемый зданием магазина и кафе «Модерн», для его реконструкции по улице Войкова, 16/23 в Центральном районе г.Сочи (п.п. 1.1., 1.3. договора).

 03.04.2008 между ЗАО «Интеко-Сочи» и ООО «Стелс» заключен договор № 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 4900003975 от 05.10.2006, на основании которого  к обществу перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 4900003975 от 05.10.2006.

10.09.2009 в ЕГРП внесена запись № 23-23/064/2009-697 о регистрации права собственности муниципального образования города-курорта Сочи на земельный участок (выписка из ЕГРП от 09.04.2015 № 23/050/116/2015-314).

Таким образом, уже будучи собственником земельного участка, администрация г.Сочи своим постановлением от 06.03.2012 № 390 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:8 по улице Войкова, 16/23 в Центральном районе г.Сочи» изменила вид разрешенного использования земельного участка – под торговый центр. Указанное постановление в судебном порядке не оспорено и не признано незаконным.

На основании названного постановления, в пределах своих полномочий,  дополнительным соглашением от 27.04.2012 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Стелс» (арендатор) внесены изменения в пункт 1.1. договора аренды земельного участка об  установлении нового вида разрешенного использования земельного участка – «торговый центр». Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 06.05.2012, запись регистрации за № 23-23-50/038/2012-428. Указанное доп.соглашение не оспорено и не признано в судебном порядке недействительным. Также, будучи собственником земельного участка Администрация выдала разрешение на строительство.

Кроме того, иск о признании ничтожным договора аренды от 05.10.2006 № 4900003975, отсутствующим обременения в виде аренды общества на земельный участок и истребовании земельного участка не заявлен; спорный земельный участок у общества не изъят, в ЕГРП существует запись о регистрации права аренды на земельный участок в пользу общества, в настоящее время общество является фактическим пользователем участка в силу статей 1 и 36 ЗК РФ.

Необоснованны и противоречат материалам дела доводы заявителя  об отсутствии в составе разрешительной документации положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации возводимого обществом объекта капитального строительства, несследыванием судом «экологической составляющей».

Часть 6 статьи 49 Градостроительного