Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2015 по делу n А32-17138/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

период разрешенного строительства общество на основании разрешения на строительство общество за свой счет осуществило строительство торгового центра. Согласно справкам ООО "Стелс" от 09.04.2015 построенное здание торгового центра учитывается на балансе общества, сумма затрат на строительство составила 262 346 298 рублей.

В результате проведенных мероприятий в рамках муниципального контроля администрация выявила на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, шестиэтажный объект незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 39,0 м х 20,0 м площадью застройки 780,0 кв. м, строительство которого выполнено с отступлением параметров, указанных в разрешении на строительство, выразившиеся в превышении площади застройки.

В процессе строительства объекта обществом также было выявлено отклонение от параметров, указанных в разрешении на строительство, за счет добавления 4-х этажной вставки к первоначальному варианту проекта.

Для разрешения данной ситуации и легитимации объекта строительства за счет общества выполнена корректировка проектной документации, внесены изменения в первоначальную проектную документацию, увеличена площадь застройки и строительный объем объекта, изменились технико-экономические показатели строящегося объекта - с 695 кв. м до 780 кв. м, изменена отметка пола первого этажа, она соответствует абсолютной отметке=12,05 м вместо 11.00 м.

При корректировке проектной документации изменена планировка первых четырех наземных этажей объекта за счет 4-х этажной вставки с размерами в осях 6,2 м х 12,8 м. Блокировка основного здания и вставки осуществлена посредством антисейсмического шва с установкой двойных колонн, создающих единое пространство на каждом этаже объекта. Вставка запроектирована над подвальным этажом основного здания и отделена от здания ЗАГСа деформационным швом. Блокировка вставки со зданием ЗАГСа выполнена путем примыкания друг к другу двух брандмауэрных стен.

Положительным заключением негосударственной экспертизы N 2-1-1-0014-13 от 15.09.2013 указано, что проектная документация по объекту "Торговый центр по улице Войкова, 16/23, в Центральном районе г. Сочи" соответствует требованиям Федерального закона РФ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "О техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений", градостроительному плану земельного участка N RU233090000-000000000004842 от 03.02.2012.

Откорректированная проектная документация передана обществом в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства города Сочи (далее - департамент) с письмом от 15.07.2013 N 54 о согласовании измененной проектной документации.

На данное обращение обществом получен ответ от 08.08.2013 N 21-01-14/16543, в котором указано, что для рассмотрения обращения по корректировке проектной документации обществу необходимо представить заключение государственной экспертизы согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ.

16.09.2013 общество направило в департамент откорректированную рабочую документацию и положительное заключение негосударственной экспертизы, выданное ООО "Центр Архитектурно-Строительного надзора".

В ответе департамента от 10.10.2013 N 21-01-14/22812 департаментом указано на наличие замечаний к откорректированной проектной документации, а именно:

- здание торгового центра запроектировано за пределами места допустимого размещения зданий;

- нарушены предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства: максимальный коэффициент застройки по градостроительному плану - 40%, по проекту - 44%; максимальная высота здания до конька крыши по градостроительному плану - 22 м, по проекту - 23,600 м; минимальный отступ от границ земельного участка;

- не представлен расчет по автостоянкам, выполненный в соответствии со СНиП;

- открытая автостоянка запроектирована за границами правомерного земельного участка.

На указанное письмо по замечаниям департамента обществом письмом от 14.10.2013 N 83 направлены пояснения.

В ходе дальнейшей переписки, в письме от 31.10.2013 N 21-01-14/24601 департамент указал на Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи и положения статьи 222 ГК РФ о самовольных постройках.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи настоящего иска Администрацией г. Сочи.

Считая, что строительство объекта произведено с учетом откорректированного проекта, не превышает процент городской застройки, не нарушает ничьи права, общество заявило  настоящий встречный иск.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд  первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска Администрации и об удовлетворении встречного иска общества по следующим основаниям.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010) в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Таким образом, арендатор также вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка.

Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ предусмотрено: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Данной норме корреспондирует пункт 2 статьи 264 ГК РФ: лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Системное толкование статей 222, 263, 264, 615 ГК РФ, статей 40, 41 ЗК РФ не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду. Однако арендатор земельного участка в любом случае должен доказать, что использует земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

В силу части 3 статьи 222 ГК РФ, пункта 25 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 правом на предъявление иска о признании права собственности на самовольную постройку обладает правообладатель земельного участка.

Материалами дела подтверждено, что администрация предоставила обществу земельный участок в долгосрочную аренду.

Согласно пункту 1.3. договора аренды от 05.10.2006 N 4900003975, целевым назначением использования земельного участка указана реконструкция находящегося на этом участке здания магазина.

Дополнительным соглашением от 27.04.2012 к указанному договору аренды собственником земельного участка обществу разрешено использовать земельный участок для строительства торгового центра.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что изменив постановлением администрации г. Сочи от 06.03.2012 N 390 вид разрешенного использования земельного участка - под торговый центр, установив дополнительным соглашением от 27.04.2012 к договору аренды земельного участка вид разрешенного использования земельного участка - "торговый центр", выдав обществу градостроительный план земельного участка N RU233090000-000000000004842 и разрешение на строительство спорного объекта N RU 23309/2231 от 12.05.2012, администрация г. Сочи, являясь собственником земельного участка, тем самым выразила свое волеизъявление на использование земельного участка для строительства на нем торгового центра.

Из материалов дела следует, что общество осуществило строительство торгового центра в границах земельного участка на основании выданного администрацией разрешения на строительство.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 23-АМ N 824044 от 01.09.2014 и выписке из ЕГРП от 09.04.2015 N23/050/116/2015-311 общество является собственником объекта незавершенного строительства - торгового центра, имеющего степень готовности 88% и общую площадь застройки - 5393 кв. м. Наличие записи в ЕГРП о праве собственности общества на объект (торговый центр), незавершенный строительством, свидетельствует о правомерности строительства объекта. Зарегистрированное за обществом право не оспорено и не признано отсутствующим в судебном порядке.

В виду того, что строительство торгового центра с превышением параметров строительства, указанных в разрешении на строительство, за счет вставки была осуществлена обществом без внесения изменений в разрешение на строительство, общество не может получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, завершенного строительством, в связи с превышением разрешенных параметров строительства объекта, суд пришел  к  правильному выводу, что спорный объект является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано судом только при наличии обязательной совокупности условий, указанных в статье 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Данный правовой вывод содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, в Определении Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 N 101-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Бондарца Анатолия Ноновича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N10/22 от 29.04.2010, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 18.02.2015 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" Синявскому Владимиру Дмитриевичу, Павловой Елене Константиновне, Вишненко Юлии Александровне, Калина Людмиле Борисовне, Погорельцеву Максиму Игоревичу.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Что представляет собой существующая вставка к построенному зданию торгового центра, соединяющая его с существующим зданием ЗАГСа по ул.Войкова, д. N14. Каковы этажность, технические параметры, функциональное назначение вставки, соответствует ли оно функциональному назначению здания торгового центра?

2. Является ли вставка самостоятельным конструктивным элементом здания торгового центра, связана ли конструктивно вставка со зданием торгового центра и/или со смежным существующим зданием ЗАГСа по ул. Войкова, д. N 14?

3. Являются ли вставка, а также здание торгового центра, объектом (объектами) капитального строительства и объектом (объектами) недвижимости (прочно ли связана с землей, возможно ли перемещение вставки без несоразмерного ущерба ее назначению)?

4. Расположено ли