Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу n А53-3823/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Суд апелляционной инстанции считает, что данные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в части применения положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды земельного участка при его заключении на новый срок являются обязательными для арбитражных судов не зависимо от того, что ограничения, установленные статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, не применимы к правоотношениям, которые регулируются земельным законодательством.

Поскольку после истечения первоначально установленного в договоре от 27.06.2006г. № 06-758 срока аренды ООО «ПЖСК «Муромец» продолжало безотрывно использовать арендуемый участок в отсутствие возражений собственника (арендодателя) и платить соответствующие платежи, то, такой договор фактически является бессрочным в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было указано выше, Федеральный закон от 26.07.2006г. № 135-ФЗ  "О защите конкуренции" вступил в силу с 26.10.2006г., то есть после предоставления ПЖСК "Муромец" спорного земельного участка и заключения с ним договора аренды данного земельного участка.

В связи с изложенным, учитывая, что спорный земельный участок фактически находился в пользовании ООО ПЖСК "Муромец" с 2006 года при отсутствии возражений собственника, а также принимая во внимание условия пункта 4.3.3 договора аренды от 27.07.2006г., суд пришел к выводу о том, что Администрация г.Таганрога правомерно заключила с ООО ПЖСК "Муромец" договор аренды спорного земельного участка № 11-204 от 09.06.2011г. на новый срок до истечения срока по предыдущему договору аренды от 27.07.2006г. без проведения торгов, что фактически в рассматриваемом случае означает продление срока договора аренды. 

Данная позиция согласуется с правовой позицией, выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.12.2010г. № 9143/10. Сходная правовая позиция также изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013г. № ВАС-9315/13 по делу № А79-7568/2012, в постановлениях  Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2014г. по делу № А32-21682/2011, Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.02.2014г. № А33-11237/2013.

Кроме того, абзацами  4 и 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ) предусмотрено, что до 01.03.2007г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если представление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 16 и статье 18 Федерального закона от 29.12.2004г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 30.1 «Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности», вступившей в силу с 01.10.2005г. и действовавшей в спорный период.

Абзац 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ связывает возможность предоставления земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона с датой обращения с заявлением о предоставлении земельного участка.

Как было указано выше, на основании постановления Администрации города Таганрога № 4815 от 29.09.2005г. было проведено предварительное согласование места размещения объекта для проведения проектно-изыскательных работ на строительство многоквартирных жилых домов по ул.Им. Маршала СССР Г.К. Жукова, 1-д и утвержден Акт выбора и проект границ вышеуказанного земельного участка, площадью 17 490 м?.

Следовательно, решение о предоставлении земельного участка ПЖСК «Муромец» принято до истечения пресекательного срока, указанного в законе, а именно: до 01.10.2005г.

Переходными положениями Федерального закона № 137-ФЗ установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов: временные до 01.03.2007г. и при условии предоставления земельного участка такому лицу решением о предварительном согласовании до 01.10.2005г.

На основании постановления Администрации г.Таганрога от 13.07.2006г.            № 3060 вышеуказанный земельный участок представлен ПЖСК «Муромец» в аренду сроком на 5 лет. В соответствии с постановлением № 3060 от 13.07.2006г. ПЖСК «Муромец» был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ул.Маршала Жукова, 1-д, площадью 17490 м? для использования в целях строительства многоквартирных домов сроком на 5 лет и заключен договор аренды земельного участка № 06-758 от 27.07.2006г.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок договора аренды установлен с 13.07.2006г. по 13.07.2011г.

Согласно статьям 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Указанный договор зарегистрирован в Таганрогском отделе УФРС по РО 24.08.2006г., о чем сделана регистрационная запись № 61-61-42/046/2006-609. Следовательно, договор считается заключенным 24.08.2006г., то есть до 01.03.2007г.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора. Подобных нарушений арендодателем не зафиксировано.

Следовательно, у администрации, равно как и у комитета не имелось правовых оснований для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, их действия не противоречат действующему законодательству.

Кроме того, расторжение договора в этом случае является правом, а не обязанностью собственника земельного участка.

Поскольку постановление Администрации города Таганрога от 29.09.2005г. № 4815 «О предварительном согласовании места размещения объекта для проведения проектно-изыскательских работ для строительства многоквартирных жилых домов по адресу: ул. Маршала Жукова, 1-д ПЖСК «Муромец», утвержден акт выбора спорного земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов с предварительным согласованием места размещения объекта ПЖСК «Муромец» для проведения проектно-изыскательских работ, было принято до 01.10.2005г., то принятое Администрацией г. Таганрога постановление № 1523 от 17.05.2011г. не противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды земельного участка № 11-204 от 09.06.2011г. судом расценивается как продление договора аренды земельного участка № 06-758 от 27.07.2006г. в связи с изменением организационно-правовой формы арендатора и истечением срока договора.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008г. № 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, у муниципального образования в любом случае отсутствовали правовые основания для отказа в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок с ООО «ПЖСК «Муромец».

Кроме того, указанные выше обстоятельства в совокупности достоверно подтверждают о том, что действия заявителей по заключению договора аренды спорного земельного участка на новый срок не привели к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

В свою очередь, в нарушение положений части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратное управлением не доказано. Более того, управление в своем решении даже не указало, какой именно из 10 вышеперечисленных пунктов части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции вменено администрации и комитету. Само по себе обращение ИП Кириченко В.В. в управление также не свидетельствует о нарушении заявителями антимонопольного законодательства. Кириченко В.В. обратился в управление с жалобой лишь 21.08.2013г. (вх. № 13643), а договор на новый срок был заключен 09.06.2011г., то есть за два года до его обращения в управление.

В судебном заседании, состоявшемся 08.06.2014г., Кириченко В.В. под аудиозапись заявил о том, что у него в пользовании находятся 64 земельных участка по Ростовской области, однако, ни один из них он еще не освоил по целевому назначению в течение длительного времени по причине отсутствия необходимых коммуникаций. Материалы дела также отсутствуют доказательства о том, что Кириченко В.В. ранее обращался в администрацию г. Таганрога с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка либо иным образом проявлял интерес к данному земельному участку.

Оспариваемое решение управления не содержит ни одной конкретной ссылки на нарушение заявителями антимонопольного законодательства.

Довод управления о том, что ООО «ПЖСК «Муромец» предоставлена муниципальная преференция, а в соответствии с положениями главы 5 Закона о защите конкуренции муниципальная преференция должна была предоставляться с предварительного согласия антимонопольного органа, суд апелляционной инстанции признает надуманным и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, поскольку не имеет никакого отношения к спорным правоотношениям. В рассматриваемом случае не имело место быть предоставление муниципальной преференции ООО «ПЖСК «Муромец».

Выполняя указания суда кассационной инстанции, судом первой инстанции правомерно установлено, что арендатором были приняты необходимые меры для получения разрешения на строительства и освоения спорного земельного участка по целевому назначению.

ПЖСК «Муромец» обращался в энергоснабжающие (ОАО «Ростовэнерго, филиал Юго-Западные электрические сети, ОАО ТПТС «Теплоэнерго», МУП «Водоканал» и проектные организации.

В ответе ОАО «Ростовэнерго» филиал Юго-Западные электрические сети от 30.05.2006г. № 653 указано: «На Ваш запрос на выдачу технических условий на технологическое присоединение многоэтажного жилого дома по вышеуказанному адресу с заявленной мощностью сообщаем: технической возможности в технологическом присоединении жилого дома к сетям ЮЗЭС не имеется, т.к. питающим центром потребителей данного района является головная подстанция 110/6 кВ Т-8 силовые трансформаторы, которые находятся в перегруженном состоянии. Подключение жилых домов возможно осуществить при условии внесения строительства подстанции 35/6 кВ Т-8А в инвентаризационную программу Юго-Западных электрических сетей».

Согласно ответу ОАО ТПТС «Теплоэнерго» от 28.02.2007г. № 341 для решения вопроса о продлении технических условий № 302 от 02.03.2006г. арендатору необходимо было предоставить проектную тепловую нагрузку на жилой дом по вышеуказанному адресу.

Как указано в ответе МУП «Управление «Водоканал» № 2-1а-42 от 31.08.2007г.: «В связи с перспективой застройки земельного участка, расположенного в районе ограниченной ул. им. М. Жукова, балкой Валовой, железной дорогой, пер. 1-й Новый, а также в связи с необходимостью развития системы водоотведения х. Шубин, предлагаем внести изменения в ранее выданные технические условия № 2-1-48 от 28.03.2006г. в части «водоотведение», п. 1, а именно: КНС запроектировать в Валовой балке, ближе к железной дороге (в самой нижней точке). Мощность КНС предусмотреть с перспективой подключения стоков от района застройки и х. Шубин. В остальном технические условия оставить без изменения. Также указано, что в выполнении технических условий № 2-1-48, выданных для строительства жилого дома по вышеуказанному адресу, предложено принять долевое участие собственников расположенных рядом земельных участков – ул. М. Жукова, 1г (т.у. № 2-1а-35 от 04.07.2007г., заказчик СУ-26-М), ул.М.Жукова, 1е (т.у. № 2-1а-23 от 09.04.2007г., заказчик КУИ г.Таганрога).

Согласно письму ООО АТМ «Архиград» от 02.03.2007г. № 5 в связи с отсутствием технической возможности в технологическом присоединении жилой застройки к сетям ЮЗЭС (ответ № 653 от 30.05.2006 на запрос по технологическому присоединению многоэтажных жилых домов по адресу: ул.М.Жукова, 1 Д, к Юго-Западным электрическим сетям от ООО «Ростовэнерго»), дальнейшее проектирование многоэтажных