Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 по делу n А53-8903/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

пункту 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается использование доказательств, полученных с нарушением закона.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание то, что отчет об установлении рыночной стоимости земельных участков от 25.07.2012 выполнен со значительными и существенными нарушениями норм действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно не принял его в качестве доказательства равноценности исполнения по сделке.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам общества с ограниченной ответственностью «Заря» на недостатки в экспертных заключениях № 15-10/14-А от 29.10.2014, №15-10/14-А/1 от 30.10.2014, выполненных обществом с ограниченной ответственностью Межрегиональная оценочная компания «АРКОН».

Так, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о том, что экспертизу отчета оценщика проводит экспертный совет, членом которого является оценщик, поскольку экспертиза проводилась по определению суда.

Порядок назначения и проведения судебной экспертизы регулируется: статьей 144, главой № 7 и статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; Федеральным законом № 72-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Порядок назначения и проведения судебной экспертизы Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; федеральными стандартами оценки не определяется.

Ссылки ответчика на то, что в экспертном заключении отсутствуют какие-либо ограничения по периодам подборки аналогов земельных участков, суд первой инстанции правомерно отклонил как необоснованные. Для проведения расчета стоимости эксперт использовал аналоги, актуальные на дату проведения экспертизы. На дату определения стоимости объекта исследования на 01.08.2012 отсутствуют предложения о продаже объектов схожих с объектом исследования, в количестве, достаточном для проведения расчетов. Отсутствует возможность проверить достоверность и полноту заявок на продажу земельных участков. Исходя из чего, эксперт взял аналоги, обладающие минимальным уровнем погрешности в объеме исследуемой информации, что является обязательным условием для получения рыночной стоимости в рамках судебной экспертизы.

Возражения ответчика противоречивы в части анализа достаточности и достоверности информации, используемой в оценке рыночной стоимости объекта исследования. Так, при несогласии с результатами экспертного заключения, вместе с тем указано, что оценщик Суллуев М.А. правомерно использовал аналоги, которые актуальны на период с 2009 года по январь 2012 года, полагая все аналоги, используемые в отчете, не актуальны на дату оценки: аналоги реализованы в рыночных условиях, существующих на прошедший к тому периоду времени и рыночные условия значительно изменились к дате оценки (01.08.2012). таким образом, в отчете Суллуева М.А. отсутствуют какие-либо ограничения по периодам подборки аналогов.

Суд первой инстанции верно указал, что довод ответчика о несоблюдении требований достаточности и достоверности в заключении № 15-10/14-А/1, не соответствует действительности, поскольку аналоги, используемые экспертом, актуальны на период составления заключения № 15-10/14-А/1. Значение аналогов приведено к дате определения стоимости с помощью коэффициента инфляции. Соответственно, исходные данные по аналогам достоверны и достаточны.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы о том, что оценщик не может использовать информацию о событиях прошедших после даты оценки. Эксперт с помощью калькулятора темпа инфляции привел рыночную стоимость объекта экспертизы, полученную в 2014 году, на дату определения стоимости 01.08.2012. Схожий алгоритм приведения стоимости содержится и в отчете Суллуева М.А., который ответчик считает соответствующим требованиям законодательства.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что были необоснованно не введены корректировки, поскольку на стр. 67 экспертного заключения введены значения на корректировку, наличие разницы в площадях объектов аналогов и объекта оценки выравнивается расчетной корректировкой.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам ответчика на то, что земельный массив общей площадью 221,51га не является таковым, имеется возможность оценить каждый земельный участок в отдельности. Судом перед экспертом поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость ниже приведенных земельных участков по состоянию на 01.08.2012: земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: Ростовская область, Волгодонский район, бывшее ТОО «Левобережное», в районе х. Пирожок, общей площадью 221,51 га». Согласно свидетельств адрес оцениваемых объектов указан как Ростовская область, Волгодонский район, бывшее ТОО «Левобережное», далее в адресе каждого земельного участка указывается номер поря и удаленность от х. Пирожок, соответственно, все земельные участки являются составной частью одного земельного массива. В рамках судебной экспертизы проведена оценка рыночной стоимости 27 единиц земельных участков общей площадью 221,51 га. На стр. 9-11 экспертного заключения № 15-10/14-А/1 эксперт указал рыночную стоимость отдельно на каждый земельный участок. В экспертном заключении на стр. 9-11 проиллюстрированы 27 земельных участков со своей рыночной стоимостью. Имеется возможность реализовать по отдельности земельные участки по рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении. Таким образом, экспертом не нарушены требования норм п. 19 ФСО № 1, информация, используемая в экспертном заключении, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что экспертом земельные участки не разграничены по категориям земель: сельхозпроизводства или земли населенных пунктов под строительство, поскольку в рамках проведенного исследования оценивался земельный участок общей площадью 221,51 га, состоящий из 27 единиц земельных участков, которые отнесены к категории сельскохозяйственного назначения (целевое использование для сельскохозяйственного производства, пашни).

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам ответчика о том, что экспертом необоснованно выдвинуты предположения, что объект оценки - поливная земля. Определение рыночной стоимости проводилась по состоянию на 01.08.2012, эксперт физически не имеет возможности осмотреть объект исследования в состоянии, существовавшем на 01.08.2012, в связи с этим имеется оговорка о том, что эксперт допускает возможность того, что объект исследования являлся на 01.08.2012 поливной землей. Кроме того, объект исследования географически находится в зоне земель сельскохозяйственного назначения, которые активно использовались на 01.08.2012 и используются по сегодняшний день под пашни: производиться высевание сельхоз культур, орошение и сбор урожая. Все 27 земельных участков по данным сайта публичной кадастровой карты: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ располагаются в зоне водоемов, озер и речушек. Таким образом, земельные участки физически не могут быть не орошаемы, тем более на сегодняшний день они эксплуатируются под пашни и продолжают орошаться, как и ранее, и вокруг оцениваемых участков имеется достаточное количество водоемов, от которых проведены дренажные каналы ко всем пашням. О том, что исследуемые земельные участки являются поливными либо неполивными, свидетельствует не наличие либо отсутствие специального оборудования, а наличие системы магистральных и обычных водных каналов, а также каналов водосброса. Таким образом, утверждение ответчика о нарушении экспертом федерального законодательства об оценочной деятельности необоснованно.

Суд первой инстанции правомерно отклонил ссылки ответчика на то, что «ни в одном свидетельстве оцениваемых земельных участков не написано, что поливная». Между тем, факт признания земельных участков поливными либо нет, не устанавливается свидетельством о государственной регистрации прав. Данный документ может фиксировать такие параметры объекта недвижимости как: размер, адрес месторасположения, наличие либо отсутствие обременении прав собственника, вид стоимости и субъект права. Остальные параметры объекта недвижимого имущества, такие как инженерные коммуникации, техническая оснащенность, наличие либо отсутствие технических усовершенствований, в хорошем либо плохом состоянии объект в свидетельстве не отображается, но это вовсе не значит, что данные критерии качества объекта оценки отсутствуют, они являются отделимыми улучшениями и не признаются объектами недвижимого имущества. Соответственно, не обосновано утверждение ответчика об отсутствии фактора -поливная земля, основанное на том лишь основании, что данная информация не указана в свидетельстве.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам ответчика о том, что аналог находится в ином расположении чем оцениваемый объект, о том, что в отчете отсутствует обоснование присваиваемых баллов тому или иному фактору, нет возможности определить из каких критериев произведена расстановка балов, проверить обоснованность исходя, из каких критериев произведена расстановкой баллов, что в экспертном заключении, одной из важных характеристик местоположения земель сельхоз производства интенсивность движения пешеходов.

На стр. 69 заключения представлена развернутая мотивировка по каждому элементу сравнения в факторе - местоположение. Месторасположение (близость к объектам с высоким наличием патогенных веществ, удаленность от административного центра области). Данная корректировка вводится в отношении позиций, характеризующих географическое расположение объектов аналогов в сравнении объекта экспертизы. Существенным моментом является близость объектов аналогов к высоко патогенным объектам инфраструктуры, промышленным, радиационным, наличие вблизи оросительных объектов, близость к автомагистралям области и ее административному центру. Объекты аналогов, так же как и объект экспертизы, располагаются в сельскохозяйственных районах Ростовской области в аналогичных условиях с объектом экспертизы. Для использования данного метода необходимо провести ранжирование всех факторов, влияющих на местоположение, применительно к каждому аналогу. Ранжирование производится по восьми балльной шкале, с присвоением максимального количества баллов аналогу, имеющему оптимальные показатели относительно исследуемого фактора (показатели, влияющие на стоимость). Все аналоги были изучены и для анализа нами были выбраны следующие факторы: удаленность от областного административного центра г. Ростов-на-Дону, наличие подъездных путей к участку, интенсивность движения пешеходов и автотранспорта, транспортная доступность.

Все аналоги были изучены и для анализа были выбраны следующие факторы:

а)  географическая близость к административному центру г. Ростов-на-Дону - объект оценки, как и объекты аналогов, находятся в Ростовской области, на одинаковом расстоянии от центра. Данному фактору присваивается низкий балл;

б)  подъезд - данный фактор отражает удобство и качество подъезда к объекту оценки -подъезды к объекту оценки - это асфальтовая дорога в хорошем состоянии, поэтому ему присваивается высокий балл;

в) интенсивность движения автотранспорта в районе объекта оценки - специфические факторы, характеризующие местоположение коммерческого объекта с точки зрения потоков потенциальных клиентов; объект оценки расположен в черте города, где преимущественно располагаются здания коммерческого назначения с наличием жилых зданий, инфраструктура данного района города развита, основные транспортные и пешеходные потоки проходят в центре города, поэтому по данной позиции объект оценки присваивается высокий бал, как и объектам аналогов;

г) транспортная доступность - немаловажный фактор с точки зрения покупателя; объект оценки располагается рядом с такими крупными улицами, интенсивность транспортного и пассажиропотока высокая, поэтому этому фактору присвоен высокий балл.

В пункте «в» выше приведенного текста допущена техническая опечатка в части: «местоположение коммерческого объекта с точки зрения потоков потенциальных клиентов; объект оценки расположен в черте города, где преимущественно располагаются здания коммерческого назначения с наличием жилых зданий, инфраструктура данного района города развита, основные транспортные и пешеходные потоки проходят в центре города». Данный текст не описывает условия расположения объекта исследования и объектов аналогов.

Изменение мотивировочной части в пункте «в» не приведет к изменению результатов расчета рыночной стоимости объекта исследования.

Объект исследования расположен в Волгодонском районе вблизи х. Потапов. Объекты аналогов находятся в Дубенцовском районе и Зимовниковском районе. Указанные районы граничат между собой. Все районы являются сельскохозяйственными. Районы равнозначны между собой. Местоположение между объектами аналогов и объектом исследования равнозначно. В заключении эксперта объект исследования и объекты аналогов находятся в абсолютно равных условиях по транспортной доступности, удаленности от центра области, доступа к объекту.

На стр. 69 заключения представлена таблица расчета корректировки на местоположение. Одна из характеристик - интенсивность движения пешеходов, указана неверно (должно быть географическая близость к административному центру) и не влияет на результаты судебной экспертизы. Согласно пояснений эксперта была допущена техническая опечатка, при этом, присвоенные баллы изменению не подлежат, в связи с чем, исправление опечатки не влияет на итоговые результаты судебной экспертизы.

В экспертном заключении объект исследования и объекты аналогов находятся в абсолютно равных условиях по транспортной доступности, удаленности от центра области, доступ к объекту. Это подтверждается и информацией, изложенной на стр. 9 возражений: «...аналоги расположены в ст. Дубенцовская, а объекты оценки находятся в х. Пирожок... к сведению - оба хутора расположены вдоль одной трассы и в ст. Дубенцовская можно попасть только через х. Пирожок...».

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что эксперт не знает или преднамеренно не хочет провести оценку по тем физическим, техническим и технологическим характеристикам земель сельхозназначения,  поскольку данные критерии используются при расчете кадастровой стоимости земельных участков (критерии указанные ответчиком содержатся в методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэнономразвития РФ от 04.07.2005 № 145) , в то время как целью проведения судебной экспертизы являлось определение рыночной стоимости земельных участков, в связи с этим, при проведении экспертизы эксперт не мог руководствоваться методическими рекомендациями.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что исходя из анализа практики оценки земель сельхозназначения, сформировались основные