Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по делу n А53-5550/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

п.3.2.1. Технических рекомендаций. В числе таких факторов городска МФК так же не признала, например, наличие поблизости ветхих строений (гор.); наличие   поблизости   неблагоприятных   факторов,   связанных   с разработкой шахт (гор.); расположение земельного участка в приграничной и пограничной зонах (гор.) и некоторые другие факторы, утверждённые областной МВК.

Отказ от принятия этих факторов городской МВК не признан незаконным в судебном порядке и предметом спора по настоящему делу не является.

Соответственно городской комиссией по этому фактору не были определены и источники сведений о его значениях. Эти данные в связи с этим не были переданы и ФГУП для использования при ГКОЗ. Это обстоятельство подтверждается содержанием приложения к письму №6/3152 (т.3, л.д. 146).

Управление и ФГУП при проведении государственной кадастровой оценки земель города Ростова-на-Дону обязаны были обязаны исходить из факторов стоимости, которые были утверждены МВК города Ростова-на-Дону.

При таких обстоятельствах оснований для признания ненадлежащими результатов ГКОЗ без учёта указанного фактора стоимости не имеется.

Довод общества о неправомерном учёте в качестве фактора стоимости при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №61:44:0050815:8, по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Шоссейная, 28а наличия канализации, которая на этом участке фактически отсутствует, отклоняется судом апелляционной инстанции как не основанный на правилах проведения ГКОЗ.

Действительно, как следует из многочисленных предоставленных обществом справок, фактически на указанном земельном участке канализации не имеется.

Однако, исходя из установленных Руководством пользователя СПО правил, учёт этого фактора стоимости осуществляется по иным правилам.

Так, п. 5.3.2 Руководства пользователя СПО установлен закрытый перечень методов расчёта значения фактора стоимости. Всего этих методов семь:

1)      расстояние до центра ближайшего;

2)      расстояние до ближайшего;

3)      процент покрытия;

4)      количество объектов;

5)      наличие фактора на расчётном слое;

6)      наличие фактора в кадастровом квартале;

7)      принадлежность к зоне.

Для количественного фактора стоимости может применяться один из методов 1-4, для качественного двоичного фактора метод 5-7. Для расчёта значений качественного фактора стоимости по методу 5-6 обязательным условием является присутствие значений «да» и «нет» в списке значений этого фактора (т.7, л.д. 44).

Как следует из материалов дела, фактор стоимости «канализация» является качественным фактором стоимости со значениями «да» и «нет» (т.5, л.д. 124). В связи с этим, расчёт значения этого фактора теоретически возможен по методам расчётов № 5 - наличие фактора на расчётном слое и № 6 - наличие фактора в кадастровом квартале.

Исходя из приведённых в п. 5.3.2 Руководства пользователя СПО описаний указанных  типов расчёта, к фактору стоимости «канализация» применим только 6-й метод расчёта: наличие фактора в кадастровом квартале, так как метод расчёта «наличие фактора на расчётном слое» применяется для расчёта значений факторов стоимости по площадным объектам.

Метод расчёта № 5 - наличие фактора в кадастровом квартале – в соответствии с тем же пунктом Руководства пользователя СПО используется для расчёта значений факторов стоимости только для земельных участков. В рамках этого метода для каждого земельного участка, исходя из его кадастрового номера, определяется, какому кварталу он принадлежит. Далее земельным участкам, кадастровый квартал которых присутствует как графический объект на слое кадастровых кварталов, присваивается результат расчёта значения фактора стоимости соответствующего квартала (т.7, л.д. 48-49).

Из этого следует, что для определения значения этого фактора для кадастровой стоимости не имеет значения, имеется ли фактически канализация на конкретном земельном участке, или нет. Определяющим является вопросо о тм, имеется ли канализация в кадастровом квартале.

Этот фактор учитывается со значением «да» для всех земельных участков кадастрового квартала расчётного слоя, в котором имеется канализация.

Как следует из предоставленной ФГУП информации от ОАО ПО «Водоканал» - организации, согласно решению городской МФК обязанной предоставлять сведения о наличии канализации (т.4, л.д. 95-101), в кадастровом квартале, к которому относится и земельный участок общества с кадастровым номером №61:44:0050815:8, по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Шоссейная, 28а, канализация имеется (т.5 л.д. 74, 97). В связи с этим, ФГУП при расчёте кадастровой стоимости этого земельного участка правомерно учло данный фактор со значением «да».

На этом же основании судом апелляционной инстанции отклоняется довод общества о том, что при расчёте кадастровой стоимости земельного участка общества с кадастровым номером №61:44:0050815:8, по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Шоссейная, 28а ФГКП за основу были взяты неверные данные о значениях факторов стоимости, измеряемых в расстояниях: до железнодорожного вокзала, железнодорожной станции, до автовокзала, до пристани и т.д.

Общество, ссылаясь на подготовленное специализированной экспертной организацией «Ростовский центр судебных экспертиз» заключение экспертизы, проведенной на стадии апелляционного разбирательства по делу (т.7, л.д. 97-98), ссылается на то, что величины расстояний, указанные в расчётах ФГУП, неверны и не совпадают с результатами измерений, проведённых экспертом.

Суд апелляционной инстанции в целях выяснения причин несовпадения данных измерений в судебном заседании, состоявшемся 17.02.10г., заслушал по этому поводу эксперта Бобылёва А.М. и представителя ФГУП, которые продемонстрировали методики своих измерений. Ход измерений и результаты зафиксированы в протоколе судебного заседания. В результате этих процедур судом было установлено, что различия в величинах расстояний возникли между экспертом Бобылёвым А.М. и ФГУП по той причине, что Бобылёв А.М. измерял эти расстояния по транспортным магистралям, а ФГУП – по прямой от центроида спорного земельного участка до центроида участка на котором расположен объект, до которого необходимо было определить расстояние.

Проверив законность ФГУП применения такого метода измерения расстояний при определении значений факторов стоимости, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что этот метод соответствует требованиям п. 5.3.2 Руководства пользователя СПО.

Так, в соответствии с данным Руководством, значение количественных факторов стоимости: расстояние до остановки общественного транспорта, расстояние до ближайшего ж/д вокзала, расстояние до ближайшей ж/д станции, расстояние до ближайшей транспортной магистрали, расстояние до ближайшего автовокзала, автостанции, расстояние до ближайшей пристани, расстояние до ближайшего ГСК, автостоянки, измеряется по методам № 1 – расстояние до центра ближайшего и № 2 – расстояние до ближайшего.

Исходя из указанного Руководства пользователя СПО, по этим методам расстояния между объектами измеряются по прямой, а не по транспортным магистралям, как измерял эксперт.

Как следует из пояснений ФГУП, расстояния измерялись по методу № 1 – расстояние от центроида одного объекта до центроида другого объекта.

В состоявшемся 17.02.10г. судебном заседании сотрудник ФГУП продемонстрировал эту методику измерения расстояний по карте г. Ростова-на-Дону в электронном варианте с использованием опции электронная рулетка на примере участка по ул. Шоссейная 28а до ближайшей остановки, которая называется «Шоссейная», до ближайшего железнодорожного вокзала, до пристани (портовой).

Эксперт Бобылёв А.М. так же замерил расстояния между теми же объектами и по той же методике (по прямой) по карте г. Ростова-на-Дону на бумажном носителе в масштабе 1 см равен 200 м., с использованием навигационной линейки (цена деления которой 1 мм.).

В результате, сотрудник ФГУП и эксперт Бобылёв А.М. получили показатели очень близкие, с незначительными расхождениями. Они признали, что эти расхождения вызваны небольшой погрешностью измерений. Результаты измерений зафиксированы в протоколе судебного заседания от 17.02.10г. (т.7 л.д. 125-127).

Оценив с учётом изложенного довод общества о неверном методе определения ФГУП расстояний от спорного земельного участка до других объектов, суд апелляционной инстанции отклоняет их как неосновательные. При установлении Руководством пользователя СПО методики измерения расстояний между объектами «по прямой», измерение ФГУП этих расстояний по транспортным магистралям было бы нарушением в методике проведения ГКОЗ, что послужило бы основанием для направления ФАКОН результатов такой кадастровой оценки на доработку.

Заявленный в этой связи обществом довод о том, что ФГУП, как один из участников разработки СПО было обязано принять меры к корректировке СПО на стадии его разработки в части неправильной методики замеров расстояний не основан на законе.

Общество так же заявило довод о том, что ФГУП при определении кадастровой стоимости земельного участка общества с кадастровым номером №61:44:0050815:8, по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Шоссейная, 28а рассчитало эту стоимость с использованием неверных значений следующих факторов стоимости: количество дневных общеобразовательных школ; количество детских садов; количество средних специальных учебных заведений; количество ВУЗов; количество больниц; количество поликлиник; количество универмагов; количество торговых комплексов; количество торговых центров; количество магазинов «Промтовары»; количество магазинов «Продукты»; количество рынков; количество предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания; количество объектов культуры; количество предприятий тяжелой промышленности; количество предприятий легкой и пищевой промышленности; количество историко-культурных памятников областного и федерального значения.

В частности, ссылаясь на заключение эксперта Бобылёва А.М. (т.7, л.д. 97-98), общество указывает, что рядом указанным участком нет такого количества указанных объектов.

Рассмотрев этот довод, суд апелляционной инстанции его отклоняет как не соответствующий обстоятельствам дела.

В частности, как видно из фото-образа рабочего окна СПО к указному земельному участку, в графах к перечисленным выше факторам стоимости «коэффициент корреляции» и «коэффициент значимости» стоят значения «0» (т.5, л.д. 124). Это означает, что значения этих факторов при определении кадастровой стоимости данного земельного участка не учитывались. То есть, они ни как не могли повлиять на кадастровую стоимость этого земельного участка – их значения не подставлялись в математическую формулу расчёта кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы общества о «непрозрачности» расчётов кадастровой стоимости спорных земельных участков, что, по его мнению, порочит ГКОЗ спорных земельных участков, по мнению суда апелляционной инстанции основанием для удовлетворения заявления общества не является.

Для проведения ГКОЗ требуются специальные познания в силу специфики используемого в ней инструментария. Согласно п. 5 Правил проведения ГКОЗ государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Таким образом, Методические указания, Технические рекомендации и СПО ориентированы на проведение расчетов КС методами массовой оценки: в рамках проведения работ исполнителем было оценено 1 300 000 земельных участков населенных пунктов Ростовской области).

Учитывая, что Методические указания предусматривают только массовое проведение расчетов для земельных участков на территории населенного пункта, конструкция СПО не позволяет выгружать для отчуждения развернутый расчет кадастровой стоимости отдельных земельных участков. В связи с этим обеспечение той степени прозрачности и понятности. которую желает общество (возможность проверки расчётом кадастровой стоимости любым желающим и без познаний в этой области) фактически невозможно.

Довод общества о том, что при рассмотрении дела не установлено никаких исходных сведений об СПО, использованном ФГУ, которые позволили бы его идентифицировать, отклоняется как неосновательный.

Сведения о базе данных и версии СПО, переданной исполнителю правообладателем - Роснедвижимостью (г.Москва) в лице Управления и применявшейся при проведении работ, имеются в материалах дела в виде приложения к Дополнениям, содержащим пояснения расчета кадастровой стоимости земельных участков заявителя (т.3. л.д. 147).

Данный программный продукт является федеральной собственностью, полномочия владения, пользования и распоряжения которым в установленных законом пределах в настоящее время осуществляет правопреемник Роснедвижимости (г. Москва) - Росреестр (г. Москва).

При желании, общество имело возможность с ним ознакомиться.

Правила ГКОЗ, Методические указания, Технические рекомендации, СПО не оспаривались, в судебном порядке недействительными, незаконными не признавались ни эти документы, ни действия по их принятию.

Доводы общества о том, что размер удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков общества должен быть близок к показателям рыночной стоимости, обоснованно отклонён судом первой инстанции, поскольку действующим законодательством установлен порядок определения кадастровой стоимости земельного участка при проведении государственной кадастровой оценки земель, иной порядок определения кадастровой стоимости земельным законодательством не установлен.

Методическая правильность проведения ФГУП ГКОЗ в отношении земельных участков общества и достоверность использованных ФГУП источников информации так же подтверждена судебной экспертизой ЗАО «ИНТЕХ», проведённой на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство общества об исключении из числа доказательственной базы по делу указанного заключения экспертизы, изготовленного по ходатайству самого общества. Суд правомерно указал на отсутствие установленных ст. 21 АПК РФ оснований для отвода экспертов не имеется. Представленные обществом распечатки с Интернет-сайта ЗАО «ИНТЕХ» не являются доказательством связи между этой организацией и ФГУП. Кроме того, ходатайство об отводе экспертов было заявлено обществом после заключения экспертизы, из которого следует, что кадастровая оценка земельных участков общества проведена ФГУП без нарушений.

Заключение экспертизы, проведённой на стадии судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» (т.6, л.д. 71-98), суд апелляционной инстанции  при рассмотрении апелляционной жалобы оценил в соответствии со ст. 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимся в деле доказательствами, как одно из