Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по делу n А53-5550/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

исполнителю работ для проведения расчетов с письмом зам. Главы Администрации г. Ростова-на-Дону В.В.Золотухина № 6/3152 от 04.12.07 года (т.3, л.д. 146).

Перечисленная выше информация иллюстрирует процесс расчета кадастровой стоимости земельных участков заявителя, указанных в кадастровых паспортах.

Кроме того, результаты проведённой ФГУП кадастровой оценки земель и их соответствие требованиям Правил ГКОЗ, Методических указаний, Технических рекомендаций, СПО подтверждены заключением ФАКОН от 23.09.08г. по подготовленному ФГУП отчёту об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Ростовской области и актом проверки ФАКОН (т.4, л.д. 83-88).

Так, в соответствии с п.1.2 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов производится в разрезе 16 видов разрешенного использования, указанных в п.п. 1.2.1-1.2.16. Методических указаний.

В зависимости от видов разрешенного использования земель, Методические указания содержат пять методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков (п.2.2., 2.3., 2.4., 2.5. Методических указаний и раздел III Технических рекомендаций):

1) построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;

2) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;

3) определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования;

4) установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;

5) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.

Выбор методического подхода зависит от вида разрешенного использования.

Согласно п.2.2. Технических рекомендаций номер вида разрешенного использования определяется в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования (Таблица 1 Приложения 2 к Техническим рекомендациям).

Как следует из материалов дела, участки общества относятся к следующим видам разрешенного использования: 5 вид (п. 1.2.5 Технических рекомендаций - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), 7 вид (п. 1.2.7 Технических рекомендаций - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии) и 9 вид: (п. 1.2.9 Технических рекомендаций - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

Согласно п.2.2.1. Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов на основе построения статистических моделей предусмотрено для 1-10 видов разрешенного использования (сюда входят из земельные участки общества с 5, 7 и 9 видами разрешенного использования).

При этом сначала строятся статистические модели: по 4 модели для каждого из 10 видов разрешенного использования и для всего ряда цен, присутствующего в данной группе (модели указаны в п.3.2.6.2. Технических рекомендаций - Приложение 9).

Из построенных моделей выбирается лучшая модель, которая выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, а затем производится расчет кадастровой стоимости подстановкой значений факторов стоимости оцениваемых земельных участков в статистическую модель расчета кадастровой стоимости (абз.1 п.2.2.7. Методических указаний).

Эти операции были выполнены в полном объёме и в отношении земельных участков общества.

Доводы общества о том, что при проведении ГКОЗ спорных земельных участков ФГУП исходило из неправильной группировки земельных участков, произведя эту группировку формально, лишь по одному принципу функционального использовании, а так же без учёта утверждённых решением Гордумы № 250 зон градостроительной ценности, судом апелляционной инстанции отклоняются как неосновательные.

Исходя из положений п. 2.2.4 Методических указаний, группировка земельных участков в составе земель населённых пунктов в рамках какого-либо вида разрешённого вида использования возможна как альтернативный вариант группировке земельных участков по видам разрешённого использования.

Так, в данном пункте указано, что на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов. В случае, если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Такая же альтернатива установлена и п. 3.2.4 Технических рекомендаций, которым определены правила группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Кроме того, объектом проведения работ по ГКОЗ в составе земель населенных пунктов согласно п.2.1. Методических указаний, в рамках которых оценивались и земельные участки общества, являлись земельные участки всего субъекта РФ - Ростовской области в количестве 1 300 000 земельных участков населенных пунктов Ростовской области. Группировка объектов оценки проводилась по городским населенным пунктам для 1-5, 7, 9 групп видов использования земельных участков по фактору «Муниципальный район (или городской округ)». Для данных видов использования в отдельную группу были выделены земельные участки областного центра - г. Ростова-на-Дону. Как следует из составленного ФГУП Отчёта о результатах кадастровой оценки, это было обусловлено тем, что экономические и статистические показатели, а также уровень развития инфраструктуры областного центра, значительно отличаются от аналогичных показателей остальных городских населенных пунктов области.

Ссылка общества на необходимость учёта при группировке земельных участков утверждённых решением Гордумы № 250 зон градостроительной ценности, неправомерна. Заявляя об этом, общество не сослалось на норму Правил ГКОЗ, Методических указаний, Технических рекомендаций, либо иной документ, которым предусмотрено установление оценочных зон при ГКОЗ в соответствии с границами зон градостроительной ценности. Правилами проведения ГКОЗ, Методическими указаниями, Техническими рекомендациями это не предусмотрено.

Согласно абз. 3 п. 8 Правил ГКОЗ границы оценочных зон совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов, т.е. границы оценочных зон должны совпадать с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. Учет иных зон Правилами не предусмотрен.

Кроме того, решение Гордумы № 250 применялось для определения средней ставки земельного налога в соответствии со ст. 8 закона РФ от 11 октября 1991г. №1738-1 «О плате за землю». На момент проведения ГКОЗ  в 2007 году это решение утратило силу, так как согласно Федеральному закону от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ при принятии представительными органами муниципальных образований нормативных правовых актов (законов) о введении с 1 января 2005 года в соответствии с главой 31 «Земельный налог» части второй Налогового кодекса Российской Федерации земельного налога на территориях соответствующих муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) Закон № 1738-1, за исключением статьи 25, не применяется. На территории муниципального образования г. Ростов-на-Дону таким правовым актом является Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 23 августа 2005 г. № 38 «Об утверждении «Положения о земельном налоге на территории города Ростова-на-Дону».

Рассмотрев доводы общества о допущенных при ГКОЗ в отношении спорных земельных участков нарушениях при определении и применении факторов стоимости, суд апелляционной инстанции так же нашёл их неосновательными.

Согласно пункту 2.2.2. Методических указаний состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав факторов стоимости обосновывается.

Согласно п. 3.2.1 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом ФАКОН от 29.06.2007 № П/0152, состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования по форме Таблицы 1 Приложения 7 на основании примерного перечня факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов (Таблица 2 Приложения 7) и анализа рынка недвижимости того вида разрешенного использования, к которому относятся земельные участки. В состав факторов стоимости включаются факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав факторов обосновывается и согласовывается на заседании межведомственной комиссии.

В таблице 2 Приложения 7 к Техническим рекомендациям приведен примерный перечень факторов стоимости земельных участков.

В целях координации работ по государственной кадастровой оценке земли под председательством заместителя главы Администрации г. Ростова-на-Дону была создана Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов и подготовке сведений, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки земель в г. Ростове-на-Дону (далее - МВК).

В соответствии с п. 2.2.2. Методических указаний и приведённым в таблице 2 Приложения 7 к Техническим рекомендациям, МВК определила и утвердила Протоколом № 1 от 14.11.2007 г. перечень факторов стоимости, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков, а также определила источники получения информации о факторах и лиц, ответственных за предоставление этой информации (т.4, л.д. 102-122).

Исходная информация об утвержденных факторах стоимости, а также информация о сделках купли-продажи объектов недвижимости (с указанием агентства, предоставившего сведения) были переданы МВК ФГУП, что подтверждается письмом от 04.12.2007 №6/3152 (т. 2 л.д. 86-97).

Правомерность установления МВК части указанных факторов стоимости была проверена по заявлению общества в рамках дела № А53-19424/2009.

Так, в этом деле Арбитражным судом Ростовской области рассматривалось заявление общества к администрации г. Ростова-на-Дону, администрации Ростовской области, Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области о признании незаконным решения администрации Ростовской области в лице межведомственной комиссии по рассмотрению результатов государственной кадастровой оценки земель, оформленное протоколом № 1 от 14.11.2007 г. в части утверждения пунктом 3 протокола приложения № 3 факторов стоимости земельных участков: количество дневных общеобразовательных школ; количество детских садов; количество средних специальных учебных заведений; количество ВУЗов; количество больниц; количество поликлиник; количество универмагов; количество торговых комплексов; количество торговых центров; количество магазинов «Промтовары»; количество магазинов «Продукты»; количество рынков; количество мини-рынков; количество предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания; количество объектов культуры; количество предприятий тяжелой промышленности; количество предприятий легкой и пищевой промышленности; количество историко-культурных памятников областного и федерального значения, применительно к участкам заявителя, имеющим виды разрешенного использования 1.2.5, 1.2.9 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития № 39 от 15.02.2007г.

Решением суда от  06.11.09г. обществу в удовлетворении этого заявления к администрации отказано со ссылкой на законность решения МВК и отсутствие нарушения им прав и охраняемых законом интересов общества. Это решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.10г.

В связи с изложенным, оснований для повторной проверки правомерности утверждения МФК факторов стоимости в рамках настоящего дела у судов не имеется.

Довод общества о том, что при определении кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков неправомерно не был использован фактор стоимости «престижность зоны нахождения объекта», судом апелляционной инстанции отклоняется.

Как следует из материалов дела, «престижность зоны нахождения объекта» в качестве фактора стоимости было утверждено в состав рекомендуемых факторов стоимости по видам разрешенного использования протоколом №1 заседания МВК Ростовской области (т.4, л.д. 112).

Однако, этот фактор не вошёл в перечень факторов стоимости, утверждённых решением МВК г. Ростова-на-Дону - Протокол № 2 заседания комиссии по рассмотрению вопросов и подготовке сведений, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки земель города Ростова-на-Дону от 21.01.07г. (т.4, л.д. 91-101).

Согласно п. 2.2.2. Методических указаний в состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Пунктом п.3.2.1. Технических рекомендаций предусмотрена возможность отказа от сбора значений некоторых факторов стоимости (по причине отсутствия возможности сбора информации о значении данных факторов стоимости), что означает, что некоторые факторы могут не использоваться, а также предусмотрена возможность включения в список факторов стоимости, оказывающих влияние на формирование стоимости земельных участков на территории конкретного населенного пункта (например, близость к морю).

Из этого следует, что городская МВК, рассмотрев представленные на её факторы стоимости, имела право отклонить такой фактор, как престижность зоны нахождения объекта как не оказывающий существенного влияния на ценообразование в городе Ростове-на-Дону, что соответствует положениям п.2.2.2. Методических указаний и