Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу n А53-6980/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в орган, осуществляющий государственную регистрацию Договора.

11.8.  Наименования статей настоящего Договора приведены для удобства использования и не должны учитываться при толковании настоящего Договора.

11.9.  Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

1.1.10. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации, которая осуществляется силами Арендодателя. Расходы по уплате государственной пошлины за регистрационные действия Стороны Договора несут в равной пропорции.

11.11. Приложениями к настоящему Договору являются:

Приложение № 1 - Помещение на поэтажном плане;

Приложение № 2 - Ассортиментный перечень Арендатора;

Приложение № 3 - Форма Акта приема-передачи Помещения;

Приложение № 4 - Перечень Эксплуатационных услуг;

Приложение № 5 -Акт разграничения эксплуатационной ответственности».

Суд первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнения предмета иска.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не реагирует на неоднократные предложения истца заключить долгосрочный договор на условиях, согласованных в предварительном договоре, хотя заключение  такого договора является для него  обязательным.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.12.2009 г. требования  ИП Гершмана А.Л. удовлетворены: суд обязал открытое акционерное общество «Детский мир-Центр»  заключить с истцом  договор аренды на условиях, обозначенных в представленном истцом договоре. Согласно статье 429 ГК РФ для ответчика заключение договора аренды нежилых помещений обязательно.

Открытое акционерное общество «Детский мир-Центр» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ и просило отменить его и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчиком приведены следующие доводы.

Из условий предварительного договора аренды (п.1.1.) усматривается, что объект аренды путем указания на его характеристики, не индивидуализирован, поскольку в предварительном договоре аренды указан только ориентировочный размер помещения, ссылки на его конкретный размер отсутствуют. Поэтому, в силу ст.ст. 429, 432, 607 Гражданского кодекса РФ, предмет предварительного договора аренды не согласован, а сам предварительный договор аренды следует считать незаключенным.

ИП Гершман А.Л. в адрес ОАО «Детский мир-Центр» дважды был направлен подписанный со стороны ИП Гершман А.Л. договор аренды (долгосрочный), в каждом из которых, объект арендных отношений (площадь помещений) определен по-разному: 1116,1 кв.м., 1117,8 кв.м. В соответствии с условиями предварительного договора аренды, предметом аренды являются нежилые помещения, общей ориентировочной площадью 1115 кв.м. Ответчик считает, что такое изменение размера (площади) объекта аренды противоречит требованиям, изложенным в ст.432 Гражданского кодекса РФ.

По мнению заявителя жалобы, Арбитражный суд Ростовской области ошибочно квалифицировал действия ОАО «Детский мир-Центр» по ч.5 ст.429 Гражданского кодекса РФ, как уклонение от заключения основного договора, а также необоснованно понудил ОАО «Детский мир-Центр» заключить с ИП Гершман А.Л. договор аренды нежилых помещений площадью 1117,8 кв.м.

Общество считает, поскольку срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре не был надлежаще указан,  то  основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Указанный срок истцом пропущен, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы указал, что ОАО «Детский мир-Центр»  было подано два исковых заявления в Арбит­ражный суд города Москвы о расторжении предварительного договора аренды нежилых помещений №9 от 31.07.2008 г. в связи с существенным изменением обстоятельств (дело №А40-171343/09-157-1229, назначено к рассмотрению на 09.03.2010 г.) и о расторжении краткосрочного договора аренды №9 от 20.09.2008 г. в связи с истечением срока аренды (дело №А40-171345/09-157-1232, которое назначено к рассмотрению на 06.04.2010 г.) Заявитель жалобы указал, что если Арбитражный суд города Москвы при рассмотрении вышеуказанных дел придет к выводу о необходимости расторжения предварительного договора аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств, то поворот исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области о понуждении к заключению долгосрочного договора аренды будет крайне затруднителен, в связи с чем, представитель ответчика заявил  ходатайство  о приостановлении производства по настоящему делу №А53-6980/2009 до разрешения дел по вышеуказанным делам, находящимся на рассмотрении Арбитражного суда города Москвы.

Представитель ИП Гершман А.Л. в судебном заседании против приостановления производства по делу возражал, пояснив, что при  вынесении Арбитражным судом города Москвы решения о расторжении предварительного договора аренды, ответчик в дальнейшем имеет право обратиться с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам.

Рассмотрев заявленное ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отклонению по следующим причинам.

По смыслу части 3 статьи 9, части 1 статьи 71, пункта 9 части 2 статьи 153 Кодекса разбирательство в арбитражном суде основывается на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, установлении существенных для дела обстоятельств.

В соответствии с частью 9 статьи 130 Кодекса в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд может приостановить производство по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Кодекса.

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 Кодекса арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом РФ, конституционным (уставным) судом субъекта РФ, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Рассматривая вопрос о приостановлении производства по делу в связи с невозможностью разрешить спор, суд должен установить взаимосвязь между делами. Принятие арбитражным судом решения может оказаться невозможным, если обстоятельства, которые могут быть установлены судом при разрешении другого дела, имеют преюдициальное значение для дела, производство по которому подлежит приостановлению, а также, если другое дело может повлиять на состав сторон, объем требований, предмет иска.

С учетом изложенного результаты разрешения исков о расторжении предварительного договора и договора аренды не могут выступать в качестве обстоятельства, препятствующего рассмотрению заявления общества.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Такая предпосылка очевидна, когда указанное решение будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по первому делу.

Апелляционная инстанция считает, что возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании предварительного договора само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о понуждении к заключению долгосрочного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, в связи с чем, ходатайство ОАО «Детский мир-Центр» не подлежит удовлетворению.

Кроме того, апелляционная инстанция отмечает, что в случае вынесения Арбитражным судом города Москвы судебного акта, влияющего на отношения сторон и на  результат рассмотрения по данному делу, ответчик не лишен права обратиться с заявлением о пересмотре  судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам согласно статье 309 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ОАО «Детский мир-Центр» в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал,  настаивал на незаключенности предварительного договора, поскольку в предварительном договоре аренды указан только ориентировочный размер помещения, ссылки на его конкретный размер отсутствуют. Считает, что согласно п.1.9. предварительного договора аренды срок основного договора не отвечает признакам неизбежности, поскольку не содержит точное указание даты. Просил  обжалуемое решение отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ИП Гершман А.Л. указал, что в представленном ответчику на подпись проекте договора аренды площадь арендуемого помещения увеличена  на 1,8 кв.м. в связи с уточнением ее в паспорте БТИ по результатам проведенных  службой техинвентаризации замеров площади. Кроме того, представитель указал, что увеличение площади помещения на 1,8 кв.м. допускается договором аренды, в котором указана примерная площадь арендуемого помещения. Ссылку ответчика на то, что установленный в предварительном договоре срок для заключения основанного договора не обладает качеством неизбежности наступления и не позволяет считать срок установленным, считает надуманным основанием, направленным на уклонение ответчика от заключения договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.07.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений № 9 (далее - предварительный договор) согласно которому (п. 1.1. предварительного договора) истец, как арендодатель, и ответчик, как арендатор, (далее - стороны) обязались в соответствии со ст. 429 ГК РФ в сроки, в порядке и на условиях определенных таким предварительным договором заключить в будущем, краткосрочный и долгосрочный договоры аренды нежилых помещений общей ориентировочной площадью 1115 кв.м., в том числе нежилые помещения площадью 870,5 кв.м., расположенные на 3 этаже здания, и нежилые помещения ориентировочной площадью 244,5 кв.м., расположенные на 4 этаже здания.

Границы помещений подлежащих передачи в аренду определены сторонами в приложении № 1 к предварительному договору, то есть на планировке расположения помещений в здании.

В дальнейшем стороны обязались заключить договоры аренды площадей -краткосрочного на одиннадцать месяцев и долгосрочного на семь лет в строящемся здании торгового развлекательного центра «Максимум», заказчиком и застройщиком которого являлся ИП Гершман А. Л. (п. 1.1 договора).

Заключение краткосрочного и долгосрочного договоров аренды должно было быть произведено после завершения строительства нежилого пятиэтажного здания общей ориентировочной площадью 5 000 кв.м, предназначенного для размещения и эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу Ростовская область, город Шахты, пер. Красный Шахтер д. 78 на трех смежных земельных участках принадлежащих истцу на праве собственности.

Сторонами предварительного договора также определено, что точное значение площади помещений будет определено в соответствии с учетно-технической документацией органов технической инвентаризации по результатам замеров, проводимых после завершения строительства при вводе здания в эксплуатацию в установленном порядке.

Проекты текстов краткосрочного и долгосрочного договоров аренды согласованы сторонами предварительного договора в качестве приложений к нему, соответственно приложение № 3 и приложение № 4.

Заключение краткосрочного и долгосрочного договоров аренды было обусловлено сторонами рядом условий, которые должен был соблюсти и выполнить истец, а именно: завершить строительство здания торгового центра и сдать его в установленном порядке в эксплуатацию; зарегистрировать свое право собственности на такое здание; произвести по техническому заданию ответчика (приложение № 2 к предварительному договору) ремонтно-строительные работы по приведению подлежащих сдаче в аренду помещений в соответствие с требованиями ответчика для возможности их использования по назначению указанном в предварительном договоре; до заключения договоров аренды допустить ответчика в подлежащие сдаче в аренду помещения для проведения им подготовительных работ для открытия магазина, в том числе обеспечить транспортировку грузов и оборудования к моменту такого допуска; обеспечить готовность торгового центра к открытию; принять на себя ни чем не обусловленное обязательство обеспечить на период действия как предварительного договора, так и краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, исключительное право ответчика на осуществление в торговом центре деятельности по его торговому профилю.

Истцом строительство здания торгового центра было завершено к 07.08.2008 г., в том числе ремонтно-строительные работы в соответствии с техническим заданием ответчика. Администрацией города Шахты Ростовской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № 659 от 07.08.2008 г.

Право собственности Гершман А.Л. на здание торгового комплекса (торгового центра) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.09.2008 г. за записью регистрации № 61-61-49/027/2008-259, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 61 АД № 241811 от 08.09.2008 г.

Согласно акту доступа от 01.09.2008 г., истцом был предоставлен доступ ответчика в подлежащие передаче в аренду помещения для проведения им подготовительных работ для открытия магазина. Согласно данному акту, состояние подлежащих передаче в аренду помещений соответствует условиям предварительного договора и техническому заданию ответчика.

20.09.2008 г. индивидуальный предприниматель Гершман А.Л. осуществлено официальное открытие торгового центра, о чем сторонами был составлен акт фиксации даты открытия торгового центра от 20.09.2008 г.

В этот же день сторонами был заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений № 9 от 20.09.2008 г. с приложениями на условиях предварительного договора, по форме и содержанию согласно приложению № 3 к предварительному договору аренды, а также подписан акт приемки-передачи помещения арендатору от 20.09.2008 г. с актом осмотра помещений от того же числа, согласно которому помещения переданы в состоянии, соответствующем техническому заданию ответчика.

Согласно краткосрочному договору и акту, истцом в аренду сроком на 11 месяцев ответчику были предоставлены нежилые помещения площадью 1116,1 кв.м., в том числе помещения №№ 3,5,6,7,9 площадью 870,5 кв.м., расположенные на 3 этаже и помещения площадью 245,6 кв.м., расположенные на 4 этаже