|
Расширенный поиск
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2007 № 1674Рис. 4.9. Динамика торговых площадей по зонам города (2003-2007 гг.). Данные ГУИОН 4.5.2. Тенденции рынка недвижимости В зоне периферийных районов можно отметить следующие этапы освоения территории под размещение крупных торговых комплексов: Первым шагом в развитии территории под размещение торговых объектов было освоение территорий, прилегающих к мощным транспортным узлам (в первую очередь - станциям метрополитена). Следующим этапом стала реализация концепции равномерного размещения торговых центров в местах массового проживания населения - в зонах, выгодно расположенных вдоль основных магистралей. Третьей из реализуемых концепций было размещение торговых объектов в непосредственной близости ежедневных трудовых перемещений населения на личном автотранспорте (по пути с работы к дому). Развивается концепция создания на вылетных магистралях зон "специального посещения с покупательскими и досуговыми целями" на личном автотранспорте и с использованием маршрутных такси. В настоящее время активно развиваются торговые зоны за пределами городской черты, торговые объекты располагаются в буферной зоне между административной границей Санкт-Петербурга и кольцевой автодорогой (КАД) вне жилой и общественно-деловой застройки. Значительный объем (360 тыс.кв.м торговой площади) построенных за период с 2006 по 2007 год современных торговых комплексов располагается в основном во Всеволожском районе Ленинградской области (в первую очередь - два гиперцентра "Мега"). Под развитие торгово-деловой функции используются бывшие сельскохозяйственные земли. Тенденция тяготения торговых комплексов к КАД порождена целым рядом обстоятельств, среди которых: - отсутствие в теле городской застройки свободных участков для строительства крупных торговых центров, обеспеченных парковочными местами; - стремительный рост обеспеченности населения Санкт-Петербурга личным автотранспортом; - сложность перемещения на личном автомобиле в границах застроенной части города - время в пути от мест проживания и от мест приложения труда к центру города существенно больше, чем к одной из существующих или строящихся торговых зон, располагающихся около съездов с КАД. Такие аналитики коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга как Knight Frank Research, Colliers International, Becar и др. (в отличие от официальных статистических служб Петростата и ГУИОНа Санкт-Петербурга) ведут статистику ввода торговых площадей по отдельно стоящим крупным современным торговым комплексам, включая в общий объем торговых площадей Санкт-Петербурга и объекты, расположенные вне границ города ("Мега" и т.п.), но обслуживающие в основном жителей города. Распределение качественных торговых площадей (современные торговые и торгово-развлекательные объекты, отвечающие международным стандартам) по районам Санкт-Петербурга на конец 2007 выглядит следующим образом: лидируют Приморский район (548 тыс.кв.м), Выборгский район (522 тыс.кв.м) и Московский район (446 тыс.кв.м). По данным Colliers International, структура рынка Санкт-Петербурга на 01.10.2007 распределилась следующим образом: 69% площадей приходится на долю торгово-развлекательных комплексов, 11% - на долю гипермаркетов. Остальные 15% распределяются между cash&carry, DIY и мебельными торговыми центрами (см.рис.4.10 (не приводится)). Рис.4.10. Структура рынка действующих торговых объектов по общим площадям на III квартал 2007 года. Источник: Colliers International 4.5.3. Новые объекты (построенные в 2006-2007 годах, строящиеся, проектируемые) Рис.4.11. Прогноз развития рынка торговых комплексов в Санкт-Петербурге (источник - Весаr) В табл.4.13 приведен перечень крупных торговых и торгово-развлекательных объектов, введенных в эксплуатацию в 2006-2007 годах. На рис.4.12 (не приводится) дано размещение по территории Санкт-Петербурга и ближайших пригородов крупных объектов торгового и торгово-развлекательного профиля (включая уже заявленные проекты). Рис.4.12. Крупные торговые и торгово-развлекательные объекты Санкт-Петербурга (существующие, строящиеся, проектируемые) В 2006-2007 году в Петербурге был введен в эксплуатацию рекордный объем современных торгово-развлекательных комплексов и гипермаркетов. К началу 2008 года в Санкт-Петербурге будет насчитываться порядка 50 многофункциональных комплексов (в т.ч. торгово-развлекательных - 41), 16 гипермаркетов "О'Кей", 18 гипермаркетов "Карусель", 13 комплексов формата cash&carry "Лента". В сегменте супермаркетов и универсамов лидерство удерживает "Пятерочка" - 208 магазинов, в "Перекрестке" и "Патэрсоне" - соответственно 18 и 13. В секторе бытовой техники сетевые лидеры - "Эльдорадо" (19) и "М.Видео" (13). В секторе товаров для строительства и ремонта - строймаркеты "Метрика" (12), "К-Раута" (7) и "Максидом" (7). В 2007-2008 годах на рынке коммерческих торговых площадей Санкт-Петербурга ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных проектов торговых центров. В 2007 году в соответствии с заявленными сроками строительства, объем ввода прогнозируется на уровне 750-800 тыс.кв.м торговых площадей. Однако с учетом тенденции задержки сроков сдачи объектов в эксплуатацию действительный объем ввода может составить примерно 580-680 тыс.кв.м. Общий объем предложения на рынке торговых площадей на конец 2007 года оценивается примерно в 2,68 млн.кв.м. Учитывая перспективность рынка торговых центров, говорить о снижении скорости его развития в ближайшие годы не приходится. Напротив, прогнозируется появление новых "игроков" не только российских, но и иностранных. Масштабы торговых (и досуговых) объектов выросли до уровня торгово-развлекательных комплексов (ТРК) с общей площадью здания более 30000 кв.м. Самыми значимыми проектами 2006 года стали ТРК "МЕГА-Парнас" (177 тыс.кв.м общей площади), "МЕГА-Дыбенко" (148 тыс.кв.м) с такими якорями как гипермаркеты "Ikea", "OBI", "Ашан", ТЦ с элементами ландшафта "Гарден Сити" (52 тыс.кв.м) и "Родео Драйв" с аквапарком (47 тыс.кв.м). В 2007 году открылись ТРК "Питер-Радуга" с кинозалом "Imax-3D" (90 тыс.кв.м), в ТРК "Феличита" и "Сити-Молл" построены вторые очереди - формат DIY "Leroy Merlin" (84 и 50 тыс.кв.м общей площади соответственно), в ТРК "Пулково-3" с бильярдным "Русским полем" на 120 столов (70 тыс.кв.м). В табл.4.14 приведены данные о количестве общей площади в крупных торговых объектах, которые в настоящее время уже строятся в Санкт-Петербурге, а также строительство которых планируется в ближайшей перспективе (2008-2010 гг.). Табл. 4.14. Динамика прироста площадей в крупных торговых и торгово-развлекательных комплексах Санкт-Петербурга (ориентировочно до 2008-2010 гг.) |——————————————|—————————————|————————————————————|——————————————————| | | Количество | Общая площадь | Средняя площадь | | | объектов | (торговой части |объекта (торговой | | | |объекта), тыс.кв.м | части), кв.м | |——————————————|—————————————|————————————————————|——————————————————| | 1 | 2 | 3 | 6 | |——————————————|—————————————|————————————————————|——————————————————| |Существующие | 283 | 2429 | 8584 | |——————————————|—————————————|————————————————————|——————————————————| |Строящиеся | 64 | 802 | 12533 | |——————————————|—————————————|————————————————————|——————————————————| |Проектируемые | 90 | 1682 | 18694 | |——————————————|—————————————|————————————————————|——————————————————| |Всего | 437 | 4914 | | |——————————————|—————————————|————————————————————|——————————————————| Источник: сведения, опубликованные в средствах массовой информации в течение 2006-2007 гг. (площади объектов взяты из этих публикаций). 4.5.4. Выводы 1. Ориентировочная площадь торговых и торгово-развлекательных объектов, имеющихся в городе (Санкт-Петербург плюс крупные объекты Всеволожского района), на конец 2007 года составляет 6,7 млн.кв.м (общая площадь зданий). Из них так называемые качественные площади (современные торговые комплексы) составляют около 40%. 2. В Петербурге на 1000 жителей приходится 678 кв.м торговых площадей (торговая площадь в общей площади зданий составляет 60-70%). Если учитывать только качественные торговые площади (современные торговые объекты), то на 1000 жителей таких площадей приходится 440-450 кв.м. 3. Распределение качественных торговых площадей, отвечающих международным стандартам, по районам Санкт-Петербурга на конец 2007 года выглядит следующим образом: лидируют Приморский район (548 тыс.кв.м), Выборгский район (522 тыс.кв.м) и Московский район (446 тыс.кв.м). На территории Всеволожского района, в зоне, примыкающей к границе города, расположено 360 тыс.кв.м торговых площадей. 4. В сфере торговой недвижимости наблюдается процесс разделения объектов торговли и досуга на крупные специализированные комплексы и небольшие площади, которые являются дополнениями к доминирующим способам использования объектов недвижимости (жилой функции - так называемые "магазины шаговой доступности" или офисной функции). 5. В 2007-2008 годах на рынке коммерческих торговых площадей Санкт-Петербурга ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных проектов торговых центров. В 2007 году в соответствии с заявленными сроками строительства объем ввода прогнозируется на уровне 750-800 тыс.кв.м торговых площадей. Однако с учетом тенденции задержки сроков сдачи объектов в эксплуатацию действительный объем ввода может составить примерно 580-680 тыс.кв.м. Общий объем на конец 2007 года оценивается примерно в 2,68 млн.кв.м. 6. Расположение крупных объектов в непосредственной близости от транспортных узлов (например, станций метро) уступает место их строительству вдоль путей повседневного движения населения от мест приложения труда к местам проживания. Практикуется также размещение крупных торговых объектов и их групп вблизи городской черты (как в городе, так и в Ленинградской области - при хорошей доступности легковым автотранспортом от мест массового проживания населения). На ближайшую перспективу по прежнему наиболее привлекательны для девелоперов участки, прилегающие к действующим и возводимым участкам КАД. Развивается концепция создания на вылетных магистралях в буферной зоне между административной границей Санкт-Петербурга и КАД зон "специального посещения с покупательскими и досуговыми целями" на личном автотранспорте и с использованием маршрутных такси. 7. Масштабы торговых и торгово-досуговых объектов выросли до уровня торгово-развлекательных комплексов (ТРК) с общей площадью здания более 30000 кв.м. Следует отметить, что 85% площадей объектов, введенных в Санкт-Петербурге в 2006-2007 году, - это крупные современные торгово-развлекательные комплексы и гипермаркеты. 8. Наблюдается тенденция повышения качества помещений и зданий. Устаревшие объекты теряют арендаторов. Часть таких объектов подвергается реконструкции с целью повышения их эстетических и функциональных характеристик. Очевидно, что и в будущем (даже при насыщении рынка торговых площадей) снижение заполняемости и ставок аренды будет проявляться в устаревших объектах при стабильности этих показателей во вновь построенных и отвечающих современным требованиям рынка зданиях (или опережающих таковые). 4.6. Офисные объекты 4.6.1. Основные цифры Оценка общего объема помещений офисного типа проведена в соответствии со статистикой ГУИОН Санкт-Петербурга по нежилому фонду (см.рис.4.13 Не приводится)) категории "учрежденческий" (данные приведены по отдельно стоящим строениям и встроенным помещениям). В данную группу включаются объекты государственного управления, комплекс объектов коммерческо-деловой сферы, а также отдельно расположенные (т.е. не на той же площадке, что и, например, промышленное предприятие) офисные здания и помещения объектов промышленности, транспорта, связи и других отраслей (представительские офисы и т.п.; количество офисных зданий такого типа невелико, в основном такие офисы располагаются на том же земельном участке, что и основной объект). Как видно из рисунка, офисные площади Санкт-Петербурга увеличились с 8081 тыс.кв.м (на 01.01.2003) до 10278 тыс.кв.м. Рис.4.13. Динамика общей площади офисного использования (тип фонда "учрежденческий", строения и встроенные помещения) Санкт-Петербурга. Статистика ГУИОН за 2003-2007 гг. По сути, все эти площади - офисное использование. Однако только часть этого фонда позиционируется на рынке недвижимости города как "офисные площади" (коммерческие). При этом рынок офисных площадей делится на две части - площади в специализированных офисных центрах и во встроенно-пристроенных помещениях. Количество офисных площадей, располагающихся во встроенно-пристроенных помещениях, можно принять равным общей площади встроенно-пристроенных помещений фонда, относящегося к типу "учрежденческий", на 01.01.2007 - 1451 тыс.кв.м. Анализ предложений о сдаче в аренду помещений (публикуемых в периодической печати, сети Интернет и т.п.) показал, что в настоящее время в городе позиционируют себя на рынке как офисные центры или офисные здания около 450 объектов, общая площадь которых составляет около 2270 тыс.кв.м (25% от общей площади фонда "типа "учрежденческий", располагающегося в отдельно стоящих строениях). В данную категорию зданий входят как офисные центры, имеющие определенный уровень классности (по классификации Гильдии Управляющих и Девелоперов), так и здания бывших НИИ, административно-управленческие здания предприятий и т.п., сдающих помещения в аренду и не имеющих характеристик, необходимых для установления определенного уровня классности офисного объекта. К концу 2007 года общий объем офисных площадей классов А, В и С на рынке Санкт-Петербурга составляет 1134000 кв.м. В период с 2002 года по 2007 год наблюдался устойчивый рост предложения качественных офисных помещений. За период 2005-2007 годы было введено в эксплуатацию более 400 тыс.кв.м офисных площадей, прирост объема предложения за этот период составил 55%. В табл.4.15 представлена историческая динамика предложения офисной недвижимости. До конца 2007 года планируется ввести в эксплуатацию еще более 240 тыс.кв.м офисных площадей. Табл.4.15. Динамика предложения площадей в бизнес-центрах (2002-2007 годы) |———————————————————|————————|————————|————————|————————|————————|———————————| | |2002 г. |2003 г. |2004 г. |2005 г. |2006 г. | 9 мес. | | | | | | | | 2007 г. | |———————————————————|————————|————————|————————|————————|————————|———————————| | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | | |———————————————————|————————|————————|————————|————————|————————|———————————| |Предложение | 580 | 700 | 731,1 | 831,1 | 1020 | 1134 | |площадей в | | | | | | | |бизнес-центрах, | | | | | | | |тыс.кв.м | | | | | | | |———————————————————|————————|————————|————————|————————|————————|———————————| |Процент прироста | | 21% | 4% | 14% | 23% | 11% | |———————————————————|————————|————————|————————|————————|————————|———————————| Источник: Colliers International. Лидером по количеству офисных площадей (классы А-С) является Центральный район. К 2007 году значительно увеличилось предложение офисных площадей в Петроградском и Василеостровском районах. Адмиралтейский район по объему предложения переместился со второго места на четвертое. Распределение предложения офисных площадей по районам города представлено на рис.4.14 (не приводится). Рис.4.14. Распределение площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по районам города (бизнес-центры классов А, В, С) Долевая структура площадей по классам в 2005 году и по итогам 9 месяцев 2007 года представлена на рис.4.15 (не приводится). В 2005-2007 годах продолжилось перераспределение структуры площадей бизнес-центров в сторону увеличения доли классов А и В и уменьшения доли класса С. Рис.4.15. Распределение площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по классам 4.6.2. Тенденции рынка недвижимости Обусловленный переструктуризацией экономики постиндустриального общества рост числа услуг разного рода сопровождался во многих городах мира расширением строительства офисных площадей. Количество офисных площадей в расчете на 1 жителя в крупных городах мира от 2.5 кв.м на чел. и выше, например, Франкфурт - 17,9 (причем, это только класс А и В), Париж - 5,8, Хьюстон - 4,46 и т.п. При этом темпы прироста офисных площадей в последние 10-15 лет весьма существенны. По количеству офисных площадей, приходящихся на 1 жителя, Санкт-Петербург заметно отстает от европейских городов: по состоянию на 2007 год в расчете на 1 жителя Санкт-Петербурга приходится 2,25 кв.м площади офисного фонда (в Москве в 2006 году было - 2,87 кв.м). Разрыв еще более существенен, если говорить об офисных площадях высокого класса (А и В) - в Санкт-Петербурге на 1 жителя приходится 0,25 кв.м таких площадей (на начало 2007 года), в Москве - 0,52 кв.м (на конец 2006 года). Офисный рынок Санкт-Петербурга последних лет характеризуется стабильным ростом спроса на качественные офисные помещения. Заполняемость офисных центров остается на высоком уровне - 94-96%. Анализ динамики арендных ставок показывает, что в целом по рынку наблюдается их рост, подкрепляемый высоким уровнем этого показателя во вновь вводимых объектах. За период 2005-2007 гг. ставки аренды выросли на 25%. Анализируя существующие тенденции, необходимо отметить тенденцию увеличения площади бизнес-центров (значительное количество офисных проектов Санкт-Петербурга - это объекты, площадью более 50 тыс.кв.м). Актуальным становится появление деловых комплексов и деловых кварталов, совмещающих в себе как офисную, так и торгово-развлекательную и жилую функции. В качестве примера деловых кварталов можно привести следующие проекты: "Новый квартал" от компании "Теорема" на Свердловской наб., "Смольный квартал" от компании "Возрождение Санкт-Петербурга" на Смольной наб., "Невская ратуша" от компании "М", аффилированной с ВТБ на месте бывшего трамвайного парка имени Смирнова. В последние три года наметилась тенденция смещения деловой активности за пределы центральной части Петербурга, что объясняется нехваткой земельных участков и высокой транспортной загруженностью исторической части города. На лимитированное предложение новых офисных площадей в центре города также влияют серьезные ограничения по реконструкции существующих зданий и новой застройке исторического центра, налагаемые КГИОП. В связи с этим продолжается развитие деловых набережных (Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской, Ушаковской), а также более отдаленных территорий, в том числе вблизи КАД и аэропорта. 4.6.3. Новые объекты (построенные в 2006-2007, строящиеся, проектируемые) Всего за период 2005-2007 гг. было введено более 400 тыс. офисных площадей. Перечень наиболее крупных бизнес-центров представлен в табл.4.16, расположение - на рис.4.16 (не приводится). Табл.4.16. Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2005-2007 годах |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| | Название | Адрес | Класс | Офисная |Год ввода | | | | | площадь, | | | | | | кв.м | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Т4 |Седова ул., д.12 | В | 16500 | 2005 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |River House |Академика Павлова ул., | В | 14600 | 2005 | | |д.5 | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Сенатор |Чапаева ул., д.15 | В | 9000 | 2005 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Воронцов |Барочная ул., д.10 | В | 8000 | 2005 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Феникс |Свердловская наб., д.4 | В | 6500 | 2005 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Троицкое поле |Обуховской Обороны пр., | С | 7000 | 2005 | | |д.120Е | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Н-49 |Непокоренных пр., д.49 | С | 5000 | 2005 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Сенатор |Чайковского ул., д.1 | A | 5600 | 2006 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Лангензипен |Малая Монетная ул., | А | 5500 | 2006 | | |д.2, лит.А | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Северная столица (2 |Волынский пер., д.3 | A | 5200 | 2006 | |очередь) | | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Магнус |9-я линия Васильевского | А | 5100 | 2006 | | |острова, д.34 | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Келлерманн-Центр |10-я Красноармейская, | В | 9000 | 2006 | |("Первомайская заря") |д.22 | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Русские Самоцветы |пл.Фаберже | В | 8400 | 2006 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Прогресс |наб.Черной речки, д.41 | В | 7800 | 2006 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Гренадерский |Выборгская наб., д.47 | В | 6000 | 2006 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Аврора/Преображенский |14-я линия | В | 5000 | 2006 | | |Васильевского острова, | | | | | |д.7а | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Призма-Центр |Воронежская ул., д.5 | В | 5000 | 2006 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Alia Tempora |Невский пр., д.104 | В | 7500 | 2006 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Stels |Боровая ул., д.32/19 | В | 5700 | 2006 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Apollo |Добролюбова пр., д.12В | А | 6525 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Форум |Блохина ул., д.8 | А | 3600 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Regent Hall |Владимирский пр., д.21 | В | 11600 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Чкаловский |ул.Большая Зеленина, | В | 9115 | 2007 | | |д.10 | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Кантемировский |Инструментральная ул., | В | 6320 | 2007 | | |д.3 | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Бригантина |Рижский пр., д.41 | В | 5760 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Дом Зингера |Невский пр., д.28 | А | 4200 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Сенатор |18-я линия В.О., д.31 | В | 25000 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Ренессанс Центр |Шателена ул., д.26 | В | 8000 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Империал |Стачек пр., д.48 | В | 5000 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Гапсаль |Гапсальская ул., д.1 | В | 4000 | 2007 | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| |Кондратьевский |Кондратьевский пр., | В | 3500 | 2007 | | |д.15, кор.3 | | | | |——————————————————————|————————————————————————|————————|———————————|——————————| На конец 2007 года в стадии строительства и проектирования находится около 70 проектов общей площадью более 2000 тыс.кв.м (см.рис.4.16 (не приводится)). К наиболее крупным проектам можно отнести следующие. Рис.4.16. Крупные офисные объекты Санкт-Петербурга (существующие, строящиеся, проектируемые) На бывшей территории ФГУП "Россия", расположенной на углу Пискаревского пр. и Свердловской наб., управляющая компания "Теорема" построит бизнес-квартал "Новый Квартал". Согласно проекту, на земельном участке площадью 16 га будет построено 17 новых современных бизнес-центров. Проект включает также реконструкцию под офисные здания четырех помещений, которые находятся под охраной КГИОП, и оборудование паркинга на 5500 машиномест. Общая площадь торгово-офисных площадей составит более 500 тыс.кв.м. Срок окончания строительства всего квартала - 2012 год. Первый бизнес-центр "Нового Квартала" - "Корпус Бенуа" (класс "А") - сегодня находится в стадии строительства. Банк "Санкт-Петербург" и компания Setl City построят "Деловой квартал" класса А на Малой Охте. На земельном участке, ограниченном Свердловской наб., Новочеркасским пр., Республиканской ул. и Перевозным переулком, построят 205 тыс.кв.м коммерческих площадей. Общая площадь офисных помещений в "Деловом квартале" составит 150 тыс.кв.м. Доминантой проекта станет 21-этажное здание банка площадью 38331 кв.м, высотой 90 м. Вокруг разместятся 12-14 бизнес-центров класса А по 8-9 этажей высотой не более 42 м. Здание банка и два 8-9-этажных офисных здания площадью 21600 и 26800 кв.м будут сданы в эксплуатацию в 2010 году. Ввод второй очереди, в рамках которой появится еще несколько зданий площадью свыше 60 тыс.кв.м, ожидается к 2012 году. В 2012 году на улице Смольного будет введен "Смольный квартал". На территории квартала расположится девять 6-7-8-этажных зданий. В каждом здании планируется 2-3-уровневый паркинг. Деловой центр "Невская ратуша" планируется построить в Дегтярном переулке. Общая площадь составит 250 тыс.кв.м. В нем планируется разместить несколько 11-этажных офисных зданий площадью около 50 тыс.кв.м. На территории комплекса также планируется построить подземный паркинг на 1100 автомобилей. Инвестором строительства выступает "Внешторгбанк". В Красногвардейском районе Санкт-Петербурга планируется реализация общественно-делового района "Охта-центр", в котором 35% площадей будут отведены под общественные функции, 49% - под бизнес-центры. 4.6.4. Выводы 1. На протяжении последних двух лет сформировалась устойчивая тенденция предпочтения компаниями офисных площадей в специализированных офисных центрах в сравнении со встроенными помещениями. Наряду с устойчивым развитием деловой активности и ростом доли офисных рабочих мест в структуре занятости, это обеспечивает постоянный рост спроса на услуги специализированных офисных центров. 2. Инвесторы демонстрируют свои оценки перспектив развития офисного рынка наращиванием строительства новых офисных зданий всех классов - от "А" до "С" (несколько лет назад центры класса "С" не строились, а создавались лишь путем частичных реконструкций существующих зданий конторского назначения). Наблюдается тенденция создания офисных центров классов "В" и "А" и вне центра города. 3. Начала проявляться тенденция формирования локальных общественно-деловых зон, состоящих из групп офисных и торгово-развлекательных объектов, расположенных в значительном отдалении от станций метрополитена. Увеличение количества площадей в составе такой зоны повышает успешность и доходность проектов в ее границах. Все большее количество офисных центров располагается в местах с недостаточным уровнем доступности (от мест проживания) на общественном транспорте, но хорошей доступности на личных автомобилях. 4.7. Гостиницы Программа развития Санкт-Петербурга как туристического центра на 2005-2010 гг. (постановление Правительства N 1541 от 17.10.2005) официально признала туризм стратегическим сектором экономики города. Согласно принятой Программе городская сеть отелей всех классов должна к 2010 году увеличиться вдвое, а Санкт-Петербург войти в пятерку крупнейших туристских центров Европы с ежегодным посещением не менее 5 миллионов туристов. 4.7.1. Основные цифры Подсчеты приезжающих в Санкт-Петербург ориентируются на пограничные службы, данные гостиниц, музеев, экспертные оценки*. Исследования показывают, что начиная с 1994 года происходит устойчивый рост общего потока зарубежных гостей. Динамика туристического потока в 2003-2007 годах приведена в табл.4.17. _______________ *Например, в 2005 году Санкт-Петербург, по данным Комитета по внешним связям, посетило 3 млн. иностранных туристов, а по оценкам The Boston Consalting Group, не более 1,7 млн. Табл.4.17. Динамика туристического потока в Санкт-Петербург |———————————————|————————|————————|————————|—————————————————|—————————————| | Год |2003 г. |2004 г. |2005 г. | 2006 г. |9 мес. 2007 | | | | | | | г. | |———————————————|————————|————————|————————|—————————————————|—————————————| | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |———————————————|————————|————————|————————|—————————————————|—————————————| |Количество | 3,5 | 3,5 | 2,5 | 3,0-4,5 (по | 3,3 | |туристов, | | | | различным | (прогноз) | |млн.чел. | | | | экспертным | | | | | | | оценкам) | | |———————————————|————————|————————|————————|—————————————————|—————————————| Спад въездного туризма в 2005 году был вызван неадекватностью ценовой политики большинства игроков рынка (ростом цен). Переоценив спрос на российский Северо-Запад и столкнувшись с временным всплеском активности туристов, связанной с празднования 300-летия Санкт-Петербурга, туроператоры, средства размещения, транспортные организации подняли цены на услуги, что привело к значительному подорожанию турпакета. По информации Северо-Западного отделения Российского союза туриндустрии (СЗО РСТ), фонд коллективного размещения Северо-Западного федерального округа (включая гостиницы, мини-отели, санатории и т.п.) на сентябрь 2006 года насчитывал около 70 тыс. мест, примерно 47% которых приходятся на Петербург. На конец 2007 года гостиничный комплекс Санкт-Петербурга представлен 336 объектами размещения (19,5 тыс. номеров, ориентировочно на 38 тыс. мест) различных категорий и различных форм собственности. Исходя из этих цифр на 1 тыс. жителей приходится около 8,3 гостиничных места. Распределение номерного фонда по категориям представлено на рис.4.17 и рис.4.18 (не приводятся). 50% номерного фонда сосредоточено в историческом центре города. Расположение средств размещения по территории Санкт-Петербурга представлено на рис.4.21 (не приводится). Динамика изменения номерного фонда гостиниц Петербурга в период с 2002 по 2007 г. приведена на рис.4.19 (не приводится). Из диаграммы видно, что в последнее время вводятся гостиницы с малым количеством номерного фонда. Табл.4.18. Сводные данные по гостиничному комплексу Санкт-Петербурга на конец 2007 года |—————————————|——————————————————————|————————————————————————| | Категория |Количество гостиниц, |Количество номеров, шт. | | | шт. | | |—————————————|——————————————————————|————————————————————————| | 1 | 2 | 3 | |—————————————|——————————————————————|————————————————————————| |5 звезд | 10 | 1518 | |—————————————|——————————————————————|————————————————————————| |4 звезды | 22 | 3480 | |—————————————|——————————————————————|————————————————————————| |3 звезды | 103 | 9540 | |—————————————|——————————————————————|————————————————————————| |Экономкласс | 231 | 5005 | |—————————————|——————————————————————|————————————————————————| |Итого | 366 | 19543 | |—————————————|——————————————————————|————————————————————————| Источник: Комитет по инвестициям и стратегическим проектам СПб (опубликовано на сайте www.hotelinvest.ru.) Рис.4.17.Структура гостиничного фонда Рис.4.18.Структура гостиничного (по качеству отелей) фонда (по качеству номерного фонда) Источник: Комитет по инвестициям и стратегическим проектам СПб. Рис.4.19. Динамика изменения номерного фонда гостиниц Санкт-Петербурга в 2002-2007 гг. Сведения о количестве средств размещения по официальным источникам несколько отличаются от реальных данных. Так, анализируя информацию, публикуемую в СМИ, сети Internet, оказывается, что реальное количество мест размещения несколько выше, так как существуют и другие места размещения туристов (незарегистрированные мини-отели, прочие малые гостиницы (по некоторым данным, их более 500), хостелы, общежития гостиничного типа и т.д.), так или иначе предоставляющие услуги по размещению туристов. Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что в летний период в Санкт-Петербурге от 10 до 15 тыс. квартир сдается в краткосрочную аренду с посуточной оплатой (данные РСТ, основанные на сведениях риэлтеров). Размер этого актива составляет не менее 20 тыс. мест. Это и объясняет различие в оценках объема номерного фонда. Сегодня в Петербурге, по разным оценкам, насчитывается до 450-500 мини-отелей и до 330 прочих "малых гостиниц". Это приблизительно 7 тыс. номеров в мини-отелях и около 18 тыс. номеров в так называемых "малых гостиницах". По информации "Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга", можно называть даже сдаваемую квартиру в несколько комнат. Динамика открытия малых и мини-отелей приведена на рис.4.20 (не приводится). Рис.4.20. Динамика открытия малых и мини-отелей в Санкт-Петербурге в 2000-2006 гг. (данные центра развития малых отелей) Сводные данные о количестве средств размещения (гостиницы, малые отели, хостелы, общежития), расположенных в Санкт-Петербурге, на конец ноября 2007 года в разрезе районов приведены в табл.4.19. Табл.4.19 Сводные данные по гостиничному комплексу Санкт-Петербурга на конец 2007 года по районам |——————————————————|———————————|——————————————————————————————————|———————————|——————————————| |Административный |Данные на | Существующие |Строящиеся |Проектируемые | | район |01.01.2005 | | | | | | |———————————|——————————|———————————| | | | | |Количество |Номерной |Количество | | | | | | | фонд | мест | | | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Адмиралтейский | 33 | 44 | 2593 | 3264 | 6 | 29 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Василеостровский | 11 | 22 | 2052 | 3560 | 7 | 10 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Выборгский | 18 | 21 | 1161 | 2149 | 1 | 6 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Калининский | 7 | 8 | 685 | 1239 | 0 | 2 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Кировский | 10 | 9 | 332 | 719 | 2 | 2 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Колпинский | 2 | 5 | 172 | 177 | 0 | 2 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Красногвардейский | 9 | 12 | 878 | 1328 | 0 | 2 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Красносельский | 7 | 7 | 311 | 592 | 0 | 3 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Кронштадтский | 3 | 3 | 61 | 123 | 0 | 0 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Курортный | 11 | 17 | 1360 | 1669 | 3 | 21 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Московский | 15 | 21 | 2061 | 3413 | 3 | 7 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Невский | 8 | 11 | 564 | 1008 | 0 | 1 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Петроградский | 25 | 31 | 704 | 1442 | 8 | 12 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Петродворцовый | 5 | 8 | 303 | 257 | 1 | 14 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Приморский | 10 | 10 | 1002 | 1241 | 1 | 4 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Пушкинский | 10 | 10 | 299 | 731 | 2 | 9 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Фрунзенский | 8 | 11 | 773 | 1059 | 0 | 4 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Центральный | 75 | 127 | 5090 | 7211 | 6 | 39 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| |Общий итог | 267 | 377 | 20401 | 31182 | 40 | 167 | |——————————————————|———————————|———————————|——————————|———————————|———————————|——————————————| Как видно из табл.4.19, основная часть объектов размещения (60%) располагается в центральных районах города. 4.7.1.1. Круизный туризм Морские и речные круизы - это один из наиболее динамично развивающихся сегментов мировой туристской индустрии. На протяжении последних лет наблюдается рост судозаходов океанских круизных лайнеров в Санкт-Петербург (см.табл.4.20). Зафиксирован рост доли крупнотоннажных судов, благодаря чему с 2000 по 2006 год количество посетивших город "круизных" туристов более чем удвоилось. Табл.4.20. Количество судозаходов морских круизных судов в порт Санкт-Петербург в период 2000-2006 гг.* _______________ *Сведения за 2004-2005 гг. включают данные не только по круизным судам, но и по грузопассажирскому парому FinnJet. |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | Год |Количество судозаходов |Количество пассажиров, | | | | тыс.чел. | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | 1 | 2 | 3 | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | 2000 | 233 | 148 | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | 2001 | 221 | 165 | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | 2002 | 212 | 143 | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | 2003 | 263 | 203 | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | 2004 | 325 | 255 | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | 2005 | 398 | 319 | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| | 2006 | 299 | 306 | |——————————————|———————————————————————|————————————————————————| Источник: данные Северо-Западного регионального управления ФПС. Для увеличения туристического потока, генерируемого морским круизным туризмом, в Санкт-Петербурге строится в составе проекта "Морской фасад" новый пассажирский терминал на северо-западе Васильевского острова (на намывных территориях). Планируется, что функционирование нового пассажирского терминала с семью причалами для приема крупных лайнеров будет круглогодичным и город сможет принимать суда вместимостью от 2,5 тыс. до 5 тыс.чел. (которые появятся на Балтике с 2008-2009 годов). В зимнее время он будет принимать грузопассажирские паромы. Таким образом, по прогнозам специалистов, пропускная способность терминала с выходом на полную мощность в 2011 году составит 1,2 млн. пассажиров в год. В проекте комплекса должны быть учтены необходимые международные стандарты и требования приема и обслуживания круизных судов и пассажиров в Санкт-Петербурге, наличие общественно-деловых, коммерческих, торговых, жилых и других объектов недвижимости, в том числе бизнес-центр, гостиница и т.д. По расчетам, пассажирский терминал сможет принимать в сезонный период около 12 тысяч туристов в день. Первый пусковой комплекс планируется запустить осенью 2008 года. 4.7.1.2. Деловой туризм Продолжается развитие конгрессного (делового) туризма. Туроператоры отмечают, что доля поездок с деловыми целями выросла до 25%. В настоящее время Петербург может проводить съезды с участием до 2 тысяч человек. Для увеличения делового туризма в Петербурге реализован новый павильон в ЛенЭкспо, а также планируются: - конгресс-центр в районе Пушкина; - конгресс-центр "Константиновский" (рядом с резиденцией Президента в Стрельне). 4.7.1.3. Международные операторы На рынке Санкт-Петербурга присутствуют крупнейшие международные гостиничные операторы, такие как: Best Western, Marriott, Orient Express, Kempinski, Radisson SAS, Accor, Rocco Forte Hotels, Corinthia, Park Inn. Ожидается открытие гостиниц под брэндами: Missoni, Le Meridien, Four Seasons, Sokos, Holiday Inn, Sheraton, Courtyard by Marriott, Domina Hotels&Resorts, Vienna International, Best Western Premier, Holiday Club. До сих пор в городе не представлены не только мировые сети гостиниц среднего уровня ("3 звезды"), но и ведущие мировые сети гостиниц высокого класса, такие как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton. По данным Colliers International, в настоящее время некоторые из перечисленных операторов рассматривают возможность выхода на наш рынок в ближайшие 2-3 года. Большинство из них рассматривают объекты от 120-150 номеров и выше, соответственно, площадью не менее 7-9 тыс.кв.м 4.7.2. Тенденции рынка недвижимости Происходит изменение тенденций размещения объектов гостиничной инфраструктуры: если раньше это были объекты, размещаемые преимущественно в центральной части города, на небольших земельных участках, в сложившейся застройке, то к концу 2007 года наблюдается тенденция размещения отелей в составе многофункциональных центров и расширение географии расположения. В последние три года у гостиниц высокого и среднего класса в Петербурге заметна тенденция увеличения заполняемости в межсезонье и низкий сезон, что является результатом последовательной маркетинговой политики города, направленной на продвижение зимних сезонов на международный рынок. 4.7.3. Новые объекты (построенные в 2006-2007 гг., строящиеся, проектируемые) На протяжении анализируемого периода (2005 год - 9 мес. 2007 года) в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 23 гостиницы на 1420 номеров, причем большая часть была введена в 2005 году (8 гостиниц на 1013 номеров*). _______________ *Данные Комитета по инвестициям и стратегическим проектам СПб. За период с 2005 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию: - 2005 - 8 гостиниц на 1013 номеров; - 2006 - 9 гостиниц на 153 номера; - 2007 - 6 гостиниц на 254 номера. Наиболее динамично развивается рынок мини-отелей: к началу нового туристического сезона открылось не менее 20 новых объектов такого типа (те, которые публично объявили о своем открытии - многие мини-отели этого не делают). На 1 августа 2007 года в Петербурге находились в стадии реализации 154 гостиничных проекта на 12972 номера. Из них: 30 проектов - в стадии строительства (см.табл.4.21), 58 проектов - в стадии разработки документации, 69 проектов - в стадии проектирования (данные по размещению строящихся и проектируемых средств размещения приведены в табл.4.19 и табл.4.22). Следует учесть, что часто сроки ввода гостиниц в эксплуатацию сдвигаются на довольно значительный период (в табл.4.22 данные о строящихся и проектируемых объектах со сроками сдачи 2005-2007 годы перенесены на 2008 год). Табл.4.21. Распределение строящихся гостиниц по категориям (данные на ноябрь 2007 г.) |————————————————|————————————————————|————————————————————————| | Категория | Количество |Количество номеров, шт. | | | гостиниц, шт. | | |————————————————|————————————————————|————————————————————————| | 1 | 2 | 3 | |————————————————|————————————————————|————————————————————————| |5 звезд | 5 | 607 | |————————————————|————————————————————|————————————————————————| |4 звезды | 7 | 1615 | |————————————————|————————————————————|————————————————————————| |3 звезды | 13 | 1723 | |————————————————|————————————————————|————————————————————————| |Экономкласс | 5 | 30 | |————————————————|————————————————————|————————————————————————| |Итого | 30 | 3975 | |————————————————|————————————————————|————————————————————————| Источник: Комитет по инвестициям и стратегическим проектам СПб (опубликовано на сайте ). Табл.4.22. Распределение строящихся и проектируемых гостиниц по категориям по срокам ввода (заявленным) |—————————————————|———————————————————————————————————|—————————————————————————————————————————————————————| |Административный | Объекты в стадии строительства | Проектируемые объекты | | район | | | | |—————————————————|—————————————————|—————————————————|—————————————————|—————————————————| | | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2010 | | |———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| | |кол-во |номерной |кол-во |номерной |кол-во |номерной |кол-во |номерной |кол-во |номерной | | | шт. | фонд | шт. | фонд | шт. | фонд | шт. | фонд | шт. | фонд | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Адмиралтейский | 5 | 1199 | | | 9 | 764 | 3 | 551 | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Василеостровский | 5 | 735 | | | 2 | | 1 | 50 | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Выборгский | 1 | 60 | | | 2 | 350 | 1 | | 1 | 33 | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Калининский | | | | | | | 1 | 200 | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Кировский | | | | | 1 | 172 | | | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Колпинский | | | | | 1 | 19 | | | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Курортный | 2 | 20 | | | 12 | 253 | 1 | | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Московский | 1 | 165 | 1 | 269 | 2 | 100 | 2 | 398 | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Невский | | | | | 1 | | | | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Петроградский | 8 | 563 | | | 4 | 83 | 1 | 240 | 1 | 8 | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Петродворцовый | 1 | | | | 5 | 246 | | | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Пушкинский | 1 | | | | 4 | 110 | | | | | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Фрунзенский | | | | | | | 1 | 40 | 3 | 180 | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Центральный | 3 | 216 | | | 7 | 492 | 3 | 64 | 4 | 435 | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| |Общий итог | 27 | 2958 | | | 50 | 2589 | 14 | 1543 | 9 | 656 | |—————————————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————|———————|—————————| Источник: данные Комитета по инвестициям и стратегическим проектам СПб. В 2006 году состоялось несколько крупных сделок с гостиничной недвижимостью: - приобретение гостиниц "Пулковская" (840 номеров), Radisson SAS и "Прибалтийская" (1,2 тыс. номеров), - London&Regional Properties приобрел у ЛенСпецСМУ строящуюся гостиницу в составе комплекса "Ростральные колонны", - "Интеко" приобрела проект гостиницы категории "5 звезд" на Конногвардейском бульваре, - нижегородская структура приобрела на торгах Фонда имущества Петербурга здания на Английской наб., 62-64, предназначенные для размещения гостиницы. Количество заявленных к реализации проектов, в том числе с участием крупных международных управляющих компаний, постоянно растет. В первом полугодии 2007 года были заявлены следующие планы по созданию гостиниц под крупными международными брендами: - британский фонд Northern European Properties Limited приобрел гостиницу Sokos Hotel Vasilievsky категории "пять звезд" на 278 номеров у другого инвестиционного фонда - London&Regional Properties; - до 2009 года компания "Тристар Инвестмент Холдингс" намерена построить гостиничный комплекс на 186 номеров (пять звезд) на Вознесенском пр., 1/12. Управлять гостиницей будет компания Four Seasons Hotels&Resorts; - компания РСУ совместно с ООО "Десна Девелопмент", дочерней структурой турецкой Renaissance Construction, начала реконструкцию восьмиэтажного здания под гостинично-деловой центр Renassance House на Лиговском пр., 61-63 (четыре звезды, 120 номеров); - Orсo Property Group создала инвестиционный фонд размером 250 млн. евро для покупки гостиничных объектов на территории России - в Петербурге - планируется открыть гостиницу под брендом MaMaison Hotels&Apartments; - норвежский инвестиционный фонд Linstow намерен построить в Петербурге до 2010 года сразу три гостиницы на 150 номеров каждая. Сейчас идет поиск земельных участков и объектов для размещения отелей. Увеличивается и число заявленных гостиничных проектов в составе многофункциональных комплексов, в том числе за пределами центра города. Большинство из них планируется отдать в управление международным гостиничным операторам. 4.7.4. Выводы 1. Увеличивается доля гостиниц, управляемых сетевыми операторами. В основном под управление берутся гостиницы категории 4 и 5 звезд. Малые гостиницы объединяются в свои сети (Ринальди, Ассоциация малых гостиниц). Мировые сети гостиниц среднего уровня и ведущие мировые сети гостиниц высокого класса, такие как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton на рынке Петербурга пока не представлены. 2. В центральной части города отсутствие свободных земельных участков приводит к возможности создания новых средств размещения только путем реконструкции существующих зданий (что часто затруднительно, так как требования к гостиницам чрезвычайно жесткие) или в результате вывода освобождения крупных территорий, занятых ранее промышленными предприятиями. Наблюдается также тенденция размещения гостиничных комплексов (в основном, ориентированных на деловой туризм) в нецентральных районах, а также в пригородных районах (ориентированных на отдых). 3. Наметившиеся возможности реновации территорий (например, при выводе крупных заводских комплексов) приводит к комплексному освоению территорий. При этом наблюдается тенденция размещения гостиниц в составе многофункциональных комплексов (отель "Достоевский", комплекс на Биржевом переулке, проекты "Clover Plasa", Исаакиевский отель на Конногвардейском бульваре, Новая Голландия) или в составе бизнес-центров (отель "Домик в Коломне"). 4. В период 2005-2007 годы была введена только одна гостиница с номерным фондом более 100 номеров ("Ибис" на Лиговском пр. на 220 номеров, ввод осенью 2007 года). Основной ввод номерного фонда намечается в 2008 году, но возможно смещение сроков ввода к 2009 году. Рис.4.21. Размещение объектов гостиничной инфраструктуры по территории Санкт-Петербурга (существующие, строящиеся, проектируемые) 4.8. Основные тенденции в использовании сельскохозяйственных территорий Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (с изменениями на 8 ноября 2007 года), вся территория города Санкт-Петербурга относится к одной категории - "Земли поселений". В состав "Земель поселений" (ст.85 Земельного кодекса РФ) входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом, к разным территориальным зонам, в том числе к территориальной зоне "Земли сельскохозяйственного использования", которая присутствует в настоящее время в составе "Земель поселений" города Санкт-Петербурга. Пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса РФ определяет, что земельные участки сельскохозяйственного использования в составе территориальных зон "Земель поселений" - это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения. Такие земельные участки используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с Генеральным планом поселения и правилами землепользования и застройки на территории поселения. В составе земель сельскохозяйственного использования учитываются земли, занятые крестьянскими (фермерскими) хозяйствам, предприятиями, занимающимися сельскохозяйственным производством, садоводческими объединениями и индивидуальными садоводами, огородническими объединениями и индивидуальными огородниками, дачными объединениям, личными подсобными хозяйствами, служебными наделами, наделами для других целей. В последние годы в Санкт-Петербурге наблюдалась ярко выраженная тенденция сокращения площади городских земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства. На Ошибка! Источник ссылки не найден показано размещение земель сельскохозяйственного использования по данным КЗР по состоянию на ноябрь 2007 года (зарегистрированные земельные участки). В состав земель сельскохозяйственного использования кроме сельскохозяйственных угодий входят также земли, занятые сельскохозяйственными постройками (животноводческими комплексами, хранилищами, мастерскими и т.п.), а также внутрихозяйственными дорогами, водоемами и т.п., а иногда и сельскими поселениями, в силу чего собственно сельскохозяйственные угодья составляют лишь часть земель сельскохозяйственного использования. Изменения в составе земель сельскохозяйственного использования характеризуются следующими данными (см.табл.4.23). Табл.4.23. Изменения в составе земель сельскохозяйственного использования |—————————————————————|——————————————|———————————|———————————————|———————————| |Наименование угодий |По состоянию | Площадь, | По состоянию | Площадь, | | | на: | га | на: | га | |—————————————————————|——————————————|———————————|———————————————|———————————| | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |—————————————————————|——————————————|———————————|———————————————|———————————| |Пашня | 01.01.2005 | 16438 | 01.01.2006 | 18203 | | | 01.01.2006 | 18203 | 01.01.2007 | 18373 | | | + | +1765 | + | +170 | |—————————————————————|——————————————|———————————|———————————————|———————————| |Сенокос | 01.01.2005 | 1630 | 01.01.2006 | 1442 | | | 01.01.2006 | 1442 | 01.01.2007 | 1123 | | | - | -188 | - | -319 | |—————————————————————|——————————————|———————————|———————————————|———————————| |Пастбище | 01.01.2005 | 3098 | 01.01.2006 | 2725 | | | 01.01.2006 | 2725 | 01.01.2007 | 2120 | | | - | -373 | - | -605 | |—————————————————————|——————————————|———————————|———————————————|———————————| |Многолетние | 01.01.2005 | 1979 | 01.01.2006 | 508 | |насаждения | 01.01.2006 | 508 | 01.01.2007 | 263 | | | - | -1471 | - | -245 | |—————————————————————|——————————————|———————————|———————————————|———————————| |Всего | 01.01.2005 | 23145 | 01.01.2006 | 22878 | |сельскохозяйственных | 01.01.2006 | 22878 | 01.01.2007 | 21879 | |угодий | + | +1765 | + | +170 | | | - | -2032 | - | -1169 | |—————————————————————|——————————————|———————————|———————————————|———————————| Источник: КЗР "Доклад о состоянии и использовании земель в Санкт-Петербурге в 2005 году", "Доклад о состоянии и использовании земель в Санкт-Петербурге в 2006 году". Как следует из табл.4.23, и в 2005, и в 2006 годах происходило общее сокращение площади сельхозугодий. Основная часть сельскохозяйственных земель принадлежит предприятиям, занимающимся сельскохозяйственным производством. Их доля в общей площади земель сельскохозяйственного использования на 01.01.2004 составляла 89%. В площади сельскохозяйственных угодий на 01.01.2006 доля сельхозпредприятий равнялась (по данным указанных выше докладов КЗР) 86% (20 тыс.га из 23,2 тыс.га), на 01.01.2007 - 80% (21,8 тыс.га из 27,2 тыс.га). По данным доклада КЗР о состоянии и использовании земель в Санкт-Петербурге, в 2005 год для государственных и общественных надобностей было отведено (на основании сделок купли-продажи) земель всего - 108 га, в т.ч. сельхозугодий 108 га, из них пашни - 108 га. В 2005 году юридическими лицами было совершено 84 сделки по купле-продаже земельных участков для сельскохозяйственного производства общей площадью 1,1 тыс.га, гражданами для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства - 321 сделка общей площадью 0,3 тыс.га. В 2006 году соответствующие цифры составили - для юридических лиц 60 сделок общей площадью 0,3 тыс.га, для граждан -337 сделок общей площадью 0,1 тыс.га. Представляется, что приобретенные юридическими лицами сельскохозяйственные земли планируется в подавляющей части (если не целиком) использовать не для нужд сельскохозяйственного производства. Основная доля сельскохозяйственных земель расположена в южной части города - в Московском и Пушкинском районах. Эта часть города в настоящее время является зоной активных инвестиционных интересов девелоперов. Существенную роль в процессах развития этих территорий играет строительство КАД. Постоянно появляющаяся информация о размещении в районе новых проектов, связанных с созданием развлекательных комплексов, автоцентров, складов, грузовых терминалов свидетельствует о том, что бизнес самостоятельно выбирает наиболее эффективные варианты использования территорий. В итоге возникает системная и достаточно логичная картина размещения новых объектов в зависимости от их функционального назначения на различных участках магистрали. Южное полукольцо КАД является наиболее притягательным для инвесторов складской недвижимости. В границах Санкт-Петербурга приоритетной зоной строительства логистических и складских комплексов является территория вокруг транспортного узла в Шушарах. Среди наиболее крупных проектов - строительство логистических комплексов Национальной контейнерной компании, компаний "Логистика-терминал", "Неватранстерминал" (более полный перечень проектов складов, которые реализуются в данном районе, см. в разделе 4.3 "Складская недвижимость"). Тем не менее инвестиционные проекты в районе Шушар не ограничиваются чисто складской функцией. По данным ЗАО "Адамант", компания намерена построить там многофункциональный "Сити", включающей логистику, торговлю, офисную недвижимость. На участке 40 га между Московским и Пулковским шоссе на территории бывших земель агрофирмы "Лето" израильская компания Industrial Building Corporation (IBC) планирует строительство многофункционального комплекса площадью около 1 млн.кв.м недвижимости. Предполагается, что в его состав войдут 600 тыс.кв.м жилья, торгово-развлекательный комплекс (200 тыс.кв.м), офисный центр (150 тыс.кв.м). На землях "Лета" реализуются и другие проекты коммерческой и жилой недвижимости. Проекты строительства жилой недвижимости объявлены на землях ЗАО "Детскосельское". ООО "Балтрос" планирует разместить 1,4 млн.кв.м малоэтажного жилья на площади 280 га. Земля была приобретена в 2004 году у сельскохозяйственного предприятия. Для обеспечения строительства инвестор построил на купленной территории завод строительных конструкций. Работы по инженерной подготовке территории проводились в 2007 году. Дочерняя структура бывшего ПСБ - "ПСБ-Инвест Групп" приступила к осуществлению на выкупленных также в 2004 году сельскохозяйственных землях проекта развития территории. Проект предполагает строительство около 300 тыс.кв.м жилья, сочетающего коттеджную, малоэтажную застройку и таунхаузы. На севере города преимущественным спросом пользуются проекты создания объектов развлечения и торговли, а также строительства жилья. Северное направление традиционно ассоциируется с курортной зоной, с престижными районами коттеджной застройки. Здесь все большим спросом у девелоперов, готовых инвестировать средства в проекты комплексного освоения территорий, пользуются земли сельхозназначения. На таких землях в районе Каменки холдинг "ЛенСпецСМУ" и ЗАО "Строительная корпорация "Росстрой" планируют построить 1,4 млн.кв.м недвижимости. Предполагается высотная застройка (до 25 этажей). Каждая из компаний владеет 33,5 га земель, приобретенных у совхоза "Пригородный". Недавно компания "ЮИТ Лентек" купила 46 га земель у того же совхоза в районе Ново-Орловского лесопарка, также для строительства жилья. В настоящее время большинство находящихся в городской собственности участков, примыкающих к КАД, уже реализованы. В основном они предоставлялись на инвестиционных условиях через существовавшую до 2004 года ИТК. Резервом для размещения объектов являются находящиеся в собственности юридических и физических лиц земли сельскохозяйственного использования, к которым относится основная часть территории, интересующей инвесторов. 4.8.1. Выводы 1. Анализ тенденций использования земель, принадлежащих сельскохозяйственным предприятиям Санкт-Петербурга, показывает, что в течение 2006-2007 годов продолжался процесс перехода прав собственности от сельхозпредприятий к другим собственникам (осуществлялись сделки по продаже земельных участков). При этом новый собственник не предполагает в будущем использовать эти территории для сельскохозяйственного производства. Покупки сельскохозяйственных земель производятся с целью реализации коммерческих инвестиционных проектов (строительство жилья, объектов торговли, складских объектов и т.п.). Новые проекты промышленного и складского строительства располагаются, как правило, на бывших территориях сельскохозяйственного использования. 2. Следует отметить, что основной проблемой, сдерживающей реализацию проектов развития территорий сельскохозяйственного использования, является проблема их инженерной подготовки. 4.9. Развитие транспортной инфраструктуры 4.9.1. Развитие улично-дорожной сети Для обеспечения роста инвестиций город серьезно занимается развитием инженерной и транспортной инфраструктуры. В рамках реализации Генерального плана за период 2006-2007 годы был выполнен большой объем капитального и текущего ремонта улично-дорожной сети Санкт-Петербурга, активно велось новое строительство. С конца 2005 года по август 2007 года выполнены работы по комплексной реконструкции моста Лейтенанта Шмидта (переименован в Благовещенский). В ходе работ был произведен капитальный ремонт чугунных перил моста и опор переправы (облицовка гранитом выше уровня воды). Ширина проезжей части увеличена на 12 м за счет демонтажа трамвайных путей (теперь она составляет 37 м вместо прежних 24). За март-октябрь 2007 года выполнены работы по строительству магистрали-дублера Московского проспекта - Митрофаньевского шоссе. Новая 6-полосная трасса протяженностью 4,4 км связала центр города с южными районами. В ходе работ были полностью реконструированы инженерные и железнодорожные коммуникации. С июля 2006 года по ноябрь 2007 года проведена полная реконструкция Синопской набережной (участок от набережной Обводного канала до улицы Моисеенко). Полностью отремонтировано дорожное полотно, убрана железнодорожная ветка, реконструирована подпорная стенка набережной, переложены подземные коммуникации. Также планируется провести все необходимые шумозащитные мероприятия и благоустройство. В ноябре 2007 года открылся после капитальной реконструкции Лиговский проспект. Полностью отремонтировано дорожное покрытие, заменены подземные коммуникации, проложены новые трамвайные пути, выделены полосы для движения общественного транспорта. В октябре 2007 года открылась вторая очередь Вантового моста. Для разгрузки транспортных потоков на перегоне Вантовые мосты - федеральная трасса "Россия" необходимо построить вторую очередь эстакадного участка длиной 8 км, она будет сдана в эксплуатацию летом 2008 года. В ноябре 2007 года для сквозного движения автотранспорта открылся южный участок КАД протяженностью 14 км от федеральной трассы "Россия" в районе поселка Шушары до Таллинского шоссе (автодорога "Нарва"). Южный участок подрядчики сдали на полное 8-полосное развитие на год раньше срока. Главный объект этого участка - трехуровневая Пулковская развязка с девятью съездами (уникальная для российских дорог). Верхний ярус развязки, по которой автомобили уходят по основной трассе КАД на Пулковское шоссе в сторону Пскова - Киева, проложен на высоте 22 метров от уровня этой магистрали. Съезд в районе Дачного проспекта будет завершен осенью 2008 года. Ввод Пулковской развязки имеет колоссальное значение для разгрузки городской улично-дорожной сети. Реконструкция Пискаревского проспекта проводилась с июля 2006 года по декабрь 2007 года. Проспект расширен до 6 полос, полностью заменены коммуникации и дорожное покрытие трассы. Проведенный ремонт - первый этап комплексного строительства проспекта. В течение следующих 3 лет (с 2008 по 2010) планируется строительство транспортной развязки на пересечении с проспектом Непокоренных, а также развязки с выездом на кольцевую автодорогу. Строительство 1 и 2 очереди продолжения Софийской улицы от КАД до Московского шоссе с ответвлением в г.Колпино (до пересечения с автодорогой на Колпино с устройством выхода в промышленную зону "Металлострой") завершается в 2007 году. В ноябре 2007 года открылась 1 очередь Софийской развязки. Этап 2-й очереди строительства предполагает продолжение Софийской улицы от транспортной развязки с КАД до Колпинского шоссе. Длина этого участка дороги составит 9,7 км, ширина проезжей части - 6 полос по 3,75 м. Длина трассы от выхода на поселок Металлострой до путепровода через железнодорожное направление Санкт-Петербург - Москва составит 3,4 км, ширина проезжей части - 4 полосы по 3,75 м. При строительстве второй очереди будет возведено 4 искусственных сооружения - 3 моста и 1 путепровод. На основании плана мероприятий по развитию улично-дорожной сети Санкт-Петербурга, разработанного в рамках реализации Генерального плана Санкт-Петербурга на 2005-2025 годы, Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству Санкт-Петербурга (КБДХ) был составлен перечень приоритетных мероприятий по строительству и реконструкции объектов улично-дорожной сети Санкт-Петербурга на 2004-2008 годы - постановление Правительства Санкт-Петербурга N 217 от 24 февраля 2004 года "Об утверждении перечня приоритетных мероприятий по строительству и реконструкции объектов улично-дорожной сети Санкт-Петербурга на 2004-2008 годы". В 2005 году в постановление N 217 были внесены дополнения в связи с изменением приоритетов строительства. Была учтена реализация таких крупных стратегических проектов как "Морской фасад", "Московская-Товарная", промзона "Шушары" со строительством завода Toyota, "Измайловская перспектива", "Балтийская жемчужина" и пр. В декабре 2006 года Правительство Петербурга утвердило новый, откорректированный "Перечень приоритетных мероприятий по строительству и реконструкции объектов на магистральной сети Санкт-Петербурга на 2004-2008 годы". В новый вариант программы включены 25 объектов. Внесение изменений связано с решением Правительства совершенствовать улично-дорожную сеть в районе исторического центра, Большого Морского порта Петербурга, строящегося Западного скоростного диаметра и развивающихся промышленных зон "Шушары", "Каменка", "Красносельская". В перспективе будет сформировано первое внешнее кольцо вокруг Санкт-Петербурга, включающее в себя кольцевую автомобильную дорогу (которая станет главным системообразующим элементом УДС), скоростную магистраль Западный скоростной диаметр (ЗСД), широтные магистрали с мостом через реку Неву в створе улиц Фаянсовой и Зольной, магистрали непрерывного движения: Приморский проспект, набережные правого берега Невы, реки Большая Невка и набережной Обводного канала. Кроме того, будет образована внутридуговая магистраль с радиальными линиями, которая обеспечит транспортное движение от центра к ряду периферийных районов. И, наконец, третье внутреннее автодорожное кольцо. В рамках реализации данной задачи предусматривается реконструкция набережной реки Екатерингофки, отдельных частей набережных Обводного канала, железнодорожных мостов через Обводный канал, Аптекарской и Песочной набережных, строительство в продолжение набережной адмирала Макарова нового моста в районе острова Серный через Малую Невку. Одновременно предполагается продолжить реконструкцию федеральных дорог "Россия", "Нарва", Киевского шоссе на территории города и реконструкцию и строительство новых участков федеральных автодорог "Скандинавия", "Нарва", "Кола", Киевского и Приозерского шоссе за пределами Санкт-Петербурга, а также увязать все проектные решения по зоне Московского шоссе с теми планировочными решениями, которые проектируются в рамках скоростной автодороги Петербург - Москва. В табл.4.24 приведен перечень основных мероприятий по развитию УДС Санкт-Петербурга, утвержденный Законом о Генеральном плане, с откорректированными сроками строительства (учтены внесенные дополнения и изменения в "Перечень приоритетных мероприятий по строительству и реконструкции объектов на магистральной сети Санкт-Петербурга на 2004-2008 годы"). Информация по этапам развития улично-дорожной сети Санкт-Петербурга представлена на рис.4.22 (не приводится). Рис.4.22. Развитие улично-дорожной сети Санкт-Петербурга в 2006-2015 годах Табл. 4.24. Перечень основных мероприятий по развитию улично-дорожной сети Санкт-Петербурга до 2010 года (по материалам Генерального плана 2005-2025 гг.) |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| | Мероприятия |Отметка о включении в | Уточнение | Состояние | | | "Перечень | сроков | | | | приоритетных |строительства | | | | мероприятий..." | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| | 1 | 2 | 3 | 4 | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция моста Лейтенанта | включено | 2005-2007 | завершено | |Шмидта | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство транспортной связи | включено | 2004-2007 | завершено | |Обводного канала с Дунайским пр. | | | | |по створу Митрофаньевское ш. - | | | | |Кубинская ул. | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция Пискаревского пр. | включено | 2006-2007 |строительство | |от Свердловской наб. до | | | | |ул.Руставели | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство продолжения | включено | 2006-2008 |строительство | |Софийской ул. от кольцевой | | | | |автодороги до Московского ш., с | | | | |ответвлением в г.Колпино | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Завершение строительства | включено | 2005-2009 |строительство | |кольцевой автомобильной дороги | | 2009-2012 | | |вокруг Санкт-Петербурга, включая | | | | |участок по защитным сооружениям | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство путепровода в | включено | 2006-2008 |строительство | |створе пр.Александровской Фермы | | | | |через Московскую железнодорожную | | | | |линию (восстановление | | | | |путепровода) | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция трех | включено | 2007-2008 |строительство | |железнодорожных мостов | | | | |Московского направления через | | | | |Обводный канал | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Начало строительства южного | включено | 2006-2008 |проектирование | |участка западного скоростного | | | | |диаметра от морского порта до | | | | |южного участка кольцевой | | | | |автодороги | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство транспортного | включено | 2006-2010 |проектирование | |тоннеля под Невой в створе | | | | |Пискаревского проспекта и | | | | |Орловской улицы | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство моста через Малую | включено | 2007-2009 |проектирование | |Неву от Уральской ул. через | | | | |о.Серный до наб.адмирала | | | | |Лазарева, с реконструкцией | | | | |Ремесленной и Новоладожской улиц | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция Лазаревского моста | включено | 2008-2010 |проектирование | |через Малую Невку с подходами | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция транспортной | включено | 2007-2008 |проектирование | |развязки на правобережном съезде | | | | |с Литейного моста | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство транспортной | включено | 2008-2010 |проектирование | |развязки на пересечении | | | | |пр.Энгельса с Выборгским шоссе, | | | | |Северным проспектом и пр.Тореза | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство продолжения | включено | 2008-2010 |проектирование | |наб.Макарова с мостом через | | | | |Смоленку | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство путепроводов: | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |- на пересечении | включено | 2007-2008 |проектирование | |ул.Черняховского с Московской | | | | |железнодорожной линией с выходом | | | | |на Кременчугскую ул. | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |- на пересечением | включено | 2007-2008 |проектирование | |Краснопутиловской ул. с | | | | |железнодорожными путями к | | | | |станции Автово | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |- на пересечении Коломяжского | включено | 2007-2010 |проектирование | |пр. с Сестрорецкой | | | | |железнодорожной линией | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |- 2-й очереди путепровода на | включено | 2008-2010 |проектирование | |пересечении Планерной ул. с | | | | |Сестрорецкой железнодорожной | | | | |линией | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство транспортной | включено | 2007-2008 |проектирование | |развязки на пересечении | | | | |Дунайского пр. с Пулковским ш. | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция Приморского пр. на | включено | 2007-2008 |проектирование | |участке от ул.Академика | | | | |Шиманского до Яхтенной ул., с | | | | |транспортным тоннелем на | | | | |пересечении с ул.Савушкина | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция автодороги | включено | 2008-2010 |проектирование | |"Россия" (Московское ш.) от | | | | |кольцевой автодороги до | | | | |административной границы | | | | |Санкт-Петербурга | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Капитальный ремонт Дворцового | | 2009-2010 | | |моста | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Начало строительства нового | | 2009-2010 | | |транспортного перехода через | | | | |Неву ниже моста Лейтенанта | | | | |Шмидта | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство транспортной | | 2009-2010 | | |магистрали от пр.Стачек до | | | | |пр.Энергетиков по Благодатной | | | | |улице, ул.Салова, Большому | | | | |Смоленскому проспекту с мостом | | | | |через Неву в створе ул.Коллонтай | | | | |и транспортными развязками на | | | | |пересечении магистрали с | | | | |Балтийской и Московской | | | | |железнодорожными линиями, | | | | |железнодорожными путями | | | | |Северного полукольца | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство путепровода в | | 2009-2010 | | |створе Поклонногорской улицы | | | | |через железнодорожные пути | | | | |Выборгского направления с | | | | |подходами | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство моста через | | 2009-2010 | | |р.Екатерингофку по северной | | | | |набережной Обводного канала с | | | | |выходом на ул.Межевой Канал | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство южной набережной | | 2009-2010 | | |Обводного канала от | | | | |Глухоозерского ш. до | | | | |пр.Обуховской Обороны с мостом | | | | |через ковш Обводного канала | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Строительство Обуховской | | 2009-2010 | | |набережной от Обводного кан. до | | | | |Володарского моста | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция Шотландской улицы | | 2009-2010 | | |со строительством моста в ее | | | | |створе через Екатерингофку с | | | | |выходом на ул.Калинина | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| |Реконструкция автодорог "Нарва" | | 2009-2010 | | |(Таллинское ш.) от | | | | |железнодорожной станции Лигово | | | | |до административной границы | | | | |Санкт-Петербурга | | | | |—————————————————————————————————|——————————————————————|——————————————|———————————————| В 2008-2009 годах планируется завершение строительства следующих объектов: - путепровод в створе проспекта Александровской Фермы через Московскую железнодорожную линию. Путепровод расположен в центральной части проспекта Александровской Фермы и предназначен для 4-полосного движения через территорию станции "Санкт-Петербург-Сортировочный-Московский". Ранее существовавший здесь путепровод был демонтирован несколько лет назад ввиду износа несущих конструкций; - работы по "пробивке" Богатырского проспекта от Коломяжского шоссе до проспекта Испытателей будут вестись до середины 2008 года; - реконструкция железнодорожных мостов (демонтаж трех старых "американских мостов" и строительство пяти новых) Московского направления через Обводный канал, начатая осенью 2007 года, завершится к 2009 году. Проект является важной частью реконструкции Обводного канала - расширение проезжей части по южной стороне набережной канала до шести полос движения автотранспорта и по северной - до четырех полос движения. Кроме того, мосты достаточно низкие (3,3 метра до низа пролетных конструкций), что часто приводит к столкновению грузовых автомобилей с верхней кромкой мостов. С 2008 года начнется строительство важнейших для транспортной инфраструктуры Петербурга сооружений: Орловский тоннель - круглосуточная переправа через Неву, которая соединит Свердловскую и Смольную набережные и свяжет центр города с северо-востоком. Окончательное утверждение частного концессионера (инвестора) состоится в июне 2008 года. Протяженность тоннеля на самом широком и глубоком отрезке Невы составит более километра, ширина составит 12,4 м, что позволит разместить в нем четыре полосы для пропуска до 60 тыс. автомобилей в сутки. Масштабный проект реконструкции Песочной набережной и набережной Адмирала Лазарева с выходом на Леонтьевский мыс, Васильевский остров и строительство моста на острове Серный. Для создания магистрали на Васильевском острове будет реализовываться проект строительства продолжения набережной Макарова с мостом через реку Смоленку. Первую очередь - строительство моста на острове Серный - предполагается начать в 2008 году (длина мостового перехода - ориентировочно 1200 м, высота - 16 м, 6-полосное движение автотранспорта). Продолжится строительство южного участка Западного скоростного диаметра - важнейшей меридиональной магистрали. Следующая программа по развитию УДС будет реализовываться с 2008 по 2015 год. Она разработана коллективом институтов во главе с ассоциацией "Дормост", ведущим разработчиком является научно-исследовательский проектный институт территориального развития и транспортной инфраструктуры (НИПИ ТРТИ). Для кардинального улучшения дорожной обстановки в Петербурге за 8 лет необходимо построить 17 новых мостов, в том числе четыре - через Большую Неву на территории центральных районов города, 77 путепроводов и транспортных развязок на разных уровнях: на пересечении проспекта Славы и улицы Седова, перекрестке улицы Народной и проспекта Большевиков, на примыкании Пискаревского к Свердловской набережной, пересечении Заневского с проспектом Энергетиков, на перекрестке, где сходятся Северный проспект, ул.Карпинского и Руставели. 4.9.2. Городской пассажирский транспорт Основными мероприятиями по развитию городского пассажирского транспорта за период 2006-2007 годы можно назвать: - ввод новой станции метрополитена - Парнас; - начало строительства Фрунзенского радиуса от Сенной площади до проспекта Славы; - определение первоочередных участков и сроков строительства надземного экспресса. В декабре 2006 года открылась станция "Парнас", расположенная на действующем участке "Проспект Просвещения" - депо "Выборгское". Это 60 станция петербургского метрополитена является конечной станцией 2-й линии. Строительство станции началось в 1985 году, в связи с недостаточностью финансирования работы по строительству станции были приостановлены в 2000 году и возобновлены в 2005. Сейчас станция "Парнас" работает с минимальной нагрузкой, полная загруженность станции возможна только после застройки жилых кварталов района "Северная долина". Фрунзенский радиус. По Генеральному плану развития метрополитена Фрунзенский радиус намечено сдать в эксплуатацию в 2012 году. Строительство Фрунзенского радиуса признано приоритетным направлением строительства метрополитена. Фрунзенский радиус соединит Сенную площадь и проспект Славы. Первый этап строительства Фрунзенского радиуса - участок протяженностью 7,7 км - включает в себя станции: "Волковская", "Обводный канал", "Звенигородская" и "Спасская". На январь 2004 года общая готовность по объему работ по проходке тоннелей новой ветки метрополитена составляла около 50%. За период 2006-2007 годы выполнены следующие виды работ: В августе 2006 года завершены основные работы в тоннеле между станциями метро "Звенигородская" и "Обводный канал". На пусковом участке Фрунзенской линии сооружены все рабочие стволы и подходные выработки, начаты путемонтажные работы. В 2006-2007 годах осуществляются работы по сооружению станционных комплексов - "Волковская", "Обводный канал", "Звенигородская", "Спасская". Завершение проходки левого перегонного тоннеля (до станции "Волковская") в первом квартале 2007 года. Ввод в эксплуатацию 1 пускового комплекса должен состояться в декабре 2008 года. В табл.4.25 приведены этапы строительства Фрунзенского радиуса, планируемые до 2010 года. Табл. 4.25. Дислокация и сроки ввода новых станций Петербургского метрополитена (2008-2010 гг.) |———|—————————————————|————————————————————|————————————————————————————————| |N |Название станции | Срок ввода в | Дислокация | | | метрополитена | эксплуатацию | | |———|—————————————————|————————————————————|————————————————————————————————| |1 | 2 | 3 | 4 | |———|—————————————————|————————————————————|————————————————————————————————| |1 |"Волковская" |срок сдачи станции |Вестибюль станции построят у | | | | в эксплуатацию - |Волкова кладбища на Камчатской | | | | 2008 год |улице | |———|—————————————————|————————————————————|————————————————————————————————| |2 |"Обводный канал" |срок сдачи станции |Вестибюль станции начали | | | | в эксплуатацию - |строить в 2007 году, а | | | | 2009 год |располагаться он будет на месте | | | | |нынешнего Лиговского рынка | |———|—————————————————|————————————————————|————————————————————————————————| |3 |"Спасская" | откроют станцию в |Под Сенной площадью развернется | | | | 2008 году, а |станция "Спасская", рабочий | | | |вестибюль построят |вариант названия которой | | | | только в 2010-м |"Площадь Мира". | | | | |"Спасская" будет принимать | | | | |поезда 4-й линии, а "Садовая" | | | | |отойдет к новой, 5-й линии. | | | | |Планируется, что новая станция | | | | |станет третьей составляющей | | | | |центрального пересадочного узла | | | | |Петербурга "Сенная" - "Садовая" | | | | |- "Спасская". Выход в город | | | | |будет совмещен с переходом на | | | | |станцию "Сенная площадь" | |———|—————————————————|————————————————————|————————————————————————————————| |4 |"Звенигородская" | вестибюль на |Два-три года у станции не будет | | | | Загородном |своего выхода - выход в город | | | |проспекте появится |будет организован через | | | | в 2010-2011 годах |"Пушкинскую" | |———|—————————————————|————————————————————|————————————————————————————————| |5 |"Адмиралтейская" | 2009 год |Наземный вестибюль станции | | | | |расположится на месте здания, | | | | |которое особой ценности для | | | | |Петербурга не представляет, - | | | | |ветхий жилой дом в Кирпичном | | | | |переулке, 1/4, что на | | | | |пересечении с Малой Морской | | | | |улицей | |———|—————————————————|————————————————————|————————————————————————————————| Надземный экспресс. В Генеральном плане развитие надземных видов скоростного пассажирского транспорта заложено на период до 2015 года. Правительством Петербурга проект надземного экспресса был признан ключевым проектом развития транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга. Правительством города было решено форсировать реализацию нового вида городского транспорта, определены первоочередные задачи по реализации проекта "Надземный экспресс". С целью координации и контроля над реализацией проекта строительства в июле 2005 года было создано ОАО "Надземный экспресс". Первоначально предполагалось, что трасса для экспресса протяженностью 26,52 км пройдет через пять южных районов города (Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский, Невский) - от комплекса "Балтийская жемчужина" до ст.метро "Обухово". В жилых районах трасса пойдет по эстакаде, что позволит при строительстве и эксплуатации сохранить существующую транспортную инфраструктуру. Длина эстакады - 17,9 км, более 70 процентов всей трассы. Предполагается также строительство 14 остановочных павильонов, трех - на земле, остальных на эстакаде. Средняя скорость подвижного состава определена в 32-35 км/час, что практически соответствует скорости движения метро. В целом надземный экспресс будет выполнять роль кольцевой линии метрополитена - соединять железнодорожные станции и конечные станции метро (линию надземного экспресса предполагается в дальнейшем продлить до Приморского района). Этапы развития проекта за период 2006-2007 годы: В мае 2006 года было готово технико-экономическое обоснование проекта и прошел подготовительный этап обоснования инвестиций проекта. В декабре 2006 года Правительство Петербурга приняло постановление о строительстве надземного экспресса. В марте 2007 года Правительством Санкт-Петербурга было решено, что помимо базового варианта проекта участка трассы будет построен также дополнительный участок длиной 22 км - от Дворца конгрессов в Стрельне до станции метро "Проспект Ветеранов". Предполагается, что будет построено 9 остановок, в том числе 3 - на эстакаде, второе депо (на 56 км трассы необходимо иметь два депо). Разработка проекта, которой занимается ОАО "Ленгипротранс", завершена в октябре 2007 года. Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Ноябрь
|
