|
Расширенный поиск
Постановление Губернатора Ленинградской области от 20.04.1998 № 111-пгПОСТАНОВЛЕНИЕ ГУБЕРНАТОРА ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ от 20 апреля 1998 года N 111-пг Утратилo силу - Постановление Губернатора Ленинградской области от 25.04.2005 г. N 89-пг О мерах по созданию условий для развития новых форм совместного управления и содержания жилья на базе товариществ собственников жилья (В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N 331-пг) Во исполнение Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ и в целях содействия осуществлению собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, обеспечения надлежащего качества жилищно-коммунальных услуг и эффективной деятельности создаваемых товариществ собственников жилья п о с т а н о в л я ю: 1. Утвердить: Методические рекомендации по формированию кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в жилищной сфере и созданию на их базе товариществ собственников жилья (приложение 1); Примерный устав товарищества собственников жилья (приложение 2); Типовую форму паспорта домовладения (приложение 3). 2. Регистрацию кондоминиумов как единых имущественных комплексов и товариществ собственников жилья производить в Ленинградской областной регистрационной палате и ее территориальных отделениях в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 23 января 1995 года N 15/1 "О государственной регистрации недвижимости на территории Ленинградской области" в установленном порядке. 3. Установить, что для управления кондоминиумом товарищество собственников жилья получает лицензию, дающую право на самостоятельное ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума, или заключает с организацией, имеющей указанную лицензию, если ее наличие предусмотрено действующим законодательством, договор на обслуживание общего имущества в кондоминиуме. 4. Комитету жилищно-коммунального хозяйства Ленинградской области: 4.1. Осуществлять организационное и нормативно-методическое обеспечение, а также координацию действий с органами местного самоуправления по вопросам создания и деятельности товариществ собственников жилья. 4.2. Совместно с комитетом по архитектуре и градостроительству, комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом, Ленинградским областным управлением инвентаризации и оценки недвижимости, Ленинградской областной регистрационной палатой в первом полугодии 1998 года разработать и представить на утверждение методику расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, а также размеры взимаемых тарифов на выполнение работ по формированию и регистрации кондоминиумов. 5. Рекомендовать органам местного самоуправления способствовать созданию товариществ собственников жилья как новой эффективной формы управления многоквартирными жилыми домами: 5.1. Передачу нормативной части земельных участков в качестве общего имущества кондоминиума осуществлять бесплатно, сверхнормативной - по договору купли-продажи или аренды. Уполномочить органы архитектуры и градостроительства муниципальных образований организовать и проводить работы по формированию планов межевания территорий, определению размеров и установлению границ земельных участков с привлечением проектных организаций, имеющих соответствующую лицензию на разработку градостроительной документации. Границы земельных участков подлежат утверждению главами муниципальных образований. 5.2. Провести инвентаризацию жилищного фонда по выявлению домов, в которых более 50 процентов площади находится в частной собственности, для первоочередного инициирования создания кондоминиумов. 5.3. По результатам инвентаризации сформировать до 1 июня 1998 года адресные программы создания товариществ собственников жилья. 5.4. Предложить правлениям жилищно-строительных кооперативов, члены которых полностью выплатили свой пай за квартиру и оформили право собственности (хотя бы один член кооператива), а также иным объединениям собственников недвижимости в жилищной сфере произвести преобразование в товарищества собственников жилья с регистрацией учредительных документов в установленном порядке. 5.5. Назначать в создаваемые товарищества и в избранные ими правления (если более 30 процентов площади всех помещений в кондоминиуме находится в муниципальной собственности) подготовленных уполномоченных представителей для соблюдения в них интересов муниципальных образований. При этом полномочия в пределах прав и обязанностей членов товариществ оформлять доверенностью. 5.6. Целевое бюджетное финансирование товариществ для обеспечения содержания и ремонта общего имущества в кондоминиуме осуществлять на основании договора о целевом бюджетном финансировании товарищества, заключаемого между администрацией муниципального образования и товариществом, в котором определять объемы средств. выделяемых товариществам в качестве дотаций. 5.7. В проектах бюджетов муниципальных образований начиная с 1998 года предусматривать отдельной строкой расходы на финансирование утвержденной адресной программы создания товариществ собственников жилья, учитывающие: разработку планов межевания территории существующей застройки (квартала, микрорайона и их частей); формирование и регистрацию кондоминиумов и товариществ собственников жилья; содержание и ремонт домов, где образованы товарищества, в части, не покрываемой средствами, поступающими от оплаты жилья членами товарищества; обеспечение компенсаций за предоставление льгот и субсидий по оплате содержания и ремонта жилья членам товарищества, имеющим право на соответствующие льготы и субсидии. 5.8. Определить условия и порядок финансирования работ по формированию и государственной регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья: а) для граждан - собственников жилых помещений - за счет средств бюджетов муниципальных образований на безвозмездной или возвратной основе в пределах предусмотренных ассигнований; б) для юридических лиц - собственников жилых и нежилых помещений - за счет собственных средств; в) для застройщиков во вновь создаваемых кондоминиумах - за счет собственных средств. 5.9. Ежеквартально осуществлять контроль за использованием денежных средств, предоставленных в соответствии с договором, а также за соблюдением товариществами собственников жилья правил и норм содержания и ремонта жилищного фонда. 5.10. Рассмотреть вопросы по освобождению товариществ собственников жилья от части местных налогов для целевого направления дополнительных средств на содержание жилищного фонда. 5.11. Довести до сведения домовладельцев и населения условия и порядок формирования кондоминиумов и преимущества создания товариществ собственников жилья, используя для этого местные средства массовой информации, собрания членов жилищно-строительных кооперативов и встречи с жильцами, а также организовать консультационную помощь в подразделениях муниципальных образований. 6. Контроль за исполнением постановления возложить на первого вице-губернатора Ленинградской области по управлению областным хозяйством Соколова Ю.В. Губернатор Ленинградской области В.Густов УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Губернатора Ленинградской области от 20 апреля 1998 года N 111-пг (приложение 1) МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по формированию кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в жилищной сфере и созданию на их базе товариществ собственников жилья Методические рекомендации подготовлены комитетом жилищно-коммунального хозяйства в целях обеспечения на территории Ленинградской области единого согласованного подхода к формированию и регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья. Методические рекомендации разработаны в соответствии с действующим федеральным гражданским законодательством: Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ; Гражданским кодексом Российской Федерации; Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ; Федеральным законом "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996 года N 7-ФЗ; постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах". В методических рекомендациях определяются: порядок выполнения процедур формирования и регистрации кондоминиума как единого имущественного комплекса и создании на его основе товариществ собственников жилья; порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или аренду товариществам собственников жилья; принципы организации и текущей деятельности объединений собственников жилья; возможности товариществ собственников жилья по эффективному управлению и использованию общего имущества кондоминиума; взаимоотношения товариществ с организациями различных форм собственности, осуществляющими жилищно-коммунальное обслуживание. КОНДОМИНИУМ КАК ЕДИНЫЙ КОМПЛЕКС НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ Объекты и общее имущество в кондоминиуме 1. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные, предназначенные для жилых или иных целей части (помещения), находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности. Объектами собственности в кондоминиуме являются жилые помещения (квартира, комнаты в квартире) и/или нежилые помещения (магазин, кафе, аптека, офис, учреждение, складские помещения и так далее), а также имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцами (собственниками жилых или нежилых помещений, включая пристроенные, в комплексе недвижимого имущества) и одновременно участниками долевой собственности на общее имущество выступают граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме. 2. В состав кондоминиума может входить здание или его часть, или несколько компактно расположенных зданий, в которых помещения принадлежат различным ( не менее чем двум) домовладельцам с прилегающим земельным (приусадебным) участком в установленных границах, пешеходными и внутриквартальными дорогами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами. В отдельный кондоминиум могут быть выделены: одно здание или отдельная часть здания размером не менее одной блок-секции с изолированным от других частей здания входом и меж-квартирным лестнично-лифтовым узлом при условии, что надстройка, ре-конструкция, перестройка либо снос блок-секции не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума; несколько зданий, компактно расположенных на едином (не разделенном другими участками) земельном участке; поселки коттеджной застройки, а также несколько компактно расположенных садовых или дачных домов (с приусадебными участками или без них), гаражей и других строений, объединенных общим земельным участком, элементами инфраструктуры, общими проездами, пожарными водоемами и иными объектами общего пользования, требующими совместного управления и обслуживания. Общим имуществом кондоминиума являются фундаменты, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты и иные шахты, вестибюли, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, несущие и ненесущие ограждающие конструкции, мусоросборочные камеры, механическое, электрическое, сантехническое и иное инженерное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, мансарды, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, подъездными путями, пешеходными дорожками, а также иные отдельно стоящие объекты, непосредственно связанные в едином комплексе недвижимого имущества кондоминиума, предназначенные для обслуживания, общего использования и доступа к жилым и нежилым помещениям. Право собственности на общее имущество в кондоминиуме 3. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. (В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N 331-пг) По решению общего собрания домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какого-либо лица или лицам без нарушений охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. (В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N 331-пг) Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. При создании объединения собственников часть правомочий по отношению к доле общей собственности каждого его члена делегируется объединению. Делегирование этих правомочий не изменяет положения собственника, он не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащими ему жилыми и нежилыми помещениями в соответствии с общими нормами гражданского законодательства. 4. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади (общим собранием или иным законным соглашением может быть установлено иное). Доля участия собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Порядок определения и изменения долей собственников на часть общего недвижимого имущества устанавливается соглашением сторон в зависимости от вклада каждой из сторон в образование и приращение общего имущества либо в ином порядке, установленном нормами гражданского законодательства. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца. Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на помещение. Порядок формирования и осуществления государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества 5. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества со всеми обременениями и правами, которыми обладают собственники жилых и нежилых помещений, а также все сделки с имуществом в рамках данного комплекса, подлежат в установленном порядке обязательной государственной регистрации Ленинградской областной регистрационной палатой и ее территориальными отделениями в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения. 6. Формирование кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества предусматривает: определение состава имущества, включаемого в кондоминиум; проведение технической инвентаризации зданий, сооружений и помещений; оформление технического паспорта на объект недвижимости; определение границ земельного участка, включаемого в состав кондоминиума; оформление градостроительного паспорта земельного участка; оформление кадастрового плана земельного участка; оформление паспорта домовладения; осуществление государственной регистрации кондоминиума как единого имущественного комплекса. 7. Инициировать формирование и регистрацию кондоминиума, создание на его основе товарищества собственников жилья могут: домовладельцы или их представители, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления (представители предприятий, организаций, учреждений, муниципальной службы заказчика); заказчики и застройщики, создающие (реконструирующие) недвижимое имущество в целях создания кондоминиума; жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Расходы по формированию кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества, как правило, несут собственники жилых и нежилых помещений, включаемых в состав кондоминиума, а во вновь создаваемых кондоминиумах - застройщики, осуществляющие строительство в целях создания кондоминиума. Органы местного самоуправления вправе принимать решения об оформлении и регистрации вновь образуемых кондоминиумов за счет средств бюджетов муниципальных образований как на безвозмездной, так и на возвратной основе путем выдачи беспроцентных ссуд. При определении условий и порядка финансирования работ по государственной регистрации кондоминиумов и товариществ целесообразно затраты граждан - собственников жилых помещений отнести за счет средств бюджета муниципального образования, а юридических лиц - собственников жилых и нежилых помещений - за счет их собственных средств. 8. К работе по оформлению документов, необходимых для регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества, привлекаются: местные органы архитектуры и градостроительства - для определения размеров и установления границ земельных участков (проектов границ земельных участков), организации разработки планов межевания территории, оформления градостроительных паспортов, подготовки планов домовладений, других сведений и материалов, необходимых для оформления технических паспортов домовладений, регистрации кадастровых данных в градостроительном кадастре; органы охраны памятников истории и культуры - для участия в подготовке материалов по организации кондоминиумов, включающих объекты, находящиеся под охраной Государственной инспекции по охране памятников истории и культуры; территориальные органы по земельным ресурсам и землеустройству - для выноса границ земельных участков в натуру и регистрации их в земельном кадастре; районные (городские) учреждения технической инвентаризации - для организации работ по описанию объектов недвижимости путем проведения технической инвентаризации, оформления технических паспортов на объекты недвижимости и составления паспорта домовладения со сведениями о недвижимом имуществе кондоминиума; жилищно-эксплуатационные организации - для выдачи заключений о составе инфраструктуры жилищной сферы, включаемой в состав кондоминиума. При несогласии со сведениями, внесенными в паспорт домовладения, с границами земельного участка или наложенными на него ограничениями (обременениями, сервитутами), с составом инфраструктуры жилищной сферы, включаемой в кондоминиум, инициаторы формирования кондоминиума вправе до подачи заявления о его регистрации обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о разрешении спорного вопроса, которое должно быть рассмотрено в месячный срок с привлечением заинтересованных структур. В случае несогласия с принятыми решениями инициатор вправе обжаловать их исключительно в судебном порядке. 9. На органы архитектуры и градостроительства возлагается: определение размеров и установление границ земельных участков (проектов границ земельных участков), организация разработки планов межевания территории; оформление градостроительных паспортов; подготовка планов домовладений, других сведений и материалов, необходимых для оформления технических паспортов домовладений; регистрации кадастровых документов и сведений в градостроительном кадастре. Установление границ землепользований территорий в застройке городов и других поселений производится в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и от 2 февраля 1996 года N 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений". Оформление документов может производиться за счет домовладельцев и бюджетов муниципальных образований. Составление кадастровых планов осуществляется по заданию комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ленинградской области или его структурного подразделения предприятиями и организациями, имеющими лицензии указанного комитета. В соответствии с правилами застройки городов и других поселений по заявлению домовладельцев или товарищества собственников жилья органами архитектуры и градостроительства выдается в установленном порядке разрешение на ограждение земельного участка в кондоминиуме (декоративные ограды, живые изгороди и т.п.). 10. Организация работ по описанию объектов недвижимости и подготовки паспорта домовладения, необходимого для регистрации кондоминиума в качестве единого комплекса недвижимого имущества, возлагается на Ленинградское областное управление инвентаризации и оценки недвижимости. 10.1. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301) при формировании кондоминиумов и образовании на их базе товариществ собственников жилья районные, городские государственные учреждения технической инвентаризации проводят основную (первичную) и текущую (при наличии инвентаризационных сведений) инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда и уборочной площади земельного участка независимо от срока предыдущей инвентаризации с оформлением технического паспорта утвержденной формы на объекты недвижимости, включенные в кондоминиум. Технический паспорт составляется на каждое основное строение, входящее в состав кондоминиума, и является составной частью паспорта домовладения. Подлинник технического паспорта хранится в инвентаризационном деле архива учреждений технической инвентаризации, а копия технического паспорта выдается инициаторам создания кондоминиума. Сроки проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, входящих в кондоминиум, устанавливаются следующие: до 10 дней - на объекты в рамках существующей застройки; до 15 дней - на объекты, вновь вводимые в эксплуатацию. Техническая инвентаризация и оформление технического паспорта может проводиться как за счет средств домовладельцев, так и за счет средств бюджетов муниципальных образований. Условия и порядок финансирования работ по технической инвентаризации определяются администрацией муниципального образования в пределах ассигнований, предусмотренных в бюджете на текущий год. Плата за проведение инвентаризационных работ, изготовление и оформление технического паспорта и его копий определяется в соответствии с тарифами на инвентаризационно-технические работы и услуги по объектам недвижимости, расположенным на территории Ленинградской области, утвержденными постановлением Губернатора Ленинградской области от 14 апреля 1997 года N 200-пг. В дальнейшем плановая инвентаризация и паспортизация жилых строений и жилых помещений для целей государственного учета производится с периодичностью не реже одного раза в пять лет за счет средств их собственников по ставкам, утверждаемым Правительством Ленинградской области. При изменении учетных сведений (все изменения, не предусмотренные проектом - перепланировка, установление перегородок и тому подобное) и при совершении разного рода сделок (отчуждение квартиры, части дома, нежилого фонда, сдача помещений в аренду, смена собственника) проведение технической инвентаризации обязательно. Все изменения, выявленные в результате проведенной инвентаризации, подлежат согласованию с органами архитектуры и градостроительства. 10.2. Для регистрации кондоминиума в соответствии с действующим законодательством необходимо предоставление паспорта домовладения, содержащего необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая: запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре; реквизиты органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества, в котором хранится копия паспорта домовладения; при наличии государственного земельного кадастра - государственный кадастровый номер домовладения; почтовый адрес домовладения; план домовладения, включающий ситуационный план М 1:10000, и план участка на топографической основе М 1:500 с нанесением жилых и нежилых зданий и сооружений, наземных и подземных инженерных сетей, красных линий, линий застройки, границ территориальных зон, границ земельного участка; градостроительные регламенты, ограничения, сервитуты, включающие характеристики условий обустройства и функционирования домовладения, сведения о земельном участке, составе его площади, архитектурно-планировочные показатели строений домовладения; технические паспорта зданий и сооружений, включающие планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой от-дельной части домовладения и ее площади, высоты этажей по материалам актов государственной приемочной комиссии объекта недвижимости, технические паспорта квартир; сведения о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих ненесущих конструкций; историческая справка - год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума; сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума. Составными частями паспорта домовладения являются: план земельного участка с кадастровым номером; технический паспорт на объекты недвижимости, включенные в кондоминиум. Паспорт домовладения действителен при наличии всех указанных документов. Он комплектуется районными, городскими учреждениями технической инвентаризации на основании натурных обмеров, сведений органов архитектуры и градостроительства и органов по земельным ресурсам и землеустройству. Все экземпляры паспорта домовладения вместе с приложениями должны быть прошиты, пронумерованы и удостоверены подписью и печатью руководителя учреждения технической инвентаризации. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, без сокращения. Один экземпляр паспорта после его регистрации выдается под расписку инициаторам создания кондоминиума, второй экземпляр остается в архиве районного, городского учреждения технической инвентаризации. Инициатор создания кондоминиума для получения паспорта домовладения представляет в районные, городские учреждения технической инвентаризации: заявление по установленной форме; план земельного участка с его кадастровым номером; технические паспорта на объекты недвижимости; заключение жилищно-эксплуатационного органа о составе инфраструктуры жилищной сферы, включаемой в состав кондоминиума на базе отдельной части здания для ранее возведенного комплекса объектов недвижимости; справки о подтверждении права собственности не менее двух домовладельцев в кондоминиуме, кроме вновь вводимых объектов; документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия гражданина-инициатора или представителей юридического лица-инициатора. Паспорт домовладения выдается заявителю в срок не более пяти рабочих дней со дня подачи заявления. Оформление паспорта, его обновление и копирование в зависимости от решения муниципального образования может осуществляться как за счет средств товарищества, так и за счет средств муниципального бюджета. Районное, городское учреждение технической инвентаризации направляет уведомление о проведенной регистрации с указанием кадастрового номера и адреса кондоминиума в муниципальное образование по месту нахождения кондоминиума и в органы налоговой инспекции. Форма уведомления устанавливается Ленинградским областным управлением инвентаризации и оценки недвижимости. 11.Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, пожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений. Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах утверждается Правительством Ленинградской области. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам. Сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам или товариществу собственников жилья в собственность (за плату) или аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов. Порядок организации работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах, включая оплату подготовки и выдачи документов, необходимых для создания кондоминиумов, определяется органами местного самоуправления. Для определения размеров и установления границ земельных участков проводятся следующие работы: подготовка материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов; организация разработки плана межевания территории существующей застройки (квартала, микрорайона или их частей) для создания кондоминиумов (при необходимости); определение нормативных размеров и установление границ земельных участков, передаваемых домовладельцам бесплатно; выявление территорий, превышающих нормативные размеры земельных участков (сверхнормативные территории), и подготовка проектов договоров о передаче в собственность или аренду этих территорий домовладельцам или товариществу собственников жилья; разрешение споров, возникающих при установлении границ земельных участков, сервитутов и ограничений по использованию земельных участков. Указанные работы выполняются органом архитектуры и градостроительства муниципального образования. Решения принимаются межведомственной комиссией по руководством заместителя главы администрации по вопросам муниципального хозяйства на открытых заседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума, а также собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений, которым по их требованию выдаются копии принятых решений. Документы и материалы по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиуме должны быть подготовлены и переданы в органы местного самоуправления в срок не позднее двух месяцев с даты обращения в уполномоченный орган домовладельцев или товарищества собственников жилья о передаче земельного участка в собственность или аренду. В течение первого месяца с даты подачи заявления орган архитектуры и градостроительства муниципального образования обязан выдать товариществу собственников жилья (при его отсутствии - отдельным домовладельцам) проект границ земельного участка, передаваемого бесплатно, с указанием его площади, а также границ, размеров и стоимости сверхнормативной территории. В срок не более двух недель после получения проекта границ земельного участка заявитель должен определить свои намерения в отношении формы владения сверхнормативной территорией (собственность или аренда) и подать в орган архитектуры и градостроительства соответствующую заявку. Орган архитектуры и градостроительства в недельный срок должен письменно уведомить собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений о порядке ознакомления с проектом границ земельного участка, а также о времени и месте заседания по рассмотрению и решению этого вопроса. Согласованные с заинтересованными органами, домовладельцами или товариществом собственников жилья конкретного кондоминиума, собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами смежных земельных участков и владельцами расположенных на них зданий, строений и сооружений предложения органа архитектуры и градостроительства о размерах и границах земельного участка, передаваемого в собственность (бесплатно или за плату) или аренду, а также об установлении сервитутов и ограничений по его использованию оформляются протоколом согласования. По итогам заседания орган архитектуры и градостроительства в установленном порядке оформляет окончательный план границ всего земельного участка, входящего в состав кондоминиума, и подготавливает проекты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче этого участка в собственность (бесплатно или за плату) или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы смежных земельных участков и владельцы расположенных на них зданий, строений и сооружений, которые не согласны с предложениями органа архитектуры и градостроительства о размерах и границах земельного участка, могут обжаловать их в орган местного самоуправления. Передача земельных участков в кондоминиуме в собственность или аренду осуществляется в установленном порядке на основании решений органов государственной власти или органов местного самоуправления после установления границ земельных участков в натуре. Решения органов государственной власти или органов местного самоуправления об условиях передачи земельных участков в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья, установлении сервитутов и ограничений по использованию этих участков, а также об их размерах и границах могут быть обжалованы в судебном порядке. Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счет средств домовладельцев в соответствии с действующими расценками. В случае если проведение таких работ предусмотрено программами по со зданию кондоминиумов, межеванию или инвентаризации земель, они финансируются из соответствующего местного бюджета. 12. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с представлением паспорта домовладения. При регистрации кондоминиума в регистрационную палату представляются заявления установленного образца, паспорт домовладения, квитанции об оплате регистрации. Документы, представляемые на государственную регистрацию кондоминиума, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию об объектах недвижимости, входящих в состав кондоминиума, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию кондоминиума, должны быть написаны разборчиво, без сокращения. Фамилии, имена и отчества, адреса мест жительства домовладельцев должны быть написаны полностью. Все документы, необходимые для государственной регистрации кондоминиума, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления). После государственной регистрации кондоминиума подлинники со штампом о регистрации возвращаются заявителю. Размер взимаемого за регистрацию тарифа устанавливается в зависимости от заявленных сроков. Товарищество собственников жилья как новая форма управления и содержания жилищного фонда. Управление кондоминиумом 13. Для обеспечения порядка эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ совместного управления недвижимым имуществом. 14. Управление кондоминиумом на добровольной основе может осуществляться: непосредственно домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума (не более четырех помещений) и ограниченном числе домовладельцев (от двух до четырех различных домовладельцев); уполномоченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги при условии передачи домовладельцами ей функций по управлению кондоминиумом по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством; путем образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом. При этом допускается последующая передача по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), имеющей лицензию на жилищно-эксплуатационные услуги. Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время по решению домовладельцев. Выбор способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений находится в частной собственности, должен быть осуществлен домовладельцами на общем собрании не позднее шести месяцев со дня регистрации кондоминиума. Неизбрание домовладельцами способа управления кондоминиумом влечет наложение на них штрафа в размере, устанавливаемом органами государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципального образования. Рассмотрение дел о правонарушении и наложение штрафа осуществляется органами Государственной жилищной инспекции Российской Федерации в порядке, установленном главой 21 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях. 15. По инициативе одного или нескольких собственников (владельцев) - активистов проводится собрание домовладельцев, желающих объединиться в товарищество и имеющих в конкретном доме на праве собственности, на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления жилые и нежилые помещения. Собственником еще не приватизированных квартир выступает муниципалитет или государственные предприятия, учреждения и организации. Уведомление о проведении общего собрания (не позднее чем за 10 дней до даты его проведения) доводится под расписку до каждого домовладельца в виде письменного приглашения на собрание с указанием инициаторов созыва собрания, места и времени его проведения, повестки дня. На собрание приглашаются все жильцы дома, включая собственников жилых и нежилых помещений, нанимателей квартир и арендаторов коммерческих площадей, поскольку принимаемые на собрании решения затронут всех живущих в доме. Право голоса на собрании имеют только собственники помещений в доме (физические и юридические лица). Каждый домовладелец на общем собрании обладает определенным количеством голосов пропорционально установленной доле его участия в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме (если доля участия составляет 6,93 процента, то количество голосов, приходящихся на квартиру, также равно 6,93 процента). Представитель муниципалитета участвует в общем собрании с соответствующим количеством голосов. В случае, когда в государственной и/или муниципальной собственности находится более 30 процентов площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение об ограничении своего права до 30 процентов и о перераспределении между другими домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов (свыше 30 процентов). Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от их общего числа. На первом учредительном собрании, как правило, председательствует инициатор собрания. На нем обсуждаются цели создания товарищества собственников жилья, преимущества и проблемы данного способа управления. Решение по выбору способа управления кондоминиумом принимается большинством голосов присутствующих на собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом собрания. Данное решение является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для оказавшихся в меньшинстве и для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании. 16. Реализуя свое право на объединение с другими собственниками для совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и пользования общим имуществом, собственники вправе, решая вопросы, затрагивающие их общие интересы, образовывать товарищества собственников жилья в целях: согласования порядка реализации своих прав на владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом кондоминиума; осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимого имущества кондоминиума; распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению расходов на осуществление соответствующей деятельности; обеспечения соответствия состояния общего имущества кондоминиума санитарным и техническим требованиям. Товарищества как объединения домовладельцев-собственников помещений создаются в домах существующей застройки, в том числе на базе объединений собственников жилых помещений независимо от названия (жилищные и жилищно-строительные кооперативы и тому подобное), а также и на стадии строительства жилого здания, в процессе реконструкции домов. Товарищества для решения возникающих общих проблем могут объединяться в ассоциации, союзы и иные объединения товариществ. 17. Если собрание проголосовало за создание товарищества собственников жилья, оно из своего состава выбирает инициативную комиссию для решения организационных вопросов до регистрации устава и избрания правления товарищества. Комиссия разрабатывает проект устава и созывает общее собрание для его принятия. Возможно принятие устава и избрание правления товарищества на первом собрании, если проект устава разработан заранее и есть собственники, готовые принять на себя функции правления. В уставе определяются: полное наименование товарищества; местонахождение товарищества; предмет и цели деятельности; права и обязанности товарищества; права и обязанности членов товарищества; порядок управления и распоряжения общей собственностью в кондоминиуме; порядок образования и использования средств и фондов товарищества; порядок и размеры участия каждого члена товарищества в финансировании расходов на строительство, содержание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества, находящегося в общей собственности; условия реорганизации и порядок ликвидации товарищества; другие, не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного товарищества. Устав товарищества служит юридической основой, при помощи которой обеспечивается участие товарищества в гражданских, административных, земельных и других правоотношениях. Нормы, изложенные в уставе, обязательны для регулирования внутренних отношений в товариществе, они являются основанием для правоприменительных органов при разрешении спорных вопросов. Организация и государственная регистрация товариществ собственников жилья в домах существующей застройки 18. Товарищества собственников жилья создаются на базе единых комплексов недвижимого имущества, сформировавшихся в процессе приватизации жилищного фонда и развития рынка жилья, по воле собственников жилья на общем собрании, созываемом инициативной группой. Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме является некоммерческой организацией (независимым в финансово-экономическом отношении хозяйствующим субъектом) численностью не менее двух домовладельцев-членов товарищества, создаваемой без ограничения срока деятельности, имеющей печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Обязательным условием при передаче ведомственных жилых зданий в собственность муниципалитета или в управление товариществам является выполнение предприятиями и организациями необходимого объема работ по жилищно-коммунальному обслуживанию под контролем органов муниципального образования. Товарищество считается организованным, приобретает статус юридического лица с момента его государственной регистрации. Товарищество подлежит государственной регистрации в Ленинградской областной регистрационной палате в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 272-ФЗ, Временным положением о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предприятий на территории Ленинградской области, утвержденным постановлением Губернатора Ленинградской области от 13 марта 1997 года N 144-пг. Для регистрации товарищества представляются: заявление установленного образца, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава; устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения доли участия всех домовладельцев; паспорт домовладения; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев-собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными правовыми и нормативными актами. Представленные для регистрации товарищества документы рассматриваются в срок не более 30 дней. В регистрации товарищества может быть отказано в случаях существенного нарушения порядка и условий организации товарищества, несоответствия устава товарищества требованиям закона, а также если решение об организации товарищества принято с нарушением установленного законом порядка. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке. 19. После получения свидетельства о регистрации до начала своей деятельности товариществу необходимо: получить печать; открыть счет в банке (при наличии печати и банковских карточек); встать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюджетных социальных фондах (пенсионный, социального страхования, занятости населения, обязательного медицинского страхования), других полномочных организациях, если это требуется законом; принять здание от ранее обслуживающей жилищно-эксплуатационной организации по акту приема-передачи. Особенности организации товариществ собственников жилья в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов 20. Учитывая, что по своей идеологии кооперативы являются практически такими же объединениями собственников жилья, как и товарищества, возможно их преобразование в товарищества с приведением учредительных документов в соответствие с действующим законодательством. При этом права и обязанности бывшего кооператива переходят к созданному товариществу. Для смены организационно-правовой формы объединения собственников созывается общее собрание членов жилищностроительного кооператива, на котором принимается решение о преобразовании его в товарищество собственников жилья и утверждается новый устав, необходимый для регистрации товарищества. В тех кооперативах, где паевые взносы еще не выплачены и в доме не существует хотя бы двух собственников помещений, одним из которых может являться и сам кооператив как юридическое лицо, сохраняется кооперативная собственность. Организация товариществ собственников жилья во вновь строящихся объектах на стадии строительства 21. Товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком или застройщиком (любым физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти и местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно), которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество. Товарищество может быть образовано и зарегистрировано на любой стадии до завершения строительства, в том-числе и на этапе землеотвода, после получения от соответствующих уполномоченных органов права на застройку или права построить или реконструировать недвижимое имущество. На этапе строительства или реконструкции регистрация товарищества предшествует регистрации кондоминиума. При создании товарищества в процессе строительства в регистрационный орган представляются следующие документы: заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищество; устав товарищества, принятый заявителями; копия разрешения на застройку (копии постановлений, распоряжений о выделении земельного участка или договоров аренды); другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными правовыми или нормативными актами. Отрезок времени, в котором комплекс недвижимого имущества находится в режиме вновь создаваемого кондоминиума, ограничен моментом выхода распоряжения-разрешения на застройку и датой государственной регистрации кондоминиума. Процедура регистрации кондоминиума относится на момент завершения строительства или реконструкции жилого здания. При этом представляются копии акта государственной комиссии по приемке завершенных строительством объектов кондоминиума и распоряжения, его утверждающего. Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума и товарищества в Ленинградской областной регистрационной палате. Застройщик на любом этапе строительства может продать или передать в собственность другим лицам жилые и нежилые помещения в будущем доме по договорам долевого участия, совместного инвестирования, купли-продажи. После регистрации товарищества любой договор об отчуждении (купли-продажи) помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе, а соответствующая сделка должна проводиться с соблюдением требований статьи 13 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ. В уставе товарищества застройщик может предусматривать особые права: сохранять за собой после начала продажи помещений (на срок не более трех лет с момента создания товарищества) права на застройку (на строительство или пристройку дополнительных помещений); установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку; иметь административные офисы для осуществления управления процессом строительства в помещениях, находящихся в собственности застройщика; иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие законодательству и не ущемляющие права товарищества. На практике возникают ситуации, когда по окончании строительства из-за отсутствия заказчика становится проблемой подключение дома к инженерным сетям жизнеобеспечения, а следовательно, и его заселение. Это возможно, когда квартиры в момент сдачи дома в эксплуатацию оказываются полностью распроданными (для привлечения средств инвесторов юридических и физических лиц), застройщик не хочет брать дом в управление, а муниципальному образованию невыгодно принимать его на свой баланс, так как в доме ему ничего не принадлежит. В целях исключения подобных ситуаций целесообразно инициировать образование товариществ во вновь создаваемых кондоминиумах на стадии строительства, что не только сразу определяет форму управления жилым зданием, но и позволяет инвесторам будущим собственникам жилья самим определять уровень комфортности проживания и стимулирует их инвестиционную активность. Порядок передачи жилых домов в управление товариществ собственников жилья 22. Передача жилых домов, на базе которых созданы товарищества, товариществам осуществляется организациями-балансодержателями по факту государственной регистрации товарищества в десятидневный срок на основании заявления о передаче жилого дома товариществу. При этом стоимость передаваемых безвозмездно жилых домов, объектов социально-культурной сферы и жилищно-коммунального назначения в соответствии с действующим налоговым законодательством от налога на добавленную стоимость освобождается (подпункт "т" статьи 5 Закона РСФСР "О налоге на добавленную стоимость" от 6 декабря 1991 года N 1992-I). К заявлению установленного образца в адрес муниципальной службы заказчика (организации, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится здание) прилагаются: свидетельство о государственной регистрации товарищества; устав товарищества; протокол общего собрания с решением о передаче товариществу прав на управление жилым домом; документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (паспорт, доверенность, свидетельство об окончании курса обучения в качестве управляющего жилого дома). При наличии в жилом здании, передаваемом в управление товариществу, помещений (жилых и нежилых), находящихся в государственной или муниципальной собственности, муниципальные службы заказчика обязаны в течение месяца после издания распоряжения о передаче вступить в товарищество, утвердить кандидатуру своего представителя в нем, образовать комиссию и по акту приема-передачи передать дом правлению товарищества, уведомив после передачи районные (городские) учреждения технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт дома. К акту прилагается техническая документация. Товарищество собственников жилья в десятидневный срок после принятия жилого дома: уведомляет об этом членов товарищества, администрацию муниципального образования, территориальное учреждение технической инвентаризации; выполняет функции балансодержателя и осуществляет полномочия по управлению жилым домом; ведет техническую документацию на дом и учет балансовой стоимости и площадей жилых и нежилых помещений, вносит в технический паспорт запись о том, что дом передан товариществу; осуществляет через свои органы управление жилым домом; заключает договоры на предоставление коммунальных услуг, на содержание и ремонт жилого дома. Муниципальные ремонтно-эксплуатационные организации не вправе отказать товариществу в заключении договоров и обязаны обслуживать его по действующим на соответствующий период ценам и тарифам; обращается в комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением о передаче товариществу ранее заключенных договоров аренды на помещения, являющиеся общей долевой собственностью членов товарищества в здании (заявление о смене арендодателя). Взаимоотношения товарищества собственников жилья с муниципальными и другими собственниками помещений в кондоминиуме по вопросам его содержания и ремонта 23. Муниципальные и государственные органы, являющиеся собственниками помещений в кондоминиуме, входят в товарищество в качестве его членов с долей участия, соответствующей размеру муниципальной (государственной) собственности на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме, что и определяет их долю голосов на общем собрании членов товарищества и долю в общих обязательных расходах по содержанию и ремонту общего имущества. Отношения между собственниками жилых и нежилых помещений здания по вопросам обеспечения надлежащего содержания и ремонта дома его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечения арендаторов, владельцев и собственников жилых и нежилых помещений коммунальными и прочими услугами строятся на основе решений общего собрания товарищества. В целях установления единого порядка представления интересов муниципального образования (государственного унитарного предприятия, государственного учреждения) члена товарищества в последнее назначаются их представители, полномочия которых оформляются доверенностью сроком на один год и устанавливаются в пределах прав и обязанностей члена товарищества, содержащихся в уставе. Представитель должен работать в органах муниципального образования либо на государственном предприятии (в учреждении), иметь опыт работы в жилищной сфере не менее трех лет и пройти соответствующую подготовку. Представитель обязан лично присутствовать на общих собраниях, заседаниях правления товарищества, согласовывать свою позицию по важным вопросам с администрацией муниципального образования (государственного унитарного предприятия, государственного учреждения), действовать в соответствии с ее указаниями, контролировать целевое использование дотаций и субсидий, получаемых товариществом из бюджета муниципального образования, своевременно уведомлять о своем отказе или невозможности представлять интересы в товариществе. Наниматель квартиры не может быть членом товарищества. Государственные унитарные предприятия, государственные учреждения и муниципальные органы несут ответственность при нанесении нанимателями квартир ущерба имуществу других домовладельцев либо общему имуществу товарищества. Жильцы неприватизированных квартир обязаны выполнять требования, предъявляемые к нанимателям по пользованию жилыми помещениями, заселенными по договору социального найма. Наниматели не имеют тех прав, какими обладают члены товарищества, но они могут высказывать свое мнение и выдвигать предложения, в том числе о различных услугах по усовершенствованию среды проживания в кондоминиуме, посещать общие собрания членов товариществ. Арендатор нежилого помещения, не будучи собственником последнего, не является членом товарищества. Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, государственные унитарные предприятия, комитеты по управлению муниципальным имуществом вправе передать права и обязанности члена товарищества арендатору по взаимному соглашению (договору) за исключением права голосования на общих собраниях по принципиальным вопросам (внесение изменений и дополнений в устав товарищества), требующим решения собственника помещения. 24. В товариществах, в которых одним из собственников помещений являются государство или муниципальные образования, дотации на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда выделяются как по помещениям, находящимся в муниципальной (государственной) собственности, так и по помещениям, перешедшим в частную собственность в порядке бесплатной приватизации. По домам, где нет муниципальной (государственной) собственности, средства на содержание и ремонт жилых помещений, перешедших в частную собственность в результате приватизации, перечисляются бывшими владельцами здания товариществу за счет средств, ранее расходуемых на указанные цели, в объемах не выше дотации на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда. Перечисление средств производится на основании договора, заключаемого между муниципальной (государственной) структурой, осуществляющей финансирование, и товариществом, если дом находится в его управлении. Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества, не освобождаются от обязанностей по содержанию имущества, находящегося в общем пользовании, и вносят долю расходов, эквивалентную общей площади помещений, находящейся в их собственности, по соглашению на расчетный счет товарищества. Муниципальные жилищные и ремонтно-эксплуатационные организации не вправе отказать товариществу в заключении договоров на техническое обслуживание домов и обязаны осуществлять обслуживание по действующим ценам и тарифам. Ресурсо-снабжающие организации обязаны производить отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивать прием сточных вод для помещений, находящихся в частной собственности и в управлении товарищества, по тарифам, устанавливаемым для населения. Организационная структура товарищества собственников жилья Права и обязанности членов товарищества 25. Членом товарищества после его регистрации в установленном порядке в Ленинградской областной регистрационной палате может стать любой собственник помещения в кондоминиуме на основе личной инициативы и добровольного волеизъявления. При наличии у домовладельцев права на объединение не допускается принудительный характер членства в товариществе. Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации, на основе общего согласия, равноправия по владению и пользованию общей долевой собственностью. Решение спорных вопросов осуществляется в судебном порядке. (В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N 331-пг) По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица государственные и/или муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (Исключен - Постановление Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N 331-пг) Членство товариществе прекращается с момента утраты права собственности на помещения в кондоминиуме в связи со смертью гражданина, с ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества и по иным основаниям. На добровольной основе членами товарищества с момента возникновения права собственности на помещения в кондоминиуме могут стать (В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N 331-пг) лица, приобретающие помещения в кондоминиуме; правопреемники при реорганизации юридического лица члена товарищества; наследники после смерти гражданина члена товарищества. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке. Совершение действий от имени несовершеннолетних производится с согласия органов опеки и попечительства. В случае смерти собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба помещения определяется нормами наследственного права. Граждане, вступающие в товарищество, принимаются правлением по заявлениям, к которым прилагаются копии правоустанавливающих документов на помещение в кондоминиуме. Каждому члену товарищества может выдаваться членская книжка, в которую заносятся данные о вступительных и других взносах, а также другие необходимые сведения. Все члены товарищества в равной мере обязаны соблюдать положения устава и правила, установленные товариществом. Высшие, исполнительно-распорядительные и контрольные органы товарищества 26. Органами управления товариществом являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. 27. Высшим органом управления товариществом является общее собрание собственников помещений. В компетенцию общего собрания входит внесение изменений в устав, принятие решений по использованию общего имущества (отчуждение, аренда, залог, передача иных прав на имущество, приобретение, реконструкция, строительство и ремонт недвижимости), а также введение ограничений по использованию общего имущества (предоставление сервитутов), принятие бюджета, кредитная и инвестиционная политика, найм управляющего штатом, выбор правления и ревизионной комиссии, решение иных вопросов. Решения принимаются открытым голосованием. Решение может быть принято путем письменного опроса членов товарищества. Решения, принятые общим собранием товарищества, являются обязательными для всех его членов, в том числе и для тех, кто не принимал участия в голосовании. Порядок созыва и ведения общего собрания, принятия решений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, отражаются в уставе товарищества. 28. Исполнительным органом товарищества выступает правление товарищества. Правление осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества и обязано действовать в интересах большинства членов товарищества. Правление избирается общим собранием из числа членов товарищества не более чем на два года и подотчетно ему. Члены правления несут ответственность перед товариществом за свои действия и решения. Порядок избрания состава правления, его обязанности и права, срок полномочий отражаются в уставе товарищества. Правление из своего состава избирает председателя правления, его заместителя, секретаря, казначея. Допускается совмещение должностей правления. 29. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления. Он руководит деятельностью правления, имеет право давать указания и распоряжения всем другим должностным лицам товарищества. Председатель имеет право подписи от имени товарищества договоров и финансовых документов. Права и обязанности председателя и других должностных лиц правления отражаются в уставе. 30. Для осуществления контроля за деятельностью товарищества общим собранием из числа членов товарищества на срок не более двух лет избирается ревизионная комиссия товарищества.В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. (В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N 331-пг) Ревизионная комиссия проводит ежегодные плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества. Полномочия и вопросы отчетности ревизионной комиссии перед общим собранием отражаются в уставе товарищества. 31. По решению общего собрания членов товарищества выполнение функций правления может быть возложено на управляющего товариществом. Управляющий действует в рамках своей компетенции, несет материальную и административную ответственность и о своей деятельности отчитывается перед правлением. С учетом разделения обязанностей и функций: управляющий обеспечивает техническое обслуживание, ремонт и санитарное содержание дома, осуществляет административное управление и работу с обслуживающим персоналом; правление разрабатывает политику товарищества, осуществляет финансовое управление делами товарищества и контролирует деятельность управляющего. Из числа членов товарищества могут образовываться инициативные комитеты для оказания помощи правлению в решении спорных вопросов и конфликтов между членами товарищества, персоналом, в проведении выборов, общественных и культурных мероприятий, в разработке бюджета и финансового плана, в вопросах содержания недвижимости, ремонта и строительства, в учете лиц, получающих льготы от государства. Возможности товариществ собственников жилья по эффективному управлению и использованию общего имущества кондоминиума 32. Основные цели, преследуемые собственниками помещений при организации товариществ собственников жилья: обеспечение эффективного совместного управления и использования общего имущества, входящего в состав кондоминиума; самостоятельное решение вопросов технического обслуживания и эксплуатации общего имущества в кондоминиуме; поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания; поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, повышение ценности собственной квартиры и дома в целом; совершенствование среды обитания и предоставление домовладельцам более лучших условий для безопасного и удобного проживания, отвечающих стандартам качества; минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг; создание условий для привлечения дополнительных источников средств на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда; получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности путем эффективного использования жилищной собственности; развитие у собственников и нанимателей экономного отношения к предоставляемым услугам путем установления прямой зависимости между оплатой услуг и расходованием ресурсов и стимулирования установки приборов учета потребляемых коммунальных услуг; проведение кредитной и инвестиционной политики в интересах членов товарищества; оказание жильцам дополнительных услуг; защита прав собственников жилья как потребителей жилищно-коммунальных услуг; представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами; совместный контроль над соблюдением норм общежития; улучшение общественных отношений в доме, создание благоприятной атмосферы для совместного проживания. Для достижения указанных целей товарищество имеет достаточные правовые и финансовые возможности. 33. С учетом основной задачи товарищества эффективного управления общим имуществом и улучшения качества его обслуживания товарищество, выступая в качестве потребителя услуг, имеет право: 33.1. Самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, определять способы управления недвижимостью: силами правления или специалистов-профессионалов. В принятии решений, касающихся управления общим имуществом, товарищество не зависит от монополии муниципальных эксплуатационных организаций. При найме профессионального управляющего или/и управляющей компании, способных одновременно обеспечивать должную эксплуатацию здания, вести финансовые дела товарищества и поддерживать ровные отношения с жильцами, можно добиться лучшего качества выполнения порученных работ и большей ответственности персонала, поддерживаемой материальными стимулами. Управляющая компания, как правило, привлекается для управления целым жилым комплексом из нескольких многоквартирных зданий, имеющих большое количество нежилых помещений и сложные технические службы. Управляющая компания сама обеспечивает содержание жилья, нанимая по договору обслуживающее предприятие или соответствующий персонал. Роль управляющей компании может выполнять и муниципальная служба заказчика, действующая на основании договора с товариществом. Для большинства вновь создаваемых товариществ, которые не в состоянии нанять подобную фирму, целесообразно прибегнуть к услугам одного служащего управляющего (инженера-эксплуатационника) на основе договора и должностной инструкции с установлением определенной заработной платы. В числе соискателей могут быть и члены товарищества. Процедура найма управляющей компании, фирмы-подрядчика,управляющего: определение перечня необходимых работ; рассмотрение и проверка предложений претендентов по качеству выполнения и стоимости работ, перечисленных в перечне; проведение индивидуальных собеседований; определение победителя конкурса исходя из профессиональных знаний и опыта работы в сфере содержания и ремонта жилищного фонда, а также заявленной стоимости обслуживания; заключение с претендентом договора. К функциям управления относятся: ведение технической документации на находящиеся в управлении строения и объекты инфраструктуры; проведение технических осмотров зданий и других объектов; составление перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строений и других объектов; составление плана выполнения работ по текущему и капитальному ремонтам с учетом состояния объектов и возможного объема финансовых средств для их осуществления; проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда, а также на выполнение капитального ремонта; заключение договоров с предприятиями поставщиками жилищно-коммунальных услуг; выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения; осуществление систематического контроля и оценки соответствия качества реально предоставляемого обслуживания тому, который предусмотрен в договоре; формирование штрафных санкций к организациям и предприятиям, предоставляющим услуги, в случае нарушения ими договорных обязательств; оплата услуг, предоставляемых жилищными и коммунальными предприятиями, в соответствии с заключенными договорами и с учетом предъявляемых штрафных санкций; аккумулирование средств населения в виде оплаты жилищно-коммунальных услуг и бюджетных ассигнований в виде дотаций на жилищно-коммунальные услуги; рассмотрение предложений, заявлений и жалоб потребителей по качеству жилищно-коммунального обслуживания и принятие по ним мер в пределах представленных полномочий; заключение в письменной форме договора найма жилья государственного и муниципального жилищных фондов обеспечение учета и соблюдения договоров найма и аренды; регистрационно-учетные функции, хранение документов, подтверждающих право пользования помещениями; осуществление сбора установленных платежей с нанимателей и арендаторов, а также собственников квартир; взыскание в установленном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг; ведение различных финансовых операций; ведение бухгалтерского отчета; разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищного фонда и других объектов инфраструктуры; представление интересов собственника по его поручению в государственных и других учреждениях, а также, возможно, в товариществах собственников жилья; оформление льгот и субсидий и других форм социального обслуживания. Кроме того, в сложившихся условиях в России на организацию, выполняющую функции управления, возлагается ряд государственных функций: ведение паспортно-учетной работы; взаимодействие с органами правопорядка; проведение мероприятий по гражданской обороне. 33.2. Заключать по своему выбору или на конкурсной основе договоры с предприятиями любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации здания. При выборе подрядчиков по оказанию жилищно-коммунальных услуг, в том числе и на конкурсной основе, целесообразно отдавать предпочтение организациям, готовым выполнять полный объем работ, предусмотренный договором, лучшего качества при наименьшей стоимости этих работ. Участниками конкурса могут быть как частные, так и муниципальные эксплуатационные организации при наличии лицензии на право обслуживания объектов инженерной инфраструктуры, в случае, если законодательство требует наличия такой лицензии. Товарищество, делая свой выбор, способствует развитию конкуренции в сфере эксплуатации и содержания жилья. Оно заключает договоры на поставку всех коммунальных услуг, договоры на обслуживание, договоры подряда на некоторые виды работ, трудовые договоры с рабочими и служащими. Основными функциями обслуживания являются: мониторинг состояния жилищного фонда; профилактическое техническое обслуживание и ремонтные работы, за счет которых снижается частота и степень серьезности аварий и продлевается срок годности основных элементов и всего здания в целом; уборка мест общего пользования; уборка придомовых территорий; благоустройство придомовой территории; вывоз мусора; подготовка жилищного фонда и других объектов инфраструктуры к эксплуатации в зимнее время; устранение аварийных ситуаций; удовлетворение заявок жильцов на устранение различных неисправностей. 33.3. В рамках договорных отношений осуществлять контроль за соблюдением подрядчиками нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального назначения, эффективным использованием финансовых ресурсов при качественном и надежном, на уровне федеральных социальных стандартов, обслуживании жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства. Контроль за качеством выполнения работ и соблюдением условий договоров одно из основных прав и одновременно обязанностей правления товарищества. 34. Как некоммерческая организация со статусом юридического лица товарищество имеет право: 34.1. Иметь расчетный счет в банке. 34.2. Определять бюджет товарищества на год, порядок расходования средств, направляемых на содержание жилищного фонда, включая все необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, не противоречащие закону. В условиях существующей инфляции целесообразно регулярно пересматривать статьи доходов и расходов бюджета с периодичностью один раз в квартал, повышая соответственно платежи или устанавливая отдельный взнос на покрытие инфляции. Бюджет готовится правлением или управляющим при помощи профессионального бухгалтера. В бюджете учитываются все возможные доходы и все статьи расходов товарищества. 34.3. Устанавливать на основе принятого бюджета товарищества размер платежей, сборов и взносов для каждого собственника в кондоминиуме в соответствии с его долей участия. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. 34.4. Пользоваться кредитами в банке, в том числе под залог жилых помещений, принадлежащих товариществу. Товарищество может получить кредит в учреждениях банков под залог недвижимого имущества и под гарантии государственных и муниципальных органов на ремонт, перестройку или текущие расходы, если будет уполномочено его членами на общем собрании собирать с домовладельцев и вносить для погашения кредита соответствующие платежи. Сборы на погашение кредита могут быть включены в сумму ежемесячных целевых платежей или взиматься с каждого члена товарищества в качестве специального взноса. В целях обеспечения получаемого кредита товарищество должно иметь в собственности дополнительное недвижимое имущество: прилегающий земельный участок, нежилые помещения или квартиры в кондоминиуме. Заключая договор об ипотеке, товарищество принимает на себя определенные обязательства по отношению к кредиторам: извещать в письменной форме о фактах, отрицательно влияющих на физическое состояние недвижимости в кондоминиуме и финансовое состояние товарищества; не предпринимать определенных соглашением действий, касающихся недвижимого имущества в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения, залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности, ликвидацию и реорганизацию товарищества; предоставлять кредитору право проверки финансовой документации товарищества; другие вопросы, по которым достигнута договоренность товарищества и кредитора. 34.5. Помещать часть временно свободных средств в облигации, сертификаты, акции, другие ценные бумаги, хранить средства на депозитах в банках, для создания накоплений на оплату будущих ремонтных работ. Источником финансирования товарищества являются: вступительные и обязательные платежи членов товарищества за потребляемые коммунальные и эксплуатационные услуги; доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей и задач товарищества; дотации на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, коммунальные услуги; прочие поступления и взносы. Для снижения затрат на обслуживание и коммунальные услуги товарищество осуществляет комплекс ресурсосберегающих мероприятий, позволяющих значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Члены товарищества прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых ресурсов для определения их реального объема. Каждый член товарищества участвует в расходах товарищества на обслуживание, содержание и коммунальные услуги пропорционально своей доле участия в праве собственности на общее имущество. В связи с переходом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг отчисления на капитальный ремонт зданий включаются в структуры обязательных платежей населения. Количественные выражения платежей зависят от бюджета товарищества. Санкции за неплатежи нанимателей и арендаторов неприватизированных и сданных в аренду квартир применяются к муниципальному образованию (ведомству), как к собственнику помещений. Товарищество должно иметь обоснованную последовательную политику и единый подход к должникам по оплате общих расходов. Финансовая деятельность товарищества основывается на пропорциональном участии каждого собственника квартиры или нежилого помещения в общих расходах, поскольку жильцы всех квартир в доме (приватизированы они или нет) и сотрудники организаций, занимающих нежилые помещения в здании, в равной степени пользуются имуществом, находящимся в общей долевой собственности, местами общего пользования и прилегающей территорией. Распределение финансового бремени между всеми домовладельцами является необходимым условием существования и деятельности товарищества. Необходимо обеспечить оперативное отражение затрат по жилищно-коммунальным услугам. Для решения проблем больших ремонтных работ, замены дорогостоящего оборудования или закупки техники товарищество может пользоваться кредитами банка. Решение о получении заемных средств принимается исключительно на общем собрании товарищества. Товарищество может закупать на сэкономленные денежные средства материалы и инвентарь для проведения в будущем ремонта здания, что предотвратит обесценивание денежных средств и уменьшит в дальнейшем расходную часть бюджета. 35. В соответствии с законодательством товарищество может получать установленные государственные и муниципальные дотации на финансирование затрат по эксплуатации, текущему и капитальному ремонтам, на отдельные виды коммунальных услуг, а также компенсации за предоставление государственных льгот некоторым категориям жильцов. Ежемесячно на счет товарищества поступает сумма денежных средств, которая ранее поступала на счет муниципальной организации, обслуживающей этот дом. Предоставление дотаций товариществам, сформированным на базе бывших ведомственных домов, или домов, построенных частными застройщиками, должно быть подтверждено решениями органов местного самоуправления. Члены товарищества имеют право на получение адресных жилищных субсидий на оплату жилья в зависимости от уровня их доходов. Порядок возмещения расходов за предоставление льгот, предусмотренных действующим законодательством, гражданам, проживающим в кондоминиумах, определяется соглашением, являющимся составной частью договора о целевом бюджетном финансировании товарищества. Товарищество формирует банк данных о гражданах льготных категорий, проживающих в кондоминиуме. Органы местного самоуправления компенсируют товариществу необходимые средства в связи с предоставлением льгот. 36. Товарищество может заниматься любой хозяйственной деятельностью, которая не противоречит закону, указана в уставе и служит для достижения целей товарищества. Товарищество вправе получать доходы от хозяйственной деятельности, не противоречащей закону. По решению общего собрания доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. На практике в целях сохранения и приращения недвижимости в соответствии со статьями 24, 29, 31, 40 и 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ товарищества вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: надстраивать, перестраивать объекты общего пользования в соответствии с градостроительными нормами, получая дополнительные площади; строить жилье или возводить гаражи и хозяйственные постройки на выделенном земельном участке по согласованию с органами архитектуры и землеустройства; сдавать в аренду нежилое помещение (встроенные помещения, чердаки, подвалы), получая арендную плату на свой банковский счет; осуществлять рекламную и справочно-издательскую деятельность; продавать или передавать в наем за плату принадлежащие ему квартиры в доме; оказывать за плату дополнительные услуги своим членам (услуги по ремонту квартир и тому подобное); развивать имеющиеся возможности для получения доходов за счет использования придомовой территории (сбор за парковку автомобилей), гаражей и хозяйственных построек; создавать в установленном порядке предприятия и организации, обладающие правами юридического лица для осуществления целей деятельности; участвовать в хозяйственных обществах и товариществах на вере в качестве вкладчика. Все решения, касающиеся хозяйственной и предпринимательской деятельности товарищества, должны быть взвешены и обоснованы. 37. Товарищество имеет возможность выступать на стороне своих членов в их взаимоотношениях с третьими лицами, обеспечивая правовую защиту как собственникам отдельных помещений, так и всему коллективу товарищества. В соответствии с законом товарищество имеет право: 37.1. Пресекать действия третьих лиц, затрудняющих или препятствующих реализации прав владения пользования и распоряжения членами товарищества общим имуществом. 37.2. Представлять интересы своих членов в жилищных отношениях собственности и других отношениях с третьими лицами. 37.3. Страховать принадлежащее товариществу общее имущество от любых видов риска прямого физического ущерба. При ущербе, нанесенном кондоминиуму в результате страхового случая, выплаченная страховка используется в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. 38. Как юридическое лицо товарищество может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные имущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Товарищество имеет право требовать в судебном порядке компенсацию ущерба, причиненного товариществу и его членам любыми иными юридическими и физическими лицами. При неуплате собственниками обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества товарищество может обратиться в суд с иском против неплательщиков. Система договорных отношений между товариществом собственников жилья и субъектами хозяйствования 39. Сложные многосторонние взаимоотношения между хозяйствующими субъектами различных организационно-правовых форм, складывающиеся в сфере управления содержанием жилищного фонда, регулируются договорными отношениями. Собственники жилищного фонда и объектов коммунального назначения (органы местного самоуправления, предприятия и организации, в чьем хозяйственном ведении находятся объекты государственного жилищного фонда, юридические и физические лица) через товарищество выступают заказчиками на обслуживание, содержание ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в их собственности, а также на предоставление жилищно-коммунальных услуг потребителям. Система договорных отношений между субъектами собственности и субъектами хозяйствования достаточно разветвлена и включает в себя заключение следующих договоров на выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных услуг: договор с органом местного самоуправления о целевом бюджетном финансировании товарищества форма примерного договора утверждена приказом Государственного комитета по жилищной и строительной политике от 23 мая 1997 года N 1721; договор с ремонтно-эксплуатационной организацией на обслуживание общего имущества в кондоминиуме (на обслуживание жилого дома и объектов внешнего благоустройства) форма примерного договора утверждена приказом Государственного комитета по жилищной и строительной политике от 23 мая 1997 года N 1720; договор с самостоятельным подотраслевым коммунальным предприятием на предоставление коммунальных услуг (водоснабжение и водоотведение, тепло, электро, газоснабжение и другие) форма примерного договора приведена в Положении о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальных хозяйствах (приказ Минстроя России от 20 августа 1997 года N 17113); договор с подрядной организацией на проведение капитального ремонта и реконструкции; договор между собственниками жилищного фонда и нанимателями, арендаторами жилых помещений по форме согласно Положению о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (приказ Минстроя России от 20 августа 1997 года N 17113); договор с управляющей компанией или службой заказчика на управление общим имуществом в кондоминиуме (в случае передачи функции службы заказчика). При наличии в населенном пункте многоотраслевого предприятия жилищно-коммунального хозяйства товарищество вправе заключить с последним генеральный договор на весь комплекс жилищно-коммунального обслуживания, доверив ему заключение субподрядных договоров на все виды работ и услуг, в том числе выполняемых организациями, не входящими в состав многоотраслевого предприятия по форме согласно Положению о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве приказ Минстроя России от 20 августа 1997 года N 17113). Договоры на обслуживание общего имущества в кондоминиуме заключаются, как правило, на конкурсной основе с привлечением организаций подрядчиков различных организационно-правовых форм независимо от их территориального расположения, имеющих лицензию на выполнение соответствующих работ, если наличие лицензии предусмотрено действующим законодательством. Договоры на жилищно-коммунальное обслуживание должны заключаться исходя из экономически обоснованного тарифа, обеспечивающего возмещение издержек на оказание тех или иных услуг и производство работ. Тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства утверждается органами местного самоуправления. 40. Договор представляет собой основу взаимоотношений товарищества, выступающего в роли заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание, и организаций жилищно-коммунального хозяйства, выполняющих функции подрядчика, и позволяет увязать интересы собственника, организаций жилищно-коммунального хозяйства и потребителя услуг. Договорной тип отношений предусматривает: возникновение и установление прав и обязанностей сторон на принципах равенства, автономии воли, имущественной ответственности и самостоятельности; свободное волеизъявление сторон, свободу и независимость в выборе другой стороны и заключении с ней договора; систематический контроль за выполнением договорных обязательств с оплатой реально предоставляемых услуг в зависимости от их количества и с учетом их качественных параметров. Рекомендуется в договор включать следующие примерные условия: гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ с учетом состава и состояния жилищного фонда и объектов жилищно-коммунального назначения, величины средств, направляемых на их оплату, а также размера санкций за нарушение договорных обязательств; взаимно согласованный объем работ (услуг), соответствующий объективным возможностям; обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов; санкции, применяемые к каждой из сторон при несоблюдении условий договора, за нарушение показателей качества; процедуру контроля заказчиком качества и своевременности выполнения подрядными организациями всех этапов работ, а также порядок и форму оформления документов, подтверждающих нарушение сторонами своих обязательств по договору; порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора; следующих порядок изменения условий договора; порядок прекращения действия договора. Договор заключается на весь технологический цикл работ, обеспечивающий конечный результат реализацию услуги непосредственно потребителю. 41. Товарищество, обладая правом выбора самоуправления или заключения договора на управление, вправе передать и заключить такой договор с управляющей компанией или службой заказчика, выступающими в качестве специализированных организаций, предоставляющих услуги по управлению общим имущество в кондоминиуме. При этом соответствующие объемы и виды работ включаются в муниципальный заказ. 42. Отношения между гражданами, проживающими в муниципальном, государственном и частном жилищных фондах и не являющимися собственниками жилых помещений, регулируются договором найма, заключаемым между нанимателями и собственниками жилых помещений. Граждане, проживающие в муниципальном и государственном жилищном фонде социального использования, заключают договор социального найма. В частном фонде граждане занимают жилые помещения по договору коммерческого найма в соответствии с гражданским законодательством. Основными отличительными особенностями договора коммерческого найма являются: срочность договора до 5 лет; основание для занятия жилого помещения договор, а не ордер; площадь занимаемого жилого помещения не определяется нормой жилищной обеспеченности; другие принципы формирования платы за наем. 43. Механизм договорных отношений требует соответствующей системы контроля и экономической оценки качества обслуживания потребителей через систему оплаты в соответствии с реально достигнутыми показателями качества. Эффективная система контроля за работой по обслуживанию жилья представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий по проверке качества технического обслуживания, текущего и капитального ремонта жилых зданий с соблюдением периодичности их проведения. Товарищество (заказчик) контролирует выполнение основных заказанных подрядчику работ по мере составления актов завершенных работ, а также устанавливает систему текущего контроля за работой подрядчика. Выборочная проверка и оценка качества выполнения работ проводится в соответствии с графиком. На уровне субъекта Российской Федерации органами государственной власти устанавливается минимальный уровень требований к содержанию и использованию объектов жилищно-коммунального хозяйства (минимальные требования качества). Качество выполняемых работ должно соответствовать условиям договора подряда (стандартам, техническим требованиям и тому подобное). Контроль качества производимых услуг должен осуществляться заказчиком с участием, при необходимости, органов государственного надзора и контроля. Функции государственного контроля и регулирования качества обслуживания выполняет жилищная инспекция, контролирующая не только обеспечение минимальных стандартов обслуживания, но и сам факт заключения договоров, отражающих эти нормативы. Условия применения мер гражданско-правовой ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств определяются в тексте договора. Товарищество и подрядчики самостоятельно определяют и документально фиксируют в договоре критерии качества и объемы выполняемых работ в зависимости от состояния каждого конкретного обслуживаемого здания. При выполнении работ товарищество вправе вынести в письменном виде предупреждение подрядчику об устранении выявленных недостатков. Если нарушения в течение указанного срока не устранены, товарищество имеет право привлечь жилищную инспекцию и составить акт о нарушении условий договора. 44. Вопросы защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг регламентируется Законом Российской Федерации "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях" от 9 января 1996 года N 2-ФЗ, действующими правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг. Услуги, предоставляемые потребителям, должны соответствовать по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм, что закрепляется в договоре. Система договорных отношений предусматривает ответственность исполнителей за нарушения порядка и условий предоставления услуг с гарантией их качества. Некоторые аспекты финансовой деятельности товариществ Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Октябрь
|
