"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

Подготовлен для системы
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)
(в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ,
от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ,
от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,
от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ,
от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
Комментарий к статье 1
В комментируемой статье устанавливаются:
значения понятий "договор об ипотеке" (п. 1), "ипотека в силу закона" (п. 2);
основания возникновения ипотеки (п. 1);
приоритет специальных правил комментируемого Закона по отношению к общим правилам о залоге недвижимости, содержащимся в Гражданском кодексе РФ (п. 3);
ограничения на установление ипотеки в отношении отдельных видов недвижимого имущества (п. 4).
Как следует из названия комментируемого Закона, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Понятие и основания возникновения залога установлены в ст. 334 ГК РФ.
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (см. п. 1 ст. 334 ГК РФ).
По договору об ипотеке (т.е. договору о залоге недвижимого имущества) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем как по договору о залоге (см. ст. 335 ГК РФ), так и по договору об ипотеке может быть:
должник по обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой);
лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Ипотека является особым видом залога: имущество, на которое установлена ипотека (предмет ипотеки), всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании до обращения взыскания на него в соответствии с договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 338 ГК РФ залог может быть без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю. По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором о залоге. В частности, предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог). Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное.
Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (применяется в части, не противоречащей комментируемому Федеральному закону в отношении залога недвижимого имущества, и в части, не противоречащей ст. 334 - 358 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ) установлено значение понятия "заклад". Закладом признается договор о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю во владение. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально-определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе (см. ст. 49 Закона РФ "О залоге").
2. Ипотека в соответствии с Федеральным законом об ипотеке может быть установлена:
по договору;
в силу закона.
Различать указанные виды ипотеки важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как Федеральный закон об ипотеке и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества.
Ипотека в силу закона - залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств. К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, ипотека в силу закона может возникать при:
покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа;
приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка, иной кредитной организации или целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом;
приватизации государственного и муниципального имущества.
Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, уже являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (см. комментарий к ст. 41).
В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (см. ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (см. ст. 584 ГК РФ).
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (см. ст. 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (см. ст. 586 ГК РФ).
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты.
Продажа товара в кредит имеет место в тех случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю. При этом покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен - в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ (см. п. 1 ст. 488 ГК РФ).
При оплате товара в рассрочку этот товар также признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (см. п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Ипотека в силу закона может возникать при приобретении (покупке или новом строительстве) жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации или за счет целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом (см. комментарий к п. 1 ст. 77).
Следует отметить, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.
Если заключаются два самостоятельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору.
Норма о возникновении ипотеки при передаче недвижимости по договору ренты является императивной нормой и не может быть отменена соглашением сторон. Нормы, содержащиеся в п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ, а также п. 1 ст. 77 Федерального закона об ипотеке, являются диспозитивными нормами. Стороны вправе в договоре купли-продажи не устанавливать ипотеку. При этом, продавец по договору (или банк) лишаются предоставляемого федеральным законом преимущественного права (по отношению к иным кредиторам) обратить взыскание на объект недвижимости.
В соответствии с п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (действует с учетом изменений и дополнений, внесенных Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта") с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу Федерального закона N 178-ФЗ признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.
В ст. 35 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливается порядок оплаты государственного или муниципального имущества и порядок предоставления рассрочки (срок рассрочки не может быть более чем один год) при приватизации государственного или муниципального имущества путем продажи без объявления цены (о приватизации государственного или муниципального имущества см. комментарий к п. 2 ст. 6).
Имущество - термин, применяемый в гражданском законодательстве РФ. Для целей гражданского законодательства "имущество" - объект гражданских прав. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, могут быть удостоверены закладной (см. комментарий к п. 2 ст. 20).
При составлении закладной по ипотеке в силу закона должно быть обеспечено выполнение требований, предъявляемых комментируемым Федеральным законом к закладной.
При этом, в отношении закладной по ипотеке в силу закона установлены следующие особенности:
ипотека в силу закона как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (см. комментарий к п. 2 ст. 11);
если установление ипотеки является обязательным в силу закона, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика (см. комментарий к подп. 9 п. 1 ст. 14);
в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки: наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды (см. комментарий к п. 1 ст. 14);
государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. комментарий к п. 1 ст. 11);
государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя (например, на договоре ренты или на договоре купли-продажи в кредит, на трехстороннем договоре приобретения жилого дома или квартиры за счет кредита банка или целевого займа) на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. При ипотеке по договору государственная регистрация ипотеки удостоверяется