Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2009 по делу n А46-13470/2008. Решение отменить, дело рассмотреть по правилам рассмотрения в 1 инст.

с грубыми нарушениями действующего законодательства, без соответствующего разрешения.

Представитель Департамента имущественных отношений администрации города Омска пояснил, что позиции по делу не имеет и оставляет разрешение дела по существу  на усмотрение суда.

Представитель муниципального предприятия г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы»  поддержал позицию ООО СК «Новострой», считает, что в иске следует отказать по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе ООО СК «Новострой».

Представитель ОАО «Омсккнига» возражает против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

Пояснения лиц, участвующих в деле,  результаты разрешения судом заявленных в судебном заседании ходатайств   занесены  в протокол судебного заседания от 24-30 июля 2009 года.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства по делу.

Строение (литеры В, В1, В2, В3), состоящее из двухэтажного кирпичного здания с подвалом и трех кирпичных пристроек общей площадью 1455,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, ул. Бударина, 3б, принадлежало на праве собственности ОАО «Омсккнига», что подтверждается регистрационным  удостоверением от 24.02.1994 № 795 (л.д. 97 т.1).

Расположенный под вышеуказанным зданием земельный участок  с кадастровым номером 55:36:04 01 17:0003 (предыдущий номер 55:36:04 01 04:0029) в соответствии со свидетельством о праве собственности на землю № 038696, выданным Комитетом по земельным ресурсам г. Омска, является собственностью  ОАО «Омсккнига» (л.д. 96 т.1).

В 2005 году собственник принял решение о реконструкции принадлежащего ему здания по адресу ул. Бударина, 3б с надстройкой мансарды и привлечении к данной реконструкции застройщика ООО СК «Новострой».

В соответствии с договором № 2-18/2005 от 20.09.2005 обществом с ограниченной ответственностью «ИКОСЭС» подготовлен отчет  о техническом обследовании по объекту: нежилое строение по ул. Бударина 3б в г. Омске, в котором изложены рекомендации по выполнению ряда мероприятий  по устранению дефектов  несущих и ограждающих конструкций здания как в случае надстройки мансарды, так и без нее (л.д. 99-125 т.1).

В декабре 2005 года ООО СК «Новострой» и ОАО «Омсккнига» совместно  обратились  в Департамент архитектуры  и градостроительства администрации  г. Омска с заявкой на оформление предварительного выбора земельного участка  под реконструкцию здания по ул. Бударина, 3б г. Омска в виде надстройки мансардного этажа (л.д. 125 т.1).

Согласно выписке из протокола заседания от 31.01.2006 комиссия по градостроительству  и землепользованию на территории г. Омска  согласилась с возможностью реконструкции здания с устройством мансарды по ул. Бударина, 3б (л.д. 126 т.1).  

В целях реализации инвестиционного проекта по реконструкции объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Омск - 43, ул. Бударина, строение 3б в Центральном административном округе города Омска, между ОАО «Омсккнига» и ООО «СК «Новострой» заключен инвестиционный контракт (договор) от 11.12.2006, в соответствии с которым  ответчик  ООО «СК «Новострой» обязалось за счет собственных и/или привлеченных инвестиций произвести следующие работы: осуществить предпроектные, проектные работы; обеспечить получение необходимых разрешений и согласований, связанных с реконструкцией инвестиционного объекта; осуществить ремонтно-строительные работы в объеме, необходимом для реализации инвестиционного проекта; обеспечить ввод объекта в эксплуатацию.

11.12.2006 сторонами инвестиционного контракта заключен  договор аренды земельного участка, по условиям которого ОАО «Омсккнига» («Арендодатель»)  обязалось передать, а ООО «СК «Новострой» («Арендатор») принять  в пользование на срок 11 месяцев  земельный участок площадью 1175 кв.м., кадастровый номер 55:36:04 01 34:0029, расположенный по адресу: город Омск, ул. Бударина, д. 3б, принадлежащий  третьему лицу, для проведения ремонтных и строительных работ в границах, указанных на прилагаемом плане земельного участка (пункт 1.1. договора).

В декабре 2006 года ООО СК «Новострой» получено предварительное   заключение  №   3599   по   результатам рассмотрения материалов для выбора земельного участка под размещение объекта «Реконструкция здания с устройством мансарды по ул.Бударина, 3 Б в ЦАО г.Омска», выданное  Министерством культуры Омской области в пределах предоставленных ему полномочий как органом по охране культурного наследия  на территории Омской области (л.д. 17 т.1) .

В заключении указано, что в связи с освоением территории объекта «Реконструкция здания с устройством мансарды по ул. Бударина, 3 Б в ЦАО г.Омска» разрешается проведение всех видов проектных  и изыскательских работ.

В целях облегчения мероприятий по оформлению застройщиком разрешительных документов на реконструкцию  ООО «СК «Новострой» приобрело в собственность у ОАО «Омсккнига» нежилое помещение, номер 2П на поэтажном плане, общей площадью  7,40 кв.м, литера В, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Бударина, д. 3б (свидетельство о регистрации права собственности от 01.03.2007, л.д. 98. т.1).

Распоряжением директора Департамента архитектуры и градостроительства  администрации г. Омска от 14.03.2007 № 153-р  на основании заявления ОАО «Омсккнига» утвержден градостроительный план земельного участка по ул. Бударина, 3б в ЦАО г. Омска для реконструкции здания № 6740 (л.д. 39 т.2).

В пункте 3 градостроительного плана указано назначение объекта - административное здание с предельным количеством этажей - 2 - или предельной высотой здания, строения, сооружения - по проекту.

Кроме того, градостроительный план содержит также следующие положения: «проектируемый участок расположен в границах культурно-исторического общественного центра «Омская крепость», рассматриваемое здание расположено в охранной зоне комплекса памятников истории и культуры Омской области по ул.Ленина. Разработать генплан с учетом решения градостроительного узла в границах улиц Ленина - Щербанева - Бударина, дать предложения по благоустройству и озеленению территории... Проектные решения принять на основе обследования несущих конструкций существующего здания. Стилистику и архитектуру объекта органично увязать с существующим зданием. Обеспечить сохранность инженерных коммуникаций» (л.д. 40-47 т.2).

 Шестнадцатого марта 2007 на заседании Архитектурно-градостроительного совета города Омска было  принято решение о принятии за основу концепции застройки ул. Бударина в границах улиц: Гагарина - Щербанева - Ленина - К.Либкнехта в Центральном административном округе для дальнейшей разработки, представленную ООО «Архбюро-91», при дальнейшем проектировании предложено особое внимание уделить сохранению исторических памятников, расположенных в данной зоне; уточнить этажность реконструкции и строительства объектов по ул. Бударина на основе тщательного градостроительного анализа, сохранив цельность восприятия исторического комплекса с различных визуальных точек; архитектурное решение фасадов зданий рассмотреть отдельно с предварительным обсуждением на заседании Архитектурного совета Омской организации Союза архитекторов России (протокол № 4 заседания Архитектурно-градостроительного совета города Омска, л.д. 32-36 т.2).

Как указало ООО СК «Новострой» в письме исх № 608 от 13.11.2008 года (том 3 лист дела 3), ошибочно восприняв принятое Архитектурно-градостроительным советом города Омска решение от 16.03.2007 как разрешающее возведение шестиэтажного здания  в ходе реконструкции здания с устройством мансарды по ул. Бударина, 3б в ЦАО г.Омска, Общество изменило план реконструкции и приступило к строительным работам по возведению нового шестиэтажного здания. При этом в связи с ветхостью основного здания по ул.Бударина, 3б, подлежащего реконструкции, ООО  СК «Новострой» и ОАО «Омсккнига» приняли решение о сносе существующего здания и строительстве на его месте нового административно-торгового здания.

Приступив к строительным работам, в ходе разрешения вопроса о возможности сноса здания по ул.Бударина, 3б застройщик пришел к выводу о том, что для дальнейшего строительства существует потребность в части земельного участка под зданием по ул. Ленина, 17, а при сносе здания по ул.Бударина, 3 Б может быть повреждена часть здания по ул.Ленина, 17, в частности стена примыкания (отзыв ООО СК «Новострой», том 1 лист дела 91).

Как указывает застройщик,  в связи с этим ООО СК «Новострой» и ОАО «Омсккнига» обратились в Департамент имущественных отношений с предложением о заключении инвестиционного контракта на реконструкцию муниципальных помещений. Последний по результатам переговоров принял решение о передаче помещений в здании по ул. Ленина, 17, которые могут быть затронуты в ходе строительных работ, в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы».

На основании распоряжения Департамента имущественных отношений  администрации города Омска от 03.04.2007 № 1546-р за муниципальным унитарным предприятием г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилые помещения, номера на поэтажном плане 10П, 13П:1 (подвал), 1-4, 37-47 (1 этаж) общей площадью 178,50 кв.м., литеры  А, А5, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Ленина, д.17.

В соответствии с договором аренды от 01.07.2008 указанному лицу во временное пользование для общественно-деловых целей под строение предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:04 01 17:3057, месторасположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Ленина, 17.

По условиям инвестиционного контракта от 28.05.2007 года  МУП «Центр недвижимости, дизайна и рекламы»  и ООО СК «Новострой»  пришли к соглашению провести реконструкцию  объекта недвижимого имущества - нежилых помещений, номера на поэтажном плане 10П, 13П:1 (подвал), 1-4, 37-47 (1 этаж) общей площадью 178,50 кв.м., литеры А, А5, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Ленина, д.17.

Кроме этого, пунктом 3.3. названого договора определено, что соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта  устанавливается в следующем порядке: вновь построенные помещения цокольного этажа, вновь построенные помещения второго, третьего и четвертого этажей - в собственность ООО СК «Новострой»; реконструированные помещения первого этажа с отдельными входами в количестве не менее 246 кв.м. – МУП «Центр недвижимости, дизайна и рекламы».

Проектная документация на возведение названного здания была заказана застройщиком архитектурной фирме «АРТЭС» по договору № 25 от 28.04.2007 года (том 2 лист дела 76).

Одновременно с изготовлением проектной документации застройщик осуществил снос здания по ул.Бударина, 3б и части помещений здания по ул. Ленина, 17, непосредственно примыкающих к основному зданию, а затем частично возвел новый объект с пристройкой.

22.04.2008 года письмом исх № 213 (том 2 лист дела 6)  застройщик, обратился в Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области для проведения государственной экспертизы проектной документации.

На проведение экспертизы 30.05.2008 года был заключен соответствующий договор (том 2 лист дела 7).

7.08.2008 года Главным управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области было выдано отрицательное заключение № 55-3-4-0179-08.

Отрицательное заключение выдано в связи с существенными замечаниями к проектной документации, в частности отмечено, что наименование градостроительного плана не соответствует проекту, так как в проекте предусматривается строительство нового здания, а не его реконструкция (том 3 лист дела 76).

Как следует из «Заключения по результатам строительно-технической экспертизы с целью определения классификации выполненных строительных работ» от 14.05.2009 года, выданного при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции (лист 24 заключения), на месте сноса была сохранена стена одноэтажной пристройки существующего здания по адресу ул. Ленина, 17.

В акте проверки № 04-03/632 от 19.11.2008 года, составленном специалистами  Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (том 3 лист дела 39) отражено, что к моменту проверки возведена одноэтажная пристройка взамен старого здания, размерами в плане 4 х 18 м, примыкающая одной стеной к существующему зданию, имеющему почтовый адрес Ленина, 17, другой стеной по оси 1 к вновь строящемуся зданию размерами в плане 24 х 61,2 м. Во вновь возводимом здании по ул. Бударина 3б выполнен железобетонный каркас 6 этажей и кирпичная кладка наружных стен в осях 1-2, а также ряд других работ (том 3 лист дела 39-41).

Ни за разрешением на реконструкцию, ни за разрешением на строительство, ни в отношении здания по ул. Бударина 3б, ни в отношении части помещений здания по ул. Ленина, 17 застройщик в уполномоченный орган не обращался (том 2 лист дела 22-25).

На основании статьи 222 ГК РФ иск заявлен в связи с тем, что ответчик в нарушение выданного заключения № 3599 от 26.12.2006 с 2007 года осуществляет самовольное строительство здания на земельном участке, расположенном по адресу: город Омск, ул. Бударина, д. 3б, в непосредственной близости к объектам культурного наследия (памятникам архитектуры) народов Российской Федерации регионального значения, в границах зоны охраны объектов культурного наследия, утвержденной постановлением Правительства Омской области от 21.04.2008 № 58-п «Об утверждении временных границ зон охраны отдельных объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения и временного режима использования земель в границах данных зон».

Истец указывает, что  самовольное строительство здания, а именно:  его размеры, пропорции и параметры существенно исказили внешний вид объектов культурного наследия, в результате чего не обеспечивается визуальное восприятие объектов культурного наследия в их историко-градостроительной и природной среде.

Отсутствие разрешительной документации на строительство и осуществление строительства в соответствии с проектной документацией, получившей отрицательное заключение, по мнению истца, угрожает сохранности памятников архитектуры, расположенных рядом со строящимся объектом.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим причинам:

До настоящего времени разрешение на строительство (реконструкцию), в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответчиком не получено.

А проектная документация, в соответствии с которой осуществляется строительство, получила отрицательное