Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу n А70-7886/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Правительства Тюменской области от 25.10.2010 №307-п) принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке от автодороги п.Мелиораторов (а/д Тюмень-Нижняя Тавда) – ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск.

Постановлением Правительства Тюменской области от 17.12.2010 № 352-п решено в целях завершения строительства указанной окружной автомобильной дороги на участке п. Мелиораторов (а/д Тюмень - Нижняя Тавда) – ФАД Тюмень - Ханты-Мансийск изъять для государственных нужд Тюменской области, в том числе земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО «Ембаевское».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.11.2010 серии 72НЛ №851733 (т. 1 л.д. 109) на основании договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2010 ООО «Экострой» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 848 кв.м, с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственных производства, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, ТОО Ембаевское.

Согласно уведомлению департамента имущественных отношений от 31.12.2010 №15894/08-1 (т. 1 л.д. 34) Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 № 352-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области» зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 24.12.2010 за № 72-72-01/442/2010-280.

Департамент имущественных отношений уведомлением от 19.11.2010 № 5201/19 (т. 1 л.д. 26) сообщил ООО «Экострой» о предстоящем изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435.

Письмом от 03.08.2011 ответчик сообщил истцу о готовности заключить соглашение об изъятии данного земельного участка и возмещении его стоимости, исходя из рыночной оценки, определенной независимой оценочной компанией (т. 1 л.д. 29).

10.06.2013 на основании отчета ООО «ЗСК-Центр» от 29.04.2013 № 332/13 (т. 1 л.д. 36-70) принято распоряжение Правительства Тюменской области об утверждении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 в сумме 864 000 руб. (т.1 л.д.71-72).

В письме от 23.05.2013 № 5400/10-1 (т. 1 л.д. 73-74) департамент имущественных отношений указал, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 864 000 руб. и предложило заключить соглашение об изъятии земельного участка.

Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования департамента имущественных отношений являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.

Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 ГК РФ и главы 8 ЗК РФ.

На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).

Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.

Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.

Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).

Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.

При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 262 от 07.05.2003.

В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 истец ссылается на отчет об оценке № 332/13, выполненный ООО «ЗСК-Центр», согласно которому по состоянию на 16.12.2010 – дата, предшествующая дню принятия решения об изъятии, выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 864 000 руб.

Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельного участка представил отчет об оценке № 967/13, выполненный также ООО «ЗСК-Центр», согласно которому по состоянию на 02.08.2013 выкупная цена спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составила 2 458 000 руб.

Истец дополнительно представил отчет № 131/13-02, выполненный ООО «Партнер-Эксперт», в котором рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 28.08.2013, указана в размере 577 000 руб. (т. 2 л.д. 66-159).

Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками одним и тем же экспертным учреждением явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением суда от 02.09.2013 назначил по настоящему делу судебную экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «АйКью Плюс-Оценка».

Поскольку эксперт при определении выкупной стоимости спорного земельного участка, разрешенным использованием которого является: для сельскохозяйственного производства, использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки, с иным разрешенным использованием: «под многоэтажную застройку», «под многоэтажное строительство», «под жилую и общественно-деловую застройку», то есть земельные участки более высокой ценовой категории; а также не обоснованно предъявил ко взысканию убытки, связанные с услугами риэлтеров в размере 62 394 руб., суд первой инстанции не принял во внимание выводы указанной экспертизы и по ходатайству истца назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил ЗАО «Ассоциация АЛКО».

Однако суд первой инстанции также обоснованно не принял результаты экспертизы, проведенной ЗАО «Ассоциация АЛКО», так как при применении в данном заключении сравнительного подхода к оценке спорного земельного участка, в качестве аналогов были выбраны земельные участки с иным разрешенным использованием, а также эксперт Долгих А. В., которой поручено проведение экспертизы, не расписалась о том, что она предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, учитывая, что со времени проведения оценок выкупной стоимости (заключение ООО «АйКью Плюс-Оценка» (выкупная стоимость определена по состоянию на 20.09.2013), заключение ЗАО «Ассоциация АЛКО» за № 12/2013 (выкупная стоимость определена по состоянию на октябрь 2013 года), отчет № 967/13 об оценке объекта оценки ООО «ЗСК-Центр» (выкупная стоимость определена по состоянию на 02.08.2013 и отчет № 131/13-02 ООО «Партнер-Эксперт» (рыночная стоимость определена по состоянию на 28.08.2013) до момента рассмотрения спора по существу прошло более пятнадцати месяцев, суд первой инстанции не принял выкупную стоимость, определенную в них за основу.

Таким образом, при определении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами, сделанными в заключении эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 2/НВ от 12.12.2014, согласно которым выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.12.2014 установлена в размере 245 000 руб., с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере 225 000 руб. и размера убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка в размере 20 000 руб. (т. 8 л.д. 50-147).

Не соглашаясь с определенным экспертом размером выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, ООО «Экострой» в апелляционной жалобе приводит доводы, сводящиеся к тому, что эксперт необоснованно посчитал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости, как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов, и воздержался от анализа градостроительного зонирования (не учел градостроительную зону, применив градостроительную зону – П-1, а не ИТ-1). По мнению ответчика, вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, сам по себе не имеет значения для формирования цены земельного участка, так как не определяет возможное наиболее эффективное использование; необходимо учитывать градостроительное зонирование, в пределах одной зоны изменения вида разрешенного использования.

При этом делая выводы о выкупной цене, эксперт исходя из данных ГКН, указал, что ввиду отсутствия данных об изменении вида разрешенного использования совместно с категорией земель спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», на котором запрещено строительство дачных, малоэтажных жилищных объектов, ИЖС и т.п. Полагая, что отнесение спорного земельного участка к градостроительной зоне П-1 (производственная зона размещения производственных объектов IV - V классов опасности) осуществлено в связи с изъятием земельного участка и строительства на нем автомобильной дороги, эксперт при определении рыночной стоимости рассматривал земельный участок как объект недвижимости, на котором нет указанной дороги, и он может использоваться только для сельскохозяйственного производства.

Руководствуясь указанным видом разрешенного использования, местоположением, категорией земель, площадью участков, эксперт подобрал объекты-аналоги – земельные участки сельскохозяйственного назначения и для ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов Ембаево и Яр площадью более 1 Га.

Между тем, податель апелляционной жалобы не учел следующее.

Действительно, согласно пункту 14 Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных Решением Тюменской