Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2015 по делу n А46-10655/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

плане: первый этаж: 22-25, 27-40, 42, 43, второй этаж: 13-23, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 153, пом. 1П (далее также - помещение 3).

- нежилое помещение 10П, литера А1, общей площадью 265,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 153 (нежилое помещение 4).

Названный договор купли-продажи частично исполнен сторонами в соответствии с его условиями: в декабре 2013 года продавец передал покупателю, а последний принял нежилое помещение 1П общей площадью 269 кв.м. под № 1 на поэтажном плане первого этажа, литер А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 153, пом. 1П, в данной части переход права к покупателю был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. Покупатель оплатил часть стоимости помещения № 1 в размере 10 000 000 руб.

Передача следующей части помещений (нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 398,30 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж: 29, 2 этаж: 24*. Этаж 1,2. Литер: A3, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 153) согласно условий договора купли-продажи (пункт 3.1) должна была состояться до 20 июня 2014 года.

В целях подписания акта приема-передачи указанных помещений ИП Соколов О.П. заблаговременно (в мае 2014 года) направил в Минимущество Омской области акты приема-передачи с просьбой их подписать и обеспечить сдачу на регистрацию в регистрирующий орган.

Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи расчет за помещения производится в течении 5 рабочих дней после получения нежилых помещений на основании акта приема-передачи. Пунктом 2.3.2 этого договора установлено, что денежные средства в сумме 40 000 000 руб. покупатель уплачивает продавцу в срок до 1 июля 2014 года в следующем порядке: 33 000 000 руб. - после подписания акта приема-передачи помещения 2, указанная сумма зачитывается в счет оплаты помещений 1 и 2; 7 000 000 рублей - в счет оплаты за помещение 3.

Таким образом, схема отношений в данном случае должна быть следующей: продавец передает покупателю помещение 2 в срок до 20 июня 2014 года по акту приема-передачи, после чего в срок до 1 июля 2014 года покупатель уплачивает денежные средства в сумме 40 000 000 руб., которые зачитываются в счет окончательной оплаты помещения 1, полной оплаты помещения 2 и частичной оплаты помещения 3.

В ответ на предложение подписать акты приема-передачи помещения 2 от Минимущества Омской области ИП Соколову О.П. поступил проект дополнительного соглашения к указанному договору, суть которого сводится к тому, чтобы завершить оплату уже переданного помещения 1 стоимостью 18 000 000 руб. (10 000 000 руб. были уплачены после передачи помещений, оставшаяся часть его стоимости в размере 8 000 000 согласно условий действующего договора купли-продажи должна быть уплачена до 1 июля 2014 года, а в дополнительном соглашении предлагается уплатить их до 1 сентября 2014 года), в отношении остальной части помещений договорные отношения предложило прекратить (исключить их из предмета договора).

В качестве основания для изменения условий договора купли-продажи в части состава объекта недвижимости Минимущество Омской области сослалось на отсутствие денежных средств на эти цели в Законе Омской области «Об областном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов».

В ответ на указанное предложение изменить договор купли-продажи ИП Соколов О.П. ответил отказом (письмо от 25 июня 2014 года), поскольку в данный момент завершить сделку в таком состоянии не будет отвечать интересам ни одной из сторон, поскольку помещение 1, которое уже передано покупателю, без получения им остальных помещений фактически не сможет быть использовано по назначению, так как по сути переданное помещение — это проход в здании, а не отдельное помещение, им нельзя пользоваться отдельно, не нарушая нормальное использование здания действующим собственником остальных помещений, и кроме того, этим будут создаваться помехи собственнику остальных помещений в здании (продавцу). Вместе с тем, ИП Соколов О.П. предложил пересмотреть сроки оплаты по договору.

В этом же ответе ИП Соколов О.П. потребовал от Минимущества Омской области принять помещения и произвести оплату согласно условий договора купли-продажи.

Поскольку до настоящего времени акты приема-передачи помещения 2 не подписаны, предусмотренный договором купли-продажи платеж в сумме 40 000 000 рублей до настоящего времени не произведен, мотивированного отказа от исполнения условий договора от покупателя не последовало, оплата не произведена, истец по первоначальному иску обратился с настоящим требованием в суд.

Суд, первой инстанции пришел к выводу о правомерности исковых требований ИП Соколова О.П. об обязании Минимущества Омской области подписать акт приема-передачи нежилого помещения и взыскании 40 000 000 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с изложенными в обжалуемом решении выводами, исходя из следующего.

Проанализировав в порядке пункта 1 статьи 432 ГК РФ условия договора № 05/140П-2013 купли-продажи нежилых помещений от 17.12.2013, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что в указанном договоре идентифицировано имущество, подлежащее передаче, то есть предмет договора согласован, а также достигнуты договоренности по иным вопросам, в том числе, по стоимости имущества, порядке и сроках его передачи и оплаты, а также об источниках финансирования.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи финансирование приобретения нежилых помещений осуществляется за счет средств областного бюджета, предусмотренных Законом Омской области «Об областном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014-2015 годов».

Ссылаясь на положения статей 1, 421, 309, 310, 408 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что взаимные обязательства сторон по договору № 05/140П-2013 купли-продажи нежилых помещений от 17.12.2013 в полном объеме не исполнены, поскольку Минимущество Омской области уклоняется от подписания актов приема-передачи помещений и оплаты истцу по первоначальному иску денежных средств в сумме 40 000 000 рублей в соответствии с условиями договора.

Отказ покупателя Минимущества Омской области от дальнейшего исполнения договора купли-продажи после того, как договор уже частично исполнен сторонами, по причине отсутствия в бюджете Омской области денежных средств на эти цели, расценивается как недобросовестное поведение ответчика, которое подрывает стабильность гражданского оборота и существенно ограничивает интересы продавца (истца по первоначальному иску) на получение того, на что он был вправе рассчитывать.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации» отсутствие бюджетных ассигнований на оплату объектов недвижимости в полном объеме на очередной финансовый год не является основанием для освобождения ответчика от исполнения денежного обязательства по договору.

Из этого исходит и судебная практика по аналогичному вопросу.

Таким образом, у покупателя Минимущества Омской области отсутствуют законные основания для отказа от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи, в связи с чем, требования ИП Соколова О.П. об обязании Минимущества Омской области подписать акт приема-передачи нежилого помещения, о взыскании 40 000 000 руб. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом дополнительные возражения ответчика по первоначальному иску относительно ничтожности рассматриваемого договора не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание.

Как пояснил представитель подателя жалобы в заседании суда апелляционной инстанции, спорный договор является недействительным в связи с его несоответствием требованиям закона (статьи 168, 209 ГК РФ), а именно, у ИП Соколова О.П. не возникло право собственности на помещение 10П (помещение 4), входящего в предмет купли-продажи.

Между тем, исходя из условий договора купли-продажи нежилых помещений № 05/140П-2013 от 17.12.2013, покупателю было известно обстоятельство того, что нежилое помещение № 10П, литера А1, общей площадью 265,4 кв.м. (помещение 4) не принадлежало продавцу на праве собственности, поскольку в пункте 1.4 названного договора указано, что на момент заключения договора продавцом осуществляются мероприятия по государственной регистрации права собственности на помещение 4.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

   В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

            В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, включение в предмет спорного договора помещения 10П, на которое еще не было приобретено право собственности продавца, не исключает действительность этого договора.

Относительно встречного иска Минимущества Омской области о расторжении договора купли-продажи №05/140П-2013 от 17.12.2013, о взыскании с ИП Соколова 10 000 000 рублей и об обязании ИП Соколова О.П. принять нежилое помещение по акту приема-передачи.

В обоснование указанных встречных исковых требований Минимущество Омской области сослалось на следующие обстоятельства.

В рамках исполнения договора купли-продажи в собственность Омской области по акту приема - передачи от 23 декабря 2013 года передано нежилое помещение 1П, назначение: нежилое, общей площадью 269 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, первый этаж, литер А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 153, помещение 1П (далее - помещение 1П).

В соответствии с платежным поручением от 27 декабря 2013 года № 1122 Минимуществом Омской области оплачено ИП Соколову О.П. по договору купли-продажи 10 000 000 рублей за указанное помещение. Право собственности Омской области на помещение 1П зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП 10 февраля 2014 года.

Согласно пункту 2.3.2. договора до 1 июля 2014 года Минимуществу Омской области необходимо произвести оплату нежилых помещений № 1, 2, 3 в размере 40 000 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.1 договора финансирование приобретения нежилых помещений по договору осуществляется за счет средств областного бюджета Омской области, предусмотренных Законом Омской области «Об областном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов».

В соответствии с ведомственной целевой программой «Формирование и развитие собственности в Омской области на 2012 - 2015 годы», утвержденной Приказом Минимущества Омской области от 2 декабря 2011 года № 43-п, объем финансирования по приобретению имущества в казну Омской области на 2014 год составлял 45 469 410,24 рублей, 40 000 000 рублей из которых были предусмотрены на оплату нежилых помещений по договору купли-продажи №05/140П-2013 от 17.12.2013.

Вместе с тем, в целях обеспечения финансовой устойчивости областного бюджета в 2014 году, в связи с высоким уровнем бюджетного дефицита и государственного долга Омской области, в 2014 году по поручению Губернатора Омской области Правительством Омской области были проведены мероприятия по существенному сокращению расходов областного бюджета (распоряжение Губернатора Омской области от 08.05.2014 года № 90-р).

В рамках указанных мероприятий Законом Омской области «Об областном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» (далее - Закон) бюджетные ассигнования на приобретение нежилых помещений в 2014 году были значительно сокращены.

На основании закона ведомственной целевой программой «Формирование и развитие собственности в Омской области» (в рамках подпрограммы «Управление имуществом и земельными ресурсами в Омской области» государственной программы Омской области «Государственное управление, управление общественными финансами и имуществом в Омской области») утвержденной Приказом Минимущества Омской области от 24 октября 2013 года № 48-п, объем финансирования по приобретению нежилых помещений в казну Омской области на 2014 год был сокращен до 8 714 962,03 рублей.

В связи с отсутствием финансирования Минимуществом Омской области 13 января 2014 года (исх. № 06/162) в Министерство финансов Омской области было направлено предложение об увеличении бюджетных ассигнований на приобретение нежилых помещений в размере 40 000 000 рублей, а также направлена заявка в программном комплексе «Единая система управления бюджетным процессом Омской области», которая была отклонена.

11 июля 2014 года Минимущество Омской области обращалось в Министерство финансов Омской области (исх. 06/7213) с предложением внести изменения в Закон и увеличить бюджетные ассигнования Минимущества Омской области на 2014 год по КБК007 01 13 1420199 412 310 на сумму 32 000 000 рублей.

Министерство финансов Омской области, рассмотрев обращения Минимущества Омской области, сообщило о невозможности выделения дополнительных бюджетных ассигнований, пояснив, что областной бюджет на 2014 год сформирован с предельными параметрами.

Указывая на то, что Законом денежные средства на приобретение нежилых помещений по договору купли-продажи №05/140П-2013 от 17.12.2013 не предусмотрены, Минимущество Омской области ссылается на невозможность исполнения условий договора купли-продажи.

Кроме того, как указывает истец по встречному иску, Министерство культуры Омской