Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А70-6415/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В силу статьи 168 ГК РФ (в действующей редакции) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружении, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (пункт 1.1 статьи 36 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса.

Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что поскольку на земельных участках были возведены объекты недвижимости, то местоположение границ земельных участков и их площадь, должны были определяться, исходя из правил, установленных подпунктом 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ, то есть с учетом фактического землепользования по правилам земельного и градостроительного законодательства.

Согласно Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, территория земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (гаражи) на момент предоставления земельных участков в аренду и изменения разрешенного использования земельных участков находилась в зоне ОД-2, в качестве одного из основных видов деятельности в которой допускалось размещение объектов хранения легкового транспорта.

Пунктом 2 статьи 22 Правил землепользования и застройки минимальная площадь земельного участка предоставляемого для размещения объектов легкового транспорта составляет 600 кв.м., минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м., максимальное количество этажей- 9, максимальный процент застройки в границах земельного участка-85,0.

Из расчета истца, осуществленного на основании заключения ЗАО «Институт Тюменьгражданпроект», которое, в свою очередь, дано с учетом региональных нормативов, следует, что необходимая площадь для размещения гаражей, принадлежащих ОАО «АИЖК по Тюменской области» на праве собственности, с учетом технологических площадок и дорог, составляет: по ул. Северная, 24 – 901,53 кв.м., по ул. Северная, 10 – 901,86 кв.м.

Относительно доводов апелляционных жалоб, что заключение специалиста ЗАО «Институт Тюменьгражданпроект» получено с нарушением требований АПК РФ и не могло быть принято судом в качестве допустимого доказательства; что Правилами землепользования и застройки установлена только минимальная площадь земельных участков, предоставляемых для размещения объектов легкового транспорта - 600 кв.м.; максимальных значений предоставляемых земельных участков Правила землепользования и застройки г. Тюмени не содержат, а также, что  судом необоснованно принят в качестве доказательства по делу расчет площади, необходимой для эксплуатации гаражей, выполненный ЗАО «Институт Тюменьгражданпроект», необходимо отметить следующее.

Так, ответчики, оспаривая расчет истца, свой контррасчет площади земельных участков с учетом фактического землепользования при эксплуатации расположенных на них объектов (гаражей) в соответствии с требованиями земельного законодательства не представили.

Доказательства, что для эксплуатации гаражей, расположенных на спорных участках необходимы земельные участки площадью более 901,53 кв.м. и 901,86 кв.м., равно как и доказательства необходимости при эксплуатации спорных объектов- гаражей, использование земельных участков  по адресу: г. Тюмень, ул. Северная, 24 общей площадью 13 128 кв.м., по адресу: г. Тюмень, ул. Северная, 10 общей площадью 14 123 кв.м., в материалы настоящего дела не представлено.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 68 АПК обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции считает, что материалами дела не подтверждаются доводы истца о том, что заключение ЗАО «Институт Тюменьгражданпроект», соответствует требованиям, содержащимся в главе 7 АПК РФ и является надлежащим доказательством, подтверждающим необходимую для использования расположенных на них объектах площадь земельных участков.

Довод апелляционной жалобы, что разрешенный вид использования земельных участков предусматривает не только размещение крытых гаражей, но и использование участков с целью организации открытых площадок для хранения легкового и иного транспорта, отклоняется как не подтвержденный соответствующими доказательствами.

При этом суд учитывает, что из спорных договоров купли-продажи следует, что спорные земельные участки приобретались именно для использования нежилых зданий (гаражей), на которые уже было зарегистрировано право собственности за  покупателем.

Таким образом, с учетом произведенного истцом расчета земельные участки, являющиеся предметом спорных договоров купли-продажи, предоставлены по площади, намного превышающей необходимую для использования объектов недвижимости ОАО «АИЖК по Тюменской области», расположенных на них.

В силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 ЗК РФ.

Как указывалось выше и следует из материалов дела, спорные земельные участки испрашивались и предоставлены в собственность для эксплуатации объектов недвижимости по правилам статьи 36 ЗК РФ.

Следовательно, в таком порядке ОАО «АИЖК по Тюменской области» как собственнику объектов недвижимости (гаражей) могли быть предоставлены земельные участки, занятые этими объектами и необходимые для их использования, то есть соответствующие по площади, в данном случае - 901,53 кв.м. и 901,86 кв.м., при отсутствии доказательств необходимости при эксплуатации спорных объектов - гаражей использования всей площади земельных участков по адресу: г. Тюмень, ул. Северная, 24 и 10 (13 128 кв.м. и 14 123 кв.м. соответственно).

Именно такие земельные участки должны были быть поставлены на кадастровый учет.

Права на приобретение земельных участков в заявленной площади - 13 128 кв.м. и 14 123 кв.м. в порядке статьи 36 ЗК РФ у ОАО «АИЖК по Тюменской области» не возникло, а потому постановка на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0218003:288, 72:23:0218003:289 не свидетельствует о соблюдении сторонами спорных сделок правил земельного законодательства (статьи 36, 37 ЗК РФ) при их совершении.

Действительно, как следует из материалов дела и указано в апелляционной жалобе ОАО «АИЖК по Тюменской области», земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0218003:289, 72:23:0218003:288, были поставлены на кадастровый учет в 2010 году, что сторонами не оспаривалось.

Однако, как указано выше, решениями Департамента от 30.07.2010 № 703-3 и от 30.07.2010 № 704-3 ОАО «АИЖК по Тюменской области» из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены в аренду спорные земельные участки для строительства торгово-офисных помещений в г. Тюмени, на основании чего подписаны договоры аренды спорных земельных участков. Впоследствии соглашениями от 26.06.2012 в названные договоры аренды внесены изменения. Разрешенное использование земельных участков изменено с «..для строительства торгово-офисных помещений» на «...для размещения объектов хранения легкового транспорта».

Позже решением Департамента от 17.07.2013 № 1797 ОАО «АИЖК по Тюменской области» предоставлен в собственность за плату спорные земельные участки, в  пункте 1 которого указано на предоставление земельного участка под нежилое здание (гаражи).

На данных земельных участках ОАО «АИЖК по Тюменской области» были построены и введены в эксплуатацию гаражи площадью 131,6 кв.м. и 131,1 кв.м., на объекты 07.06.2013 зарегистрировано право собственности.

Вместе с тем, учитывая изменение разрешенного использования земельных участков, в предусмотренном законом порядке не были сформированы земельные участки «для размещения объектов хранения легкового транспорта», которые впоследствии заняты объектами (гаражами) и необходимые для их эксплуатации, и площадь их не определена.

Как следует из материалов дела, установлено судом апелляционной инстанции, здания, принадлежащие ОАО «АИЖК по Тюменской области» объекты недвижимости, занимают незначительную часть земельных участков, являющихся предметом спорных договоров; сведений об использовании остальной части земельных участков объектами, принадлежащими ОАО «АИЖК по Тюменской области», не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что под объектами недвижимости (гаражами) площадью 131,6 кв.м. и 131,1 кв.м. предоставлены в собственность земельные участки с кадастровым номером 72:23:0218003:288 общей площадью 13 128 кв.м. и с кадастровым номером 72:23:0218003:289 общей площадью 14 123 кв.м., суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанное явно превышает установленные Правилами землепользования и застройки нормы предоставления земельных участков.

Как