Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу n А70-1401/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или вносить платежи за пользование им (данная позиция изложена в пункте 2 информационного письма ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденного Президиумом ВС РФ 01.06.2011, в определении ВС РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42).

При этом правила статьи 429 Кодекса не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (данная позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 № 7494/00 и от 15.01.2013 № 9798/12).

В соответствии с частью 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу статьи 703 ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.

Как усматривается из статьи 1.14 Предварительного договора, термин «отделочные работы» означает комплекс работ (строительных, монтажных, инженерных отделочных и иных) выполняемых Арендодателем в соответствии с Проектной и Рабочей документацией, согласованной Сторонами, настоящим Договором, Договором Аренды и применимым законодательством РФ в целях подготовки обособленной входной группы для отдельного входа Арендатора в соответствии с условиями Договора Аренды, а также Помещений и Парковки для передачи Арендатору в целях их использования их в соответствии с Договором Аренды.

Согласно статьи 4.16 Предварительного договора стороны признают, что Отделочные Работы (отделка Помещений, Парковки) не являются эксклюзивными (исключительно под нужды Арендатора) и представляют интерес для Арендодателя в случае прекращения настоящего Договора или Договора Аренды. Расходы Арендодателя на выполнение Отделочных Работ возмещению Арендатором не подлежат.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора.

Таким образом, из условий Предварительного договора следует, что результат отделочных работ переходит в собственность арендодателя, права на результат отделочных работ не передаются арендатору, расходы арендодателя на выполнение отделочных работ возмещению арендатором не подлежат, а потому отсутствуют установленные статьями 702, 703 ГК РФ признаки договора подряда. Следовательно, спорный договор не может быть признан смешанным, содержащим элементы договора подряда (аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2014 по делу № А53-22400/2013).

На основании вышеизложенного вывод суда первой инстанции со ссылкой на статьи 708, 716, 719 ГК РФ, регулирующие отношения сторон по договору подряда, о принятии арендодателем рисков невыполнения работ в установленный срок на себя, не может быть признан правомерным.

Суд апелляционной инстанции находит необоснованным и вывод суда первой инстанции о том, что на момент направления 03.10.2013 арендодателю уведомления № 158/0156и/м от 09.09.2013 об отказе от Предварительного договора (т. 1 л.д. 59-61, т. 17 л.д. 35) у арендатора имелись предусмотренные условиями Предварительного договора основания для одностороннего расторжения договора по причине нарушения срока получения Свидетельства о собственности года (статья 8.5.1 Предварительного договора) и нарушения срока выполнения отделочных работ (статья 8.5.2 Предварительного договора).

В соответствии с положениями статьи 2.2 Предварительного договора Стороны обязуются подписать Договор Аренды в течение 30 дней с даты получения Арендодателем Свидетельства о Собственности, но не позднее 01.01.2014, на условиях и в порядке, установленном настоящим Договором и по форме, предусмотренной в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Согласно статьи 3.4 Предварительного договора Арендодатель обязуется обеспечить получение Свидетельств о Собственности в отношении Здания (или всех помещений в Здании) не позднее 01.01.2013.

В целях подготовки обособленной входной группы для отдельного входа Арендатора, а также Помещений и Парковки в состояние, пригодное для их использования по Целевому Назначению, Арендодатель обязуется выполнить в Помещениях и на Парковке Отделочные Работы в соответствии с Техническими требованиями Арендатора на выполнение Отделочных Работ, данными Арендатора по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также согласованными Сторонами Проектной и Рабочей Документацией. Выполнение Отделочных Работ должно быть завершено Арендодателем до 15.12.2012 (статьи 4.1, 4.2).

Для выполнения Отделочных Работ Арендатор не позднее 01.08.2011 (при условии своевременного предоставления Арендодателем документов, указанных в абз. 2 настоящей статьи 4.4: копии всех необходимых поэтажных планов свободной планировки) должен представить Арендодателю Технические требования Арендатора на выполнение Отделочных Работ, а также данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений (статья 4.4).

В случае просрочки представления Арендатором Арендодателю Технических требований на выполнение Отделочных Работ и (или) данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений относительно срока, указанного в статье 4.4 настоящего Договора, сроки разработки Арендодателем Проектной и Рабочей Документации (статья 4.5 настоящего Договора), срок завершения Отделочных Работ (статья 4.2 настоящего Договора), срок получения Арендодателем Свидетельства о собственности (статья 3.4. настоящего Договора) и передачи Помещений и Парковки в аренду сдвигаются пропорционально количеству дней просрочки Арендатора. Перенос срока выполнения Отделочных Работ по основаниям, установленным в настоящей статье 4.6, не является основанием для начисления Арендодателю за этот период штрафных санкций, предусмотренных статьями 8.4.2 и 8.4.3 настоящего Договора (статья 4.6).

Арендатор имеет право вносить изменения в Технические требования на выполнение Отделочных Работ и (или) данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также инициировать внесение изменений в Проектную и (или) Рабочую Документацию, а Арендодатель обязан обеспечить внесение таких изменений в Проектную и (или) Рабочую Документацию, соответственно, в ход Отделочных Работ при соблюдении следующих условий: (I) данные изменения не должны приводить к демонтажу уже выполненных Арендодателем Отделочных Работ; (ii) в случае внесения Арендатором изменений после начала выполнения соответствующих Отделочных Работ (в отношении которых вносятся изменения), срок завершения Арендодателем выполнения Отделочных Работ, указанный в статье 4.2 настоящего Договора, продлевается на согласованный Сторонами в письменном виде срок, необходимый для реализации таких изменений. Перенос срока завершения Отделочных Работ в данном случае не является основанием для наступления ответственности Сторон, предусмотренной статьями 8.4.1, 8.5.1, 8.5.2 и 8.6, а также статьей 8.4.2 настоящего Договора (статья 4.9).

13 сентября 2012 года, то есть спустя более чем через год после заключения договора и за три месяца до запланированного окончания отделочных работ, сторонами подписано Дополнительное соглашение № 1 к Предварительному договору, согласно которому стороны пришли к соглашению об увеличении Бюджета Отделки, ставки Постоянной Арендной Платы и Площади Помещений, передаваемых в аренду (увеличена с 26 552 кв.м. до 32 802 кв.м., то есть на 6 250 кв. м или фактически на четверть от ранее оговоренной площади).

23 января 2013 года, то есть уже после окончания установленного договором срока окончания отделочных работ (15.12.2012) и срока получения свидетельства (01.01.2013), сторонами подписано Дополнительное соглашение № 2 к Предварительному договору, которым стороны согласовали изменения в статьи 1.2.5, 3.4 и 8.5.1 Предварительного договора, установив срок получения свидетельства о Собственности в отношении Здания (или всех помещений Здания) не позднее 31.05.2013 года. Таким образом, стороны фактически пришли к соглашению о том, что в сложившейся ситуации изначально установленные договором сроки не могут быть соблюдены в силу объективных причин.

Судом первой инстанции правильно установлено то обстоятельство, что арендатор воспользовался своим правом на внесение изменений в Технические требования на выполнение Отделочных Работ и данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также правом на инициирование внесения изменений в Проектную и (или) Рабочую Документацию.

Так, значительная корректировка, в том числе технических характеристик, потребовалась в связи с увеличением арендуемых площадей, что не могло не повлечь за собой соответствующих изменений как в Технические требования на выполнение Отделочных Работ, так и в данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений.

Представленная в материалы дела переписка сторон свидетельствует о том, что после получения арендодателем первоначальных технических требований и планировочных решений по указанию ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» неоднократно вносились дополнения и изменения в проектную и рабочую документацию, ход отделочных работ, в том числе и после заключения дополнительных соглашений (письма № 158/0838и-ТБ от 23.11.2012 (т. 15 л.д. 40), № 158/0880и-ТБ от 25.12.2012 (т. 15 л.д. 43), № 158/0885и-ТБ от 28.12.2012 (т. 15 л.д. 45), № 158/0886и-ТБ от 28.12.2012 (т. 15 л.д. 46), № 158/006и-ТБ от 18.01.2012 (т. 15 л.д. 81), № 158/0045и-ТБ от 07.02.2013 (т. 15 л.д. 54), № 158/0056и-ТБ от 13.02.2013 (т. 15 л.д. 58), № 158/0115и-ТБ от 11.03.2013 (т. 15 л.д. 60), № 158/0127и-ТБ от 04.04.2013 (т. 15 л.д. 61) и др.).

Также обстоятельства, связанные с отставанием от графика выполнения отделочных работ, в том числе и по причинам, зависящим от арендатора, находят свое подтверждение в представленных в материалы дела протоколах совместных совещаний по проекту «Консолидация офисов ТНК-ВР в г. Тюмени» (т. 18 л.д. 40-43, 47-53).

Материалы дела свидетельствуют также о том, что ООО «Упрснабсбыт» неоднократно обращалось с письмами к ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» о неполноте технических требований (заданий), необходимости предоставить сведения по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также других данных, необходимых для изготовления проектной и рабочей документации (№ 141 от 03.10.2011 (т. 14 л.д. 50), № 149 от 10.10.2011 (т. 14 л.д. 51), № 165 от 27.10.2011 (т. 14 л.д. 54), письма б/н от 27.12.2011 (т. 14 л.д. 56-57), № 26 от 09.02.2012 (т. 14 л.д. 58), № 86 от 12.05.2012 (т. 14 л.д. 59-60), б/н от 10.10.2012 (т. 14 л.д. 61-62), № 263 от 10.12.2012 (т. 14 л.д. 63), № 269 от 14.12.2012 (т. 14 л.д. 64), № 279 от 25.12.2012 (т. 14 л.д. 65), № 281 от 26.12.2012 (т. 14 л.д. 66), № 282 от 27.12.2012 (т. 14 л.д. 67-69), № 6 от 14.01.2013 (т. 14 л.д. 71), № 17 от 28.01.2013 (т. 14 л.д. 72), № 18 от 28.01.2013 (т. 14 л.д. 73-74), № 31 от 05.02.2013 (т. 14 л.д. 75-76), № 56 от 18.02.2013 (т. 14 л.д. 77-78), № 84 от 07.03.2013 (т. 14 л.д. 79), б/н от 30.04.2013 (т. 14 л.д. 80) и др.).

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно установил, что материалы дела свидетельствуют о том, что отделочные работы выполнялись арендодателем с учетом вносимых арендатором по ходу работ изменений и уточнений, повлиявших на сроки выполнения работ, и что ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон.

В то же время вывод суда первой инстанции о правомерности расторжения Предварительного договора арендатором с 01.11.2013 года в соответствии с положениями пункта 8.5 Предварительного договора и соответственно отказ в удовлетворения иска ООО «Упрснабсбыт» к ОАО «РН Менеджмент» о признании одностороннего отказа ОАО «РН Менеджмент» от исполнения Предварительного договора недействительным не соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.

В обоснование названных выводов судом первой инстанции указано, что анализ переписки сторон свидетельствует об отсутствии письменного согласования переноса сроков выполнения отделочных работ, как того требуют положения пункта 4.9 Предварительного договора, так как соответствующие письма со стороны арендатора подписаны неуполномоченными лицами; кроме того, из указанных писем невозможно установить срок, на который стороны согласны перенести дату завершения отделочных работ.

Согласно статье 4.9 Предварительного договора в случае внесения Арендатором изменений после начала выполнения соответствующих Отделочных Работ (в отношении которых вносятся изменения) срок завершения Арендодателем выполнения Отделочных Работ, указанный в статье 4.2 настоящего Договора, продлевается на согласованный Сторонами в письменном виде срок, необходимый для реализации таких изменений. Перенос срока завершения Отделочных Работ в данном случае не является основанием для наступления ответственности Сторон, предусмотренной статьями 8.4.1, 8.4.2, 8.5.1, 8.5.2 и 8.6 настоящего Договора.

Таким образом, данный пункт Предварительного договора аренды устанавливает правило, по которому сроки, на которые продлевается выполнение