Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу n А70-1401/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

обязан принять такое предложение и заключить дополнительное соглашение в порядке указанном ниже в настоящей статье Договора.

Если такое уведомление будет получено Арендатором до даты заключения Договора Аренды, Стороны обязуются внести изменения в Приложение № 2 настоящего Договора, заключив дополнительное соглашение к настоящему Договору с описанием и планом Парковочного комплекса, при этом все права и обязанности Сторон по Договору Аренды в отношении Парковки (в т.ч. и в отношении Платы за Парковку) распространяются и на отношения Сторон в связи с арендой Парковочного комплекса.

Если такое уведомление будет получено Арендатором после даты заключения Договора Аренды, Стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к Договору Аренды с описанием и планом Парковочного комплекса, при этом все права и обязанности Сторон по Договору Аренды в отношении Парковки (в т.ч. и в отношении Платы за Парковку) распространяют свое действие и на Парковочный комплекс. Подписанное Сторонами дополнительное соглашение направляется Арендодателем на государственную регистрацию в течение 15 рабочих дней с даты получения Арендодателем всех документов Арендатора, необходимых для государственной регистрации дополнительного соглашения, с приложением всех иных требуемых документов. Расходы по государственной регистрации указанного дополнительного соглашения несет Арендодатель.

Площадь Помещений (на дату подписания настоящего Договора) в соответствии с проектной документацией составляет 26 562 кв.м. С учетом того, что в целях приведения Помещений в состояние, пригодное для использования по Целевому Назначению, необходимо выполнение Отделочных Работ, выполнение Отделочных работ и изменение Площади Помещений в результате их выполнения не является изменением объекта аренды. Настоящим обе Стороны признают, что настоящий Договор и Приложения к нему содержат все данные, позволяющие определенно установить (идентифицировать) Помещения и Парковку как объект аренды.

Площадь Помещений, которая будет указана в кадастровых паспортах Помещений, не подлежит никаким повторным измерениям и корректировкам для целей определения Арендной Платы в течение всего Срока Аренды. Расчет Арендной Платы производится исходя из указанной в кадастровом паспорте Площади Помещений без учета внутренних перегородок в Помещениях, которые могут быть в дальнейшем установлены при проведении Отделочных Работ и других работ в Помещениях. Настоящим Стороны договорились, что в случае изменения площади Помещений, произошедшего в результате установки в Помещениях внутренних перегородок и проведения Отделочных Работ, площадь Помещений в целях определения размера Арендной Платы не изменяется и пересмотру не подлежит.

В соответствии с положениями статьи 2.2 Предварительного договора Стороны обязуются подписать Договор Аренды в течение 30 дней с даты получения Арендодателем Свидетельства о Собственности, но не позднее 01.01.2014, на условиях и в порядке, установленном настоящим Договором и по форме, предусмотренной в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Согласно статьи 3.4 Предварительного договора Арендодатель обязуется обеспечить получение Свидетельств о Собственности в отношении Здания (или всех помещений в Здании) не позднее 01.01.2013.

Кроме того, разделом 4 Предварительного договора установлены следующие обязательства сторон.

В целях подготовки обособленной входной группы для отдельного входа Арендатора, а также Помещений и Парковки в состояние, пригодное для их использования по Целевому Назначению, Арендодатель обязуется выполнить в Помещениях и на Парковке Отделочные Работы в соответствии с Техническими требованиями Арендатора на выполнение Отделочных Работ, данными Арендатора по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также согласованными Сторонами Проектной и Рабочей Документацией. Выполнение Отделочных Работ должно быть завершено Арендодателем до 15.12.2012 (статьи 4.1, 4.2).

Для выполнения Отделочных Работ Арендатор не позднее 01.08.2011 (при условии своевременного предоставления Арендодателем документов, указанных в абз. 2 настоящей статьи 4.4: копии всех необходимых поэтажных планов свободной планировки) должен представить Арендодателю Технические требования Арендатора на выполнение Отделочных Работ, а также данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений (статья 4.4).

Арендодатель на основании полученных от Арендатора Технических требований на выполнение Отделочных Работ, а также данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, в срок до 15.12.2011 обязуется разработать и представить на согласование Арендатору Проектную Документацию. Арендодатель на основании согласованной с Арендатором Проектной Документации в срок до 15.03.2012 обязуется разработать и представить на согласование Арендатору Рабочую Документацию. Проектная и Рабочая Документация должны соответствовать требованиям СНиП, ГОСТам, законодательству РФ (статья 4.5).

В случае просрочки представления Арендатором Арендодателю Технических требований на выполнение Отделочных Работ и(или) данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений относительно срока, указанного в статье 4.4 настоящего Договора, сроки разработки Арендодателем Проектной и Рабочей Документации (статья 4.5 настоящего Договора), срок завершения Отделочных Работ (статья 4.2 настоящего Договора), срок получения Арендодателем Свидетельства о собственности (статья 3.4. настоящего Договора) и передачи Помещений и Парковки в аренду сдвигаются пропорционально количеству дней просрочки Арендатора. Перенос срока выполнения Отделочных Работ по основаниям, установленным в настоящей статье 4.6, не является основанием для начисления Арендодателю за этот период штрафных санкций, предусмотренных статьями 8.4.2 и 8.4.3 настоящего Договора (статья 4.6).

Арендатор в течение 12 (двенадцати) рабочих дней с даты получения от Арендодателя Проектной Документации / Рабочей Документации соответственно, обязан рассмотреть полученную Проектную Документацию / Рабочую Документацию и согласовать ее либо направить в адрес Арендодателя свои мотивированные замечания с указанием разумного срока их устранения. Арендодатель должен устранить замечания Арендатора к Проектной / Рабочей Документации, после чего согласование производится в том же порядке, указанном в абз. 1 настоящей статьи 4.7 Договора. В случае нарушения Арендатором срока, указанного в абз. 1 настоящей статьи 4.7, срок завершения Отделочных Работ (статья 4.2 настоящего Договора), а также сроки сдачи Помещений и Парковки в аренду сдвигаются пропорционально количеству дней просрочки Арендатора (статья 4.7).

Арендатор имеет право вносить изменения в Технические требования на выполнение Отделочных Работ и (или) данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также инициировать внесение изменений в Проектную и (или) Рабочую Документацию, а Арендодатель обязан обеспечить внесение таких изменений в Проектную и (или) Рабочую Документацию, соответственно, в ход Отделочных Работ при соблюдении следующих условий: (I) данные изменения не должны приводить к демонтажу уже выполненных Арендодателем Отделочных Работ; (ii) в случае внесения Арендатором изменений после начала выполнения соответствующих Отделочных Работ (в отношении которых вносятся изменения), срок завершения Арендодателем выполнения Отделочных Работ, указанный в статье 4.2 настоящего Договора, продлевается на согласованный Сторонами в письменном виде срок, необходимый для реализации таких изменений. Перенос срока завершения Отделочных Работ в данном случае не является основанием для наступления ответственности Сторон, предусмотренной статьями 8.4.1, 8.5.1, 8.5.2 и 8.6, а также статьей 8.4.2 настоящего Договора (статья 4.9).

О завершении выполнения Отделочных Работ Арендодатель уведомляет Арендатора в письменном виде сразу по их завершении, но не позднее 20.12.2012. Не позднее 3 (трех) рабочих дней после получения Арендатором указанного уведомления Арендодателя, Арендатор должен направить своих уполномоченных представителей для участия в инспекции Помещений и Парковки по результатам выполнения Отделочных Работ. Стороны согласовали, что на инспекцию Помещений и Парковки по результатам выполнения Отделочных Работ отводится 5 дней. Стороны проводят совместную инспекцию Помещений и Парковки в целях установления факта завершения Отделочных Работ и их соответствия условиям настоящего Договора, выявления возможных недоделок, по результатам которой Стороны подписывают Акт Осмотра Помещений и Парковки. Отделочные Работы считаются невыполненными, если выявлены существенные недоделки, перечень которых изложен в Приложении № 3 к настоящему Договору. Срок устранения Арендодателем существенных недоделок - 15 (пятнадцать) рабочих дней с даты обнаружения, если иной срок не будет согласован Сторонами в Акте Осмотра Помещений и Парковки. В случае обнаружения в ходе осмотра Помещений, Парковки недоделок, которые не являются существенными, они фиксируются в Акте Осмотра Помещений и Парковки и согласуются сроки их устранения (но не более 30 (тридцати) рабочих дней) (статья 4.15).

Стороны признают, что Отделочные Работы (отделка Помещений, Парковки) не являются эксклюзивными (исключительно под нужды Арендатора) и представляют интерес для Арендодателя в случае прекращения настоящего Договора или Договора Аренды. Расходы Арендодателя на выполнение Отделочных Работ возмещению Арендатором не подлежат (статья 4.16).

Разделом 6 Предварительного договора стороны определили, каким образом обеспечиваются обязательства сторон.

В обеспечение исполнения обязательств Арендатора по уплате в пользу Арендодателя Арендной Платы за Помещения и штрафа, указанного в статье 8.3 настоящего Договора, Арендатор в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения Арендатором счета Арендодателя, выставленного после подписания Сторонами настоящего Договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя сумму Гарантийного платежа в размере 62 928 840 рублей, кроме того НДС по применимой на соответствующую дату ставке. Гарантийный платеж не является неустойкой, залогом, удержанием имущества, поручительством, банковской гарантией или задатком, а является иным, предусмотренным настоящим Договором способом обеспечения исполнения обязательств согласно статье 329 Гражданского кодекса РФ; предоставляет поручительство ОАО «ТНК-ВР Холдинг» на сумму 188 786 520 рублей. Соответствующий договор поручительства подлежит подписанию Сторонами и ОАО «ТНК-ВР Холдинг» одновременно с настоящим Договором (статья 6.1).

Статьей 6.2 установлено, что Гарантийный платеж должен быть возвращен Арендодателем по требованию Арендатора в течение 15 (пятнадцати) дней после подписания Сторонами Договора Аренды либо в случае досрочного прекращения настоящего Договора, за исключением случая прекращения настоящего Договора по основаниям, установленным статьей 8.2 настоящего Договора. При прекращении настоящего Договора по основаниям, установленным статьей 8.2. настоящего Договора, отношения Сторон по поводу Гарантийного платежа регулируются статьей 6.4. настоящего Договора. В случае просрочки возврата Гарантийного платежа Арендодатель уплачивает Арендатору проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Обязательство Арендодателя по своевременному возврату Гарантийного платежа Арендатору обеспечивается поручительством финансово-состоятельных компаний - ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт». Соответствующие договоры поручительства подлежат подписанию Сторонами и ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» одновременно с настоящим Договором.

В случае подписания Сторонами Договора Аренды, оплаченная Арендатором сумма Гарантийного платежа по усмотрению Арендатора может быть засчитана в счет уплаты Обеспечительного платежа по Договору Аренды, либо в счет Арендной Платы, начиная с первого месяца аренды до полного погашения Гарантийного Платежа (статья 6.3).

В случае расторжения настоящего Договора Арендодателем по основаниям, предусмотренным в статье 8.2 настоящего Договора, Арендодатель удерживает сумму Гарантийного платежа в счет оплаты суммы штрафной неустойки, на которую Арендодатель имеет право в соответствии со статьей 8.3 настоящего Договора. Оставшаяся сумма Гарантийного платежа в пятидневный срок подлежит возврату Арендатору (статья 6.4).

Разделом 8 Предварительного договора стороны установили ответственность за нарушение договорных обязательств, а также основания для одностороннего отказа от договора.

Так, согласно статьям 8.2 и 8.2.1 Предварительного договора Арендодатель имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего Договора и отказаться от заключения Договора Аренды путем направления письменного уведомления Арендатору за 20 рабочих дней до даты предполагаемого расторжения, если Договор Аренды не подписан по вине Арендатора в течение 60 календарных дней с даты получения Арендатором экземпляров Договора Аренды, составленных по форме Приложения № 2 к настоящему Договору и подписанных по стороны Арендодателя (с копией Свидетельства о Собственности).

При этом, в соответствии с положениями статьи 8.3 Предварительного договора аренды, если Арендодатель расторгает настоящий Договор в соответствии со статьей 8.2 настоящего Договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, нарушение которого послужило основанием для расторжения настоящего Договора, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю штрафную неустойку в размере 251 715 360 рублей (НДС не облагается). При этом, штрафные санкции, предусмотренные за соответствующее нарушение в статье 8.1. настоящего Договора, начисляются только до наступления срока возникновения у Арендодателя права на расторжение настоящего Договора.

В свою очередь, в соответствии с положениями статей 8.5, 8.5.1 и 8.5.2 Предварительного договора аренды Арендатор имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего Договора и отказаться от заключения Договора Аренды путем направления письменного уведомления Арендодателю за 20 рабочих дней до даты предполагаемого расторжения, если Свидетельство о Собственности не получено до 01.01.2013; если выполнение Отделочных Работ не завершено в полном объеме до 01.03.2013.

При этом в соответствии с положениями статьи 8.6 Предварительного договора, если Арендатор расторгает настоящий Договор в соответствии со статьей 8.5 настоящего Договора, Арендодатель за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, нарушение которого послужило основанием для расторжения настоящего Договора, обязуется уплатить Арендатору штрафную неустойку в размере 251 715 360 рублей (НДС не облагается). При этом штрафные санкции, предусмотренные за соответствующее